【正文】 為此本項目除在地段、商圈為投資者造夢外，還應(yīng)通過大規(guī)模、復(fù)合業(yè)態(tài)、極具現(xiàn)代感的建筑外觀等獨特優(yōu)勢，借用遼東古城的歷史文化和商業(yè)價值的描述，激發(fā)投資者投資熱情。 其次在商場后期經(jīng)營過程中，應(yīng)著重貫徹實施“八大保障”措施，對項目實施全程“管家式”管理，即：經(jīng)營布局保障、招商工作保障、員工素質(zhì)保障、經(jīng)營環(huán)境保障、促銷保障、規(guī)范管理保障、經(jīng)營安全保障、售后服務(wù)保障等。 第五節(jié) 項目管理模式定位 為了形成規(guī)模經(jīng)營、品牌效應(yīng)，商鋪出售后，應(yīng)實行分散型統(tǒng)一管理。 ? 有灰色收入的部分政府官員。 ? 項目周邊原有商鋪的經(jīng)營戶和投資戶。 第四節(jié) 目標(biāo)消費群體定位 目標(biāo)消費群體： ? 個體或私營企業(yè)老板。 ? 設(shè)置“電子導(dǎo)購系統(tǒng)”，方便消費者購物 在商場設(shè)置電子導(dǎo)購系統(tǒng)，使消費者一目了然商場的布局，并且通過電子導(dǎo)購系統(tǒng)吸引人氣。 ? 室內(nèi)主題小品 可以在每層 布置幾個主題小品，以吸引人氣。這樣，即為消費者提供了休息的場所，又營造了商場的景觀和文化氛圍，有利于商場吸引大量的潛在消費者和吸引回頭客，形成火爆經(jīng)營的場面。 ? 四季休閑區(qū) 商場的每一層都要設(shè)置專門的休閑區(qū)，以便消費者在購物之余有較多的、優(yōu)良的休息場所。 商場內(nèi)部景觀小品及休閑娛樂設(shè)施的設(shè)置 商場內(nèi)部的布局設(shè)置要打破比較死板的舊模式，建 議商場定位于“公園式購物商場”，即通過人性化的室內(nèi)布局和休閑化的購物環(huán)境營造來迎合目前消費者的購物習(xí)慣和消費心理，通過景觀和小品的營造與休閑經(jīng)濟和假日經(jīng)濟聯(lián)系起來。通過晨練廣場的塑造，增進(jìn)項目同周邊人群的親和力，努力把項目打造成為“高開區(qū)人自己的商場”，培養(yǎng)商場的特定消費群體和忠誠消費群體，塑造項目良好的品牌形象。 ? 晨練廣場 由于商場周邊小區(qū)較多，廣場的一側(cè)可以設(shè)置以晨練的主題雕塑，并豎立一塊石碑，碑的正面雕刻“晨練廣場”幾個字，碑的背面為商場簡介。購物者也可在此山留下自己或親人、愛人的名字，以表達(dá)一種祝福。 ? 主題景觀設(shè)計 廣場的正門口設(shè)計名為“ 華聯(lián)星光湖”的水景，水中種植荷花，湖的周圍點綴奇石和假山，假山的醒目位置鐫刻“華聯(lián)星光廣場”幾個字。花池旁邊布置休閑座椅，座椅應(yīng)設(shè)計為現(xiàn)代、時尚的風(fēng)格，要具有一定吸引力，以吸引人氣，形成旺盛的購買力。停車場周圍環(huán)繞花池或綠地， 種植有代表性的四季花卉，如果做到暖春迎春怒放、炎夏荷花映日、清秋桂樹飄香、寒冬臘梅傲雪，那么，項目一年四季都會聚焦消費者的目光，從而達(dá)到吸引人氣的目的?，F(xiàn)就所規(guī)劃的商場賦予主題文化內(nèi)涵， 根據(jù)本項目特點現(xiàn)建議停車場、停車場小品、商場內(nèi)部小品及休閑、娛樂設(shè)施和商場內(nèi)部景觀規(guī)劃如下： 停車場景觀小品規(guī)劃 ? 規(guī)劃依據(jù) 項目周圍多為住宅小區(qū)，如果在廣場上規(guī)劃一些小的景觀、小品和休閑娛樂設(shè)施將會直接吸引周邊小區(qū)的人來此休閑、娛樂，特別是節(jié)假日，這些景觀更會吸引大量的休閑人群，從而實現(xiàn)他們在休閑中購物和在購物中休閑的愿望，符合當(dāng)前假日經(jīng)濟和旅游經(jīng)濟的要求，將會為商場的長期發(fā)展和繁榮奠定堅實的基礎(chǔ)。商場不但要滿足顧客購物需要，還要滿足顧客在購物中停車、休閑、娛樂的需求。 ? 空中夢幻花園茶藝館 以空中花園的構(gòu)想，結(jié)合室內(nèi)園藝造景的裝飾手法，種植各類花、樹，以大自然風(fēng)情及花樹的型態(tài)成為本案綠化特色的展現(xiàn)，將綠色的概念帶入本案，營造一個舒適、富有主題情境的戶外休閑空中花園茶藝館。 根據(jù)協(xié)議精神 ,為更好的利用這一商業(yè)契機，在項目后期營銷和經(jīng)營中掌握先機和主動權(quán)，并充分結(jié)合本案的實際情況 ,建議項目重點經(jīng)營類別如下 :紡織成衣類、鐘表類、首飾類、化妝品類、日用百貨類、 保健品類 部分電子通訊產(chǎn)品及其它類別 。這也為項目開設(shè)零關(guān)稅港貨專區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想提供了一個千載難逢的良機。 ? 在 20xx 年 3月 23 日召開的首屆遼寧?。ㄏ愀郏┩顿Y貿(mào)易洽談會上，遼寧 省省長季允石表示：隨著內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系安排的全面實施，為遼寧與香港開辟了更為廣闊的合作空間。 ? “香港制造”在內(nèi)地消費者心目中，意味著時尚、優(yōu)質(zhì)。 4F 香港零關(guān)稅商品特色一條街 ※ 特別說明 ? 香港與中國磋商的 更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排 (簡稱 CEPA)已經(jīng)簽署并于 20xx 年 1 月 1日開始實施，在該協(xié)議安排中共有 273 項香港商品可享有零關(guān)稅待遇。 箱包皮具 鱷魚 /花花公子 /袋鼠 /華倫天奴 /夢特嬌 /啄木鳥 /李寧 /希伯萊 /皇冠 ? 運動服飾、體育用品區(qū) 耐克 /阿迪達(dá)斯 /銳步 /康威 /李寧 /安踏 /匡威 /蘋果 /斯舒朗 ? 運動健身俱樂部 以運動健身俱樂部為經(jīng)營方向，設(shè)有多元化的健身器材、專業(yè)的理療設(shè)備 ,主要針對公司白領(lǐng)、企業(yè)精英量身訂制高級俱 樂部。 3F ? 男士精品區(qū) 休閑服 /牛仔服飾 /運動休閑服 /少紳流行服 /戶外流行服 /領(lǐng)帶配件 /皮件組合 /內(nèi)衣襪帕 /進(jìn)口西服 /國產(chǎn)西服 /襯衫 /男鞋 相應(yīng)耗材 復(fù)印紙 /傳真紙 /膠卷 /鏡頭 /相機支架 /耳機 /小音箱 /耳邁 2F ? 兒童天地區(qū) 流行童裝 /童鞋 /兒童用品、玩具 /嬰兒用品 /孕婦用品 /孕婦裝 /益智玩具 /溫馨 /BABY CAR 童裝 /諾貝達(dá)童裝 /創(chuàng)信童鞋 /百事特童裝/BABY CIYT(娃娃城 )/藍(lán)色企鵝 ? 女裝區(qū) 少淑女裝 /設(shè)計師女裝 /高級淑女裝 /流行個性女裝 /單品組合裝 /內(nèi)衣、睡衣 / 依瑤女裝 /貝爾尼斯女裝 /溫莎蒂女裝 / Ki Ki 淑女裝 /芭芭拉內(nèi)衣 /夢伊內(nèi)衣 /華歌爾睡衣。 打印機 愛普生 /三星 /佳能 品牌電腦 海信 /聯(lián)想（筆記本） /清華同方 /沐澤 /實達(dá) /柏安 /富士筆記本 /京東方 /東芝筆記本 /方正 /建龍 /恒基系列 化妝品 歐珀萊 /蝶妝 /資生堂 /蘭蔻 /雅詩藍(lán)黛 /羽西 /美寶蓮 /歐萊雅 /露華濃 /高絲 /蘭貴人 /珊拉娜 /高姿 /旁氏 /玉蘭油 /靚妃 /鄭明明 蛋糕、面包房 米莎貝爾 /好利來 /五羊 ? 休閑區(qū) 果汁吧 /咖啡吧 /水吧 /陶吧 /日式咖哩 / ? 藥品專柜區(qū) 中藥品專柜 /西藥專柜 ? 特色服務(wù)區(qū) 快速照相沖擴 /皮鞋美容店 /干洗店 /服裝修改室 1F ? 名店坊 家電 /洋酒廊 /化妝品專柜 /水晶、黃金珠寶飾品 /鐘表行 中式 特色 小吃區(qū) 四川風(fēng)味 /貴州風(fēng)味 /北京風(fēng)味 /天津風(fēng)味 /清真系列等，如： 貓嫂小吃 /云南米線 /一品鐵板 /蘭州牛肉拉面 /新疆拌面 /朝鮮拌面 /手搟面系列 /陽春面 /擔(dān)擔(dān)面 /酸辣面 /罩餅 /紅燒牛肉面 /生煎包 /風(fēng)味太子包 /河粉 /米粉 /驢肉火燒等 第二節(jié) 項目業(yè)態(tài)定位 負(fù)一層 ? 購物區(qū) 隨著項目的建設(shè)完工，將有利于古城“大北京”概念區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想，鞏固和提高遼東作為北京南大門的經(jīng)濟地位，激發(fā)古城商業(yè)零售企業(yè)的活力，提高古城服務(wù)貿(mào)易的整體素質(zhì)和水平。根據(jù)項目的具體情況及未來本區(qū)域總體發(fā)展走勢預(yù)測，項目應(yīng)在滿足本區(qū)域周 邊消費群體的消費特點及消費空間的同時，突出與其他商業(yè)項目的差異化、特色化優(yōu)勢，以此樹立項目獨特的品牌形象及號召力，爭取以項目自身獨特的定位從本區(qū)域脫穎而出，從而進(jìn)一步輻射整個遼東市及周邊縣市的目標(biāo)消費群。 不懂市場運作和營銷 我們看到很多開發(fā)商見諸報端 的媒體廣告和樓書無非都是宣揚絕版地段、價格優(yōu)勢、商機無限、前途無量等訴求點，他們把所有的項目優(yōu)點都集中在自己項目上，卻沒有挖掘自己項目的獨特賣點，只會人云亦云，這樣的營銷推廣戰(zhàn)略 5年前也許能夠?qū)嵤?，而對今天非常成熟和理智的購房者來說是沒有任何吸引力的。 配套不完善 遼東市許多商業(yè)項目雖然位于良好的商圈內(nèi)，但是門前卻沒有預(yù)留足夠的停車位，達(dá)不到方便消費者的效果。 第六節(jié) 部分項目滯銷原因分析 在我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)大 的一部分商業(yè)項目銷售情況不佳，究其原因主要有以下幾方面： 定價不科學(xué) 部分開發(fā)商不懂定價策略，所定出的價位脫離了市場，引來較大的市場抗性。該區(qū)域居住人群特征較為鮮明，可概括為收入豐厚，工作穩(wěn)定，消費水平高。 普通居民 消費水平偏低 結(jié)合上表，我們得出如下結(jié)論： 在金迪路以南，東風(fēng)路以北住宅項目共 42 個。 高開區(qū)電業(yè)小區(qū) 復(fù)興路與向陽路交叉口東南角 300 戶 居民以電業(yè)局職工和家屬為主 消費水平中等偏上 高開區(qū)郵電小區(qū) 盛興西路 672 戶 居民以郵電職工和家屬為主 消費水平中等 吉翔苑 盛興西路 很雜 商品房 紡織機械廠生活區(qū) 向陽路與五四路交叉口的東北角 240 戶 居民多是工廠的工人 水平中等偏下 假日花園 天鵝中路和老莊路交叉口 的東南 商品房 目標(biāo)群體是大、中企業(yè)的老總和白領(lǐng)階層等。 ? 我們的競爭對手還有正在建設(shè)中的世紀(jì)大廈、康德大廈、金昌大廈等，這些項目目前的銷售情況都不好。其產(chǎn)品滯銷的主要原因：一是營銷手段落后，二是投資者對投資寫字樓比較理性，三是百世開利其大樓入口、大堂設(shè)置、商務(wù)中心均不符合人們的購買需求，四是配套設(shè)施不健全，五是戶型結(jié)構(gòu)不合理，分割面積較大。 36 層定價為2828 元 /㎡ 結(jié)合上表，我們得出以下結(jié)論： ? 遼東的寫字樓普遍銷售狀況不佳，供大于求。 地處建華北路， 2 層為商業(yè)門臉， 4 層為商住公寓 地處百花路與建華路交叉口，現(xiàn)建三星級酒店一座，自營。 地處朝陽北路高開區(qū)范圍內(nèi)，目前 6 層裙樓已被銀行保險公司買走，無電梯，高層寫字樓大堂比較豪華，能體現(xiàn)檔次。 ? 超市租金水平較高，超市整體經(jīng)營狀況尚可。 結(jié)合上表，我們得出以下結(jié)論 ? 遼東市較大規(guī)模的超市集中的分布在本項目所在區(qū)域內(nèi)，目前該區(qū)域正逐漸形成一個以超市購物為特征的商圈，且此商圈在遼東市民心中已形成一定口碑。經(jīng)營方式上無新意，自營區(qū)規(guī)模較小，無特色。整體布局較合理，商品擺放較亂，經(jīng)營品種較少，檔次以中低檔為主，經(jīng)營面積小，使人有種局促感。 每月結(jié)款一次，月銷售額不足一萬則兩個月結(jié)款一次。 某種產(chǎn)品連續(xù)兩個月銷量排名倒數(shù)第一則被淘汰出局。 以食品為主還有百貨、日化等 90%的主營區(qū)全部為超市自主經(jīng)營，約占，自營區(qū)約占 10%，自營區(qū)經(jīng)營范圍主要是超市的補充，該部分經(jīng)營冷熱飲、高檔煙酒、茶葉、音像產(chǎn)品、飾品、小家電等。 停車位不多，自行車位充足，均不收費。 萬家福超市 位于高開區(qū)，朝陽路與七一路交口東北角方向。經(jīng)營范圍涵蓋較廣，整體布局合理，商品擺放整齊，經(jīng)營品種以中高檔為主，周邊和自身配套較好，交 通條件優(yōu)越。 商場內(nèi)部道路寬敞，路網(wǎng)多。 一層超市外圍對外出租部分根據(jù)位置不同租金為 610 元 /㎡ /天。 超市大部分為保百自己經(jīng)營，一小部分自營戶實行入場費制度。一層對外還有天府小吃快餐 ； 二層主要是廠家直接進(jìn)駐；三層大部分為自營區(qū)。 一層為超市，主營食品、百貨、日化等；二層主營男女品牌皮鞋、家電、工藝品、床上用品、兒童服飾、首飾和化妝品等；三層主營品牌服裝、毛衫、內(nèi)衣等。交通條件優(yōu)越。 ? 東風(fēng)中路 該路段大多是企事業(yè)單位和單位宿舍，除了在臨朝陽路口有燕趙大酒店和僑匯電器商店，臨陽光北大街口有冀澳賓館和冀澳小吃外，只在臨陽光大街路北有少量商業(yè)門臉。 ? 陽光大街 陽光大街沿街門臉主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為：小吃店、藥店、軟件專賣店、汽車陪練、寶潔用品、花店、熟肉店、醬菜館、美容、話吧、超市、保健品、針織品、土產(chǎn)五金、音像店、發(fā)藝、醫(yī)院等。 ? 盛興路 盛興路臨街門臉的面積在 8 平米 —— 100 平米之間，以 30 平米為主，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為： 美容美發(fā)、餐飲、小商店、藥店、玻璃裝藝、五金、服裝、音像出租、網(wǎng)吧等 。五四中路門臉的 租金在 45100 元 /平米 /月。 茗暢園底商 美容、健身、餐飲等 已售完 僅余三套，面積分別是 10 300和 310 平方米 租金 元/平方米 /天 基本售完 恒信手機超市（朝陽路和天鵝路交叉口西南角） 手機通訊 自營 500 平方米 超市在移動公司大廈的二層，無形中增強了其產(chǎn)品的信譽度 天潤通信 （朝陽路和天鵝路交叉口西南角） 手機通訊 自營 500 平方米 超市在移動公司大廈的二層，占有地利，并且無形中增強了其產(chǎn)品的信譽度 結(jié)合上表，我們得出如下結(jié)論： ? 金迪路 金迪路沿街門臉面積均較大，面積一般都在 100 平方米以上，大部分門臉為一層底商，部分為上下聯(lián)體；主要經(jīng)營品牌餐飲、特色餐飲、家具 裝飾、影樓、美容、洗