【正文】 5．分戶供冷（暖），便。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。戶型設(shè)計多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。周邊環(huán)境本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場知名度。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場和價格的最主要的因素是地理位置。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。私營企業(yè)業(yè)主國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，富有階層將逐步擴(kuò)大。大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。國內(nèi)購買群體2．中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。目前TOWNHOUSE市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次:外籍購買群體 找房地產(chǎn)資料 到中國地產(chǎn)商 1．外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價格和銷售進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。第九章 投資估算一、成本構(gòu)成宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：土地費(fèi)用宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬元土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：338=1183萬元小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬/畝338=338萬元農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m *338 =6760萬元其中包含已付土地方費(fèi)用200萬元總計：投入土地成本10081萬元土地出讓金其它投入二、項(xiàng)目設(shè)計方案A：1000=銷售按6500元/ m2計，6500=方案B： TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計1000=18萬m2銷售按5500元/ m2計，185500=方案C：1000=銷售按4000元/ m2計，4000=三、成本測算：A、以收入最低的方案A設(shè)計項(xiàng)目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn)土地費(fèi)用土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價2500元/m2勘測費(fèi)設(shè)計費(fèi)可研方案咨詢執(zhí)照費(fèi)規(guī)劃方案咨詢 1***基礎(chǔ)設(shè)施臨時水電路 405076 300元/m21監(jiān)理費(fèi)1質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)1標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)1綠化建設(shè)費(fèi)1公共配套費(fèi)1市政公用設(shè)施費(fèi)1不可預(yù)見費(fèi) ***501890合計 58580固定成本合計58580萬元經(jīng)營成本項(xiàng)目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn)銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用 ***6 銷售額2%固定成本8%合計 8198毛利：銷售額固定成本經(jīng)營成本=87800585808198=21022萬元B、以方案B設(shè)計因費(fèi)用計算以建安費(fèi)比率計，故分類為：項(xiàng)目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn) 土地費(fèi)用 土地出讓金 100814507建安費(fèi)用 45000 建安單平米2500元其它綜合 2070 %基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套市政設(shè)施費(fèi) 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2不可預(yù)見費(fèi) 2250 建安5%合計 71648經(jīng)營成本項(xiàng)目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn)銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷售額2%固定成本8%合計 9692毛利：銷售額固定成本經(jīng)營成本== C、以方案C計：項(xiàng)目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn) 土地費(fèi)用 土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計建安費(fèi)用 43950 1500元/m2計其它綜合 2332 %基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2不可預(yù)見費(fèi) 2535 建安5%小計 77942銷售費(fèi)用管理費(fèi)用1財務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷售額2%2%固定成本8%合計 109351毛利： 28323第十章 項(xiàng)目經(jīng)營策劃一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評述本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻?！霸擁?xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。年7 月至207月為施工工期，竣工驗(yàn)收。二、建設(shè)進(jìn)度安排“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為3 年，即從到為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：206 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排一、建設(shè)方式“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)?！霸擁?xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。平方米計算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡／小時。日，用水量為40萬立方米／日。三、水、電、氣、熱供應(yīng)根據(jù)初步計算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。第五章 物料消耗與供應(yīng)一、建筑材料“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。地理位置條件非常優(yōu)越。第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件一、地理?xiàng)l件：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。設(shè)施、設(shè)備、材料：“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施?！霸擁?xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時代特色。三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計特色。居住總戶數(shù)： 約 300 戶建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。配套公建建筑面積： ?？偨ㄖ娣e： 。第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項(xiàng)目及配套設(shè)施等。二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。2．溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場調(diào)查資料。2．北京政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號。2．北京政府文件：京政辦發(fā)55號。四、可行性研究報告編制編制單位：由北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報告。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施。公司經(jīng)營范圍：在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。合作方式由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進(jìn)行土地變性，計委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。項(xiàng)目概況宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。由北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡稱“該項(xiàng)目”）。北京政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。(另見附件圖紙管理制度）以上的分析，首先：應(yīng)該成立項(xiàng)目組或者課題組，每個項(xiàng)目或者課題設(shè)一名負(fù)責(zé)人，總體負(fù)責(zé)產(chǎn)品調(diào)研，開發(fā)任務(wù)等等，任務(wù)應(yīng)在規(guī)定期限完成，每階段進(jìn)行考核評估，避免錯誤累計，耽誤產(chǎn)品研發(fā)進(jìn)度；其次：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要與市場部人員進(jìn)行溝通交流，及時把握市場動向，市場所需要的產(chǎn)品我們就要在最短的時間內(nèi)發(fā)現(xiàn)并生產(chǎn)出來，占領(lǐng)市場，成為這個市場的領(lǐng)先者，才能為以后更大的市場需求打下基礎(chǔ)；再次：建立統(tǒng)一的研發(fā)流程，項(xiàng)目時間安排，必須有明確統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，即追日化的特點(diǎn)和特色，我們的產(chǎn)品應(yīng)該做到讓別人第一眼看到就能夠認(rèn)出這是追日的產(chǎn)品，給別人一種心理上的沖擊。發(fā)生標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)應(yīng)該歸檔保存，如有進(jìn)行變更或者修改的地方必須要知會與之相關(guān)的部門；圖紙做到一一對應(yīng)，：設(shè)計—工藝—審核—核準(zhǔn)—標(biāo)準(zhǔn)化，必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)流程對圖紙進(jìn)行審核。：圖紙與文件對于公司的重要性不言而喻，所有已經(jīng)用于生產(chǎn)量產(chǎn)化的產(chǎn)品圖紙都必須是經(jīng)過文件管理中心下發(fā)蓋章的圖紙，保證生產(chǎn)加工時的圖紙是標(biāo)準(zhǔn)圖紙。如果有50A 、100A的產(chǎn)品怎么設(shè)計？是用25A的模塊來并機(jī)，還是單個設(shè)計獨(dú)立的模塊或者柜體結(jié)構(gòu)，還是再設(shè)計50A的模塊用它來并機(jī)？100A以上用模塊來并機(jī)是否可行，如果不可行，怎么分檔？多少功率到多少功率之間劃分為一個系列？如果100A單獨(dú)做一個柜體，那么200A,300A呢，是考慮用100A來并機(jī)，還是能夠用100A的柜體代替，或者再設(shè)計獨(dú)立的柜體結(jié)構(gòu)，這些問題，都應(yīng)該好好考慮，電子和結(jié)構(gòu)，軟件在一起討論，找到一個最優(yōu)化的方案，使這個產(chǎn)品能夠更加的明確；（2）充電機(jī)產(chǎn)品和有源濾波器產(chǎn)品基本上差不多，也要考慮單模塊和柜體方面，在多少功率之間進(jìn)行分檔，以及并機(jī)和通用的可行性；（3）軟起動器基本上成型，只是在一些細(xì)節(jié)的地方加以修改，就可以作為標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品來使用；（4）光伏逆變產(chǎn)品了解不是很多，了解了實(shí)驗(yàn)室的幾種產(chǎn)品和光伏充電站里的產(chǎn)品，在分類上應(yīng)該根據(jù)市場需求進(jìn)行分類，分幾大類，再根據(jù)每種機(jī)型需求的不同細(xì)分，做到通用化、系統(tǒng)化和標(biāo)準(zhǔn)化。針對以上問題，提出個人淺見：1.（1）模塊化的區(qū)分：比如多少功率之間作為一個系列，用統(tǒng)一的機(jī)箱，標(biāo)識，并且把將來是否能夠放入機(jī)柜進(jìn)行并機(jī)聯(lián)網(wǎng)納入考慮范圍；多少功率以上要進(jìn)行柜體設(shè)計，這些功率再分幾個種類，每個種類用多大的柜體，是否還要進(jìn)行并機(jī)的考慮；模塊化與柜體化產(chǎn)品在外觀設(shè)計能不能夠統(tǒng)一，盡量減小它們的差異化，增加他們的通用化，使一些內(nèi)部零件能夠通用，讓加工與生產(chǎn)更加簡單、快速。： 現(xiàn)有產(chǎn)品外觀多樣，沒有實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，無法體現(xiàn)追日的特色。（2）軟啟動器產(chǎn)品：該項(xiàng)應(yīng)該是比較成熟的產(chǎn)品，從湖北的圖紙分析，應(yīng)該已經(jīng)進(jìn)行了分類，但產(chǎn)品名稱及型號標(biāo)識不夠清晰，無法及時識別。***地區(qū)交通便利，電力充裕，錫鐵山建成330KV變電站，飲馬峽工業(yè)區(qū)內(nèi)電力供給以35KV和110KV輸電線路供給；***飲馬峽工業(yè)區(qū)有5萬立方米/日的供水能力，項(xiàng)目所需原料供應(yīng)充盈。（四）資源條件評價項(xiàng)目所需原材料有：氯化鎂、螢石礦、煤炭、天然氣、水、電等。征地、拆遷、移民安置條件：不涉及拆遷、移民安置問題。排水：目前飲馬峽、錫鐵山工業(yè)園區(qū)已建成污水處理廠、垃圾填埋場、***工業(yè)園區(qū)已建成污水處理廠。交通：鐵路，青藏鐵路電氣化復(fù)線在境內(nèi)自東向西南通過，通車?yán)锍踢_(dá)到107公里，分別在錫鐵山產(chǎn)業(yè)區(qū)、飲馬峽產(chǎn)業(yè)區(qū)設(shè)置兩處客貨運(yùn)火車站點(diǎn)；敦格鐵路現(xiàn)正在施工建設(shè)，建成后境內(nèi)通車?yán)锍踢_(dá)到300公里，將分別在飲馬峽、***產(chǎn)業(yè)區(qū)設(shè)置客貨運(yùn)火車站點(diǎn)。供水：錫鐵山產(chǎn)業(yè)區(qū)形成1萬立方米/日的供水能力；飲馬峽產(chǎn)業(yè)區(qū)形成5萬立方米/日的供水能力；。供電：形成以錫鐵山330千伏變電站為核心，以110千伏錫鐵山至魚卡、至飲馬峽、至大煤溝電網(wǎng)為主骨架，以35千伏、10千伏低壓電網(wǎng)為補(bǔ)充的覆蓋各工礦企業(yè)和各產(chǎn)業(yè)區(qū)的電網(wǎng)結(jié)構(gòu)。園區(qū)內(nèi)有鐵路專用線，公路四通八達(dá)，各廠之間協(xié)作基礎(chǔ)和條件良好。當(dāng)?shù)厥┕f(xié)作條件。區(qū)內(nèi)河流發(fā)源于北部的柴達(dá)木山、東部的庫爾克山，主要河流為魚卡河、塔塔棱河、全集河、大頭羊河、溫泉河、八里溝河，其中塔塔棱河和魚卡河是區(qū)內(nèi)最大的河流。這些山脈分屬于祁連山系和柴達(dá)木山系。柴旦地區(qū)地處柴達(dá)木腹地，境內(nèi)四面環(huán)山。據(jù)***氣象站資料，℃；最高氣溫出現(xiàn)在68月份，℃；℃，最高氣溫為28℃，平均最低氣溫出現(xiàn)在1月份，℃；全年負(fù)溫月為十一月份到翌年三月；，多集中在59月份，%；，屬于干旱氣候帶。當(dāng)?shù)貧庀髼l件。土地利用現(xiàn)狀。本項(xiàng)目擬建在***工業(yè)園區(qū),距德令哈市200公里，距西寧市732公里，南距格爾木市級190公里，西北距冷湖鎮(zhèn)至甘肅敦煌市328公里。（三）建設(shè)條件分析人員保障：***，勞動力充足，為企業(yè)的正常運(yùn)行提供了人力保障。四氟乙烷是一種新型有機(jī)化合物，作為制冷劑廣泛用于洗車空調(diào)、冰箱、中央空調(diào)、商業(yè)制冷等制冷空調(diào)系統(tǒng)。（二）產(chǎn)品的用途氫氧化鉀主要用作鉀鹽生產(chǎn)的原料，如高錳酸鉀、碳酸鉀等。全球氟化工產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，含氟高分子材料的生產(chǎn)能力與消費(fèi)需求快速同步增長，其中亞洲地區(qū)尤其是中國的發(fā)展迅速，近幾年全球消費(fèi)增長率在4