【正文】 柜臺服務(wù)*悉心保存貴賓資料*流行資訊收集，提供購物建議*反饋新品信息、促銷活動信息。消防安全*采用符合國家消防安全標準的消防設(shè)備，確保商場安全地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 60 頁*防盜、電子監(jiān)控系統(tǒng)；*紅外布控；服裝修改為顧客提供免費修改衣褲。緊急醫(yī)療協(xié)助有需要的顧客提供簡便快捷的急救藥品和緊急醫(yī)療協(xié)助。指示標識系統(tǒng)完善的組織架構(gòu)管理專業(yè)的服務(wù)管理：建立完善的上崗前培訓(xùn)和在崗再培訓(xùn)體系它獨樹一幟的“三權(quán)分立”和“五個統(tǒng)一”的管理方針就是一個典型的例子。長江國際商業(yè)廣場要在煙臺龐大且競爭激烈的零售業(yè)市場中標新立異、脫穎而出，在營運管理上，我們提出經(jīng)營管理的三條主線：“專業(yè)的管理，優(yōu)質(zhì)的商品，卓越的服務(wù)。目前港臺、國內(nèi)知名的西武、吉之島、太平洋等高檔百貨商場，營運管理均采用極具人性化服務(wù)、體貼入微的日式百貨經(jīng)營服務(wù)管理模式。一、商場營運特色日式（以崇光 SOGO、三越百貨為代表）商業(yè)經(jīng)營管理模式以其良好的企業(yè)形象、完善入微的管理、人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、符合中高檔次經(jīng)營特色的理念和風格等方面在許多亞洲國家的大中型百貨業(yè)廣為采用，它符合百貨公司經(jīng)營發(fā)展的規(guī)律，滿足了亞洲國家消費者的消費習(xí)慣和心理。從中可以看出，強化服務(wù)，服務(wù)質(zhì) 量的好壞已成為大型百貨的制勝之道之一。● 公司本身就是一所學(xué)校，其完備的人力資源系統(tǒng)，管理模式本身具備可復(fù)制性，在企業(yè)文化、管理模式、人才培養(yǎng)方面做好準備，可以為今后商業(yè)地產(chǎn)項目儲備管理人才。如何在競爭中拓展生存空間并發(fā)展壯大，是擺在我們面前最嚴峻的問題之一。（六） 品牌店、旗艦店進入的優(yōu)惠條件對于有顯著影響力和號召力的品牌專柜，商場應(yīng)采取靈活、優(yōu)惠的招商條件吸引其進駐，具體優(yōu)惠方式根據(jù)實際情況由發(fā)展商確定。對于固定裝修投資總額大或者品牌較大的商戶給于 3—5 年的合同期，但合作條件逐年按 10%上漲。+稅金；地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 54 頁實用率：按項目數(shù)據(jù)負一樓：租金 15 元/ m178。+稅金；實用率： 按項目數(shù)據(jù)3．三樓：第一年租金均價 25 元/ m178。+稅金；實用率：按項目數(shù)據(jù)2．二樓：第一年租金均價 36 元/ m178。（三） 項目招商條件1．一樓 第一年租金均價 58 元/ m178?！?聯(lián)營扣點 控制在商戶總數(shù)的 50%，為知名度較好的品牌商戶；為吸引大商家進駐，實行免半年管理費優(yōu)惠?！〉刂罚荷钲谑懈Ｌ飬^(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 52 頁地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 53 頁二、長江國際商業(yè)廣場招商條件（一） 項目招商基本情況 招商總建筑面積為 平方米（含已銷售的 間鋪位面積） ，總共分為一樓 平方米、二樓 平方米、三樓 平方米。以較高的扣點或租賃，選擇性吸引中低檔品牌商家的主動經(jīng)營。各品牌知名度、質(zhì)量優(yōu)劣、價格優(yōu)勢的分析，擇優(yōu)加強合作；各供應(yīng)商的流通環(huán)節(jié)、供貨能力、能否提供最低的價格，最佳的服務(wù)，擇優(yōu)加強合作；各供應(yīng)商能否提供雙方互利的促銷方案；對各品牌經(jīng)營業(yè)績及利潤指標進行細化分析；對賣場商品的品項合理化、數(shù)量合理化及品項選擇的分析調(diào)整；對賣場商品價格形象的維護；督導(dǎo)新品牌的引入、開發(fā)特色商品及供應(yīng)商；督導(dǎo)滯銷品牌和經(jīng)營業(yè)績差的供應(yīng)商的淘汰；可采取租賃、聯(lián)營多種方式，對相對高檔的形象品牌降低扣點率，吸引其進場經(jīng)營。因為招商籌劃一般應(yīng)在招商前的一到兩個月的時候進行：確立目標、招商計劃、廣泛搜集各方面資料、制訂各類詳實招商方案等等。招商籌劃整個招商過程的開頭。如經(jīng)營商家的意向是什么？對方希望重點經(jīng)營哪些區(qū)域市場？外方可能接受的條件是什么？對方對“我方”最擔心的是什么？⑤招商可以從招商形式、招商政策、招商手段、招商內(nèi)容和雙方的合作方式等各個方面進行創(chuàng)新突破。只有正確地認清自己、了解地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 50 頁自己的基礎(chǔ)上，在招商談判過程中才能做到胸有成竹，信心十足。④招商的根本要素加以細化。②由于商場新開，大多數(shù)經(jīng)營商家不敢貿(mào)然加入，所以可用特別優(yōu)惠的條件引進 2—3 家主力商鋪和主力商戶，對其他觀望商家發(fā)揮“龍頭帶動”作用。第一、傳達“我方”擁有的經(jīng)營優(yōu)勢，這種優(yōu)勢對“對方”要有吸引力；第二， “我方”要了解“對方”的需求，并告訴“對方”我們所達到的需求。招商必然涉及兩個行為主體——我方與對方。招商對象：進場商家須具備較完善的品牌營銷管理體系，以生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商、加盟商為主。三樓增加品牌連鎖飲食和婚紗攝影、書店等，同時增加中檔品牌女裝區(qū)域。 詳情見表 二期: ◆一樓擴大各品類商品的經(jīng)營面積，增加中高檔商品的比重。二期:以引進品牌超市與百貨中檔品牌專賣店為主，促使本商場成為一個集購物、休閑、美食、娛樂、觀光功能于一體的現(xiàn)代化購物中心，全面滿足開發(fā)區(qū)各社區(qū)家庭消費的一站式的購物需求，并逐步確定本商場在開發(fā)區(qū)首家中檔百貨商場的地位。中庭效果如下圖。E、休 閑區(qū)： 本項目擁有一南一北兩個室內(nèi)陽光中庭，是重要的建筑特色，希望得到發(fā)展商的重視， “中庭文化”已經(jīng)成為現(xiàn)今商業(yè)營銷的一大流行熱點，促銷、特賣、文化展示等大眾流行文化活動都可以在此進行。B、公共區(qū)域●天花：乳白、鋁塑、石膏板吊頂；●地板：橙、米黃等凈色為主，米粉、絳紅色區(qū)間線；●主柱：仿磁涂料●消防栓：裝入裝飾燈箱●走火通道：按消防要求●衛(wèi)生間：天花、地面磁磚到頂●指示系統(tǒng)：企劃設(shè)計、統(tǒng)一形象、統(tǒng)地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 45 頁一制服、統(tǒng)一安裝（另出詳細企劃案）C、功能分區(qū)：●百貨各種區(qū)原則上按業(yè)種特點設(shè)定裝修風格；●根據(jù)招商實情，允許供應(yīng)商作風格特色裝修，但前提是不影響商場整體格調(diào)；●各區(qū)種在色彩、燈光上略有區(qū)分（主要來自效果裝修裝飾） ；●裝修時預(yù)留足夠數(shù)量的電源插接口、收銀系統(tǒng)數(shù)據(jù)線等。照明燈均以乳白（白熾）孔燈或管燈（節(jié)能燈）為主，效果燈以罩燈或槽射為主。以橙色或米黃色為基調(diào)，以米紅為提升，以藍、紫、粉、乳白為點綴，各呈個性又協(xié)調(diào)統(tǒng)一，既體現(xiàn)主體色調(diào)，又豐富多彩。力求各區(qū)間、各鋪位均呈旺角，避免阻塞、死角、死區(qū)。●動線：主副主線交錯、流暢，寬窄適度。二期：擴大已有品類的經(jīng)營面積，同時增加：淘氣樂園、牛仔裝、旅游用品（二期） 、畫廊、窗簾、書店書吧、民間工藝品，電子游戲廳、乒乓球桌球室、大型家電賣場。二期：擴大已有品類的經(jīng)營面積，同時增加：職業(yè)女裝、休閑女裝、青春女裝、中老年服飾、美甲、美發(fā)、婚紗攝影。地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 43 頁規(guī)劃布局方案：一樓：一期：珠寶首飾、水晶玉器、化妝品、名表、眼鏡、皮具、箱包、男女皮鞋、精品禮品、數(shù)碼精品、通訊器材、商務(wù)中心、連鎖品牌餐飲（一、二樓） 。根據(jù)社區(qū)商業(yè)服務(wù)配套的需要，合理配置經(jīng)營項目。●賣場動線設(shè)計與鋪位分割既要符合商業(yè)經(jīng)營需求，又盡量兼顧物業(yè)銷售實際。超市安排在賣場后部較形狀較完整、商業(yè)價值相對低的空間，同時兼顧超市與百貨部分在營業(yè)時間上的區(qū)別，為其保留一個獨立出口。購物首選支撐：●業(yè)態(tài)：綜合商業(yè)中心，集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體，適購性最為廣泛；●業(yè)種：囊括購物、餐飲、休閑娛樂及多種時尚生活所需，業(yè)種繁多、品類齊全、選擇空間巨大，業(yè)種數(shù)量當屬片區(qū)之最；●功能：具備現(xiàn)代化商業(yè)中心 shopping mall 全部功能，號召力強勁；●環(huán)境：時尚、高雅、優(yōu)美、舒適、周邊其它商號無可替代；地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 42 頁●商品：正品優(yōu)質(zhì)、豐富、齊全、基本滿足一站式購物需求；●價格：同質(zhì)平價、可比性強，免于價格誠信之慮；●服務(wù)：以力求煙臺商業(yè)最優(yōu)之服務(wù)樹立服務(wù)典范形象，感動顧客，吸引消費；●品牌：逐漸積累品牌知名、忠誠、信仰、榮譽、舒適、超值等品牌元素，奠定品牌公信力；●其它：多種企業(yè)優(yōu)勢資源要素形成的多種商業(yè)影響力。濟南市嘉華購物中心——濟南西北部次級商圈核心，中檔一站式購物中心地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 41 頁濟南市銀座商城八一店——濟南八一商圈核心，中檔一站式購物中心（五） 整體形象定位【西部商業(yè)地標、新區(qū)購物首選】商業(yè)地標支撐：●規(guī)模：建筑面積 3 萬平方米(按項目數(shù)據(jù))，堪與海港路振華商廈比肩的大規(guī)模現(xiàn)代化綜合商業(yè)項目；●檔次：長江國際商業(yè)廣場是首個從工程建設(shè)之初就引入商業(yè)顧問精心打造的項目，規(guī)劃、設(shè)計、施工、裝修皆具較高水準的綜合類商業(yè)地產(chǎn)項目，引入發(fā)達地區(qū)先進商業(yè)理念，帶動港城商業(yè)理念升級革命。綜上所述，我們將長江國際商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)和功能定位概括為：集購物、餐飲、休閑、 娛樂于一體的“一站式”中檔商 業(yè)中心，以滿足開發(fā)區(qū)居民基本生活需求為基礎(chǔ)，致力于打造服務(wù)煙臺西部居民，具有強大號召力的時尚購物中心，成為煙臺西部次 級商圈的商業(yè)核心。因此，我們建議本項目采用“超市+百貨+專業(yè)店”為主，其他家居休閑服務(wù)類為輔助的綜合性多業(yè)態(tài)組合。傳統(tǒng)百貨業(yè)的空間已越來越小，以單一百貨業(yè)態(tài)模式構(gòu)建的商業(yè)項目生存難度很大。●旅游團體、公務(wù)性旅行人士。個私經(jīng)濟業(yè)主、公務(wù)員、白領(lǐng)階層；●年輕的品牌追逐一族，如新生代、城市小資、城市麗人等。第三商圈（邊緣商圈）： 以本項目為核心汽車代步距離 810 分鐘的半徑范圍以內(nèi)，約 5 公里，包含了剩余部分的顧客，他們最分散，如便利店對他們就不具有吸引力，只有一些特殊品、選購品才會吸引他們的到來。這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個顧客的平均購貨額也最大。對亞洲地區(qū)來說，人口密度高，購物主要以步行為主，可能更多地考慮步行的距離對商圈的影響作用。一般以店鋪設(shè)定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素。地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 38 頁第四部分 濮陽麗都家居廣場商業(yè)定位及規(guī)劃方案一、 項目定位二、一一一 商圈定位商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域。? 對本項目期望值較高，意向程度較高，一般愿意一星期光顧一次。? 消費者對本項目在商品品種、價格、服務(wù)方面有較高的期待。 ? 逗留時間一般在 3 個小時以內(nèi)，多數(shù)與家人及同事結(jié)伴而同行。? 對經(jīng)貿(mào)區(qū)整體商業(yè)環(huán)境評價不高。? 市民最喜歡的購家居用品所是大型的家居市場。? 價格、交通便利性，是消費者考慮的最主要因素，生活和居住在市區(qū)的居民日常消費基本上都在本市區(qū)。年 齡 分 布25歲 以 下%2635歲%3645歲% %56歲 以 上%圖表 圖表 地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 28 頁教 育 背 景初 中 以 下%高 中 或 中 專%大 專%大 學(xué) 以 上%? 消費習(xí)慣調(diào)查最經(jīng)常去的購物地點? 居住在市區(qū)的消費者最經(jīng)常的購家居地點分析最 常 去 的 購 物 地 點芝 罘 區(qū)% 開 發(fā) 區(qū)%福 山 區(qū)%萊 山 區(qū)% 煙 臺 以 外 地 區(qū)%? 擁有私家車的消費者最經(jīng)常去的購物地點分析私 家 車 消 費 者 常 去 的 購 物 地 點大 潤 發(fā)%振 華 商 廈%振 華 購 物 中 心%家 家 悅%圖表 圖表 圖表 地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 29 頁消費者喜歡去的商場消 費 者 喜 歡 去 的 商 場大 潤 發(fā)%振 華 商 廈%振 華 購 物 中 心%南 大 街 購 物 %家 家 悅%消費者職業(yè)調(diào)查消 費 者 職 業(yè) 調(diào) 查工 人%機 關(guān) 干 部%科 技 人 %教 %個 體 經(jīng) 營 者%醫(yī) 生%離 退 休%其 他%選擇消費場所考慮的因素選 擇 消 費 場 所 考 慮 的 因 素企 業(yè) 信 譽 好%服 務(wù) 好%環(huán) 鏡 優(yōu) 美%商 品 全 規(guī) 模 %質(zhì) 量 好%價 格 低%裝 修 好%圖表 圖表 圖表 地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 30 頁開發(fā)區(qū)內(nèi)常用的交通工具開 發(fā) 區(qū) 內(nèi) 常 用 的 交 通 工 具私 家 車% 公 交 車%步 行%出 租 %人 力 三 輪 %自 行 車%電 動 車%摩 托 車%去市中心購買的商品去 市 中 心 購 買 的 商 品食 品% 日 用 %服