【正文】 第六章 附 則第三十八條 本辦法自二○○九年二月十日起施行。第三十七條 投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，可以向招標人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。第三十六條 市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)管理部門工作人員在物業(yè)管理招標投標管理工作中，有下列行為之一的,由其所在單位或有關(guān)部門依法給予行政處分。第三十四條 招標人應(yīng)當自確定中標人之日起30日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門提交以下中標備案資料：（一）物業(yè)管理招投標活動記錄；（二）評標報告；（三）中標企業(yè)的投標文件；（四）物業(yè)服務(wù)合同；（五）其他應(yīng)當提交的資料。中標人無正當理由放棄中標項目的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當記入企業(yè)誠信檔案。第三十二條 評標委員會應(yīng)當按照得分從高到低的順序推薦3名中標候選人。評標委員會成員對評標結(jié)論有異議的，應(yīng)當投票表決，按少數(shù)服從多數(shù)的原則確定。第三十一條 評標委員會完成評標后，應(yīng)當向投標人簡要通報評標情況，并向招標人提交書面評標報告。第三十條 評標委員會根據(jù)招標文件的要求確定為廢標后，因有效投標不足3個使投標明顯缺乏競爭的，招標人應(yīng)當重新招標。第二十八條 評標委員會成員應(yīng)當按照招標文件確定的評標標準，對投標文件進行獨立、客觀、公正的評審，并對所提出的評審意見承擔個人責任。第二十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對進入專家名冊的專家進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，每年對其評標能力、廉潔公正等情況進行一次綜合考評，即時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標專家資格。（四）取得經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類等物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)大學(xué)本科以上學(xué)歷，在國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)雜志上發(fā)表過學(xué)術(shù)論文，對物業(yè)管理有一定研究，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，工 作滿10年的。（二）取得經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作滿6年，從事過兩種以上類型的物業(yè)項目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬平方米。第二十五條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立全市物業(yè)管理評標專家?guī)臁Ｍ瑫r，至少確定2名后備人選。其成員組成為5人及以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理評標專家不得少于成員總數(shù)的五分之四。開標過程應(yīng)當由招標單位指定工作人員記錄，并存檔備查。投標人不得串通投標、損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并按照本辦法第二十條的規(guī)定送達、簽收和保管。招標人收到投標文件后，應(yīng)當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件，開標前不得開啟投標文件。第十九條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當在投標截止日期前10日內(nèi)以書面形式向招標人提出。投標文件包括以下內(nèi)容：（一）投標函；（二）項目的收支預(yù)算和投標報價；（三）屬于前期物業(yè)管理項目的，應(yīng)當說明前期介入的時間、方式、人員、費用報價等情況；（四）招標文件要求提供的其他材料。第十七條 通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)項目，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成招投標工作：（一）現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前30日完成；（二）預(yù)售商品房項目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前90日完成；（四）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)項目在原物業(yè)服務(wù)合同期滿或解除前。招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在投標截止日期前15日以書面形式告知所有投標人。第十四條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。備案應(yīng)當提交以下資料：（一）《鄭州市物業(yè)管理項目招標備案登記表》；（二）招標決議；（三）招標公告或招標邀請書；（四）招標文件；（五）土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃總平面圖；（六）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當提供原物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主大會決議；（七）物業(yè)管理用房證明材料；（八）應(yīng)當提交的其他材料。招標文件示范文本由市房地產(chǎn)行政主管部門印制。招標人采用邀請招標方式的，應(yīng)當向不少于3 家具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書。招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱、地址、招標項目的基本情況、聯(lián)系人、聯(lián)系方法以及獲取招標文件的辦法等事項。第九條 招標人可以委托依法成立的招標代理機構(gòu)（以下統(tǒng)稱招標人）辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行招標。已成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，業(yè)主大會是招標人。第二章 招 標第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行物業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會或業(yè)主。第七條 任何單位和個人不得將應(yīng)當進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標。前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，未成立業(yè)主大會的，經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以采取協(xié)議方式續(xù)約。第五條 總建筑面積在三萬平方米以上的多層建筑和總建筑面積在一萬平方米以上的高層建筑，建設(shè)單位應(yīng)當通過公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理；縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門按照職權(quán)負責本轄區(qū)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理和協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理進行的招標投標活動，適用本辦法。（二）項目所在地的物業(yè)管理主管部門自收到招標人中標備案資料之日，向招標人開具《備案回執(zhí)》。（八）招標人向中標人發(fā)出中標通知書,同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。（六）招標人按照中標候選人的順次排序確定中標人，由招標人確認及宣布中標人。（五）評標委員會進行評標。（四）招標人組織開標。（三）組建評標委員會。四、投標評標（一）投標人在招標人限定期限內(nèi)將已密封的投標文件（在封口處加蓋投標單位公章）送達招標人，經(jīng)招標人檢查后向投標人開具《投標文件收件回執(zhí)》。三、招標（一）招標人公開發(fā)布《招標公告》或發(fā)出《投標邀請書》；（二）招標人收到投標申請人《投標申請》的同時,向投標申請人開具《投標申請回執(zhí)》。二、招標備案招標人為建設(shè)單位的，應(yīng)在公開發(fā)布《招標公告》或發(fā)出《投標邀請書》的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的物業(yè)管理主管部門備案。（二）招標人為建設(shè)單位的： ⒈建設(shè)單位確定招標小組人員。⒉業(yè)主委員會將業(yè)主大會表決物業(yè)招標事宜的結(jié)果向業(yè)主公布。第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。第六章 附 則第三十四條 物業(yè)管理招標投標過程中，招標人與投標人發(fā)生糾紛時，雙方當事人可以通過協(xié)商或者調(diào)解解決，協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。中標人應(yīng)當就分包項目向招標人負責，分包人就分包項目承擔連帶責任。中標人不得向他人整體轉(zhuǎn)讓中標項目。前款物業(yè)管理公司有兩家以上的，最后承擔管理服務(wù)的一家享有優(yōu)先中標權(quán)。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應(yīng)當提交。中標通知書對招標人和中標人具有同等法律效力。招標人可以根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告與推薦，確定中標人，也可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人。第二十七條 評標委員會成員應(yīng)當客觀、公正地評審?fù)稑宋募袷芈殬I(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。第二十五條 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標要求的，可以否決，并依照本辦法重新招標。第二十四條 與投標人有利害關(guān)系的人員不得參加評標委員會，并應(yīng)主動回避評標工作。第二十三條 物業(yè)管理專家由區(qū)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門選聘并制作專家名冊。第二十二條 評標由招標人組建的評標委員會負責。第四章 開標和評標第二十一條 開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止日后依照招標書約定的時間公開進行。投標人少三個的，招標人應(yīng)當依照本辦法重新招標。投標書應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：（一）管理服務(wù)總體模式與配套措施；（二）物業(yè)管理機構(gòu)立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度；（三）管理服務(wù)人員配備方案；（四）管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；（五）管理服務(wù)費用收支預(yù)算方案；（六）管理服務(wù)分項標準、服務(wù)承諾與具體實施措施；（七）社區(qū)文化服務(wù)方案；（八）物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施方案等。第三章 投 標第十八條 投標人應(yīng)當是具有物業(yè)管理資質(zhì)和獨立法人資格的物業(yè)管理公司。第十六條 具有以下情形之一的，開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會可以自行選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司：（一）物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的；（二）在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于一萬平方米，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面