【正文】 地 近黃海，東連日照 ,西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，南鄰江蘇。 2021 年 ,劉家道口水利樞紐建成后 ,在城區(qū)段將形成回水長(zhǎng)度 46 公里、平均水深 3 米、面積達(dá) 36 平方公里的內(nèi)陸湖和 18 平方公里的城市綠地。城區(qū)內(nèi)河流眾多 ,沂河、祊河、柳青河、涑河、陷泥河、青龍河、李公河穿城而過(guò) ， 臨沂濱河景區(qū)是全國(guó)最大的城市濕地 ,是國(guó)家水利部命名的首批水利風(fēng)景 ， 2021 年 2 月 ,被建設(shè)部評(píng)為國(guó)家城市濕地公園。境內(nèi)有不少由流水侵蝕造成的桌狀山，當(dāng)?shù)胤Q(chēng)為 “崮 ”，素稱(chēng)沂蒙七十二崮，著名的有孟良崮、抱犢崮、南北岱崮、龍須崮、了陽(yáng)崮、 摩云崮、蘇家崮、石崇崮、紀(jì)王 崮、柱子崮等。沂山海拔 1032 米，古稱(chēng)東鎮(zhèn)，位居五鎮(zhèn)之首，山巒清秀，風(fēng)景幽奇。海拔 500 米以上的山峰有 500 余座，海拔千米以上的山峰有 10 余座。 境內(nèi)山脈自北而南有魯山、沂山、蒙山、尼山四條主要山脈。 山間溝谷平原主要分布在費(fèi)縣、平 邑中部，蒙山前平坦谷地，蒙陰、沂南、沂水等縣的山間溝谷之中，土層深厚，質(zhì)地適中，多種小麥、玉米等作物。沂沭河沖積平原主要分布在沂水南部、沂南東部、河?xùn)|、蘭山、羅莊、蒼山、郯城。山地、丘陵、平原面積各占總面積的三分之一。以沂沭河流域?yàn)橹行?，北、西、東三面群山環(huán)抱。 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 24 （ 8）華東土雜市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)土雜、陶瓷、玻璃制品、餐具、爐具、廚房用具等商品來(lái)源于國(guó)內(nèi)，銷(xiāo)售國(guó)內(nèi)各地。主要經(jīng)營(yíng)進(jìn)口 和國(guó)產(chǎn)板材、木線、龍骨、木地板、五金、油漆等 20 多個(gè)大類(lèi) 1000 多個(gè)品種，商品來(lái)主要來(lái)自臨沂的 4000 多個(gè)湖企業(yè)，部分出口和進(jìn)口，經(jīng)營(yíng)戶數(shù) 820 戶，日交易額 1400 萬(wàn)元，年交易額 52 億元。 （ 6）華東裝飾板材市場(chǎng)，中國(guó)第一板材市場(chǎng)。市場(chǎng)攤位536 戶，經(jīng)營(yíng)戶 312 戶，從業(yè)人員 1000 人。 魯南化工市場(chǎng) 1994 年投入經(jīng)營(yíng)， 2021 年整體搬遷，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶 6000 戶，經(jīng)營(yíng)人數(shù) 3000 余人，年成交額 10 億，市場(chǎng)分為塑料、精細(xì)華工、倉(cāng)儲(chǔ)三大區(qū)域，輻射全國(guó)各地。 （ 3）華豐服裝批發(fā)城， 1987 年開(kāi)業(yè)，有業(yè)主 2300 戶，年交易額為 15 億元。 澳龍國(guó)際物流城位于臨沂工業(yè)大道與聚財(cái)路交匯處，于 2021 年開(kāi)業(yè)，總投資 8 億元，占地面積一期 33 萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)服裝等商品。 （ 2）臨沂汽配城，項(xiàng)目總投資 6 億元，占地 450 畝，建筑面積 24 萬(wàn)平方米，三層以商鋪與大 賣(mài) 場(chǎng)科學(xué)搭配經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)商品涉及汽車(chē)配件、農(nóng)機(jī)配件、油品、車(chē)飾和輪胎等類(lèi)別，商品來(lái)自國(guó)際、國(guó) 內(nèi)知名廠家。商品來(lái)自國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名廠家。 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 23 臨沂目前有以下大 規(guī)模商品交易物流城。 2021 年，商品市場(chǎng)交易額 億元，其中臨沂批發(fā)城交易額 450億元。 近幾年來(lái)，臨沂市把商貿(mào)物流業(yè)作為服務(wù)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)持傳統(tǒng)物流與現(xiàn)代物流相結(jié)合，初步實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)商貿(mào)大市向現(xiàn)代物流強(qiáng)市的轉(zhuǎn)變提升，商貿(mào)物流業(yè)出現(xiàn)了前所未有的新發(fā)展，有效促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。中國(guó)臨沂商城入戶企業(yè) 8832 家，產(chǎn)品 13238 個(gè)，年交易額超過(guò) 500 億，商品交易輻射全國(guó) 26 個(gè)省、市、自治區(qū)。民營(yíng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)出口額 億元。 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 22 臨沂經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2021 年在市委和市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，緊緊抓住戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，以加快推進(jìn)“大臨沂、新臨沂”建設(shè)為目標(biāo)，全年生產(chǎn)總值 1404 億，增長(zhǎng) %。濱河景區(qū)環(huán)境綜合治理工程被國(guó)家評(píng)為 “中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ”。 臨沂市依托得天獨(dú)厚的河流資源優(yōu)勢(shì) ,以沂河為軸 ,形成了 “兩岸開(kāi)發(fā)、組團(tuán)發(fā)展 ”的城市建設(shè)格局 ,將沿河岸線公共綠地與景觀節(jié)點(diǎn)相串連 ,高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)了總面積 57 平方公里的濱河景區(qū) ,著力塑造 “城水相依 ,人水親和 ”的人文自然景觀。城區(qū)內(nèi)河流眾多 ,沂河、祊河、柳青河、涑河、陷泥河、青龍河、李公河穿城而過(guò) ,特別是沂河和祊河在臨沂城內(nèi)交匯 ,形成了極具特色的 “Y”型主軸景觀線。地級(jí)臨沂市轄蘭山、羅莊、河?xùn)| 3區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、沂南、平邑、費(fèi)縣、蒙陰、臨沭 9 縣。 智圣－諸葛亮 徐羨之 書(shū)圣－王羲之 顏真卿 荀子 宗圣－曾子 蒙恬 匡衡 左寶貴 算圣－劉洪 王祥 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 21 1994 年 12月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤銷(xiāo)臨沂地區(qū)和縣級(jí)臨沂市，設(shè)立地級(jí)臨沂市。 臨沂市有著光輝燦爛的歷史文化?？谷諔?zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，這里是中國(guó)共產(chǎn)黨創(chuàng)建的抗日根據(jù)地。 結(jié)論 項(xiàng)目的唯一性，該項(xiàng)目為本城市第一家五星級(jí)酒店，現(xiàn) 有數(shù)十家星級(jí)酒店中的高端客戶將足以支持并保證本項(xiàng)目的豐厚利潤(rùn)； 城市支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，商貿(mào)發(fā)達(dá)，這是高端物業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要保證； 項(xiàng)目地理位置 極其 優(yōu)越，位于三條景觀河流之交匯口， 且緊鄰市政府 ,所在地段獨(dú)一無(wú)二 . 新進(jìn)投資者年資金回報(bào)率可達(dá) %，甚為理想。 注：若投資方控股或收購(gòu)，則當(dāng)前董事會(huì)不承諾以上事項(xiàng)。 （三）分紅承諾 公司 公司董事會(huì) 承諾， 自 2021 年起，公司即開(kāi)始產(chǎn)生利潤(rùn)， 公司董事會(huì) 承諾，公司凈盈利的 50%可用于分紅。 （二） 經(jīng)營(yíng)承諾 具體地講， 2021 年利潤(rùn)若有波動(dòng)（與相應(yīng)年測(cè)算數(shù)據(jù)相比），則： （ 1）在 80~120%波動(dòng)，股份份額不調(diào)整； （ 2）在 60~80%間波動(dòng)，按比例原有股東劃撥股份給 財(cái)務(wù) 投資者；在 120% 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 19 以上，財(cái)務(wù)投資者按比例劃撥股份給原有股東； （ 3）波動(dòng)低于 60%時(shí)，財(cái)務(wù)投資者可要求原有股東按年 單利 15%回購(gòu)股份。 具體請(qǐng)見(jiàn)本計(jì)劃書(shū)之融資篇。 投資人自 2021 年 7 月 30 日進(jìn)入，到 2021 年 6 月 30 日退出，投入與收益一覽表： 年份 2021． 2021 2021 2021 2021 小計(jì) 投入（萬(wàn)元） 10000 15000 25000 回報(bào)（萬(wàn)元） 3561 905 1543 92961 98970 說(shuō)明：公司每年按 50%的凈利潤(rùn)分配盈利，投資人按 51%的股權(quán)分配紅利。 （ 四 ）銀行貸款 本項(xiàng)目將在 2021 年初以酒店項(xiàng)目名義向銀行貸款 15000 萬(wàn)元； 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 18 在 2021 年初，以酒店式公寓和寫(xiě)字樓名義向銀行貸款 15000 萬(wàn)元。 股權(quán)融資方式，一次 融資分兩期進(jìn)入： 第一期， 2021 年 7 月 30 日前， 10000 萬(wàn)元人民幣酒店用于招標(biāo)建設(shè)；另外用 65007000 萬(wàn)用于買(mǎi)斷原股東 11%股份。 股權(quán)融資方式，一次融資分兩期進(jìn)入： 第一期， 2021 年 7 月 30 日前， 10000 萬(wàn)元人民幣；用于酒店招標(biāo)建設(shè)。該估值若折現(xiàn)為 2021 年的現(xiàn)值水平，為 136， 943 萬(wàn)元，與本 節(jié)（ 一）項(xiàng) 的 經(jīng)營(yíng) 凈現(xiàn)金流折現(xiàn)估值相差不大 。我們認(rèn)為將本酒店上市的估值市盈率定在 2530 倍之間是合理且相對(duì)保守的。 10 年內(nèi)凈利潤(rùn)估算： 項(xiàng)目 \年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 蘭亭大酒店（萬(wàn)元） 3435 3607 3715 4759 5835 6943 8084 精品小店（ 萬(wàn)元） 1458 酒店式公寓（萬(wàn)元） 13910 300 309 318 328 338 348 358 高品質(zhì)寫(xiě)字樓（萬(wàn)元） 0 1367 2687 3114 3803 3962 4526 精品百貨樓 （萬(wàn)元） 0 416 639 798 899 946 1037 凈利潤(rùn)小計(jì)（萬(wàn)元） 0 0 15368 3735 5699 7359 8999 10874 12198 14005 項(xiàng)目估值 （一） 在預(yù)測(cè)條件下，考慮未來(lái)的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)， 2021 年公司價(jià)值為135,502 萬(wàn) 元。 Linyi Grand Hotel 臨沂蘭亭大酒店 住宅樓設(shè)計(jì) The Meridian—— 擁有 102 套公寓的住宅樓，建筑面積約 10 英畝 ，美國(guó)加州 Villa Garfield—— 88 套高檔公寓， 7,000 平方英尺， Monterey 公園，美國(guó)加州 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 16 Champs Elysees—— 130,000 平方米大型社區(qū)住宅設(shè)計(jì)，中國(guó)深圳 Filinvest Residential Towers—— 125,000 平方米大型住宅設(shè)計(jì)，菲律賓 獲得的獎(jiǎng)項(xiàng) Design Village Award Merit Award of Design International Energy Competition Finalist Gold Nugget Grand Award 項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)間計(jì)劃 分期 建設(shè)項(xiàng)目 計(jì)劃開(kāi)工日期 計(jì)劃完工日期 一期 蘭亭大酒店（五星） 六 棟精品屋 二期 酒店式公寓 三期 高檔寫(xiě)字樓 精品百貨樓 項(xiàng)目投資與贏利估算 項(xiàng)目建設(shè)總投資： 72033 萬(wàn)元。 Asian Festival Plaza亞洲節(jié)日廣場(chǎng) —— 其中包含 300套高檔公寓、 200,000平方英尺亞洲主題購(gòu)物廣場(chǎng)，美國(guó) 賓夕法尼亞 。 Eric 先生曾經(jīng)設(shè)計(jì)過(guò)的一些 項(xiàng)目介紹： 綜合性樓宇設(shè)計(jì) The Golden Palms 金棕櫚項(xiàng)目 —— 其中包含有 107 套高檔公寓樓， 55,000平方英尺， 64,000 平方英尺的醫(yī)院等建筑，位于美國(guó)芝加哥。曾任職于著名設(shè)計(jì)事務(wù)所 JWDA 和 RTKL。 章東軍 工程總監(jiān) 男 , 1971 年出生 ,1992 年畢業(yè)于北京建工學(xué)院 ,2021 年獲澳門(mén)公開(kāi)大學(xué)工 商管理碩士學(xué)位 ,其間 先后任北京城鄉(xiāng)四建公司第一工程處電氣工長(zhǎng) ,北京崇文城建開(kāi)發(fā)公司電氣工程師 ,香港新世界北京項(xiàng)目管理中心 ,新世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工程部經(jīng)理 ,北京德源花園置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理 ,工程總監(jiān) ,現(xiàn)任山東臨沂蘭亭大酒店有限公司工程總監(jiān) . 酒店設(shè)計(jì)師介紹 Eric YuWu Chen，畢業(yè)于加州州立理工大學(xué)，擁有 20 多年建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。 1998 年畢業(yè)后加盟美國(guó)聖泰爾投資置業(yè)有限公司，先后任董事長(zhǎng)助理，財(cái)務(wù)執(zhí)行長(zhǎng)至今，其間參與管理鉆石吧著名社區(qū)內(nèi)高級(jí)別墅群項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，拉斯維加斯大型高檔公寓社區(qū)和購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)與管理，拉斯維加斯大型休閑健身中心的管理。有著 20 多年的物流業(yè)、投資和管理、運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn) 及豐富的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn) 。其間開(kāi)發(fā)營(yíng)造了位于加州天普市的公寓社區(qū) . 位于洛杉磯市中心的一棟公寓大樓 . 參與開(kāi)發(fā)并管理位于橙縣的一座大型購(gòu)物中心，與美國(guó)地平線營(yíng)造公司合作開(kāi)發(fā)位于鉆石吧市著名高級(jí)社區(qū)內(nèi)三十棟每棟價(jià)值在三百萬(wàn)美元以上的高級(jí)別墅 , 在著名賭城拉斯維加斯最高檔住宅區(qū)開(kāi)發(fā)并管理大型高檔公寓社區(qū)和購(gòu)物中心，在拉斯維加斯的商業(yè)中心開(kāi)發(fā)建設(shè)并管理一座大型休閑健身中心 .2021 年 11 月主持成立臨沂蘭亭大酒 店有限公司 , 任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。并先后開(kāi)發(fā)了大型住宅樓社區(qū)白宮大廈，三星級(jí)的臺(tái)灣桂冠酒店，臺(tái)灣仁信證券大廈，第一銀行大廈，臺(tái)北泰 順住宅社區(qū)，中壢地政事務(wù)所辦公大樓。 1982 年回臺(tái)成立杰靈企業(yè)有限公司 ,任董事長(zhǎng)。 公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 姓名 出資 股權(quán)比例 翁仁厚 500 萬(wàn)美元 50％ 吳相麟 300 萬(wàn)美元 30％ 約瑟陳 200 萬(wàn)美元 20％ 小 計(jì) 1000 萬(wàn)美元 100％ 目前公司有前期運(yùn)作人員 10 名，分別包括公關(guān)部、工程部、財(cái)務(wù)部等。當(dāng)前外匯額度 2500 萬(wàn)美元。 項(xiàng)目概況 （一）地理位置：臨沂 南 坊新區(qū) （二）土地面積： 64811 平米 （三）項(xiàng)目定位：當(dāng)?shù)刈罡呒?jí)別（五星級(jí)） （四）建設(shè) 內(nèi)容及投資 ： 分期 建設(shè)項(xiàng)目 建筑面積（平米） 計(jì)劃建設(shè)投資（萬(wàn)元） 擬經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 土地費(fèi)用 3200 前期費(fèi)用 2400