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國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓程序(參考版)

2024-10-03 23:01本頁(yè)面
  

【正文】 三、申請(qǐng)材料(原件1份);(驗(yàn)原件,復(fù)印件1份);(驗(yàn)原件,復(fù)印件1份); 、房產(chǎn)證(原件1份); (驗(yàn)原件,復(fù)印件1份);四、辦理時(shí)限法定時(shí)限:20個(gè)工作日 承諾時(shí)限:10個(gè)工作日五、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)土地出讓金:依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《山東省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理辦法》,按照宗地成交價(jià)款和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的時(shí)間繳納。2.《土地管理法實(shí)施條例》(2011年1月修訂)第二十九條。要繳兩筆錢(qián)--向政府繳納出讓金,向原劃撥土地使用權(quán)人支付劃撥土地使用權(quán)權(quán)益。劃撥地轉(zhuǎn)讓,要在土地市場(chǎng)公開(kāi)交易,意向用地者未必是最終的競(jìng)得人。批準(zhǔn)協(xié)議出讓的,也要擬訂出讓方案并報(bào)政府審批。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開(kāi)交易情況等,依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書(shū),注銷土地登記,收回原土地證書(shū),與受讓方簽訂出讓合同。辦理出讓手續(xù)。簽訂轉(zhuǎn)讓合同。公開(kāi)交易。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后,市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)向申請(qǐng)人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定:(1)轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的:應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格(2)轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的:應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格方案報(bào)批,發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)。集體確定應(yīng)繳出讓金,擬訂出讓方案。地價(jià)評(píng)估。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)受理申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查,并就申請(qǐng)地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門(mén)意見(jiàn)。四、辦理程序:申請(qǐng)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則,P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)雙倍返還金田公司定金1億元及相關(guān)利息,此點(diǎn)法院判決似有不妥。根據(jù)最高人民法院的司法解釋,國(guó)有土地使用權(quán)出讓的管理部門(mén)應(yīng)為市、縣一級(jí)的土地管理部門(mén),其他組織和部門(mén)均無(wú)權(quán)處置國(guó)有土地,故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權(quán)。本案中,P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出售,獲取巨額利潤(rùn),違反法律,其行為應(yīng)定為非法,所簽訂的協(xié)議亦應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈(zèng)與。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定,國(guó)有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。有償取得已逐漸成為土地使用權(quán)取得的主要渠道。評(píng)論:這是一起關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)糾紛的案例。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前,必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金,即變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán),再行轉(zhuǎn)讓,從而確保政府對(duì)土地的總體控制和取得土地收益。以這種方式取得的土地可依法轉(zhuǎn)讓。分析:轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是指未經(jīng)政府批準(zhǔn)及交納出讓金,擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán),導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的陷阱。其要求雙倍返還 1預(yù)定金及銀行保值貼補(bǔ)利率等請(qǐng)求不予支持。被告應(yīng)將預(yù)定金5000萬(wàn)元及相應(yīng)的利息返還給原告。被告辯稱:原預(yù)定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對(duì)擬簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》文本未達(dá)成一致意見(jiàn),且對(duì)方未提供項(xiàng)目批準(zhǔn)文件,并沒(méi)有相應(yīng)的融資能力,故要求原告繼續(xù)履行預(yù)定協(xié)議,不同意其訴訟請(qǐng)求。在此期間,該區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)了金田公司申報(bào)的五個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。另外,P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為該1000畝土地尚未征用,但并不影響金田公司的開(kāi)工建設(shè),要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價(jià)款,辦理立項(xiàng)手續(xù)。同年9月,雙方對(duì)擬訂的土地使用和轉(zhuǎn)讓合同部分條款發(fā)生意見(jiàn)分歧,經(jīng)多次協(xié)商未達(dá)成一致
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