【正文】 低端產(chǎn)品沿路布置，高端產(chǎn)品中心布置，最。 ? 濱 湖輪廓線 塑造優(yōu)美的濱湖輪廓線，確保在濱湖路上獲得錯落有致、掩映于自然之中的的視覺效果。 ? 景觀系統(tǒng) 本著自然綠色、降低造價的原則，小區(qū)景觀以種植為主，減少硬質(zhì)鋪裝面積。 ? 道路交通系統(tǒng) 項目 計量單位 規(guī)劃要 求指標 備注 規(guī)劃總用地面積 Ha 97畝 建設用地面積 Ha 97畝 代征道路用地 Ha 0 代征綠化用地 Ha 0 誰實施、是否計入景觀成本 建筑控制高度 m 13 別墅地上 2層，地下一次 容積率 綠地率 % 35 總建筑面積 ㎡ 32760 1 地上建筑面積 ㎡ 26200 1）會所建筑面積 ㎡ 5000 兼住宅項目會所 2）康復醫(yī)療中心 ㎡ 5000 3）別墅建筑面積 ㎡ 16200 90套 2 地下建筑面積 ㎡ 6560 1） 別墅地下車庫面積 ㎡ 3600 位于別墅每套 40平共 90 套 2）配套、車庫 ㎡ 2960 全部位于會所地下 停車泊位 輛 183 /100㎡ 其中地面 輛 37 別墅地下停車 輛 90 集中地下或半地下 輛 56 需結(jié)合地形設計 重慶 XX項目初步可研報告 54 綜合考慮交通、停車、豎向、物業(yè)管理、成本等因素，合理安排車行人行出入口，合理組織道路系統(tǒng)，結(jié)合豎向設計設置地面、地下或半地下停車泊位。 項目 計量單位 規(guī)劃要求指標 備注 規(guī)劃總用地面積 Ha 93畝 建設用地面積 Ha 93畝 代征道路用地 Ha 0 代征綠化用地 Ha 0 建筑控制高度 m 13 聯(lián)排 3層、公寓 4層 容積率 建筑密度 % 30 建筑基底面積 ㎡ 20460 用足首層面積 綠地率 % 35 居住戶數(shù) 戶（套） 900 居住人數(shù) 人 2700 按每戶 3人計算 總建筑面積 ㎡ 79120 1 地上建筑面積 ㎡ 68200 1）住宅建筑面積 ㎡ 68200 2）配套服務設施面積 ㎡ 全部位于會所地下部分 2 地下建筑面積 ㎡ 10920 1）地下車庫面積 ㎡ 10920 按每個車位 35㎡暫估 2）配套地下面積 ㎡ 0 全部位于會所內(nèi) 停車泊位 輛 391 /100㎡ 其中地面 輛 79 不宜超過總車位的 20% 其中地下或半地下 輛 312 需結(jié)合地形設計 重慶 XX項目初步可研報告 53 二、康復中心地塊技術經(jīng)濟指標 說明： ? 以上指標為初步估算，需結(jié)合規(guī)劃設計方案實際情況進行調(diào)整并最終確定。 ? 人防指標：住宅 68200 3%＝ 2046平米（不自建 繳納異地建設費） ? 公共服務配套指標：經(jīng)初步測算共需建面約 1000平米，全部設于康復中心用地會所內(nèi)（須與當?shù)匾?guī)劃局協(xié)調(diào)）。 ? 交房標準：全部毛坯交房。 重慶 XX項目初步可研報告 52 、項目規(guī)劃設計建議 一、商業(yè)地塊技術經(jīng)濟指標 說明：以上指標為初步估算，需結(jié)合規(guī)劃設 計方案實際情況進行調(diào)整并最終確定。色彩上宗教色彩濃郁的深色系為主，如深棕色，黑珠色，褐色，金色等，令人感覺沉穩(wěn)大氣，同時還有鮮艷的陶 紅和黃色等。 東南亞風格繼承了自然，健康和休閑的特質(zhì)，大到空間打造，小到細節(jié)裝飾，都體現(xiàn)了對自然的尊重，和對手工藝制作的崇尚。 ? 立面風格二 東南亞風格 東南亞風格具有地域特色，比較籠統(tǒng)。 在 XX旅游地產(chǎn)開發(fā)初始階段，適當控制產(chǎn)品總價。 ? 商業(yè)開發(fā)部分：小戶型類聯(lián)排別墅洋房 類別墅產(chǎn)品具有別墅產(chǎn)品的外在形態(tài)，符合休閑度假類產(chǎn)品的形象要求，并有利于建立高檔產(chǎn)品形象。 康復中心的獨棟別墅對整體項目形象有很大的提升。 二、 產(chǎn)品功能的確定 產(chǎn)品功能總體上分為兩大部分：康復療養(yǎng)區(qū) +商業(yè)開發(fā)區(qū) ? 康復療養(yǎng)區(qū)功能劃分如下： 功能空間 物業(yè)形態(tài) 功能 單體規(guī)模 總規(guī)模 備 注說明 會所 酒店 客房 1000平米 2500平 每間客房 30平米共 30間 餐飲 1000平米 會議及康體 500平米 商業(yè) 桑拿洗浴 1000平米 1500平 KTV娛樂 500平米 酒店式公寓 員工生活區(qū) 1000平米 1000平 宿舍、食堂、娛樂設施等 康復醫(yī)療中心 酒店式公寓 5000平米 5000平 康復別墅 小獨棟 康復療養(yǎng) 180平米 16200平 90棟 容積率控制為 重慶 XX項目初步可研報告 49 合計 26200平 綜合容積率 ? 商業(yè)開發(fā)地塊功能劃 分 功能空間 物業(yè)形態(tài) 功 能 套均面積 總規(guī)模 備注說明 類別墅洋房 35層 居住 30100平米 68200平 每間客房 30平米共 30間 合 計 68200平 綜合容積率 三、 產(chǎn)品類型的確定 ? 康復中心部分：低密度 MINI 獨棟別墅產(chǎn)品為主。 ? 商業(yè)開發(fā)部分的產(chǎn)品能夠快速開發(fā)完成，快速實現(xiàn)銷售資金回籠。 ? 提供基礎的生活配套和較為完善的休閑娛樂、會務、餐飲、客房等配套設施，以滿足目標客戶居住需要。 ? 恰當產(chǎn)品：別墅產(chǎn)品因其生態(tài)性和自然屬性，必然是對休閑旅游產(chǎn)品的最好的詮釋，對本項目客群而言，別墅 及類別墅產(chǎn)品將是恰當?shù)漠a(chǎn)品類型。 ? 總價合理性：鑒于項目旅游發(fā)展的初級階段，知名度不足等原因。 ? 環(huán)境是 關鍵：環(huán)境是左右客戶購買的關鍵因素，客戶購買的必然是自然環(huán)境和生態(tài)環(huán)境之下良好的休閑度假氛圍。 ? 項目湖景及休閑度假區(qū)的優(yōu)勢，安靜閑適的居住氛圍將吸引一定數(shù)量的養(yǎng)老及歸源返鄉(xiāng)客群來此置業(yè)。 四、游離客群 —— 投資性客群、企業(yè)型客群、歸鄉(xiāng)養(yǎng)老客群，比例為 10% ? 不排除主城區(qū)或當?shù)乜腿?的投資型購買，鑒于當?shù)芈糜问袌霭l(fā)展的初級階段，對未來規(guī)劃發(fā)展前景的看好，特別是香江集團項目的進駐促動的未來利好因素的提升，部分客群出于投資增值的目的購買。 ? 長壽區(qū)本土富裕階層處于對湖居環(huán)境的喜愛，購買用以休閑度假需要。 三、次主力客戶群 —— 來自于長壽區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群 占比例約 40% ? XX 組團為未來長壽區(qū)規(guī)劃發(fā)展邊緣組團之一，承擔了城市居住區(qū)重要職能。特別是在擁有了足夠的物質(zhì)財富基礎之后，對于精神涵養(yǎng)、身體涵養(yǎng)方面的 追求越來越重視。 二、主力目標人群 ? 重慶東南區(qū)主城區(qū)中高端有錢有閑的新富階層， 50%左右 ? 重慶主城區(qū)距離 XX 僅僅 120 公里，渝萬高速和旅游高速相連，相隔只有 1 個小時車程，時間及距離皆在相對舒適的范圍之內(nèi)。 ? WT 策略 加強與政府合作，在土地性質(zhì)及房屋用途方靈活規(guī)劃，規(guī)避限購 令。 開發(fā)借勢于周邊配套項目，特別是香江國際項目開發(fā)進度。 五、對策分析 ? SO 策略 重慶 XX項目初步可研報告 46 充分發(fā)揮生態(tài)居住的優(yōu)勢，有效進行產(chǎn)品前瞻性規(guī)劃，融合周邊自然人文環(huán)境，以精準的產(chǎn)品、以區(qū)域主導者的形象爭奪更廣泛的客源層。 三、機會（ O） ? 一小時生活圈，重慶正在外擴輻射，當主城區(qū)生活成本攀高時，周邊片區(qū)城市地位將得以提升； ? 重慶旅游地產(chǎn)已經(jīng)具備持續(xù)增長的基礎條件，購買需求不斷增長。 重慶 XX項目初步可研報告 45 項目定位及結(jié)論 、項目 SWOT分析 一、優(yōu)勢（ S） ? 項目地塊內(nèi)及周邊植被豐富，位于 XX 風景區(qū)、自然環(huán)境優(yōu)美，蘊含旅游度假的韻味， XX 景觀在重慶旅游資源中具有唯一性。高層 08 年下半年開盤期 2800元 /平方米， 10 年 8 月價格約 33003500 元 /平方米，現(xiàn)階段在賣的最后 2個樓位，均 價 41004200 元 /平方米，現(xiàn)房。 、長壽碧桂園 —— 長壽區(qū)大盤項目 處于長壽新區(qū)，鄰水而建，大規(guī)模開發(fā)項目，別墅、洋房、高層建筑等形式均有，建設有長壽唯一的五星級酒店（鳳凰酒店）與會所、長壽的臨湖商業(yè)街。銷售價格為 40004100 元 /平方米，洋房、聯(lián)排別墅， 總價為 1216萬為主。 五、面積需求 典型旅游度假投資型市場 需求為 ，小戶型產(chǎn)品總價低，符合人們度假、投資需求，成為大部分購房者首選 ， 占市場主導地位。 四、配套需求 比較關注 閑適生活的配套設施，以及能夠增加生活便利性的配套設施。 購房者身份呈多樣化特點，有離退休人士、企業(yè)中高層管理者、民營企業(yè)家、私人老板、個體戶、自由職業(yè)者以及綜藝界體育界人士、房地產(chǎn)投資者（炒樓或長線投資），另外有些隱性收入的政界人士。 度假為目的客戶占總量的 60%，養(yǎng)老或送父母養(yǎng) 老為目的的占總量的10%，純投資或兼具投資目的占 30%比例。 偏愛景區(qū)優(yōu)異的景觀資源，特別是氣候的舒適性，將其作為養(yǎng)老或度假的第二居所。當然，這個市場不局限于重慶本地，海南、廣西、四川青城山、峨眉山、貴州等地的優(yōu)質(zhì)項目，對重慶居民也有非常大的吸引力。 各旅游地產(chǎn)多依托風景區(qū)景觀資源，在產(chǎn)品規(guī)劃上多為會議中心、星級酒店、景區(qū)度假住宅等，產(chǎn)品規(guī)劃定位雷同，同質(zhì)化競爭激烈。 投資和自住是近郊區(qū)旅游地產(chǎn)客戶置業(yè)的主要目的，而遠郊區(qū)旅游地產(chǎn)則更多以養(yǎng)老、度假和自住，兩者在置業(yè)目的上有一定的差異； 從客戶區(qū)域來源來看，遠郊區(qū)旅游地產(chǎn)在當?shù)匾簿哂休^強的市場需求，而近郊區(qū)，其主要客戶群則以主城區(qū)客戶為主；對于遠 郊區(qū)旅游地產(chǎn)項目，本土消費力是不容忽視的； 從旅游地產(chǎn)銷售價格分析，旅游地產(chǎn)銷售價格與主城區(qū)同時期銷售價格接近，明顯高于本區(qū)域（區(qū)縣）房地產(chǎn)銷售價格，整體價格承受能力較高； 相對于遠郊區(qū)旅游地產(chǎn)大量的呈現(xiàn)，都市區(qū)旅游地產(chǎn)逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變； 近郊區(qū)旅游地產(chǎn)項目受政府土地資源保護而逐步減少、景觀資源的相對劣勢將制約近郊區(qū)旅游地產(chǎn)的發(fā)展； 隨著重慶經(jīng)濟的高速增長、 1 小時經(jīng)濟圈的規(guī)劃實施以及私家車的普及，重慶旅游消費將逐步從近郊旅游逐步過度到遠郊旅游，為遠郊旅游地 重慶 XX項目初步可研報告 42 產(chǎn)項目的大規(guī)模集中開發(fā)提供條件。 隨著交通條件的改善及休閑度假需求的增長 ,以及新農(nóng)村建設和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設的宏觀政 策的引導 ,豐富的遠郊旅游資源有望在未來幾年內(nèi)迅速與旅游地產(chǎn)相結(jié)合 ,遠郊旅游地產(chǎn)將成為重慶旅游地產(chǎn)的支柱和帶動地方經(jīng)濟的主要驅(qū)動力之一 ,但同時競爭較為激烈。 花漾的山谷實景圖花漾的山谷沙盤圖 項目周邊配套情況表 項目銷售情況 樓盤 價格 戶型區(qū)間 銷售情況 入住時間 花漾的山谷 7000左右 53㎡ 155㎡ 共推出獨院別墅 88套、臨崖公寓 80套 一期 2021年 10月 二期 2021年 12月 樓盤 主干道 政府機關 商場 旅游休閑 醫(yī)療衛(wèi)生 農(nóng)貿(mào)超市 學校 項目位置 仙女山鎮(zhèn) 仙女山鎮(zhèn)商業(yè)街 仙女山 重醫(yī)仙女山鎮(zhèn)附院 仙女山農(nóng)產(chǎn)基地 希望小學 花漾的山谷 武仙大道 3公里 3公里 5公里 5公里 5公里 4公里 重慶 XX項目初步可研報告 41 、市場小結(jié) 目前旅游地產(chǎn)項目主要集中在都市區(qū)和近郊區(qū)域。 周邊景點： 1050 公里山水畫廊烏江畫廊、 2700 米芙蓉洞豎井群、 100平方公里仙女山國家森林公園、 35 公里水上喀斯特原始森林 .芙蓉江、 4A級世界最大的天生橋群 .天生三橋、 500 米谷深地質(zhì)奇觀 .龍水峽地縫、 1200多種植物的生物基因庫 .白馬山自然保護區(qū)、 7 公里黃柏渡漂流。規(guī)劃總用地面積 公頃，建筑密度 19%?；ㄑ纳焦任挥?武隆 仙女 山新區(qū)，占地千余畝，擁有 3200 米絕世凌空崖線景觀， 236 米懸崖落差。 100 畝多功能體育場，特色旅游商業(yè)街，高等級綜合醫(yī)院，著名導演張藝謀傾力打造大型山水實景巨作《印象武隆》。 6 個超大組團，將歷時 35 年分期開發(fā)，營建集休閑、度假、旅游、商業(yè)配套、戶外運動為一體的大型高端復合社區(qū)。如學校、銀行、教堂等其他配套將逐步成熟，屆時的仙女山不僅能滿足游客觀光旅游，更適合長期居住。 周邊配套設施有，重慶首個 100 畝多功能體育場， GOLF 球場 2 個，特色旅游商業(yè)街， 7 家高星級酒店，高等級綜合醫(yī)院，地域化特色旅游產(chǎn)品《印象 建筑面積 3085 ㎡，帶陽臺，送私家花園或大面積陽光露臺。每棟組院別墅由中庭院落及 5～ 7 套獨立套房圍合而成。項目以建筑面積 2585 ㎡度假物業(yè)為核心，是集主題公園、組院別墅、花園洋房、四星級度假酒店、酒店式公 寓為一體的高品質(zhì)旅游休閑度假社區(qū)。 仙山流云效果圖 項目周邊配套情況表 樓盤 主干道 政府機關 商場 旅游休閑 醫(yī)療衛(wèi)生 農(nóng)貿(mào)超