物業(yè)管理操作方案(參考版)
2025-07-17 16:27本頁(yè)面
【正文】 。本公司確信該項(xiàng)費(fèi)用對(duì)整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理有積極的作用及幫助。本公司建議服務(wù)期限自 樓宇發(fā)放使用執(zhí)照開始，為期二年，開始二年合約完結(jié)則自動(dòng)續(xù)約或變動(dòng)方以三個(gè)月通知期終止合約。本公司建議服務(wù)期限由公司被委任開始至樓宇使用執(zhí)照發(fā)放為止。 12．租戶聯(lián)系及管理報(bào)告 ●大樓管理處將定期發(fā)出通告，報(bào)導(dǎo)有關(guān)部門大樓內(nèi)咨訊及其他事項(xiàng)，并將最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章告知租戶； ●本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要用戶，以收集有關(guān)改善管理運(yùn)作的意見及建議； ●本公司將于每月與業(yè)主舉行例會(huì)檢討及報(bào)告管理進(jìn)度，另有需要時(shí)還可舉行特別會(huì)議，商討其他有關(guān)管理問題； ●本公司將每月提交詳盡的管理報(bào)告與業(yè)主審核，內(nèi)容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投 訴、租約將期滿的租用戶名單，大樓維修事項(xiàng)、管理費(fèi)用及租金收支表等。 10．園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置 ●安排大樓園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承包商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選廠商供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善大樓環(huán)境； ●在特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排大樓布置，所有計(jì)劃將在經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后方才施行。停車場(chǎng)管理 ●訂定停車場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略，如出租營(yíng)運(yùn)安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等； ●規(guī)劃停車場(chǎng)的日常管理程序，制定停車場(chǎng)守則及車輛進(jìn)出動(dòng)線流程。 7．租務(wù)管理 ●為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被為委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主訂定的租約條款及細(xì)則外，還將在租用戶租約期內(nèi)，向他們提供有關(guān)執(zhí)行租約條文的服務(wù)； ●在租約有效期內(nèi)，確保租戶遵從租約 上所定理的條款，并作定期查核工作； ●如租戶有欠租或不履行租務(wù)契約條款的行為時(shí)，迅速報(bào)告業(yè)主以便盡快采取適當(dāng)行動(dòng)，以保障業(yè)主權(quán)益： ●在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主與租戶洽談并訂定新租約，提供市場(chǎng)的現(xiàn)值租金水平與業(yè)主參考及批核； ●當(dāng)租戶租約期滿后，本公司將代表業(yè)主收回有關(guān)單位，并建議進(jìn)行適當(dāng)修葺，使之能盡快租出。 4)管理帳戶 ●本公司將在業(yè)主指定的銀行開設(shè)大樓管理帳戶，以備業(yè)主審核各項(xiàng)開支； ●除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有帳戶，管理金額所獲得的利息將歸入大樓管理帳戶，并特定專供使用于大樓的管理營(yíng)運(yùn)： ●本公司每日將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結(jié)存給業(yè)主以審核。 2)處理支出帳目 ●所有大樓內(nèi)的管理運(yùn)作帳目將由駐大樓經(jīng)理審核后交由總公司作最后核準(zhǔn)，一切支出項(xiàng)目將依據(jù)先前通過的大樓管理預(yù)算案所訂定的預(yù)估費(fèi)用予以批核。 6．財(cái)務(wù)管理 1)大樓管理預(yù)算案 ●管理預(yù)算案主要針對(duì)大樓日常運(yùn)作支出，作出評(píng)估并制定。 ●本公司將編制短期及長(zhǎng)期修繕計(jì)劃，建立機(jī)電維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并備有各類保養(yǎng)報(bào)表以達(dá)到特定效果： ●選擇適合的保養(yǎng)承包商處理定期及大型維修保養(yǎng)計(jì)劃，該項(xiàng)計(jì)劃將由本公司準(zhǔn)備工程細(xì)則并通過核查程序，由業(yè)主核準(zhǔn)后選定合適廠商。 5．維護(hù)保養(yǎng)服務(wù) ●本公司將全權(quán)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作及保養(yǎng)服務(wù)。由同一廠商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營(yíng)運(yùn)支出，使公共地方的清潔費(fèi)用更有競(jìng)爭(zhēng)能力。本公司將設(shè)有罰則以規(guī)眼廠商的服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，罰則記錄將定期審核以確定清潔費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。 4．清潔服務(wù) ●本公司將擬定大樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等； ●公司還將擬定清潔 服務(wù)條款，以便進(jìn)行招標(biāo)所承包的清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù)；本公司憑借以往經(jīng)驗(yàn)及曾經(jīng)處理的大樓，定必能獲得具有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)成理想成效。 ●為確保 **物業(yè)的保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定的效果，本公司將定期與業(yè)主代表舉行會(huì)議商討大樓保安問題。 保安服務(wù) ●聘請(qǐng)適合員工并輔以專業(yè)訓(xùn)練，依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，直接聘任管理售 貨員可免卻因外包承包商產(chǎn)生 的管理問題，如員工流動(dòng)性，缺乏歸屬感及對(duì)大樓的認(rèn)知等。 ④停車場(chǎng)管理員 ●控制停車場(chǎng)管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施； ●記錄日常進(jìn)出大樓車輛資料及協(xié)調(diào)貨運(yùn)車 輛上啟運(yùn)裝卸貨物工作； ●上／下班時(shí)協(xié)助疏導(dǎo)通道車輛流量： ●停車場(chǎng)內(nèi)如發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟； ●如發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場(chǎng)內(nèi)徘徊時(shí)，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場(chǎng)協(xié)助； ●對(duì)停車場(chǎng)停放的車輛，如有警號(hào)長(zhǎng)鳴時(shí)，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)； ●未經(jīng)主管同意，切勿代客停車； ●工作時(shí)必須穿上反光背心制服，以確保安全。 ②物業(yè)管理員 ●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線； ●隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定； ●絕對(duì)服從合理的工作指示： ●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管； ●盡量避免使用武力，有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人士支援； ●下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá)，不可離開崗位，并通知主管代安排接班。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工的專業(yè)管理知識(shí)，使其能在理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。本公司總公司物業(yè)管理部專責(zé)人員將 會(huì)同駐物業(yè)主管定期與業(yè)主溝通及檢討有關(guān)各項(xiàng)管理運(yùn)作事務(wù)。 ② **物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管／其他管理人員 本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌及處理日常管理事宜。 大樓管理人力資料 ●配 合大樓所需，聘請(qǐng)及培訓(xùn)合適員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)； ●制定員工編制表，當(dāng)值時(shí)間表，員工手冊(cè)及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等； ●在大樓正式營(yíng)運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)。 二、物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù) 本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)如下： (一 )物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù) v 大樓保險(xiǎn)事宜 v 大樓管理入力資源 V保安服務(wù) V清潔服務(wù) v 維護(hù)保養(yǎng)服務(wù) V財(cái)務(wù)管理
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