【正文】 五、供暖通風部分：、查看廚房煙道；（點燃報紙條放在煙道口下方看煙是否被吸入煙道）衛(wèi)生間通風口；（查看方法與煙道相同）地暖進行打壓試驗；（要求打 68 公斤壓力，1015 分鐘內(nèi)不泄壓 千帕為合格。還有就是打開樓上自來水閥看自家水表是否走，水表不走證明合格）檢查管道安裝、通暢和密封；（管道安裝應(yīng)牢固，檢查下水管道排水是否正常，管道接口有無滲漏等等）查看水表讀書；（水表讀數(shù)應(yīng)為零）檢查下水管道是否安裝了阻燃圈。其中“兩書”可以帶走而“一表”僅供可查看。如果確實屬于不能收房的，要詳細寫明不予收房的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合。另外，在查看了房屋后，準備簽收《房屋驗收單》之前，一定要先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。最好帶上計算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費要及時向發(fā)展商指出。問題六：巧立名目亂收費雖然物價局已對入住的相關(guān)費用有明文規(guī)定，但個別發(fā)展商到交房時仍巧立名目進行收費。檢驗配套設(shè)施時即可按合同所載的條文及開發(fā)商在售樓時的承諾查驗。問題五：小區(qū)配套不齊全驗房時，業(yè)主不僅要驗屋內(nèi)，對于小區(qū)的整體規(guī)劃也要仔細查看是否符合合同約定，如同期建設(shè)的車庫、會所、景觀園林等。對策：不管發(fā)展商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，無論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來。如當初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)情況，也可與發(fā)展商討說法。問題三：先簽文件后驗房先驗房后繳費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)發(fā)展商采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態(tài)。對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房。只有證件齊全了，才能簽署入住單。不能如期到場時，可以書面形式委托親友進行，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，另行約定時間，并用書面形式確認。對策：購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，一定要是容易接收、能保障親自簽收的地點。問題一：未能按時交房按合同約定，發(fā)展商會在交房前十幾天用掛號信的方式將交房通知單郵遞給買家，告知具體交房的時間及須帶齊的資料?？蓪τ诖蠖鄶?shù)購房者來說，從拿到交房通知單的一刻起，煩惱也隨之而來。為了擁有一套屬于自己的住房，購房者往往要花費好幾年甚至是一輩子的積蓄。因為違約就得“放血”。有的開發(fā)商收取面積測繪費，顯然違背了“誰委托，準付費”的原則。契稅，國家規(guī)定業(yè)主在取得產(chǎn)權(quán)證時才交，可有些開發(fā)商讓購房人提前繳納。對業(yè)主入住過程中發(fā)生的投訴或糾紛，可由專家組成投訴認定團，由政府和媒體對認定過程進行監(jiān)督?！睆姆缮蟻砜?，如果業(yè)主與物業(yè)管理公司不能就合同條款達成一致，物業(yè)管理合同不能簽訂，責任應(yīng)主要在開發(fā)商一方；至于辦理入住時程序本末倒置的問題，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。支招：為業(yè)主提供應(yīng)對策略對于規(guī)劃、設(shè)計變更問題，業(yè)主除可以按照合同約定與賣房人交涉外，還可以就規(guī)劃的變更對規(guī)劃部門提起行政復議或行政訴訟；對于入住時，以簽訂補充協(xié)議作為辦理入住前提的做法，應(yīng)該說沒有法律依據(jù)及合同依據(jù)，業(yè)主完全可以拒絕簽訂任何自己認為不公平的協(xié)議或相關(guān)文件，開發(fā)商或物業(yè)公司是不得以此阻撓業(yè)主入住的；關(guān)于交房時物業(yè)費漲價的問題，業(yè)主們可以參照以下方式解決。所以，購房者在房屋交接驗收中如發(fā)現(xiàn)與合同或法律法規(guī)規(guī)定不符的應(yīng)在《房屋交接驗收單》中予以注明，并明確開發(fā)商修復、更換時間及違約責任，此時購房者可以暫緩接收房屋，等開發(fā)商修復后經(jīng)再次交接驗收，直至合格。比如：房屋的水（市政）、電（市政）、氣、有線電視系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)及電話設(shè)備是否開通或具備開通條件，以及房屋的裝修附件是否和購房合同約定一致等等。在實踐中開發(fā)商一般在房屋交付前書面通知購房者（即《入住通知書》）在指定日期到開發(fā)商指定的地點辦理房屋的交接手續(xù)及應(yīng)持證件、所交稅費等。如果開發(fā)商有這方面的要求，那么先給業(yè)主鑰匙，住進后再慢慢協(xié)商。秦兵提示，收房時不要草率簽字。業(yè)主與開發(fā)商僅是付錢買房和收房的關(guān)系，開發(fā)商是無權(quán)管業(yè)主選擇物業(yè)的事。否則，一旦發(fā)生糾紛業(yè)主可能要吃“啞吧虧”。首先在房屋竣工具備交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)向業(yè)主交付房屋，業(yè)主接收房屋后再與物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，交納物業(yè)費，但業(yè)主的實際入住不是物業(yè)費交納的前提條件。辦入住時是否必須交物業(yè)費?未辦入住前開發(fā)商是否有權(quán)收取物業(yè)費?律師答：物業(yè)費是由物業(yè)管理公司收取的，在您與開發(fā)商辦理房屋交付手續(xù)時無須交納，在您驗收房屋無誤并接收鑰匙完成房屋交付手續(xù)后，在您與物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時方才交納，且物業(yè)費一次預收不能超過一年。但在我收房時發(fā)現(xiàn)測繪部門的測繪面積有問題，開發(fā)商讓我先辦入住手續(xù)，我認為，開發(fā)商提供的測繪面積存在嚴重的問題，根據(jù)我與開發(fā)商簽訂的購房合同，開發(fā)商已經(jīng)過期30天交房，應(yīng)該按合同“過期30日交房要賠償買受方每過期一日賠償總房款的萬分之五的違約金”。二者一般不一致，實際交付時間比約定交付時間一般要晚，而開發(fā)商只要在合同約定的交付時間前發(fā)出了交付通知，并具備合同約定的交付條件，即可視為開發(fā)商履行了房屋交付的義務(wù)我們集體起訴開發(fā)商跟我們收房有沖突嗎？律師答：收房與集體起訴開發(fā)商是否沖突，要視您的訴訟請求與收房是否有沖突。開發(fā)商沒有竣工驗收備案表可以收房嗎？收后會有那些損失？律師答：沒有竣工驗收備案表，該房屋并不具備合法交付的條件，如堅持收房，則會喪失追索開發(fā)商逾期交付違約責任的前提，也會在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題導致?lián)p害時，不得不承擔部分損失開發(fā)商要我們在收房時先繳納契稅及公共維修基金，如果不交不給鑰匙收房。領(lǐng)取鑰匙后再辦理物業(yè)交付手續(xù)。查驗竣工驗收備案表及房屋實測面積。“三書一證一表”（《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》）。（1）房產(chǎn)本身的建筑質(zhì)量方面（2）小區(qū)公共建筑、配套的方面（3）小區(qū)周邊環(huán)境對小區(qū)內(nèi)部空氣、水等的影響方面（4）開發(fā)商應(yīng)該提供的、必需的相關(guān)證件、表單原件。保留帶有雙方簽字的收房時填寫的單子（或復印件）并妥善保管，留做日后自己維權(quán)的資料和依據(jù)。）驗房后將發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)該向開發(fā)商或其委托的人（其實只有具有委托書的才有資格）提出整改意見，并要得到開發(fā)商的書面認可，即承認有以上問題。關(guān)于通知書上一些要交納的費用，由各業(yè)主根據(jù)自身狀況決定。（律師：若不按入伙通知書時間前往驗房，業(yè)主要有負違約責任的準備）。二、驗房。而且該委托本身的爭議與業(yè)主無關(guān)。是開發(fā)商向業(yè)主履行交付的義務(wù)，他委托物業(yè)向業(yè)主交付，也是可以的，但實際上物業(yè)應(yīng)該提供委托書。各市、縣房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，可根據(jù)本指導意見，制定具體的實施辦法，規(guī)范住宅小區(qū)的交付使用管理。房屋產(chǎn)權(quán)登記部門在辦理初始登記時，不應(yīng)再要求房地產(chǎn)企業(yè)提供綜合驗收證明，但應(yīng)對小區(qū)建設(shè)的土地取得、規(guī)劃審批、建設(shè)手續(xù)及各項配套設(shè)施建設(shè)是否按原批準要求完成建設(shè)等進行審查，以明確其房屋來源合法性。要根據(jù)《房地產(chǎn)法》及《浙江省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理條例》的規(guī)定，完善新建住宅小區(qū)房屋的初始登記工作。交付條件的內(nèi)容一般應(yīng)包括第（一）項所規(guī)定的內(nèi)容，由購房者對照條件把握。各級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要充分發(fā)揮行業(yè)管理的作用，規(guī)劃、房地產(chǎn)、建筑業(yè)管理等部門要密切配合，通過深化規(guī)劃驗收內(nèi)容、調(diào)整單體工程質(zhì)量備案方式等，將小區(qū)交付使用所必備的條件納入其中，把好住宅小區(qū)交付使用關(guān)，解決由于綜合驗收取消以后產(chǎn)生的管理問題。實行交付使用條件備案制的市、縣，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)結(jié)合具體情況，確定并公布備案資料的具體要求。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十九條規(guī)定，由開發(fā)建設(shè)單位按照主管部門對項目建設(shè)各項要求，確認已達到各項