【正文】 （二）規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的手段：制訂示范合同文本制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)要求和內(nèi)容加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式：行政主管模式、行業(yè)自治模式、行政與行業(yè)自律并行管理模式。行政處罰的種類(lèi)：警告、罰款、沒(méi)收違法所得和非法財(cái)物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷(xiāo)許可證（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書(shū)）、暫扣或者吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的原則：（1）重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的系統(tǒng)性（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的目的性（3）提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的時(shí)效性（4）促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的網(wǎng)絡(luò)化二十、P158頁(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)范：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本職業(yè)規(guī)范：告示責(zé)任、告知責(zé)任、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同、重要文書(shū)署名、傭金、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的承接、經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)范圍、回避制度。十九P146頁(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息通常包括四方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息。房地產(chǎn)拍賣(mài)也要遵循“價(jià)高者得”的基本原則，買(mǎi)受人以最高價(jià)購(gòu)得拍賣(mài)的房地產(chǎn)標(biāo)的物。拍賣(mài)必須符合三個(gè)條件：一是有兩個(gè)以上的買(mǎi)主，二是要有競(jìng)爭(zhēng)，三是價(jià)高者得。與居間、代理有本質(zhì)區(qū)別，主要表現(xiàn)在以兩點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的角色不同（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)不同（二）房地產(chǎn)拍賣(mài)：拍賣(mài)的概念：拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。（二）二手房代理合同的主要條款：當(dāng)事人的名稱(chēng)（或者姓名）和住所代理房地產(chǎn)標(biāo)的物的基本狀況服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)勞務(wù)報(bào)酬或酬金合同的履行期限、地點(diǎn)和方式違約責(zé)任解決爭(zhēng)議的方式。二手房居間合同包括的主要條款：（1）委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買(mǎi)人、承租方）三者的姓名或名稱(chēng)、住所（2）居間房地產(chǎn)的坐落與情況（3）委托事項(xiàng)（4）傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等條款（5）合同在履行中的變更及處理（6）違約責(zé)任（7）爭(zhēng)議解決的處理方法（8）其他補(bǔ)充條款。十四、P93頁(yè)二手房居間業(yè)務(wù)流程：業(yè)務(wù)開(kāi)拓房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談房地產(chǎn)查驗(yàn)簽訂房地產(chǎn)居間合同信息的悼念與傳播買(mǎi)方或承租方看房交易配對(duì)與撮合成交協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）房地產(chǎn)交驗(yàn)傭金結(jié)算1售后服務(wù)。十三、P90頁(yè)房地產(chǎn)代理：房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)可以分為賣(mài)方代理和買(mǎi)方代理。十二、P83頁(yè)房地產(chǎn)抵押流程與合同：房地產(chǎn)抵押的分類(lèi)：按房地產(chǎn)的現(xiàn)狀主要可分為：土地使用權(quán)抵押、建設(shè)工程抵押、預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押、現(xiàn)房抵押。簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng)：（1）共有人的權(quán)利（2）權(quán)益轉(zhuǎn)移（3）房屋質(zhì)量（4）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（5）集體所有土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)對(duì)象（6）住房戶口遷移（7）維修基金交割（8）物業(yè)管理費(fèi)。房地產(chǎn)贈(zèng)與可分為生前贈(zèng)與和遺贈(zèng)兩種。九、P67頁(yè)房地產(chǎn)交易的內(nèi)容：房地產(chǎn)交易是一種特定的法律行為，是指房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及其他項(xiàng)權(quán)利的有償取得或轉(zhuǎn)讓?zhuān)鋬?nèi)容主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。義務(wù)：（1）依照法律、法規(guī)和政策開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（2）認(rèn)真履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員認(rèn)真開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（3）維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密（4）嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)（5）接受房地產(chǎn)管理部門(mén)的監(jiān)督和檢查（6）依法繳納各項(xiàng)稅金和行政管理費(fèi)（7）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。D、勤于思考，善于總結(jié)。B、反復(fù)練習(xí)，不斷實(shí)踐。E、把握成交時(shí)機(jī)的技能。C、人際溝通的技能。六、P42頁(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的構(gòu)成：A、收集信息的技能。）C、恪守信用（一方面，要言必行，行必果；另一方面，應(yīng)注意不隨意許諾，避免失信。五、P32頁(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的內(nèi)涵：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。E、接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和當(dāng)?shù)氐胤秸康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督檢查。C、向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)。義務(wù)：A、遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德。F、有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令。D、經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件。B、加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位。F、法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊(cè)的其他情形。D、不在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)或者同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的。B、因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿五年的。D、經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格。B、無(wú)犯罪記錄。E、取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。C、取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年。三、P27頁(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格：可以申請(qǐng)參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試的條件：A取得大專(zhuān)學(xué)歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年。狹義的是《城市房地產(chǎn)管理法》中所稱(chēng)的房地產(chǎn)中介，它包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、咨詢。房地產(chǎn)代理是指以委托人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。居間是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并從委托人取得報(bào)酬的商業(yè)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用：傳播經(jīng)濟(jì)信息、加速商品流通、優(yōu)化資源配置、推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范完善、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)：活動(dòng)范圍的廣泛性、活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性、活動(dòng)主體的專(zhuān)業(yè)性、活動(dòng)地位的居間性、活動(dòng)目的的有償性、活動(dòng)責(zé)任的確定性經(jīng)紀(jì)收入：傭金是經(jīng)紀(jì)收入的基本來(lái)源，收受回扣屬于違法違規(guī)行為，此外信息費(fèi)也是一種易與傭金混淆的概念。包括下列兩層基本涵義：其一，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種中介服務(wù)活動(dòng)，主要是通過(guò)提供信息和專(zhuān)業(yè)服務(wù)來(lái)促成他人交易。甲公司為張某制定了置業(yè)計(jì)劃，與王某簽訂了《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，與年齡25歲的劉某簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。此時(shí)，張某應(yīng)該（）A及時(shí)了解劉某可接受的最高價(jià)格B及時(shí)了解劉某可接受的最低價(jià)格C及時(shí)了解王某可接受的最高價(jià)格D及時(shí)了解王某可接受的最低價(jià)某是有100萬(wàn)戶家庭，平均每戶3人。物權(quán)法的立法依據(jù)和立法目的是什么為維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法制定本法根據(jù)工作實(shí)際談?wù)剣?guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的目的是什么（1）遏制投機(jī)、打擊投資（2）調(diào)控住房結(jié)構(gòu)（3）保障低收入家庭住房（4）維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展結(jié)合所學(xué)知識(shí)談?wù)労戏适蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的主要因素有哪些資本市場(chǎng)健康發(fā)展，房地產(chǎn)法律法規(guī)的完善，房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)作用日趨明顯，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)日益規(guī)范，房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的普及與消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng)，房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)的普遍提高第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)往年考試部分題目一、單選（）A廣告宣傳B市場(chǎng)調(diào)研C組織銷(xiāo)售隊(duì)伍D確定銷(xiāo)售價(jià)格，處于未促成供求雙方一致意愿階段搜集的資料是（）A交易資料B準(zhǔn)交易資料C初級(jí)資料D次級(jí)資料（）A地域范圍B業(yè)務(wù)種類(lèi)C時(shí)間期限D(zhuǎn)輻射能力、最主要、最有效的方式是（）A訪談法B問(wèn)卷法C觀察法D現(xiàn)場(chǎng)勘查，企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的第一步是：A選定目標(biāo)市場(chǎng)B確定市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)C明確企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向D分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)法、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)等產(chǎn)品定位的內(nèi)容提煉為具體的項(xiàng)目推廣主題即形成： A市場(chǎng)主題B物業(yè)主題C廣告主題D宣傳主題：A報(bào)紙廣告B制作DMC店面精品房源信息欄展示D中介同業(yè)合作推薦（）A有房地產(chǎn)證未必就有產(chǎn)權(quán)B有房屋必定有產(chǎn)權(quán)C有購(gòu)房合同就能界定產(chǎn)權(quán)狀況D有產(chǎn)權(quán)就能上市交易，是指企業(yè)（）A向同一客戶群供應(yīng)一種產(chǎn)品B向同一客戶群提供不同種類(lèi)產(chǎn)品C向不同客戶供應(yīng)一種產(chǎn)品D向不同客戶供應(yīng)不同種類(lèi)產(chǎn)品“大幅度提高銷(xiāo)售價(jià)格，開(kāi)辟新市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)滲透”的策略時(shí)，表明該房地產(chǎn)產(chǎn)品處于生命周期的（）A引入期B成長(zhǎng)期C成熟期D衰退期（）A設(shè)定目標(biāo)規(guī)模B調(diào)查外部條件C調(diào)查內(nèi)部條件D構(gòu)想方案，最主要的宣傳資料是項(xiàng)目樓書(shū)和（）A宣傳展板B銷(xiāo)控表C置業(yè)計(jì)劃D戶型手冊(cè)，避免同一住房重復(fù)銷(xiāo)售的重要工具是（）A價(jià)格表B置業(yè)計(jì)劃C銷(xiāo)控表D戶型手冊(cè)，作用在于展示（）A付款金額與付款時(shí)限B付款金額與付款方式C付款金額與貨幣種類(lèi)D付款金額與貸款利息15．下列關(guān)于抵押貸款還款方式的表述中，錯(cuò)誤的是（）A等額本息還款方式可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額B等額本息還款方式適合購(gòu)房資金寬裕的借款人C等額本金還款方式適合初期還款能力較強(qiáng)的借款人D等額本金還款方式適合打算提前還貸的借款人二、多選（）A市場(chǎng)B價(jià)格C渠道D促銷(xiāo)E產(chǎn)品（）A與顧客建立關(guān)聯(lián)B提高市場(chǎng)反應(yīng)速度C考慮顧客的成本D關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)越來(lái)越重要E回報(bào)是營(yíng)銷(xiāo)的源泉，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研內(nèi)容主要包括（）A競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)及反應(yīng)狀況B競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生產(chǎn)能力及技術(shù)裝備水平C競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率D競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略E消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況（）A簡(jiǎn)單抽樣B分層抽樣C就便抽樣D判斷抽樣E配額抽樣，應(yīng)搜集的人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料主要有（）A人口增長(zhǎng)率B產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)C流動(dòng)人口D家庭收入E公共設(shè)施及交通狀況，應(yīng)把握的原則是（）A注意避開(kāi)客戶工作繁忙時(shí)段撥打跟蹤服務(wù)電話B盡量在電話里出來(lái)客戶對(duì)產(chǎn)品本身的異議C在打跟蹤服務(wù)電話時(shí)，致電前要回顧上次與客戶溝通的過(guò)程及話題D接聽(tīng)電話時(shí)，避免過(guò)早透露類(lèi)似項(xiàng)目?jī)r(jià)格的具體數(shù)據(jù)E爭(zhēng)取在一次通話中解決客戶的所有疑慮，銷(xiāo)售人員的錯(cuò)誤行為有（）A當(dāng)客戶提出問(wèn)題時(shí)馬上反駁，試圖改變客戶的真實(shí)需求B站在客戶的角度思考問(wèn)題，幫助客戶選擇C不考慮客戶特征，按銷(xiāo)售流程解說(shuō)樓盤(pán)特征D為促使成交，向客戶推薦不滿意的產(chǎn)品E為促進(jìn)成交，對(duì)客戶超范圍承諾，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接待客戶的恰當(dāng)做法是（）A自我介紹應(yīng)簡(jiǎn)潔明快B規(guī)劃介紹應(yīng)思路清晰C項(xiàng)目介紹應(yīng)重視基本數(shù)據(jù)D樣板房介紹可自由發(fā)揮E參觀樣板房途中多推薦房源，門(mén)店接待的優(yōu)勢(shì)有（）A簡(jiǎn)單易行B開(kāi)發(fā)成本低C客戶信息準(zhǔn)確度高D獲取客戶信息多E不受時(shí)間和場(chǎng)地的限制三、綜合分析王某有一套三居室的住宅，委托該住宅附近的甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出售，劉某網(wǎng)上獲得該房源信息，并與甲公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張某取得聯(lián)系。七、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是什么答：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的規(guī)?；康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的規(guī)范化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)化與共享化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)服務(wù)的品牌化政府、專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)、經(jīng)紀(jì)企業(yè)、消費(fèi)者的相互關(guān)系明晰化八、申請(qǐng)一二三級(jí)資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本條件分別是什么答：三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本（人民幣）30萬(wàn)元以上（含30萬(wàn)元）；3名以上專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本（人民幣）50萬(wàn)元以上（含100萬(wàn)元）5至10名以上專(zhuān)職注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滿兩年無(wú)違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為；一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本（人民幣）100萬(wàn)元以上（含100萬(wàn)元）；10至20名以上專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)滿四年；無(wú)違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)。違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同也是無(wú)效的。以合法形式掩蓋非法目的情況下，合同無(wú)效。簡(jiǎn)答：一、申請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)應(yīng)提交的資料答：《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》或工商部門(mén)出具的核準(zhǔn)名稱(chēng)通知書(shū)及復(fù)印件公司章程辦公場(chǎng)地證明（房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或房屋租賃證）及復(fù)印件驗(yàn)資報(bào)告（半年內(nèi)有效）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《資格證書(shū)》、《執(zhí)業(yè)證書(shū)》及復(fù)印件（不少于3人）人事代理合同社會(huì)保險(xiǎn)憑證資質(zhì)證書(shū)及中介協(xié)會(huì)批復(fù)收費(fèi)許可證二、有哪些情形之一的合同無(wú)效答：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益時(shí)，合同無(wú)效。各文本使用的詞句不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的目的予以解釋。2008年7月1日起施行消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法為保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法。1999年10月1日起施行商品房銷(xiāo)售管理辦法為了規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。2007年10月1