【正文】 。，營(yíng)造鮮明賣點(diǎn)，以吸引購(gòu)買者。，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)效益可行。 第十一章 結(jié)論與建議 結(jié)論、改善居住條件，強(qiáng)化住房保障的思路，同時(shí)也符合省、市關(guān)于進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程的精神，更符合大xxx發(fā)展的實(shí)際情況，對(duì)實(shí)現(xiàn)xxx縣城區(qū)建設(shè)規(guī)劃，提高和改善人民居住水平，滿足人民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有重要作用。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。并隨著紡織工業(yè)園的各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較少的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。第十章 投資風(fēng)險(xiǎn)與防范策略生態(tài)環(huán)保城開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（3） 培訓(xùn)交流：能夠促進(jìn)我國(guó)穆斯林技術(shù)人才的培養(yǎng)和交流，促進(jìn)穆斯林文化教育、科研、培訓(xùn)及國(guó)際交流活動(dòng)，并成為中國(guó)穆斯林人才培養(yǎng)的搖籃。因此，無(wú)論從提供居住還是到個(gè)人創(chuàng)業(yè)，都能夠創(chuàng)造出大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的社會(huì)效益分析主要體現(xiàn)在以下幾方面：（1） 低碳示范：成為xxx乃至西北低碳生態(tài)示范樣板新區(qū)，xxx沿黃經(jīng)濟(jì)區(qū)低碳節(jié)能先行區(qū)，并將憑其自身超前的低碳理念、獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)支撐、規(guī)劃建設(shè)及創(chuàng)新模式，成為xxx沿黃經(jīng)濟(jì)區(qū)的一道亮麗的城市風(fēng)景線。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論綜合以上財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目有一定的經(jīng)濟(jì)效益，投資收益率、投資利稅率符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，顯示出項(xiàng)目一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力，因此，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。（2)產(chǎn)值估算穆斯林生態(tài)環(huán)保城建成后，產(chǎn)值主要來(lái)自商業(yè)收入，穆斯林用品加工、展示、銷售收入，醫(yī)療服務(wù)收入，預(yù)計(jì)產(chǎn)值將達(dá)到60億元（不含所有房產(chǎn)建筑銷售產(chǎn)出）。根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，主要以房屋銷售收入作為主要收入，以工程投資作為主要成本費(fèi)用，其它因素暫不考慮。主要資金來(lái)源有以下幾種： ①企業(yè)自籌，投資方自有資金；②銷售回款，別墅住宅及商貿(mào)用房的租售回款；③合作方出資，自建項(xiàng)目投資；④銀行貸款；⑤資本市場(chǎng)募集，引入風(fēng)險(xiǎn)投資基金，并積極利用資本市場(chǎng)籌措資金，解決資金不足的問(wèn)題。項(xiàng)目前期需投入資金20億元，主要用于項(xiàng)目流動(dòng)資金、土地出讓金、基礎(chǔ)建設(shè)等前期資金，這部分投入基本由投資方自有資金投入，可保證項(xiàng)目啟動(dòng)的正常進(jìn)行。 項(xiàng)目總投資 資金籌措。①建設(shè)投資估算建設(shè)投資明細(xì)表用地屬性建設(shè)內(nèi)容建筑面積/景觀綠化面積（萬(wàn)m2）建筑造價(jià)設(shè)備造價(jià)總計(jì)（億元）單價(jià)（元）合計(jì)（億元）合計(jì)（億元）北部地塊五星級(jí)酒店及休閑度假區(qū)265000高檔別墅住宅區(qū)902500穆斯林交流區(qū)261500南部地塊商業(yè)教育及醫(yī)療服務(wù)中心區(qū)1501500居民安置區(qū)1191500東部地塊景觀綠化帶30合計(jì)411②土地款，每畝估測(cè)為19萬(wàn)元，（以最終土地招拍掛價(jià)格為主）。其間可吸引有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行其它項(xiàng)目建設(shè)投資，減少投資方投資壓力。第八章 投資估算與資金籌措 總投資估算本項(xiàng)目投資估算范圍：基礎(chǔ)投資由項(xiàng)目用地、項(xiàng)目建設(shè)前期費(fèi)用、各項(xiàng)建筑工程、公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投資，以及融資借款利息等組成。（5）工程竣工驗(yàn)收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。（4）進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)取得《商品房預(yù)售許可證》。（2）持建設(shè)計(jì)劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門對(duì)施工圖的批復(fù)意見(jiàn)、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目進(jìn)度安排詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)時(shí) 間項(xiàng)目進(jìn)度12011年1月2月項(xiàng)目可研規(guī)劃及立項(xiàng)22011年3月項(xiàng)目奠基開(kāi)槽32011年3月2015年12月高檔別墅住宅區(qū)、星級(jí)酒店及休閑度假區(qū)、穆斯林交流區(qū)、商業(yè)中心區(qū)部分工程、部分綠化工程。回用水經(jīng)過(guò)處理后，與市政優(yōu)質(zhì)中水聯(lián)合使用，共同作為零層以下建筑的衛(wèi)生間沖廁、停車場(chǎng)沖洗用水、室外道路和綠化澆灑用水等多種用途的水源。例如國(guó)家“鳥巢”經(jīng)初期棄流后的雨水，進(jìn)入雨水蓄水調(diào)節(jié)池后進(jìn)行處理，再被輸送到體育場(chǎng)地下的中心蓄水池。（4）屋面雨水收集系統(tǒng) 大幅度環(huán)節(jié)城市汛期的派水壓力，減少雨水泵站的設(shè)置數(shù)量，并提供社區(qū)內(nèi)植樹等用水。按照排水系統(tǒng)因地制宜建設(shè)污水處理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)雨水污水資源化，建設(shè)再生水管道系統(tǒng)。（2）排水排水體制采用雨污水分流制，完善建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的城市雨污水收集、排放、處理系統(tǒng)，建設(shè)污水處理回用工程。實(shí)行分質(zhì)供水，生活用水必須達(dá)到國(guó)家飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 同時(shí)建議采用以下節(jié)水新式：（1）供水生態(tài)城內(nèi)采用統(tǒng)一集中供水。 ~，當(dāng)支管壓力＞。（二）主要節(jié)水措施 充分利用市政自來(lái)水的供水壓力，滿足壓力要求的位置采用市政管網(wǎng)直供，不滿足壓力要求的位置采用水箱和變頻調(diào)速供水裝置加壓供水，恒壓變量，節(jié)約電能。（4）太陽(yáng)能庭院燈采用綠色、環(huán)保無(wú)污染的太陽(yáng)光，安裝簡(jiǎn)單，無(wú)須任何布線，一般可工作6～8 個(gè)小時(shí)。（2）集中熱水地板輻射采暖系統(tǒng)輻射采暖是最舒適的采暖方式，室內(nèi)地表溫度分布均勻，室溫由下而上逐漸遞減，有效保證舒適性。 實(shí)施電氣設(shè)備節(jié)能控制：按房間使用功能不同，采用對(duì)應(yīng)的照明控制方式；生活水泵、熱水泵等設(shè)備設(shè)變頻控制裝置；車庫(kù)通風(fēng)通過(guò)一氧化碳（CO）傳感器進(jìn)行控制；電梯內(nèi)無(wú)人乘用時(shí)，照明、風(fēng)扇停止工作，有呼叫自動(dòng)啟動(dòng)；建立能源消耗與水資源消耗自動(dòng)統(tǒng)計(jì)與管理體系和計(jì)量管理。 ，建議變電所設(shè)置在用電負(fù)荷中心，以減少線路損耗；選擇高光效節(jié)能型照明產(chǎn)品及配套的低能耗高效節(jié)能型電子鎮(zhèn)流器，可比電感鎮(zhèn)流器節(jié)電約20％；電梯、通風(fēng)機(jī)、水泵、空調(diào)設(shè)備等配用的電動(dòng)機(jī)、變頻器，以及電熱設(shè)備均選擇節(jié)能型產(chǎn)品。充分挖掘現(xiàn)有設(shè)施的潛力，逐步改造、完善基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)，提高服務(wù)水平，以節(jié)水、節(jié)能及清潔園區(qū)為目標(biāo)，合理利用資源。 節(jié)能按照低碳生態(tài)城市發(fā)展以基礎(chǔ)設(shè)施為先導(dǎo)的方針，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)適度超前，優(yōu)先發(fā)展。均按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。（2）一切用電設(shè)備均應(yīng)符合“工業(yè)與民用供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范”要求。(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。(1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。該工程項(xiàng)目主要為住宅小區(qū)建設(shè)，工程建筑標(biāo)準(zhǔn)為一等，耐火等級(jí)為一級(jí)。建設(shè)開(kāi)發(fā)條件十分充足。建設(shè)項(xiàng)目工程竣工后，則恢復(fù)由于施工受到破壞的環(huán)境。防癌植物如：粗榧、衛(wèi)矛、七葉樹、鹽皮木等；潤(rùn)肺植物：銀杏、雪松、梨樹、海仙花、海棠花等；養(yǎng)心植物：合歡、國(guó)槐、白皮松、白玉蘭、側(cè)柏、中華結(jié)縷草等。 （5）結(jié)合生態(tài)城防護(hù)林及綠化帶，種植高密度生態(tài)保健植物。 （4）水泵做減振基礎(chǔ)，進(jìn)出口管道設(shè)金屬軟連接，水泵房?jī)?nèi)的管道做減振吊架；風(fēng)機(jī)、機(jī)組均設(shè)減振設(shè)施。 （3）燃?xì)饨y(tǒng)一采用清潔能源天然氣。 （2）廢物主要為生活垃圾。該項(xiàng)目主要污染源為建成后的生活污水及生活垃圾。供水、供電、供暖、供氣、電信及雨水、污水排放等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)規(guī)定》216。 《城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》GJJ27—2005216。保證生態(tài)環(huán)保城建設(shè)成建設(shè)一個(gè)高效、健康、平衡的城市社會(huì)并創(chuàng)造宜人的人居環(huán)境。第六章 環(huán)保、消防與節(jié)能生態(tài)環(huán)保城從建立開(kāi)始，就要嚴(yán)格按照生態(tài)城的發(fā)展模式，注重環(huán)境保護(hù)和區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。由市政管道煤氣管網(wǎng)供氣，通過(guò)區(qū)域內(nèi)氣調(diào)壓站敷設(shè)煤氣管道，集中送到需要的住宅房間。雨水管道采用采用鋼筋混凝土管。/d。/d，其他綜合用水排放量7350m179。其中生活用水Q1=，其他綜合用水Q2=。（1）排水體制：本規(guī)劃區(qū)設(shè)計(jì)采用雨、污分流制，雨水直接排入綠化帶與溝渠內(nèi)，污水排入市政排水管網(wǎng)，進(jìn)入紡織園污水處理廠，進(jìn)行綜合處理。通過(guò)對(duì)環(huán)保城內(nèi)各個(gè)地塊用水量計(jì)算，以消防用水量進(jìn)行校核。(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由xxx縣光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個(gè)電視用戶盒。(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。(2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表用地屬性建設(shè)內(nèi)容占地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)m2）北部地塊五星級(jí)酒店及休閑度假區(qū)21826高檔別墅住宅區(qū)112590穆斯林交流區(qū)49226南部地塊商業(yè)教育及醫(yī)療服務(wù)中心區(qū)1545150居民安置區(qū)1486119東部地塊景觀綠化帶合計(jì)411序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1總占地面積畝為紅線范圍面積，其中：其中：主要建設(shè)開(kāi)發(fā)用地畝4866不含景觀渠綠化帶2總建筑面積萬(wàn)平方米4113平均容積率4綠化率%40以上 公用工程該項(xiàng)目由xxx縣供電局供電。生活區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，建有小學(xué)、泊車站、和供熱站等生活服務(wù)設(shè)施。 居民安置區(qū)占地1486畝，規(guī)劃建筑面積119萬(wàn)平方米。（2） 南部地塊商業(yè)教育及醫(yī)療服務(wù)中心區(qū)占地1545畝，規(guī)劃建筑面積為150萬(wàn)平方米。該區(qū)主要設(shè)置高檔別墅，西部設(shè)有防護(hù)林帶，并在小區(qū)配套建設(shè)小學(xué)、汽車站、供熱中心等，小區(qū)環(huán)境以水系貫通，建筑風(fēng)格以歐式為主。（一）北部地塊五星級(jí)酒店及休閑度假區(qū)占地218畝，總建筑面積約26萬(wàn)平米，建成后將成為生態(tài)環(huán)保城標(biāo)志性建筑，具有住宿、會(huì)議、商務(wù)、餐飲、休閑娛樂(lè)功能。規(guī)劃設(shè)計(jì)中始終貫穿“低碳環(huán)保設(shè)計(jì)理念”，堅(jiān)持生態(tài)型城市規(guī)劃原則，綜合考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益。項(xiàng)目總平面圖，詳見(jiàn)附圖1。第五章 建設(shè)方案本項(xiàng)目選址在xxx縣城東部，緊臨濱河大道，規(guī)劃區(qū)以中央大道和經(jīng)三路為界，分為東、南、北三個(gè)地塊。生活垃圾處理采用集站式垃圾中轉(zhuǎn)站，由專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中，城市環(huán)保部門運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)。該項(xiàng)目地址周圍無(wú)重工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好。因此項(xiàng)目建設(shè)所需材料有保障。項(xiàng)目地位于xxx縣城東部，xxx以北、快速通道以南、黃河金岸以西，交通便利，地理位置優(yōu)越。xxx市是中國(guó)十大新天府之一，位于西北xxx平原北部，處于“呼包－銀蘭青經(jīng)濟(jì)帶”的中心地段，東踞鄂爾多斯西緣，