【正文】 總體分析 投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性 相對來說 不 大 ， 雖然 在中國政府政策的嚴(yán)控下 ，房地產(chǎn)價(jià)格 受到嚴(yán)格抑制，但是要看到剛需的市場猶在，城市的新移民猶在，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展猶在，物價(jià)的上漲因素猶在， 那些經(jīng)營合理，了解市場狀況，滿足顧客需求，效率優(yōu)先的企業(yè) 一定 能從激烈的競爭中存活下來 ，并取得良性的發(fā)展。因此應(yīng)當(dāng)不斷調(diào)查市場狀況，根據(jù)市場狀況制定更好的經(jīng)營模式。 因此，為了項(xiàng)目的發(fā)展應(yīng)當(dāng)采取與現(xiàn)有當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r相適應(yīng)的經(jīng)營模式發(fā)展業(yè)務(wù)。而未來的 東莞 市場的走勢是：供需回落，均價(jià)總體持穩(wěn)。 34 市場 風(fēng)險(xiǎn) 20xx 年以來 廣東 省 房地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀是：月成交 逐月攀升 達(dá)調(diào)控以來最高水平，品牌項(xiàng)目突出 ， 大型知名項(xiàng)目成交顯著，受市場熱捧。 中介服務(wù)的各階段圖表 32 中介的作用 營業(yè)范圍 一、 房屋 居間買賣 二、存量房代理出售 33 三、存量房委托購買 四、房屋代理出租 五、房屋租賃居間 六、樓盤代理銷售 七、 一手房 代 理銷售 八、不動(dòng)產(chǎn)投資顧問 九、產(chǎn)權(quán)過戶代理 十、代理各種抵押、按揭、消費(fèi)貸款 十一、房地產(chǎn)相關(guān)法律事務(wù)咨詢 十二、裝飾、裝潢設(shè)計(jì)咨詢 第七 部分 風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn) 限購令對于擠壓一線城市房地產(chǎn)泡沫有著不可磨滅的作用，但房地產(chǎn)商和投機(jī)者不會(huì)坐以待斃，金錢的流動(dòng)是永無休止的，從一線城市流出的資金，逐漸跑向了二三線城市 根據(jù)現(xiàn)有政策環(huán)境，當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境較好，當(dāng)?shù)卣憫?yīng)廣東省發(fā)展規(guī)劃政策大力開展招商引資，實(shí)施投資優(yōu)惠政策。 品牌戰(zhàn)略 公司制定長期的品牌戰(zhàn)略發(fā)展方向；正規(guī)化，策略式，規(guī)模化運(yùn)作模式的優(yōu)勢針對點(diǎn)，就是在市場形成自身特有的推廣渠道，公司本著長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)，從基礎(chǔ)點(diǎn)做起精心培養(yǎng)高素養(yǎng)、高能力、全能型置業(yè)顧問，以求維持品牌的可持續(xù)健康發(fā)展。 由于銷售費(fèi)用暫按營業(yè)收入的 15%計(jì)算，故每月營業(yè)收入應(yīng)達(dá)到20xx0 元人民幣 以上 。 項(xiàng)目初期預(yù)計(jì)租房收入為主要收入來源， 逐漸過渡到銷售為主要利潤來源， 故每月營業(yè)收入超過 13400 元部分為凈利潤。 專業(yè)代辦： 代理一手房銷售、 代理室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及代理裝修收入按照當(dāng)?shù)貙?shí)際狀況計(jì)算。 收費(fèi)情況 居間 買賣 服務(wù)： 房屋買賣及過戶 通常為交易總額的 3%收取交易傭金。 租賃資源與買賣資源之間互換：占利潤來源的 2%左右，引導(dǎo)劣勢租賃資源轉(zhuǎn)買賣或劣勢買賣資源轉(zhuǎn)租賃。 30 專業(yè)代辦：占利潤來源的 3%左右，主要針對代辦交易過戶。 資金運(yùn)用明細(xì) 29 固定資產(chǎn)投資：店面租賃 50000 元 /年 店面裝修 30000 元 辦公設(shè)備采購 20xx0 元 流動(dòng)資金： 60000 元 收益分析 投入成本 每年店鋪?zhàn)饨鸺八?電等各項(xiàng)費(fèi)用約為 60000 元 人員前期預(yù)定為 5 人，每人每月底薪 1500 元（ 提成另算 ） ，每年工資成本為 90000 元 管理費(fèi)用預(yù)計(jì) 2500 元 /年 銷售費(fèi)用根據(jù)營業(yè)收入計(jì)算，預(yù)計(jì)占營業(yè)收入的 15%計(jì)算 電話費(fèi)：電話 2 部，每部每月 300 元（暫定） 網(wǎng) 費(fèi)： 每年網(wǎng)費(fèi)預(yù)計(jì) 1500（暫定） 營業(yè)收入 分析 根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r， 利潤來源渠道有： 居間 買賣 服務(wù)：占利潤來源總量的 60%左右，也是公司品牌化運(yùn)作的主推業(yè)務(wù)項(xiàng)目。 東莞市政區(qū)圖 截至 20xx 年 5 月 1 日，東莞市轄 32 個(gè)鎮(zhèn)（街道 ）；其中包括 4 個(gè)街道（ 莞城街道 、 南城街道 、 東城街道 、 萬江街道 ）； 28 個(gè)鎮(zhèn)（ 石碣鎮(zhèn) 、 石龍鎮(zhèn) 、 茶山鎮(zhèn) 、 石排鎮(zhèn) 、 企石鎮(zhèn) 、 橫瀝鎮(zhèn) 、 橋頭鎮(zhèn) 、謝崗鎮(zhèn)、 東坑鎮(zhèn) 、 常平鎮(zhèn) 、 寮步鎮(zhèn) 、 大朗鎮(zhèn) 、 黃江鎮(zhèn) 、 清溪鎮(zhèn) 、 塘廈鎮(zhèn) 、 鳳崗鎮(zhèn) 、 長安鎮(zhèn) 、 虎 28 門鎮(zhèn) 、 厚街鎮(zhèn) 、沙田鎮(zhèn)、 道滘鎮(zhèn) 、 洪梅鎮(zhèn) 、 麻涌鎮(zhèn) 、 中堂鎮(zhèn) 、 高埗鎮(zhèn) 、 樟木頭鎮(zhèn) 、 大嶺山鎮(zhèn) 、 望牛墩鎮(zhèn) ）。是全球最大的制造業(yè)基地之一，制造業(yè)總產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 90%以上，形成以 電子信息 、電氣機(jī)械、紡織服裝、 家具 、玩具 、 造紙 及紙制品業(yè)、食品飲料、化工等八大產(chǎn)業(yè)為支柱的現(xiàn)代化工業(yè)體系。 20xx 年，全市生產(chǎn)總值 2624 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 5512 億元；外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元。年末 全市共有廣東省名牌產(chǎn)品（農(nóng)業(yè)類） 26 個(gè)、 無公害農(nóng)產(chǎn)品 47 個(gè)、 綠色食品 38 個(gè)、 有機(jī)食品 10 個(gè)。其中種植業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %，占 %；林業(yè)產(chǎn)值 億元，下降 %，占 %；牧業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %，占%；漁業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %，占 %。其中包括美國的 杜邦 、瑞士的 雀巢 、荷蘭的 飛利浦 、德國的赫司特、 法國 的 湯姆遜 、韓國的 三星 、日本 的 日立 、 新日鐵 、 索尼 、 住友金屬 、英國的 太古集團(tuán) 、芬蘭的 諾基亞以及我國香港的 偉易達(dá) 等眾多世界 500 強(qiáng)企業(yè)的入駐并定為總部，中國知名搜索引擎百度（中國）有限公司東莞市分公司等為之優(yōu)秀設(shè)計(jì)、服務(wù)企業(yè)，只為東莞快速發(fā)展。投資者來自我國 香港 、 臺灣 及 朝鮮 、 南朝鮮 、也門、越南、 老撾 、 泰國 、肯尼亞、英國、 美國 、 瑞士 、 利比亞 、 芬蘭 、蒙古 等 20 多個(gè)國家。 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) ： 東莞經(jīng)濟(jì)以外向型為主，特別是工業(yè) ，大部分的資金、原材料和產(chǎn)品銷售都離不開國際市場。東莞的星級飯店達(dá)到 96 家，其中五星級飯店 17 家、四星級飯店25 家。 26 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 經(jīng)濟(jì)規(guī)模 ： 20xx 年東莞 GDP 達(dá)到 4735 億元，同比增長 8%，經(jīng)濟(jì)規(guī)模國內(nèi)排名第二十二。目前，全市公路通車?yán)锍?2759 公里，平均每百平方公里國土有等級公路 公里，把國道、高速公路、鐵路、港口、機(jī)場連成一體。最多為 1997年，年雨量 毫米；最少為 1996 年，只有 毫米。 7～ 9 月為后汛期，臺風(fēng)降水活躍。一年中 2～ 3 月份日照最少， 7 月份日照最多。日照時(shí)數(shù)充足， 1996～ 20xx 年平均日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)， 占全年可照時(shí)數(shù)的 42%。一年中最冷為 1 月份，最熱為 7 月份。 1996～ 20xx 年，年平均氣溫為 ℃ 。截至 20xx 年，港澳同胞約 100 萬人，海外華僑約 30 萬人，是著名的 華僑 之鄉(xiāng)。東莞 1985 年撤縣建市， 1988 年升格為 地級市 ，現(xiàn)轄28 個(gè)鎮(zhèn)、 4 個(gè)街道辦事處， 386 個(gè)村委會(huì)、 205 個(gè)居委會(huì)。該市西臨 珠江 口，與 廣州 市、 深圳 市、 惠州 市接壤。不過，可以肯定的是優(yōu)惠政策全部取消的可能為零，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)回暖還需要房地產(chǎn)繼續(xù)出力，但考慮到明年即將到來的通脹以及今年以來資產(chǎn)價(jià)格高漲等不利因素，適度抑制樓市中的投資投機(jī)需求，將被列為政策目標(biāo)。