【正文】 2007年4月5日。我們桂奧物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)永不言敗，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)給予必要的支持，我們將不負(fù)期望，傾情奉獻(xiàn)。解脫物業(yè)服務(wù)的困境最終不得借助資本的強(qiáng)大力量，才能實(shí)現(xiàn)桂奧物業(yè)管理成為一個(gè)富有魅力的企業(yè)，這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)?shù)赜行潜P(pán)確實(shí)做的比我們好的多，又如一些國(guó)內(nèi)品牌地產(chǎn)商根據(jù)人們及其重視高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)是首選，客觀上推出物業(yè)服務(wù)形象作為銷(xiāo)售的輔助，這是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)消費(fèi)的必然趨勢(shì)。我們希望物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)從前期必須起航和提到更高層次認(rèn)識(shí)，我們?cè)?jīng)說(shuō)過(guò)，物業(yè)管理在前期就是一個(gè)投資階段、是一個(gè)成熟和完善階段。四． 構(gòu)建物業(yè)服務(wù)形象的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)桂林奧林匹克花園是一個(gè)大型復(fù)合社區(qū)，我們當(dāng)前的資質(zhì)和管理水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足今后的物業(yè)服務(wù)需要。另建議在業(yè)主入住前，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)當(dāng)在有關(guān)合同中明示社區(qū)內(nèi)相關(guān)配套、車(chē)庫(kù)、車(chē)位、共用部位、會(huì)所等的歸屬和經(jīng)營(yíng)權(quán)約定，所有的前提應(yīng)保證業(yè)主利益不受侵害，同時(shí)兼顧和保障物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、活動(dòng)權(quán)限。三． 《物權(quán)法》的頒布和實(shí)施后應(yīng)改變的策略，避免爭(zhēng)議《物權(quán)法》規(guī)定明確了業(yè)主共有部位、地上、地下車(chē)位等的歸屬，解決了長(zhǎng)期以來(lái)許多社區(qū)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。我們的根本資源最終來(lái)自廣大業(yè)主和用戶，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)要懂得維護(hù)業(yè)主需求和利益，自始至終以服務(wù)為本體、為謀略，那么這就需要我們桂林奧林匹克花園物業(yè)人集體去超越，甚至采納高端酒店服務(wù)模式完美演繹我們的服務(wù)宗旨，與國(guó)際先進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)接軌，是最基本的出路。之所以，今后的建管分離是一種趨勢(shì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要有自己的生存發(fā)展空間，不能再依靠“父子”關(guān)系維持。如果我們的物業(yè)服務(wù)沒(méi)有規(guī)范可言，沒(méi)有相對(duì)的企業(yè)文化理念來(lái)支撐我們的日常經(jīng)營(yíng)服務(wù)。我們將抓住這個(gè)契機(jī)，努力鉆研新法規(guī)和分析物業(yè)管理領(lǐng)域的潮流動(dòng)向，培養(yǎng)企業(yè)具有清晰的超前意識(shí)和戰(zhàn)略意圖，依法量身定制合身、適用且科學(xué)、完善的物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)體系，努力打造專(zhuān)業(yè)、精英團(tuán)隊(duì)，為企業(yè)的生存環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)構(gòu)筑良好的平臺(tái)?！段餀?quán)法》的頒布，同時(shí)也是對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理帶來(lái)了契機(jī)，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須走向國(guó)際化管理的行列。那么，針對(duì)《物權(quán)法》有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)中的條例，現(xiàn)本人拱寫(xiě)一些學(xué)習(xí)心得，僅供參考：一． 依法量身定制合身、適用的物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)體系隨著人們的居住環(huán)境要求越來(lái)越高，生活品質(zhì)也不斷提升，法律意識(shí)不斷強(qiáng)化。我今天的發(fā)言到此為止，謝謝第五篇：物權(quán)法學(xué)習(xí)心得《物權(quán)法》學(xué)習(xí)心得中體奧林匹克花園物業(yè)（桂奧駐場(chǎng)經(jīng)理）：張言群通過(guò)學(xué)習(xí)《物權(quán)法》，從物業(yè)管理服務(wù)的角度來(lái)看，《物權(quán)法》的頒布和實(shí)施對(duì)今后物業(yè)管理帶來(lái)了是新要求、新氣象，作為物業(yè)管理企業(yè)必須適應(yīng)新形式、新要求和新的挑戰(zhàn)，才能立足于市場(chǎng)，才能做到依法行事、依法經(jīng)營(yíng)，并依法為業(yè)主做好相應(yīng)的服務(wù)和立于不敗之地。歸納一下，我們研究和學(xué)習(xí)物權(quán)法，除了要清楚物權(quán)類(lèi)型的體系以便于找“法”外，對(duì)具體制度的研判，還需要采用體系化解說(shuō)的方法?！边@兩種請(qǐng)求權(quán)的目的都是為了恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)，故被稱之為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。但排除妨礙請(qǐng)求權(quán)的行使，只有在損害事實(shí)存在的情形才能適用？當(dāng)然不是。物權(quán)人請(qǐng)求排除妨礙也同樣遇著這樣尷尬的情形?！比绻湟郧謾?quán)責(zé)任作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，因?qū)僖话闱謾?quán)，適用過(guò)錯(cuò)原則，物權(quán)人須證明返還義務(wù)人有過(guò)錯(cuò)。按照我國(guó)的民事立法規(guī)劃，2010年左右各單行民事法律將全部頒布，但面臨著自身?xiàng)l文重復(fù)、適用困難的尷尬。這主要涉及到行為規(guī)則不能單獨(dú)作為裁判依據(jù)的問(wèn)題。行為規(guī)則，指行為主體進(jìn)行民事活動(dòng)時(shí)所應(yīng)遵循的規(guī)則，如物權(quán)法第7條“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益”。順便說(shuō)一下行為規(guī)則和裁判規(guī)則的問(wèn)題，這對(duì)于我們理解物權(quán)法是有幫助的。為什么呢？就是因?yàn)槭芮懊嫠f(shuō)的編纂體系的限制。這樣分析后，各位是否產(chǎn)生一個(gè)疑問(wèn)，立法機(jī)關(guān)可否把上述的由法律規(guī)范的生活事實(shí)用一個(gè)法條來(lái)概括、規(guī)定，當(dāng)然不行。因?yàn)樯埔馊〉弥贫冉鉀Q的是行為人無(wú)權(quán)處分時(shí)第三人保護(hù)問(wèn)題,而物權(quán)行為無(wú)因性制度解決的是原因行為無(wú)效或被撤銷(xiāo)時(shí)相對(duì)人及第三人的保護(hù)問(wèn)題，故無(wú)權(quán)處分善意取得規(guī)則的適用不包括原因行為無(wú)效或被撤銷(xiāo)的情形。那無(wú)權(quán)處分的是不動(dòng)產(chǎn)呢？如該無(wú)權(quán)處分行為滿足了物權(quán)法第106條的構(gòu)成要件，不存在被追回的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法第19條的規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)更正登記，可以申請(qǐng)異議登記，并在異議登記之日起15日內(nèi)提起訴訟,但其訴訟請(qǐng)求應(yīng)否支持應(yīng)以物權(quán)法第106條為判斷標(biāo)準(zhǔn)，即物權(quán)法第19條受第106條約束；反之，則存在被追回的風(fēng)險(xiǎn)。物權(quán)法第97規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。下面談4個(gè)問(wèn)題。當(dāng)然，我們應(yīng)清楚概念法學(xué)的弊端在于其所主張的邏輯崇拜和邏輯萬(wàn)能。為何在介紹物權(quán)法體系前談概念法學(xué)的基本要點(diǎn)，主要在于我研究和學(xué)習(xí)物權(quán)法時(shí)的一些體驗(yàn)和感覺(jué)。這種思維方式后來(lái)被稱為概念法學(xué)的原因在于：抽象歸納而形成概念；概念與概念相互聯(lián)結(jié)形成規(guī)范；把規(guī)范與規(guī)范按照一定的邏輯結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)平衡地、一層一層地按照不同的對(duì)接將其搭建起來(lái)構(gòu)成一個(gè)體系。二、有關(guān)物權(quán)法的體系大陸法系民法尤其是德國(guó)民法的編纂體例及法律概念、原則、制度和理論的引入，對(duì)我國(guó)的民事立法和民法理論產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。如果各位看過(guò)兩個(gè)學(xué)者建議稿及相關(guān)的論文就清楚“一元論”與“三分法”并非水火不容，所有權(quán)的類(lèi)型化與平等保護(hù)之間是可以做到兼收并蓄、相得益彰的，理由是：采用所有權(quán)類(lèi)型化與平等保護(hù)原則相結(jié)合的立法方案，不是基于意識(shí)形態(tài)方面的考慮，更不是出于遷就現(xiàn)實(shí)，偏向于對(duì)公有財(cái)產(chǎn)特殊保護(hù)的需要，而是基于對(duì)我國(guó)基本國(guó)情的認(rèn)識(shí)和憲法及其他法律現(xiàn)有規(guī)定方面的考慮，同時(shí)，也是基于對(duì)所有權(quán)一編整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面的技術(shù)斟酌。其實(shí)，關(guān)于公有財(cái)產(chǎn)的平等保護(hù)問(wèn)題，民法學(xué)者內(nèi)部一直存在“一元論”與“三分法”的爭(zhēng)論。后部分憲法學(xué)者也加入到“違憲說(shuō)”的陣營(yíng)?！斑`憲說(shuō)”最主要的四大理由是：第一、物權(quán)法(草案)對(duì)憲法和民法通則核心條款的廢除是違憲的；第二、“平等保護(hù)”原則與“社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”沖突違憲；第三、物權(quán)法(草案)背離憲法和1986年民法通則的社會(huì)主義原則違憲；第四、物權(quán)法(草案)未規(guī)定“根據(jù)憲法，制定本法”違憲。全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)物權(quán)法(草案)進(jìn)行七次審議后，物權(quán)法于XX年3月16日由十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議通過(guò)。后由于立法計(jì)劃的變動(dòng)，物權(quán)法以單行法的形式制定、出臺(tái)的方案被修改，該物權(quán)法征求意見(jiàn)稿經(jīng)修訂后并入《中華人民共和國(guó)民法(草案)》(審議稿)，于XX年12月23日提交九屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議審議。1999年10月，由梁慧星教授負(fù)責(zé)的課題組完成了物權(quán)法草案建議稿的擬定；XX年底，由王利明教授負(fù)責(zé)的課題組也完成了物權(quán)法草案建議稿的擬定。可以說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行法上包括所有權(quán)和他物權(quán)在內(nèi)的物權(quán)體系已初步形成，只是欠缺形式意義的物權(quán)法而已。擔(dān)保法對(duì)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)作了系統(tǒng)的規(guī)定，另最高法院的擔(dān)保法司法解釋對(duì)此作了完善，初步建立了擔(dān)保物權(quán)體系。城市房地產(chǎn)管理法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押等作了規(guī)定。民法通則設(shè)“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”一節(jié)，規(guī)定了實(shí)際上屬于物權(quán)的一些權(quán)利類(lèi)型及其取得與保護(hù)。那么，在物權(quán)法頒布之前，我國(guó)現(xiàn)行法上包括所有權(quán)和他物權(quán)在內(nèi)的物權(quán)體系是否已初步形成？一般認(rèn)為，民法有形式意義和實(shí)質(zhì)意義之分，前者專(zhuān)指系統(tǒng)編纂的民事立法，即民法典；后者則是調(diào)整平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系法律規(guī)范的總稱，不僅包括民法典(在我國(guó)是民事單行法律)，還包括其他法律、法規(guī)和司法解釋中的民事法律規(guī)范。我今天的發(fā)言分兩個(gè)部分：一是物權(quán)法立法進(jìn)程的簡(jiǎn)單回顧；二是有關(guān)物權(quán)法的體系。這就是我給各位的提示，當(dāng)然并不是說(shuō)我完全掌握了這套方法。因此，返還財(cái)產(chǎn)和排除妨礙這兩種權(quán)利沒(méi)有安排在債權(quán)法，而是將其作為一種獨(dú)立的權(quán)利安排在物權(quán)法。物權(quán)法第35條有明文規(guī)定，即“妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨礙或者消除危險(xiǎn)。如果其以侵權(quán)責(zé)任作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，依侵權(quán)行為的構(gòu)成要件，“三要件”也好，“四要件”也罷，均須有損害事實(shí)的存在。如果返還義務(wù)人不是基于侵權(quán)行為，而是基于不可抗力，意外事件無(wú)權(quán)占有物權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，適用法律就困難了。舉例來(lái)說(shuō)，物權(quán)人請(qǐng)求返還原物，是無(wú)須證明返還義務(wù)人有過(guò)錯(cuò)的，只須證明返還義務(wù)人無(wú)權(quán)占有就可以了，物權(quán)法第34條有明文規(guī)定，即“無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。物權(quán)保護(hù)與侵權(quán)責(zé)任問(wèn)題。裁判規(guī)則，指法院裁判案件時(shí)所遵循的規(guī)則，如物權(quán)法第33條至第38條。民法兼有行為規(guī)則和裁判規(guī)則雙重屬性。因此，我們研究和學(xué)習(xí)物權(quán)法的具體制度時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的法條串聯(lián)起來(lái)進(jìn)行理解。如果這樣概括、規(guī)定，該法規(guī)范就不是法條了。這樣安排，與我國(guó)不采用物權(quán)行為無(wú)因性理論有關(guān)。這樣的制度安排，在追求交易安全和保護(hù)交易穩(wěn)定的范圍內(nèi)比采用物權(quán)行為無(wú)因性和善意取得制度窄了一點(diǎn)?！比绻灿腥藷o(wú)權(quán)處分動(dòng)產(chǎn)且已交付，而受讓人善意及支付合理的價(jià)款，依物權(quán)法第106條的規(guī)定，其他共有人只能請(qǐng)求該共有人賠償損失。共3頁(yè),當(dāng)前第2頁(yè)123無(wú)權(quán)處分善意取得規(guī)則的適用。