【正文】 綜上，我們認為本項目經(jīng)濟效益較好，方案可行。 通過相關(guān)財務(wù) 盈利能力 分析 看 ， 銷售利潤率、成本費用利潤率均較理想， 我們可以得出下面的結(jié)論： 綜合得房成本為 2397 元 /M2，綜合售價 2795 元 /M2（ 含車位銷售 12 個 ），稅前利潤總額 3636 萬元 ， 并持有 22021 ㎡商業(yè)物業(yè)，利潤可觀。經(jīng)計算，項目全部投資回收期為 1 年（含建設(shè)期），表明項 目能較快收回投資。經(jīng)計算，全部投資所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為 2654 萬元，大于零。 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項目在計算期內(nèi)投資贏利能力的動態(tài)評估指標，它是項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，經(jīng)對全部投資的現(xiàn)金流量表進行分析計算，得出該項目所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 財務(wù)盈利能力分析 成本 費 用利潤率 成本費用利潤率是反映企業(yè)成本費用與利潤關(guān)系的指標，它是企業(yè)利潤總額與總成本費用之比。 慧 銀 咨詢 /慧 眼 策劃 可行性研究報告 47 經(jīng)計算，本項目利潤總額 萬元，繳納企業(yè)所得稅 萬元 (按 27%計算 )，稅后利潤 萬元。 通過敏感性測試，我們可以看到，本項目對售價 和成本 的敏感性均 較大，意味著政策風險、市場風險的影響因素將至關(guān)重要 ,同時項目運行的成本控制也佷關(guān)鍵 。 、 財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于 我方目標投資收益率 8%，故項 目符合集團規(guī)定的回報率水平。 土地增值稅 ： 按預(yù)售款的 1% 印花稅：銷售合同款的 % 、 現(xiàn)金流量分析 慧 銀 咨詢 /慧 眼 策劃 可行性研究報告 44 項目全部投資現(xiàn)金流量表 (附表 五 ) 單位 :萬元 項目 \年度 2021 2021 2021 合計 現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金流出 建設(shè)投入 營業(yè)稅 土地增值稅 凈現(xiàn)金流量 累計現(xiàn)金流量 財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV) 內(nèi)部報酬率(IRR) % 、資金占用峰值 從資金流量表可以看出，項目最大資金占用發(fā)生在 20212021年 ，最大資金占用量約為 萬 元 。 本項 目繳納營業(yè)稅金及附加和所得稅。 預(yù)測 :商場 平均售價 10000 元 /平方米 (一、二層 )； 小高層公寓 平均售價 2400 元 /平方米 。 項目建設(shè)第一年開始產(chǎn)生收入，預(yù)計出 售總 面積的 10%，第二年出售總 面積的 65%。 慧 銀 咨詢 /慧 眼 策劃 可行性研究報告 43 根據(jù)成本估算及市場研究結(jié)果，本項目如在 2021 年 12 月開工，按照一般施工周期及 濰坊 商品房預(yù)售條件， 2021 年 6 月， 商業(yè)配套式 公寓、商場 將進入全面銷售，部分 沿街商業(yè) 也將開始銷售。 (注 :預(yù)售及招商于第一年起 )。 基本數(shù)據(jù) 計算期的確定 項目建設(shè)期按 18 個月 計 。將全力保障項目的順利進行，因此資金來源有保證。二是銀行借貸 5000 萬元；（獲得“四證”后向銀行抵押貸款）三是銷售收入的 30%共 15000 萬元 再投入 (第一年 5%,第二年 45%,第三年 30%)。 建設(shè) 規(guī) 費 及其它 ： 3600 萬元。 前期及 公建 配套： 2021 萬元。 其中， 土地成本（含契稅）： 13600 萬元?？偨ㄔO(shè)期 約 為 18 個月 。它加大大增加產(chǎn) 業(yè)城市規(guī)模和吸引產(chǎn)業(yè)人數(shù)，對城市在經(jīng)濟與人口的發(fā)展都有極大的引力。其發(fā)展的速度將加速城市經(jīng)濟的脈搏，是活躍城市經(jīng)濟的主力軍。不僅是商業(yè)，青州的整個服務(wù)業(yè)都滯后于當?shù)氐墓I(yè)經(jīng)濟發(fā)展。 隨著青州市人口的不斷提高，現(xiàn)有商業(yè)的形態(tài)也無法滿足城市人口的消費需求與享受城市休閑生活的渴望。其本質(zhì)也同樣會增進城市的稅收與城市產(chǎn)業(yè)鏈地完善。豐富的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，對一個城市來說是同樣重要的事情。吸引浙江和廣東大量的客商。打破原有的“一店一家”的舊格局，將對城市環(huán)境、衛(wèi)生、工商、稅收等進行有效、合理的布置與提高工作的便捷性和效率。對城市商業(yè)有效組合和集中性管理，利用集中性的商業(yè)方便城市人口的消費，和滿足城市人口定向消費的要求。 土地資源非常之珍貴，如何將城市土地做到最大利益化與集約化？是每個城市都面臨的現(xiàn)實問題。 在城市進步中，我們可以發(fā)現(xiàn)城市發(fā)展的規(guī)律。相對于古 城的風韻，時尚的建筑外觀也在青州不斷涌現(xiàn)。本項目在建設(shè)完成的同時，也滿足了青州向東發(fā)展的需要。 商業(yè)讓城市更加繁榮 商業(yè) 項目 對城市經(jīng)濟有著重要影響 ,它創(chuàng)造就業(yè)機會 ,提供持久稅收 ,提升地區(qū)商業(yè)價值 ,改善居民生活品質(zhì) ,樹立城市繁榮形象。 本項目對青州的城鎮(zhèn)人口將帶來千個左右的就業(yè)崗位，同時亦會帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人群的增加。對于增加的大量流動人口和從業(yè)人員，其對青州的其他經(jīng)濟將產(chǎn)生一系列的利好影響。在一個預(yù)計交易量的前提下，本項目有信心將青州市的社會消費品總額進行本質(zhì)性地拉動，從而在提升了青州在本地區(qū)經(jīng)濟地位的同時，也帶動城市 GDP 的發(fā)展。如何在城市人口可支配收入提高的情況下有效地增加社會消費品總額比重？這將是一個比較好的解決方法。 項目建成開業(yè)將會吸引全國地區(qū)大量的商業(yè)經(jīng)營人員，在形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模之前，對城市的知名度和美譽度都會有較大地提升。 選擇遠離 居民 城區(qū)和新建熱能電廠的大小， 政府有關(guān)部門都已經(jīng)做了明確的規(guī)定。在新建住宅群的對面依然是一座“服役”十多年的電廠，對整個地區(qū)的土地價值將會造成影響甚至于貶值。但就在其范圍內(nèi)卻還存在著這樣一個帶有高污染和高輻射的熱能電廠，對以益王府花園為主的居民生活將造成極大的影響。由于城市改造的腳步加快，越來越多的城市居民將遷至離該地塊的周圍。 從本項目的出發(fā)看，活躍青州當?shù)氐慕?jīng)濟，繁榮整個城市的商業(yè)，改變城市較為無序的市場狀況，成為當?shù)氐纳虡I(yè)樣板，是建設(shè)該項 目的一大初衷 。 （ 6）保障疏散通道、安全出口暢通，設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散標志。 （ 5）按照國家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，并定期檢查、維修，確保消防和器材完好、有效。 慧 銀 咨詢 /慧 眼 策劃 可行性研究報告 33 （ 4）定期組織防火檢查，及時消除火災(zāi)隱患定期嚴格組織防火檢查，主要包括兩方面：一是對思想、制度方面的檢查；二是對機械設(shè)備、物資方面的檢查。 （ 3）針對項目特點抓好消防宣傳、教育 結(jié)合本項目實際，有 針對性地進行消防宣傳教育，使人們時該保持警惕性。具體做好以下幾點： （ 1）制定消防安全制度 結(jié)合廣場建筑和持點，制定清晰、精妙、簡潔、高效的 “ 防患于未然 ” 的防火制度，便于有關(guān)人員掌握、學(xué)習和在工作中嚴格執(zhí)行，盡量將火災(zāi)風險減低到最小。 選用 cop 值較高的分體空調(diào)。 通風空調(diào)系統(tǒng)中的各項設(shè)備均選擇效率高、低能耗的產(chǎn)品。使噪聲對周圍的影響符合環(huán)?？刂茦藴?。生活垃圾實行袋裝化、分類集中、分類處理、定時、定點的處理方法，廣場衛(wèi)生管理物業(yè) 化。 本項目污染源及防治 （ 1）廢水 主要為生活污水，水中無特殊化學(xué)物質(zhì)，污水經(jīng)場區(qū)內(nèi)污水管排入城市污水管網(wǎng)，由污水處理廠統(tǒng)一處理。 慧 銀 咨詢 /慧 眼 策劃 可行性研究報告 30 本項目變（配）電站采用變壓器低壓側(cè)中性點直接接地系統(tǒng)，設(shè)計接地裝置的接地電陰不得大 于 10 歐姆。 秒） 小時降雨厚度為 121mm/h □ 最高日污水排水 量： 220m3/d 供熱 本項目需供熱面積 50000m2， 熱源來自地熱資源，本項目建地熱站及熱力交換站各一座。地下車庫及地下室排水至集水坑經(jīng)替污泵提升后排出。 □ 小區(qū)室內(nèi)污、廢水排至室外合流，經(jīng)小區(qū)二級生化處理裝置處理后排至市政污水管網(wǎng)。 □ 用水標準：住宅生活水 250L/，小時變化系數(shù) 商業(yè) 8L/，小時變化系數(shù) 住宅部分最高日用水量為 210m3/d 公建部分最高日用水量為 30m3/d （ 2）排 水 □ 小區(qū)內(nèi)雨、污分流，分別經(jīng)匯集后排入徐涇港、市政污水慧 銀 咨詢 /慧 眼 策劃 可行性研究報告 29 管道。 □ 高層住宅均采用貯水池 ― 變頻供水 ― 用戶方式，在地下車 庫集中設(shè)置生活泵房內(nèi)設(shè) 60T 貯水池及高、低區(qū)變頻供水設(shè)備。 給排 水 （ 1）給水 □ 本工程由市政兩路給水管道分別引入 DN200 管道在小區(qū)內(nèi)成環(huán)狀供水。電視終端電平值為 68177。有線電視機房設(shè)于小區(qū)管理中心，有線電視電纜埋地引入。 □ 電信寬帶網(wǎng)傳輸主干線采用電信電纜，支線采用超五類 UTP作為信息介質(zhì)。每戶設(shè)一個信息點。 □ 本工程采用電信寬帶網(wǎng)，在小區(qū)內(nèi)集中設(shè)一家庭信息箱。 通信 □ 每戶至少引入二門，每戶設(shè)置通信終端盒 。下面用電主要空調(diào)、電梯、給水、供熱、送風、排風等設(shè)備用電及室內(nèi)外照明和電器設(shè)備用電。 （ 1） 電源 □ 由電力網(wǎng)接引 10KV 電源，用地下電纜引至配變電站，雙路電源同時供電。 供電 供電系統(tǒng)及設(shè)備嚴格按《工業(yè)與民用 10KV 及以下變電所設(shè)計規(guī)范》（ GBJ53—— 83）、《低壓配電裝置及線路設(shè)計規(guī)范》 （ GBJ54—— 83）。 慧 銀 咨詢 /慧 眼 策劃 可行性研究報告 27 □ 滅火器配置 : 全部采用手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，在建筑內(nèi)適當位置布置。 □ 辦公及商場設(shè) 自動噴水滅火系統(tǒng)，噴淋用水量 27L/S。 □ 結(jié)構(gòu)計算采用“ PK?PM”系列軟件。 樁為混凝土預(yù)制樁或預(yù)應(yīng)力管樁， 商業(yè)建筑與主體設(shè)沉降 縫 。 □ 商業(yè)建筑利用天然地基。下設(shè)地下室，由地下汽車庫連通。 抗震設(shè)防類別為 6 度 。沿街的商業(yè)建筑采用弧形頂面、底層外廊等處理手法，立面效果精致又極富現(xiàn)代 感。巧妙布置的小廣場成為市民交流的好去處。 為了創(chuàng)造舒適宜人的生活環(huán)境，規(guī)劃中充分利用各種手法，塑造豐富的景觀空間。 街景綠化；空中綠化；庭院綠化；開放綠化。廚房和衛(wèi)生間都有自然采光和通風。大部分戶型客廳、餐廳完全分開，創(chuàng)造舒適的就餐空間。各公寓單位的平面布局簡單實用，圍繞公共與私人空間的概念，精心組織內(nèi)部空間，各個功能空間層次分明順序布置。此種布局相應(yīng)的在主干道和居住區(qū)之間形成緩沖空間，隔絕了都市的嘈雜。 沿著 東一街 布置 23 層高的沿街商鋪，吸引各種類型的商家入住，既提高了地塊的商業(yè)氣息，又給居民以極大的便利。其中： 建筑形式為 多 層、 小高 層 及 商業(yè)裙房、商業(yè)內(nèi)街 互補的商業(yè)綜合樓。 其中： 商業(yè)配套 式公寓 建筑面積 萬平方米 ；賣場建筑面積 9萬平方米； 商業(yè)街建筑面積 平方米，地下及公共建筑 萬平方米。 慧 銀 咨詢 /慧 眼 策劃 可行性研究報告 24 第六章 建設(shè)內(nèi)容與建筑方案 項目總占地面積約 163 畝 。規(guī)劃建設(shè)新環(huán)城 路，城區(qū)規(guī)劃控制面積由 30 平方公里擴大到 70 平方公里 慧 銀 咨詢 /慧 眼 策劃 可行性研究報告 23 建設(shè)條件 建設(shè)用地現(xiàn)狀 建設(shè)用地為毛地 ,尚有火力發(fā)電廠和辦公大樓 需動、拆遷。城區(qū)綠化覆蓋率達到 %，被評為 “ 山東省園林城市 ” 。樹立城市建設(shè)新理念，突出抓好經(jīng)營城市、社區(qū)建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)。自營進出口獲權(quán)企業(yè)發(fā)展到 26 家， 2021 年實際利用外資 2121萬美元，完成出口創(chuàng)匯 4900 萬美元，海外辦企業(yè)邁出新步伐，勞務(wù)輸出拓展到德國、俄羅斯、日本等 10 多個國家和地區(qū)。 2021 年招商引資到位資金 億元，濰坊市外開工建