【正文】 第七章 附 則第三十八條。第三十七條 當事人對行政處罰不服的，可依法申請復(fù)議或提起訴訟。第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)不依法履行物業(yè)管理聘用合同義務(wù)，經(jīng)多次教育仍不改正的，除按前條規(guī)定處理外，由市物業(yè)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定降低資質(zhì)等級，直至取銷資質(zhì)，收回資質(zhì)證書。第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時，可以由市物業(yè)行政主管部門進行調(diào)解。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。第六章 法律責任第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十二條、第十四條規(guī)定的，由市物業(yè)行政主管部門責令限期補辦手續(xù)，并可處以10000元以上30000元以下罰款。第二十九條 業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；（二）占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或移裝共用設(shè)備；（三）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建（構(gòu)）筑物；（四）侵占綠地、損壞花草、樹木；（五）亂倒垃圾、雜物；（六）在建（構(gòu)）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫；（七）排放有毒、有害物質(zhì)或噪聲擾民；（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第二十七條 物業(yè)維護費用，按下列規(guī)定承擔：（一）房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維護費用，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔；（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護費用，由共同使用該房屋的業(yè)主和非業(yè)主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔；房改已交納維修基金的業(yè)主應(yīng)承擔的費用可依照有關(guān)規(guī)定從已交納的維修基金中列支；（三）配套公共基礎(chǔ)設(shè)施的維護費用，從已繳納的住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金中列支；（四）市政公用設(shè)施的維護費用，由管理該設(shè)施的單位承擔。物業(yè)管理用房、停車場（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施屬全體業(yè)主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。第二十四條 新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施，費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔。本條第（三）項所列物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。第二十三條 物業(yè)管理經(jīng)費收入的主要來源：（一）開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定繳納的物業(yè)管理公共資金；（二）按規(guī)定提取的物業(yè)共用部位維修基金利息；（三）按規(guī)定收取的物業(yè)管理服務(wù)費；（四）專項委托服務(wù)收入；（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入；（六）其他合法收入。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被注銷的，業(yè)主委員會可以委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容：（一）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（二）雙方權(quán)利和義務(wù)；（三）費用標準和交納期限；（四）違約責任及爭議解決方式；（五）其他事項。第二十條 業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，原管理單位或部門應(yīng)將物業(yè)管理有關(guān)的工作移交給新的物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。第十九條 選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當采取公開招標或邀請招標。第十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位，可以將本單位的專業(yè)服務(wù)事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務(wù)。第十六條 物業(yè)管理聘用合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)管理服務(wù)的項目、范圍、內(nèi)容及費用；（二）雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)；（三）管理服務(wù)的要求和標準；（四）合同期限；（五）違約責任及爭議的解決方式；（六）當事人雙方約定的其他事項。第十四條 外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動，應(yīng)當?shù)绞形飿I(yè)行政主管部門辦理注冊登記手續(xù)。第十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記，取得法人資格，并依照有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當經(jīng)全體組成人員過半數(shù)以上通過。第九條 業(yè)主委員會的主要職責：（一）負責選聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理聘用合同；（二）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理情況；（三）聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議；（四）配合物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會成員可以連選連任。第八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。特殊情況經(jīng)百分之十五以上的業(yè)主提議，可以臨時召開。業(yè)主大會應(yīng)當由過半數(shù)的業(yè)主出席方可舉行。第六條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。第二章 物業(yè)管理組織第五條 本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實行業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度。各區(qū)房產(chǎn)管理部門受市房產(chǎn)管理部門委托負責本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍由市物業(yè)行政主管部門劃定。第三條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的城市物業(yè)管理。本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)施。1999年7月30日施行的《濟南市物業(yè)管理辦法》（濟南市人民政府令第149號）同時廢止。改造整治完成后，符合專業(yè)化管理條件的，按本辦法執(zhí)行。其他國家機關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責，或者對投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的，由監(jiān)察機關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。第七十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第四十二條第二款規(guī)定，在經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后拒絕辦理交接的，由縣（市）、區(qū)住房保障管理部門責令其限期改正，將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。第六十八條 業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規(guī)定，拒不移交或者不及時移交相關(guān)資料和財物的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期整改。市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理及注冊物業(yè)管理師等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊，向公眾提供查詢。具體辦法由市住房保障管理部門制定。第六十五條 市住房保障管理部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。物業(yè)管理項目聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當整理并保管物業(yè)管理項目聯(lián)席會議記錄。物業(yè)管理項目聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理下列事項：（一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題；（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。第六十二條 各縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛。第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：（一）未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；（二）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的；（三）將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個人管理的；（四）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；（五）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的；（六）套取、挪用物業(yè)專項維修資金的。第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。第五十六條 業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。第五十五條 因規(guī)劃建設(shè)車庫不足，業(yè)主大會可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設(shè)置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。共用車庫車位租賃費的標準按照物價部門發(fā)布的指導(dǎo)價確定。物業(yè)專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。第五十三條 物業(yè)專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織相關(guān)業(yè)主續(xù)交或者補交。有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的，可以按應(yīng)急維修程序支取使用維修資金：（一）屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會核實的；（二）電梯運行存在安全隱患的；（三）消防設(shè)施出現(xiàn)故障，公安機關(guān)消防機構(gòu)下達消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。公有住房售房單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定從售房款中提取物業(yè)專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線依法承擔維修、更新責任。第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查、養(yǎng)護，并做好記錄。第四十七條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當給予配合。第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定。第五章 物業(yè)的使用與維護第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：（一）擅自改建、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（二）擅自占用、挖掘道路、場地；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；（四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；（五）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物；（六）擅自改變房屋用途；（七）隨意傾倒垃圾、污物；（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止服務(wù)。第四十條 業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間或者在物業(yè)服務(wù)合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會；無業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，向全體業(yè)主公示。第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當提前六十日通知。第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法向最終用戶收取有關(guān)費用，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應(yīng)當繳納的費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，到物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)住房保障管理部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員的，應(yīng)當依法向公安機關(guān)辦理備案手續(xù)。項目經(jīng)理信息應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。第四章 物業(yè)管理服務(wù)第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。業(yè)主委員會任期屆滿后，應(yīng)當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。第二十八條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會換屆改選。第二十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：（一）拒不履行委員職責的；（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；（三）搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當履行下列職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）組織召開業(yè)主大會；（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）組織并監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；（七）按照業(yè)主大會決議，監(jiān)督管理本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益；（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當在首次會議后，持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、區(qū)住房保障管理部門備案：（一）業(yè)主大會會議決議；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）管理規(guī)約；（四）業(yè)主委員會委員基本情況和聯(lián)系方式；（五）籌備組關(guān)于召開首屆業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的情況。業(yè)主委員會委員名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期十天。第二十二條 業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。第二十一條 業(yè)主大會依法履行下列職責：（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（三）聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用物業(yè)專項維修資金；（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項。業(yè)主大會會議應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。第十九條 籌備組應(yīng)當自組成之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會?；I備組應(yīng)當自組建后七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示?；I備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。第十七條 符合下列條件之一的，