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京滬寧城市商業(yè)綜合體考察報告(參考版)

2024-10-24 20:17本頁面
  

【正文】 ”,胡曉登建議,應給地方政府和開發(fā)商“降溫”,合理控制城市綜合體數(shù)量,警惕爛尾風險,從抓運營管理著手提高質(zhì)量,預防城市“黑洞”的形成。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業(yè)也將增加150萬平方米,供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風險較大。這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。另外,對于明年在某些相對不太富裕的城市,%以上。但是,現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集,甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體,而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方,這就意味著,同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭,甚至最終兩敗俱傷。而廣州目前最大的單體購物中心之一,天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。資料顯示,華南Mall建筑面積89萬平方米,總投資額為25億元,開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall,但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題,甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想,華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團?!敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說,有些城市綜合體,主導功能建筑主體都已完工,運營商卻還沒招到位,這可能建好就成“空城”。另外,除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外,保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標,而且,娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)?!笨藸柸鹦畔⒓瘓F研究中心副總經(jīng)理林波指出,在住宅調(diào)控下,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點。增量非常大的城市以中西部為主,其中成都的增量將達到2757萬平方米,而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市,增量均在1500萬平方米以上??藸柸鹦畔⒓瘓F研究中心報告顯示,在2005年至2010年期間,全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米,較前一個五年?!?011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示,排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn),整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。為此,無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策,對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達到綜合標準要求的,政府給予規(guī)費減免等優(yōu)惠。值得注意的是,正是由于城市綜合體會帶來很多附加值,政府甚至會做出一部分讓利。廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時表示,收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。2012年14月新成交各類土地24宗,其中12宗是商業(yè)、綜合用地。此外,從2011年開始,杭州主城區(qū)土地市場上,商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。數(shù)據(jù)顯示,2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元,%,其中,%,%,%,辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟強鎮(zhèn),在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下,這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體,帶動當?shù)厣虡I(yè)繁榮。事實上,城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地?!稖刂菔谐鞘猩虡I(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(20102020)》規(guī)劃指出,溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體。另一方面,則是在較集中的區(qū)域內(nèi),滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家,總體量達到100萬平方米以上的就有七家,各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設(shè),以板塊來劃分,河西板塊以17個排在首位,緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。日前,云南省提出,未來五年內(nèi),云南將規(guī)劃建設(shè)100個城市綜合體。其中,重慶的增長率為129%,成都為135%。城市綜合體遍地開花據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計,全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍,而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模,大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍,也就是說,可見的一段時期,各個城市的綜合體規(guī)模,將達目前已建成綜合體的16倍。值得注意的是,由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金,一旦過剩引發(fā)泡沫破裂,將成為城市“空殼”和“黑洞”,其后果將比住宅市場更嚴重,會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。參考文獻:[1][J].建筑與裝飾,2019(7):15+18.[2]趙健,———以羅蒙環(huán)球城為例[J].城市地理,2018(10):2627.[3][J].工程建設(shè)與設(shè)計,2016(10):2425.第五篇:城市綜合體專題城市綜合體:地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日,作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地,%,不僅是上??們r地王,該地塊也成為今年全國總價地王。5結(jié)束語綜上所述,現(xiàn)代化城市建設(shè)越來越人性化,特別是構(gòu)建商業(yè)綜合體建筑時,需要嚴格設(shè)計,科學規(guī)劃,才能為人們?nèi)粘I詈托蓍e娛樂提供便利條件,推進我國城市經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展。如根據(jù)平面設(shè)計與剖面設(shè)計的思路,合理設(shè)計好商業(yè)布局,以商業(yè)綜合體建筑中心位置為圓心,由中間向四面八方展開輻射,通過對空間的合理運用,擺脫形式制約,改造不合理結(jié)構(gòu),減少走動距離,得到更好地購物消費體驗。當前,人們的消費除了購物外,還需要有良好的體驗感,人們在消費的同時,也能夠體會到超值所得,滿足消費者體驗需要。商業(yè)綜合體建筑都是占地面積較大的,通過有效的布局,保證各區(qū)域的商業(yè)特點,根據(jù)面積和人口的情況,通過設(shè)計不同,滿足群體消費差異、個性需求,考慮到未來的變化,盡可能向未來商業(yè)靠攏。城市商業(yè)綜合體建筑的特點是人多、物多、車多,考慮到這些特點,應保證與城市的整體協(xié)調(diào)性。現(xiàn)階段,人們更加注重的是環(huán)境空間,在景觀設(shè)計中,不但要有人文景觀,還要借自然景觀提升建筑的美感,比如加入人工雕塑、裝飾物的時候,也可以通過各種不同的花卉、綠植、小型樹木等,有效地營造綠色健康商業(yè)環(huán)境,保證人與自然的和諧。商業(yè)綜合體具備商業(yè)功能,但在人們?nèi)找嫣岣叩膶徝罈l件下,其美感度也至關(guān)重要,要全面考慮到美感的需求,通過景觀設(shè)計提高建筑品味與文化屬性。做好交通路線規(guī)劃不僅是內(nèi)部的環(huán)境需要,更要設(shè)計好外部環(huán)境,如果缺少停車位,也不利于經(jīng)濟流通。城市中有特色景觀的區(qū)域,也能夠帶動商業(yè)繁榮,對于商業(yè)發(fā)展來講,具備一定的潛力,有更好的發(fā)展前景,通過與文化、景點的配合營銷,能夠有效帶動商業(yè)的發(fā)展。城市功能區(qū)較廣泛,一般人流量決定了功能性,選擇地塊,需要考慮到人流的問題,從另一個角度來看,城市商業(yè)綜合體選址到人口密集的區(qū)域最為理想。城市土地資源越來越緊張,這就需要更好地發(fā)揮出城郊地區(qū)土地價值,設(shè)計不同的商業(yè)核心圈,帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展,通過投資拉動,增加投資量,增大就業(yè)率,不斷引導商業(yè)綜合體健康發(fā)展,形成大的格局,繼而帶動整個城市的變化,為城市健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。商務類城市綜合體建筑一般處于城市的核心圈層,需要在城市當中的商務圈建設(shè)施工,充分了解周邊情況的前提下,緊密聯(lián)系周邊品牌企業(yè)、中高檔餐飲、商業(yè)購物環(huán)境,通過建筑設(shè)計布局,更好地提供配套性綜合服務,通過圈層設(shè)計,從而形成一個完整的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。4城市商業(yè)綜合體建筑外部設(shè)計商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的一部分,要與城市發(fā)展規(guī)劃相一致,避免影響城市的整體空間感。展廊型剖面設(shè)計在當前的商業(yè)形態(tài)中采用的較多,運用貫通庭院及步行廊道做好空間分割,保證了空間組織嚴謹、實用效果,兩邊商業(yè)空間形成挑廊,這樣,就形成了以通道為主線的結(jié)構(gòu)形成,商業(yè)兩側(cè)則成為展廊形式,更加方便顧客選擇性消費。當前的建筑物結(jié)構(gòu)越來越新穎,通過結(jié)構(gòu)設(shè)計滿足功能需求,很多的建筑在建設(shè)前就已經(jīng)設(shè)計好了功能,那么,作為商業(yè)性質(zhì)的建筑物來講,也是經(jīng)過嚴格計算得出的結(jié)構(gòu)形態(tài),建筑大廳型剖面設(shè)計空間要以場地的不同,合理進行設(shè)計改造。一般有大廳型剖面和展廊型剖面2種方式,不同的方式有不同的優(yōu)勢,需要看商業(yè)綜合體的規(guī)模與經(jīng)營形態(tài)。三是輻射形設(shè)計。線性平面設(shè)計內(nèi)部道路保證在10~13m的寬度,次要道路要保證3~5m的寬度。根據(jù)不同的綜合體建筑功能性,做好線性布局,主要是把商業(yè)體內(nèi)部的空間進行有效劃分,通過線性排列,保證各功能性組合。環(huán)形平面設(shè)計方式適用于各種綜合體,是當前設(shè)計采用率較高的一種形式,對綜合體建筑空間設(shè)計來講,環(huán)形布局有著良好的優(yōu)勢。這種設(shè)計主要應用在商業(yè)綜合體建筑不同空間綜合體的體量大,商業(yè)經(jīng)營活動復雜,保證各區(qū)域的有效銜接,則要做好環(huán)形設(shè)計,這樣就能夠方便人們走動,促進經(jīng)濟消費。主要取決于對空間的把握,充分認識到空間的重要性,人們進入到綜合體內(nèi)部后,如何實現(xiàn)方便需求是關(guān)鍵,注重建筑的功能性,做好空間布局設(shè)計,在建筑空間設(shè)計中,平面設(shè)計形式是最為有效的,通過平臺設(shè)計能夠更好地讓人們方便走動,如果設(shè)計不科學,則會影響到人們的消費欲望建立,環(huán)形設(shè)計方法、線性設(shè)計方法和輻射形設(shè)計方法是3種最為主要的平面設(shè)計思路。對各功能區(qū)做好設(shè)計,有效發(fā)揮出功能性作用,為人們提供便利的餐飲、消費、娛樂。一般情況下,綜合體建筑內(nèi)部交通路線設(shè)計是樹型模式,這種模式包括主干道、各分支等,滿足了人們?nèi)粘P袨榱晳T,有效方便人們在建筑中能夠自由地走動,對主要的干道要設(shè)置樓梯、電梯,方便人們上下,避免樓梯與電梯冗雜或者閑置,更好地節(jié)省利用空間,給人們留下足夠的活動場所。綜合體建筑內(nèi)部交通至關(guān)重要,人們進入內(nèi)部后,感覺進了迷宮,則不利于商業(yè)的發(fā)展,通過科學的設(shè)計以后,則能夠有效避免內(nèi)部復雜多變的交通,給人們營造良好的便利空間。3現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑內(nèi)部設(shè)計思路現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計,最為主要的是保證活動的空間,在人們消費的同時,能夠有足夠的空間自由活動,對于建筑的空間感體驗,則要從空間設(shè)計上滿足,設(shè)計時,要嚴格秉持實用、合理、科學的原則,
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