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甲級資質(zhì)咨詢機(jī)構(gòu)出品可研報(bào)告-中遠(yuǎn)山東菏澤房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目市場可行性研究與定位報(bào)告下載文檔word文檔下載(參考版)

2024-12-09 21:00本頁面
  

【正文】 這 里 將 集 中大 批 具 有 較 高 購 買 力 的 高。 一 方 面 ,本 地 區(qū) 的 道 路 條 件 、市 政 設(shè) 施 的 比 較 完 善 ,為 項(xiàng) 目 提 供了 更 加 完 美 的 外 部 環(huán) 境 ; 康 莊 路 的 修 建 , 更 使 這 里 成 為 開 發(fā) 住 宅 的 理想地區(qū)。 三 、 市場發(fā)展趨勢對本項(xiàng)目的影響 本項(xiàng)目地處東部發(fā)展地區(qū),地區(qū)的發(fā)展必然會帶動項(xiàng)目的發(fā)展。 而 第 三產(chǎn) 業(yè) 隨 著 城 市 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā)展 在 逐 步 的 提 高 , 但 是 整 個(gè) 產(chǎn) 業(yè) 在 經(jīng) 濟(jì) 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 中 的 比 重 正 在 呈 下 降趨 勢 ,而 且 年 度 的 增 長 幅 度 自 2021 年以來都在下降,這也充分說明了城 市 經(jīng) 濟(jì) 雖 然 在 發(fā) 展 但 是 還 不 夠 活 躍 , 城 市 的 商 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 、 服 務(wù) 業(yè) 經(jīng) 濟(jì)還 不 夠 發(fā) 達(dá) , 這 在 一 定 程 度 上 也 限 制 了 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 發(fā) 展 , 使 得菏澤 市 今 幾 年 的 商 業(yè) 地 產(chǎn) 發(fā) 展 較 為 穩(wěn) 固 , 從 價(jià) 格 的 漲 幅 上 看 很 不 明 顯 。 菏 澤 城 市 發(fā) 展 到 今 天 , 城 區(qū) 內(nèi) 已 經(jīng) 成 為 菏 澤最 優(yōu) 越 的 地 段 , 已 經(jīng) 不 再適宜第二產(chǎn)業(yè),特別是污染和擾民的產(chǎn)業(yè)在這 些 地 區(qū) 存 在 和 繼 續(xù) 發(fā) 展 , 必 須 進(jìn) 行 調(diào) 整 。 菏澤產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市布局,基本上是在 50 年代形成和發(fā)展起來的 。 隨著菏澤城區(qū)人口的增長,城市區(qū)人口密度的提高,以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 的 調(diào) 整 和 城 市 建 設(shè) 的 發(fā) 展 , 必 須 對 城 市 空 間 布 局 進(jìn) 行 相 應(yīng) 的 調(diào) 整 。 因 此 , 有 理 由 相 信 , 會 有 更 多 的 經(jīng) 濟(jì) 政 策 , 幅度 更 大 的 優(yōu) 惠 措 施 不 斷 出 臺 , 以 促 進(jìn) 經(jīng) 濟(jì) 增 長 。 外資企業(yè)大量進(jìn)入中國,聘用了更多的中國員工,租購面積更大 的 寫 字 樓 和 住 宅 樓 。 2021 年城鎮(zhèn)家庭住宅不低于 60 平方米 黨 政 機(jī) 關(guān)事業(yè)單位不得自建住房 福 利 性 住房經(jīng)費(fèi)取消 依 法 盡 快將 “ 城中村 ” 集體土地轉(zhuǎn)為國有 房 地 產(chǎn) 中介服務(wù)不得強(qiáng)制消費(fèi) 期 房 預(yù) 售必須明碼標(biāo)價(jià) 二 手 房 市場價(jià) 格定期公布 市 場 環(huán) 境 因 素 市 場 環(huán) 境 因 素 包 括 國 外 市 場 環(huán) 境 和 國 內(nèi) 市 場 環(huán) 境 。 國 家 政 策 對 房 地 產(chǎn) 市 場 發(fā) 展 的 影 響 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 是國民 經(jīng)濟(jì)的重 要組成 部分,關(guān) 系國計(jì) 民生,是 經(jīng)濟(jì)成分里的活躍 因子;近 幾年來, 政府一 直致力于 宏觀調(diào)控 的探索, 特別是政府關(guān)于房 地產(chǎn)市場 的規(guī)范政 策力度 加 大,操 作性 增 強(qiáng) ,并把房 地產(chǎn)投機(jī)行為和消 費(fèi)行為分 開,有效 的分而 治之 ,因 此施行了 一系列宏 觀調(diào)控政策,其中 最重要的 是: 山 東 省《關(guān)于 進(jìn)一步規(guī) 范發(fā)展 房地產(chǎn)市 場的意見 (討 論稿 )》 黨 政 機(jī) 關(guān)事業(yè)單位不得自建住房 ? 福 利 性 住房經(jīng)費(fèi) 將 取消 ? 依 法 盡 快將 “ 城中村 ” 集體土地轉(zhuǎn)為國有 全省規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場現(xiàn)場會今天召開。 第四節(jié)菏澤市住宅市場發(fā)展趨勢預(yù)測 一 、 影響市場發(fā)展的因素 影響市場發(fā)展 的主要因素有:政策因素、競爭因素、需求因素、市 場 環(huán) 境 因 素 等 多 種 。 供 需 的 總 體 形 勢 雖 然 嚴(yán) 峻 , 但 菏 澤 的 房 地 產(chǎn) 市 場 并 不 是 沒 有 希望 。綜 合 各 方 面 的 信 息 ,下 半 年 ,市 場 新 開 盤 項(xiàng) 目 數(shù) 量 有 可 能要 增 加 。 菏澤市總體的需求情況不令人樂觀,但房地產(chǎn)市場上供給的嚴(yán)峻形 勢 又 擺 到 我 們 面 前 : 目 前 菏 澤 市 房 地 產(chǎn) 管 理 局 核 發(fā) 的 商 品 房 內(nèi) 銷 許可 證 幾 十 個(gè) , 菏 澤 市 場 在 售 和 已 售 的 具 有 合 法 銷 售 資 格 的 住 宅 項(xiàng) 目 共計(jì) 百 余 個(gè) 。 ( 4)交 通 及 生 活 便 利 情 況 :西 城 作 為 老 城 區(qū) 交 通 便 利 ,東 部 因 為是正在開發(fā)中的區(qū)域,又是未來的城市中心,相對而來交通不夠便利,區(qū) 域 繁 華 度 不 夠 。 ( 3)總 價(jià) :由 于 剩 余 房 源 的 面 積 偏 大 ,所 以 導(dǎo) 致 房 屋 的 總 價(jià) 偏 高 , 個(gè)人購房 需求 西 區(qū) 供 應(yīng) 狀 況 東 區(qū) 供 應(yīng) 狀 況 價(jià)格 1500—2021 元 / ㎡ 1420—1900 元 / ㎡ 14702640 元 / ㎡ 面積 90130 ㎡ 90120 ㎡ 120160 ㎡ 戶型 布局合理 格局單一 戶 型 格 局 略 有 創(chuàng) 新 交通 交 通 、 生 活 便 利 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 附近 交 通 方 便 , 但 缺少 聚 居 氛 圍 , 配套設(shè) 施 不 完 善 開 發(fā) 過 程 中 , 未 來城 市 中 心 , 交 通 便利 , 但 缺 少 聚 居 氛圍 , 配 套 設(shè) 施 不 完善 ,未 來 前 景 良 好 。東部開發(fā)區(qū)(未來的城市中心) 價(jià)格在 1800—3000元 / m2, 基 本 已 經(jīng) 超 過 了 部 分 居 民 的 購 買 能 力 。 ( 5) 環(huán) 境 、 噪 音 等 方 面 符 合 居 住 標(biāo) 準(zhǔn) 。 ( 3)實(shí)用性強(qiáng):布局合理、采光充分、能夠滿足基本使用功能。 從目前菏澤市住宅市場需求類別看,根據(jù)實(shí)際調(diào)查的結(jié)果顯示,個(gè) 人 購 房 者 最 需 要 的 是 具 有 下 列 特 點(diǎn) 的 普 通 住 宅 : ( 1) 價(jià) 格 合 理 : 1500—2500 元 / m2。菏 澤 的 高 收入人群僅占 17%,但是目前東部的高端住宅頻繁亮相,這類供給過多 、需 求 不 旺 的 形 態(tài)必然導(dǎo)致激烈的市場競爭,這種競爭除竟相降價(jià)、折 價(jià) 外 還 表 現(xiàn) 在 戶 形 設(shè) 計(jì) 、 配 套 設(shè) 施 、 物 業(yè) 管 理 、 突 出 品 牌 等 方 面 。 隨 著 菏 澤 市 熱 點(diǎn) 區(qū) 域 的 移 動 , 東 部 高 檔 住 宅 紛 紛 出 爐 , 有 溫 泉 入戶的高層住宅,有水案豪宅等等,均價(jià)在 2300 元 /平米以上。 今 年 以 來 , 熱 點(diǎn) 有 向 東 城 偏 南 沿線 發(fā) 展 的 趨 勢 。 牡丹區(qū)(西城)是住 宅 發(fā) 展 的 熱 點(diǎn) 地 區(qū) , 特別是人民路和丹陽路地區(qū)最熱 ,與此同時(shí)南城 和 北 城 的 住 宅 發(fā) 展 較 為 緩 慢 。 第三節(jié)菏澤市住宅市場總體供需評價(jià) 一、 菏 澤 市住宅市場是一個(gè)不均衡的市場。 居 民 家 庭 收 入 雖 然 在不 斷 地 提 高 , 消 費(fèi) 性 支 出 雖 然 也 在 不 斷 地 增 加 , 但 是 住 房 消 費(fèi) 支 出 在消 費(fèi) 支 出 所 占 的 比 重 卻 相 對 地 較 低 。 隨 著 國 民 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 , 居 民 收 入 水 平 進(jìn) 一 步 提 高 , 對提高居 住 水 平 的 要 求 越 來 越 迫 切 。 2021 年2021 年期間共完成住宅建設(shè)投資 億元,竣工住宅 萬平方米,人均居住面積從 2021 年的 平方米,提高到 2021 年的 平 方 米 。 菏 澤 住 宅 市 場 容 量 適 中 , 住 宅 建 設(shè) 發(fā) 展 空 間 較 為 廣闊。 3) 住 宅 潛 在 市 場 和 發(fā) 展 空 間 巨 大 。恩格爾系數(shù)由 2021 年的 %下降到 2021 年的 ,住房支出 卻 在 上 升 , 即 由 2021 年的 %,上升到了 2021 年的 %。 隨 著 居 民 收 入 水 平 的 提 高 , 食 品 在 家 庭 收 入 支 出 中 所 占 的 比 重 逐步 下 降 ,其 他 支 出 即 用 于 住 、行 、教 育 、娛 樂 等 的 支 出 逐 步 增 加 。在 城市發(fā)展 、定居和 賺錢或?qū)W到技術(shù)后回家鄉(xiāng)生活對男性農(nóng)民工而言分別占了 %和 %,而對女性農(nóng)民工而言卻分別占了 %和 %。 四成多的農(nóng)民工感覺現(xiàn)在的就業(yè)環(huán)境變好 與 前 幾年 相比 , %的 農(nóng)民 工 感覺 現(xiàn)在 的就 業(yè) 環(huán)境 變好 , %的農(nóng)民工 感 覺現(xiàn)在 的就業(yè)環(huán) 境與過 去差不多 , %的 農(nóng)民工沒 有考慮過這個(gè)問題,還有 %的農(nóng)民工感覺現(xiàn)在的就業(yè)環(huán)境變差了。當(dāng)前, 農(nóng)民工問 題已經(jīng)成為關(guān)系到 我國經(jīng)濟(jì) 社會發(fā)展 全局的 重要 問題 之一,他 們對城市 生活適應(yīng)程度如何 ,對工作 環(huán)境、生 活條件 滿意程度 如何,對 有關(guān)部門 進(jìn)一步解決農(nóng)民工問題有著極大的重要性。 住 宅需求空間十分巨大 1) 城 市化發(fā)展加快,城市迅速人口增長 農(nóng)村人口大規(guī)模地向城市轉(zhuǎn)移,是我國由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會向現(xiàn)代工業(yè)社會轉(zhuǎn)變的 必然結(jié)果 。 從住宅類型上看,人們需求最多的是普通住宅(包括經(jīng)濟(jì)適 用房),其次為高檔住宅,最少的是公寓。要使 人們買得 起房,房 價(jià)收入比要在五倍 以下,最 好是四倍 以下, 而去年菏 澤市居民 家庭戶均 可支配 收入僅為 萬元。 三 、 需 求特點(diǎn) 有 效需求不足。 但由于菏澤市普通居民家庭戶均可支配年收入只有 萬元,對現(xiàn)有住宅的平均價(jià)格 1358 元 /平方米,缺乏有效的支付能力。 據(jù)菏澤市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),個(gè)人購買商品住宅有上升態(tài)勢。 分析原因主要是由 于長期以 來,菏澤 市商品 住宅市場 上的集團(tuán) 購買一直 居于主導(dǎo)地位,集 團(tuán)購買 偏 重于優(yōu)良 位置的 選擇,對 商品住宅 的價(jià)格承 受能力強(qiáng)。一季度銷售平均價(jià)格為 1356 元 /平方米,二季度銷售平均價(jià)格為 1342 元 /平方米,相對非常平穩(wěn)。 5—7 月月度銷售商品房面積分別是 萬平方米, 萬平方米, 萬平方米。 二 、 需求總量 總體上說 今 年上半 年菏澤市 商品住 宅市場的 需求比 較平穩(wěn)。 由 于 長 期 以 來 國 家 大 力 推 行 住 房 貨 幣 化 政 策 , 使 得 很 長 時(shí)間 以 來 一 直 由 集 團(tuán) 購 買 支 撐 的 菏 澤 房 地 產(chǎn) 市 場 變 得 手 足 無 措 , 過 度 的供 給 與 不 足 的 需 求 成 為 當(dāng) 前 市 場 面 對 的 首 要 問 題 。 要 確 保 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 建 設(shè) 的 質(zhì) 量 , 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 的 質(zhì) 量包 括 工 程 質(zhì) 量 , 功 能 質(zhì) 量 , 環(huán) 境 質(zhì) 量 ,服務(wù)質(zhì)量。 房 屋 價(jià) 格 構(gòu) 成 不 合 理 的 主要 表 現(xiàn) 在 , 一 是 土 地 價(jià) 格 太 高 ; 二 是 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 和 小 區(qū) 的 一 些 配 套費(fèi) 用 不 合 理 ,比 如 小 區(qū) 的 一 些 經(jīng) 營 性 配 套 建 設(shè) ,也 進(jìn) 入 了 房 屋 的 價(jià) 格 ;三 是 收 費(fèi) 太 多 太 濫 , 或 收 費(fèi) 太 多 ; 四 是 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 利 潤 過 高 。但是,目 前 , 菏 澤 市 東 部 的 房 屋 價(jià) 格 已 經(jīng) 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 超 出 了 這 個(gè) 比 例 。 但 是 , 隨 著 人 們 生 活 水 平 的 提 高 , 人 們 越 來 越 注 重 房 屋 的 周 邊環(huán) 境 和 交 通 等 外 界 因 素 , 因 此 市 區(qū) 以 及 未 來 的 開 發(fā) 區(qū) 內(nèi) 的 房 價(jià) 慢 慢 開始上升,目前,菏澤市滯留的房屋均價(jià)在 1600 元 /平米左右,東部開發(fā)區(qū)的住房價(jià)格相對比較高,均價(jià)在 2200 元 /平米左右。 二 是 關(guān) 于 房 屋 的 質(zhì) 量 問 題 。 4 、 為 了 實(shí) 現(xiàn) 有 效 的 供 給 , 必 須 解 決 兩 個(gè) 問 題 為 了 實(shí) 現(xiàn) 有 效 供 給 , 必 須 注 意 解 決 兩 個(gè) 問 題 。在“八五”期間,菏澤第三產(chǎn)業(yè)平均年增長為 %, 2021 年%, 2021 年為 % ,分 別 高 于 同 區(qū) 域 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 %和 %個(gè) 。 房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè),是菏澤市經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展 的 產(chǎn) 業(yè) 部 門 。 3 、 住 宅 供 給 能 力 不 斷 提 高 隨著房地產(chǎn)投資額的增長和投資規(guī)模的擴(kuò)大,房地產(chǎn)業(yè)也得到了 迅 速 的 發(fā) 展 。 隨著住宅投資的增長,菏澤住宅施工面積和竣工面積也 在不斷地增長。 2 、 住 宅 投 資 不 斷 擴(kuò) 大 住宅建設(shè)投資不斷增長,住宅投資在菏澤市的國民生產(chǎn)總值中所占的比例不斷地提高。根 據(jù) 主 管 部 門統(tǒng)計(jì), 到 2021 年上半 年,全市總面積為 萬平方米。顯 而 易 見 , 房 地 產(chǎn) 投 資 已 經(jīng) 成 為 拉 動 全 市 經(jīng) 濟(jì) 增 長 的 積 極 因 素 。 從 目 前 市 區(qū) 竣 工 面 積 這 個(gè) 數(shù) 據(jù) 來 看 基 本 上 與 市 場 在售 總 量 相 當(dāng) , 這 也 表 明 了 菏 澤 房 地 產(chǎn) 市 場 上 商 品 住 宅 供 應(yīng) 將 會 出 現(xiàn) 一個(gè) 高 潮 。 結(jié) 構(gòu) 比 重 , 住 宅 %,辦公 2%,商業(yè) %、其它 。 19 億元,辦公其他 590 萬元。 一年以待銷面積 8 萬 平 方 米 ,一 年 以 上 兩 年 以 下 滯 銷 面 積 萬平 方 米 , 無 積 壓 。 全 市 預(yù) 售 面 積 : 萬平方米
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