房地產合作開發(fā)方案(參考版)
2024-10-28 13:05本頁面
【正文】 問：為政府代建項目，如果不能同時符合以上條件，該怎么處理？。1）由委托方自行立項；2）不發(fā)生土地使用權或產權轉移；3）受托方不墊付資金，單獨收取代建手續(xù)費（或管理費）； 4）事先與委托方訂有委托代建合同。6）結轉收入、成本并形成項目利潤，交納所得稅后，對投資方分配利潤時借：利潤分配貸：其他應付款——乙公司7）項目部業(yè)務結束，將全部資產、負債與甲公司（母公司）并賬。會計處理為：1）項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時借：銀行存款——專戶貸：其他應付款——甲公司——乙公司同時，甲公司在投入資金時借：應收賬款——項目部貸：銀行存款——一般結算戶2）在領取“四證”后，以甲公司名義用土地使用權作抵押物取得銀行借款時借：銀行存款貸：短期借款3）支付土地價款或工程款時借：開發(fā)成本貸：銀行存款——專戶4）開發(fā)產品預售時借：銀行存款——專戶貸：預收賬款5）預繳稅款時以甲公司名義申報，按月計提預交營業(yè)稅時借：待攤費用——營業(yè)稅金及附加貸：應交稅金——應交營業(yè)稅按季計提預交所得稅時借：遞延稅款貸：應交稅金——應交所得稅月末，項目部單獨編制有關財務報表，但由于該項目從拍賣土地、立項、領取預售證等都是以甲公司名義辦理，對外仍屬于甲公司開發(fā)的項目之一，因此必須將項目部的財務報表與甲公司的財務報表合并。31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤，同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。由于未能成立獨立法人公司，乙、丙公司不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質，只是定向銷售的客戶，因此，會計處理為：1）收到乙、丙公司投入資金時借：銀行存款1200萬貸：其他應付款——乙公司900萬——丙公司300萬2）分配開發(fā)產品時借：經營成本1120萬[（1000+3000）2800=1120萬]貸：開發(fā)產品1120萬同時結轉收入：借：其他應付款——乙公司900萬——丙公司300萬貸：經營收入1200萬3）計提營業(yè)稅借：貸：應交稅金——1200－1120－=。假如“首次分配”時，能夠計算出計稅成本為2800元/m。即，可以規(guī)范為建筑公司與房地產開發(fā)公司以某種合作方式共同開發(fā)房地產。在此基礎上，檢查人員認定：開發(fā)公司轉讓土地使用權未按規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅等相關稅收，建筑公司未繳納契稅；建筑公司開發(fā)房地產所取得預售收入未按規(guī)定繳納營業(yè)稅，要求企業(yè)盡快整改，補辦相關手續(xù)，規(guī)范運作。經過詢問得知，開發(fā)過程中所發(fā)生的價款是B直接對外結算，票據直接開給了建筑公司，或者是發(fā)票雖開給開發(fā)公司，但最后也轉給了建筑公司，即該項目實際是由建筑公司開發(fā)運作。目前所開發(fā)的商品房也已開始預售。掛靠經營例：A房地產開發(fā)公司受讓了某破產企業(yè)的一宗土地，各項開發(fā)審批手續(xù)都已辦齊，但遲遲未能動工。國稅函[2005]1003號主要是針對乙方的，如果乙方提取固定利潤，就相當于借款給甲方，當然就不是合作建房。基本操作模式是：（1）以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作；（2）乙方將資金投入到甲方，乙方提取固定利潤或分配利潤。合作建房風險很大，風險有兩個：一是股東合作不下去的風險；另一個的就是稅務風險。而出資方分得的房屋及其占用范圍內的土地實際上是出資方用建設資金購買的；固定收益（實際為債權性投資）——按利息處理分配利潤（注意投資主體，如果為個人需代扣個稅）——按股息紅利（2）出資方申請立項——在申請房屋產權登記前，應辦理從供地方以轉讓方式獲得的土地使用權轉移登記手續(xù)；（3）合作雙方共同申請立項——在辦理分配所得的房屋初始登記申請手續(xù)時，應先辦理該房屋占用范圍內土地使用權的轉移登記手續(xù)。按照《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2000]118號)規(guī)定：凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應納稅所得額，依法補繳企業(yè)所得稅。同樣，合作投資方也不必將利潤分配視為利息收入，納入應納稅所得額征稅。根據以上規(guī)定，先以開發(fā)企業(yè)為所得稅納稅人，按照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，剩余稅后利潤才可以進行分配，即先稅后分。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。合作方投資收回的利潤，視同借款利息收入；房地產企業(yè)就可以將分配的利潤，作為利息支出，按稅法規(guī)定稅前列支。雖然合作各方沒有另外單獨成立法人公司，部分合作者沒有成為法律形式上的股東，但是由于雙方實質上足共同投資、共同承擔投資風險、共享利潤的投資行為，因此，所得稅上可以按照實質性投資收益進行稅收處理。6．結轉收入、成本并形成項目利潤，交納所得稅后，對投資方分配利潤時：借：利潤分配貸：其他應付款——乙公司7．項目部業(yè)務結束，將全部資產、負債與甲公司(母公司)并賬。假設以甲公司的名義開設銀行賬戶，會計處理為：1．項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時：借：銀行存款——專戶貸：其他應付款——甲公司其他應付款——乙公司同時，甲公司在投入資金時：借：應收賬款——項目部貸：銀行存款—一般結算戶2．開發(fā)產品預售時：借：銀行存款——專戶貸：預收賬款5．預繳稅款時以甲公司名義申報按月計提預交營業(yè)稅時：借：待攤費用——預交營業(yè)稅金及附加貸：應交稅費——應交營業(yè)稅按季計提預交所得稅時：借：所得稅費用貸：應交稅費——應交所得稅借：應交稅費——應交所得稅貸：銀行存款月末，項目部單獨編制有關財務報表，但由于該項目從拍賣土地、立項、領取預售證等都足以甲公
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