【正文】 對2008年1月1日以前發(fā)生的上述業(yè)務，2008年1月1日以后尚未進行稅務處理的，也不再處理。無論開發(fā)產(chǎn)品何時完工，只要在2008年1月1日以后轉作自用的，均不再視同銷售處理。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉作自用，不再視同銷售確認資產(chǎn)轉讓所得。（10）《國家稅務總局關于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標準的批復》（國稅函[2003]1114號）規(guī)定，同期同類銀行貸款利率，是指中國人民銀行發(fā)布的同期商業(yè)銀行貸款的基準利率、浮動利率。建議雙方簽訂“借款合同”、“項目管理咨詢合同”。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。①出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結轉成本時，應當分攤的后期尚未發(fā)生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。土地增值稅是以項目作為征稅的對象，而企業(yè)所得稅是針對納稅人的一個納稅的全部所得作為征稅對象。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應當在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補（6）不對。為了簡化處理，建議：無論是完工產(chǎn)品還是未完工產(chǎn)品，計稅收入的確認應當按照《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008）875號）執(zhí)行（與會計處理一致），在確認收入之前取得的預收款，均需按照計稅毛利率確認應納稅所得，實際結轉收入的再作納稅調減處理。將這部分開發(fā)產(chǎn)品實際交付并核算收入、成本時，前期計稅收入與計稅成本的差額還需再次作納稅調減處理。企業(yè)需要嚴格區(qū)分完工產(chǎn)品的預收賬款和未完工產(chǎn)品的預收賬款，對于未完工產(chǎn)品的預收賬款暫按計稅毛利率確認所得，實際完工符合計稅收入確認條件時，重新按照已收價款確認計稅收入和對應的成本，收入與成本之間的差額調增應納稅所得額。例如，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。商品房在沒有交付之前，實際控制權仍在房地產(chǎn)開發(fā)商，不符合收入確認的條件，這一點所得稅處理與會計處理相同，故不應確認收入。企業(yè)銷售商品確認收入必須同時滿足下列條件：①商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方；②企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有實施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④已發(fā)生或將發(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。以上規(guī)定與《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）有抵觸，并且很難操作。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。B．采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款子收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。③采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。②采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。期間費用是無法對象化的，不可能也無必要與收入、預收款對應。（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費用應當按照預收賬款和銷售收入一一對應，否則不能在稅前扣除。（3）不對。本期應納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅，屬于本期應承擔的稅費，不能理解為預繳，按照權責發(fā)生制原則，應當直接計人“主營業(yè)務稅金及附加”科目，并在稅前扣除。《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定，以預收款方式銷售不動產(chǎn)的，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為取得預收款的當天。匯算清繳應納稅額=[會計利潤+（期末預收賬款－期初預收賬款）預計利潤率+其他納稅調整－彌補以前虧損]25%（2）企業(yè)取得預收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，屬于提前預繳的稅款，不能在繳納的當期扣除。（1）不對。由于2008年以前內外資企業(yè)所得稅分別適用不同的所得稅政策，加之有許多政策本身不夠明確，導致各地稅務機關在執(zhí)行時口徑不一。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉作自用，不再視同銷售確認資產(chǎn)轉讓所得。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結轉成本時，應當分攤的后期尚未發(fā)生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補。（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。請問：下列說法是否正確?（1）無論盈利還是虧損，只要取得預收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。國稅和地稅機關在執(zhí)行企業(yè)所得稅政策上差異很大，而且全國各地的國稅機關在執(zhí)行政策時差別也很大。第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)如何計算企業(yè)所得稅房地產(chǎn)企業(yè)如何計算企業(yè)所得稅？在線提問：我公司是一家房地產(chǎn)集團公司，在全國各地成立了70多家房地產(chǎn)項目公司。（2）有實際判例，實際持股人沒有繳納稅款，會判處逃避納稅的罪責。【溫馨提示】集團公司應按其實際及代持的股份繳納企業(yè)所得稅。39號公告“三、企業(yè)在限售股解禁前轉讓限售股征稅問題”規(guī)定，企業(yè)在限售股解禁前將其持有的限售股轉讓給其他企業(yè)或個人（以下簡稱受讓方），其企業(yè)所得稅問題按以下規(guī)定（一）企業(yè)應按減持在證券登記結算機構登記的限售股取得的全部收入，計入企業(yè)當應稅收入計算納稅。依照本條規(guī)定完成納稅義務后的限售股轉讓收入余額轉付給實際所有人時不再納稅。上述限售股轉讓收入扣除限售股原值和合理稅費后的余額為該限售股轉讓所得?！景咐治觥筷P于法人之間代持股的納稅人是法律上的持有人，還是實際持有人，沒有直接的法律規(guī)定，但是有一些相關政策條文可以參考。第四篇：【案例分析企業(yè)所得稅】【案例分析企業(yè)所得稅】【案例簡介】某集團公司持有乙公司股份，由于股票轉換確認投資收益，集團公司僅就其所實際持有的部分股份繳納了相應所得稅。簡單說，就是城區(qū)毛利率按10%，期間費用和