【正文】 盈溪谷夏日養(yǎng)生節(jié)踩盤(pán)報(bào)告》 34 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《中原證 券 2021年第 32周房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告》 19 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《中原 2021年 7月東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》 19頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《中原 2021年 7月東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《浙商證券 2021年 17月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》 5 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《招商證券 2021年 7月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)》 12頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《信和眾聯(lián) 2021年 7月淄博房地產(chǎn)報(bào)廣分析報(bào)告》 15頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《鑫建視點(diǎn) 2021年 5月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析月度報(bào)告》 48頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《新景祥 2021年 7月徐州地產(chǎn)觀察》 33頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《新景祥 2021年 1月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 19頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《世聯(lián) 2021年 16月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)播報(bào)》 50頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《萊坊 2021年第一季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓》 6 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《萊坊 2021年第一季度上海高檔住宅》 6 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《合富錦繡武漢住宅市場(chǎng) 2021年 7月播報(bào)》 100 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 08 月更新 《合富輝煌 2021年 7月貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 53。湖濱碧海園 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 14 月三亞房產(chǎn)情 況》 4頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021年 7月 12日－ 2021 年 7 月 18日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021年 5月 10日－ 2021 年 5 月 17日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021年 5月 3日－ 2021年 5月 9日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年寧波鄞 州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告》 103 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年阜陽(yáng)易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 54 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 6 月 18日宿遷市市場(chǎng)分析報(bào)告》 25頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 2 月 1 日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁(yè) 研 究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《中原 2021年 8月新房市場(chǎng)周報(bào)（ 8 月 13日 — 8月 19日）》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2021年 15月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2021年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 8 月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)》 167頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《中航國(guó)際 2021年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁(yè) 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2021年福建 商鋪的銷售只達(dá)到預(yù)計(jì)要求的 94%， 88%， 82%， 76%分別計(jì)算： 商鋪銷售敏感性分析（商鋪銷售分別下降 6%、 12%、 18%、 24%） 分析項(xiàng)目 變化因素 94% 88% 82% 76% 銷售收入（千萬(wàn)元） 9830 9313 8800 8278 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元） 1270 875 415 88 自有資金收益率（ %） 從以上數(shù)據(jù)分析可得出，商鋪銷售對(duì)本項(xiàng)目的投資回報(bào)起到關(guān)鍵性作用，同時(shí)，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)在 76%左右，按商鋪售價(jià) 5000 76%=3800元 /平米進(jìn)行控制 。 第九章 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 本項(xiàng)目所存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是在銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度上，根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)能力和需求狀況 ，以及周邊樓盤(pán)的對(duì)比（本報(bào)告后有附表），定價(jià)如下： 1. 第一層商鋪銷售面積： 18,000 平米，均價(jià)為 5000元 /平米，總價(jià)為 18000 5000=9000萬(wàn)元； 2. 辦公樓銷售價(jià)格為 850 元 /平米， 850 10700=910萬(wàn)元，住宅 600 7300=438萬(wàn)元； 3. 辦公樓及住宅銷售總價(jià)： 910+438=1348 萬(wàn)元，占總銷售的 1348/（ 9000+1348） =%，因此商鋪的銷售將是影響本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。以后每季度銷售控制比率： 1∶ 2∶ 3∶ 4，在工程竣工階段銷售 完畢； 5） 稅金及附加按正常銷售收入的 5%計(jì)算，按最終結(jié)算，計(jì)算 10348 %= 萬(wàn)；廣告銷售代理及財(cái)務(wù)管理費(fèi)按正常銷售收入的 5%計(jì)算，計(jì)算為 10348 %=，每季度均衡投入； 6） 建設(shè)監(jiān)理及管理費(fèi)按總建設(shè)成本的 2%計(jì)算，計(jì)算為 6305 2%=126萬(wàn)，且為每季度均衡投入； 7） 銀行利息按復(fù)利進(jìn)行計(jì)算，設(shè)銀行貸款年利率為 6%，銀行貸款總額為 3000 萬(wàn)元，一年半總利息為 30006% ＝ 270 萬(wàn)； 8） 行業(yè)基準(zhǔn)收益率為 15%，設(shè)每季度利率為 is，根據(jù)公司（ 1+is） 4=15%，計(jì)算得 ： is=% 9） 現(xiàn)值計(jì)算為均值，第一季度利率為 1/（ 1+） ＝ ，第二季度利率為 1/（ 1+） ＝ ，依次類推第三季度利率為 ，第四季度利率為 ，第五季度利率為 ，第六季度利率為。 5. 在管理公司職能機(jī)構(gòu)外，另設(shè)一個(gè)投 資公司的辦事處，主要辦理需要投資公司直接出面才能辦理的事項(xiàng)，但只設(shè)機(jī)構(gòu)，不配置人員，具體辦理由管理公司進(jìn)行。 投資公司作為業(yè)主，投資的全部權(quán)益和收益及風(fēng)險(xiǎn)由其承擔(dān)。 3. 管理公司通過(guò)對(duì)投資公司出具確認(rèn)書(shū)，確認(rèn)其處理的業(yè)務(wù)行為是代投資公司而為，因而其權(quán)利和權(quán)益終屬權(quán)在投資公司，并確保其行為遵循投資公司指令。 2. 投資公司董事局授權(quán)董事局中具有資格的人選代表投資公司全權(quán)監(jiān)管 管理公司，并簽署投資公司有關(guān)合作方面的相應(yīng)合約及一切文件，作為監(jiān)控手段之一。我們根據(jù)業(yè)主權(quán)論（ the proprietary theory）為基礎(chǔ)建立項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)模式： 華能集團(tuán) 成都羅賓納實(shí)業(yè)有限 公司 銀行 投資 貸款 該框架的運(yùn)行機(jī)制主要包括以下基本環(huán)節(jié)： 1. 投資公司與管理公司的職責(zé)分明。 第六章 開(kāi)發(fā)模式設(shè)計(jì) 根據(jù)項(xiàng)目自身實(shí)際情況和投資背景，創(chuàng)建該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。 （ 5） .可考慮在塔樓頂層設(shè)計(jì) 1— 2 套頂級(jí)豪宅，它應(yīng)具備最佳的景觀、朝向、豪華的裝修，超大的使用面積。 （ 4） .根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《住宅性能標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定辦法》有關(guān)部門(mén)說(shuō)明，項(xiàng)目住宅應(yīng)以 2A 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，全部建筑為框架結(jié)構(gòu)，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)做到統(tǒng)一預(yù)留室外空調(diào)機(jī)位，安裝機(jī)外擋板，冷凝水統(tǒng)一隱蔽排放，除天然氣管道需半隱蔽設(shè)置外，給排水、強(qiáng)弱電、排油煙等管道全部于墻體內(nèi)預(yù)埋，確保建筑外立面美觀統(tǒng)一。 （ 2） .考慮到當(dāng)?shù)氐膶徝纼A向，立面設(shè)計(jì)以現(xiàn)代歐陸風(fēng)格為主導(dǎo)，無(wú)論在造型、色彩，還是在材質(zhì)處理上都應(yīng)給人以耳目一新之感， 把它作為一個(gè)標(biāo)志性建筑，提升雅安市的整體城市形象。 （ 2） .商區(qū)內(nèi)部以步行街（設(shè)計(jì)為 4— 6 米寬）為紐帶將大小商鋪有機(jī)組織在一起，商鋪劃分應(yīng)以獨(dú)立式商鋪為主，結(jié)合局部大空間自由劃分，既符合當(dāng)?shù)厣碳医?jīng)營(yíng)習(xí)慣，又能滿足不同層次的業(yè)主的需要。 （ 5） .廣場(chǎng)底層不設(shè)或少設(shè)座位，在第二層設(shè)計(jì)為休閑、時(shí)尚主題，設(shè)有茶吧，園林小品、視覺(jué)展示系統(tǒng)、兒 童樂(lè)園、影視娛樂(lè)城、迪吧等娛樂(lè)消費(fèi)區(qū)域，充分引導(dǎo)客戶上二層消費(fèi)。 （ 3） .第二層可采用退臺(tái)式設(shè)計(jì)，形成環(huán)行休閑走廊，把一、二作為一個(gè)整體，設(shè)計(jì)成為立體園林景觀。 2. 景觀設(shè)計(jì) （ 1） .整個(gè)社區(qū)景觀布局應(yīng)以廣場(chǎng)為中心。 （ 2） .主步行街通道設(shè)計(jì)為 10 左右，形成社區(qū)內(nèi)四通八達(dá)的步行街網(wǎng)絡(luò)，以增加有效的臨街商鋪間數(shù)。 3. 作投資用途的投資客。 （二） 目標(biāo)客戶群定位 1. 從事小商品交易的商人、老板。 3. 市民生活的需要 項(xiàng)目臨靠的沿江路已經(jīng)被改造成為一條集綠化、休閑為一體的景觀道路，是市民休閑的絕佳選擇，匯聚了巨大的人氣，市民希望與之一街之隔的體育廣場(chǎng)同樣能夠成為一個(gè)休閑娛樂(lè)的好去處。本項(xiàng)目所處的體育場(chǎng)配套設(shè)施陳舊，外觀空曠，極大的影響了雅安市的市容，市貌。 （ 3） .本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較高，資金流量大，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本、進(jìn)度、質(zhì)量的嚴(yán)格控制。 4. 問(wèn)題點(diǎn)（ T） （ 1） .樓花階段如何創(chuàng)造吸引力，尋找賣點(diǎn)，回收資金。 （ 3） .大型商業(yè)廣場(chǎng)有利于促進(jìn)雅安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 3. 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） （ 1） .競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)實(shí)力較弱，有利于本項(xiàng)目的推廣。 （ 2）如今市場(chǎng)普遍對(duì)期房信心不足，對(duì)項(xiàng)目前期的銷售有所影響，不利于資金回籠。 （ 6） .開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目地塊是一足球場(chǎng)的凈地，不存在拆遷等不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于開(kāi)發(fā)成本的控制。 （ 3） .在雅安建設(shè)大型商業(yè)廣場(chǎng)有助于樹(shù)立雅安城市形象，當(dāng)?shù)卣αχС直卷?xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因此，項(xiàng)目在政策上必將得到市政府的多方面。 （二） 項(xiàng)目 SWOT分析 1. 優(yōu)勢(shì)（ S） （ 1） .項(xiàng)目位于雅安市中心地 段，交通便捷，每天面臨數(shù)萬(wàn)人流量的巨大商機(jī)，有著不可比擬的地段優(yōu)勢(shì)。緊臨青衣江，區(qū)位優(yōu)越。 人文地理： 周邊有圖書(shū)館、書(shū)店、電影院、中小學(xué)校等單位。 辦公： 該地是雅安城區(qū)的商業(yè)中心，交通方便。 居?。? 位于沿江東路，臨江而居，環(huán)境優(yōu)美。 第二章 市場(chǎng)調(diào)查分析 為了“雨城假日廣場(chǎng)”更好的目標(biāo)市場(chǎng)定位，我們對(duì)雅安整個(gè)樓市作了全方面的調(diào)查 ，包括地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案統(tǒng)計(jì)、雅安雨城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析、雅安雨城區(qū)商業(yè)場(chǎng)所情況調(diào)查，以下逐個(gè)列表分析。國(guó)內(nèi)外游客盛贊雅安是“環(huán)境優(yōu)美、清潔、寧?kù)o”的城市。 雅安城區(qū)位于青衣江、周公河、隴西河、噴江匯流處， 四水環(huán)城，九橋連通，山清水秀?，F(xiàn)有中央、省、地、市屬企業(yè)工廠近 200 家，初步形成以汽車制造、軍工、機(jī)械、食品、皮革、石材、化工等主體工業(yè)體系。雅安市雨量充沛，有著“雨城”之稱。雅安全市幅員 平方公里，總?cè)丝?30 萬(wàn)，城市人口 15 萬(wàn)，轄 10 鎮(zhèn) 12 鄉(xiāng)，有 4 個(gè)街道辦事處。國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略之后，隨著政策的調(diào)整，雅安政府也相應(yīng)實(shí)施了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展的策略，如大力發(fā)展城市小商業(yè)，建設(shè)旅游型的消費(fèi)城市，加大固定資產(chǎn)的投資，再加上人們對(duì)先進(jìn)產(chǎn)品的自然追求，雅安市場(chǎng)潛力一旦挖掘出來(lái)，市場(chǎng)前景將一片看好，房地產(chǎn)業(yè)也將面臨新的歷史機(jī)遇。 （二） 區(qū)域市場(chǎng)分析 雅安市屬于中小城市，區(qū)域市場(chǎng)由于受各方面條件制約，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)論從經(jīng)營(yíng)理念和開(kāi)發(fā)技術(shù)水平等方面，都停留在一種低級(jí)的狀態(tài)，與成都等發(fā)達(dá)地區(qū)存在很大的差距。 進(jìn)入新千年，隨著政府西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施和城市化進(jìn)程的加快，西部房地產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了新的歷史機(jī)遇。本報(bào)告是安排計(jì)劃，開(kāi)展各項(xiàng)建設(shè)前期工作的參考性文本。 本文研究的主要內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目在法律，政策上的允許度，在運(yùn)作中的可操作性，在技術(shù)上的可執(zhí)行性以及經(jīng)濟(jì)上的投資回報(bào)等問(wèn)題進(jìn)行專項(xiàng)研究，同時(shí) 對(duì)本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等都作了詳細(xì)的研究。 雅安“雨城假日廣場(chǎng)”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司