【正文】 上訴人棉麻公司二審代理人承義律師事務(wù)所 王磊 律師二〇〇六年四月二十日。因此，一審判決支持被上訴人建筑公司的訴訟請求、判令當(dāng)事人履行無效合同的做法是錯(cuò)誤的。對(duì)于無效合同，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第58條的規(guī)定處理。我國現(xiàn)行法律和司法解釋也沒有規(guī)定，企業(yè)出售或者企業(yè)改制過程中涉及國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，不需要依法報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。因此，一審判決援引處理“企業(yè)出售合同”糾紛的司法解釋來處理本案企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（實(shí)際為企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）糾紛，明 顯是錯(cuò)誤適用司法解釋。并且該司法 解釋第二十一條是對(duì)“企業(yè)出售合同”約定事項(xiàng)的處理，所謂“企業(yè)出售”是對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)（包括有形財(cái)產(chǎn)和無形資產(chǎn)）、債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)一經(jīng)出售，其民 事主體資格隨之消滅或者一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。最高人民法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》第二十一條是該司法解釋第六部分關(guān)于“國有小型企業(yè)出售”的規(guī)定?！逗贤ā返诎藯l、第六十八條第一款第（三）、（四）項(xiàng)都是關(guān)于有效合同的處理規(guī)定，而本案所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效合同。五、一審判決適用法律和司法解釋錯(cuò)誤。而第三人拍賣公司在拍賣前和拍賣后沒有發(fā)現(xiàn)涉案財(cái)產(chǎn)拍賣需要由有批準(zhǔn)權(quán)的政府辦理批準(zhǔn)手 續(xù)，直至本案二審期間仍然認(rèn)為拍賣財(cái)產(chǎn)手續(xù)完備，拍賣活動(dòng)、拍賣結(jié)果及涉案財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為合法有效。四、造成涉案拍賣活動(dòng)、拍賣結(jié)果以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的過錯(cuò)責(zé)任問題。這種對(duì)拍賣成交價(jià)款的變更違背拍賣原則和拍賣法 律規(guī)定，損害其他競買人的合法權(quán)益。從棉麻公司與拍賣公司簽訂的《委 托拍賣合同》、拍賣公司發(fā)布的《拍賣公告》和《拍賣會(huì)特別說明》可見，拍賣的資產(chǎn)范圍是上訴人棉麻公司的國有劃撥土地和該地上房屋，不包括設(shè)備。他們的這種理解不僅不符合事實(shí)，而且違反拍賣原則?！备鶕?jù)拍賣法的上述規(guī)定，拍賣活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用的原則，拍賣成交后，買受人不得自行改變拍賣成交價(jià)款，買受人和委托人也不能自行協(xié)商改變拍賣成交價(jià)款，否則違反“公開、公平、公正、誠實(shí)信用”的拍賣原則，損害其他競買人的利益。”第五十二條規(guī)定：“拍賣成交后，買受人和拍賣人應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書。拍賣標(biāo)的再行拍賣的，原買受人應(yīng)當(dāng)支付第一次拍賣中本人及委托人應(yīng)當(dāng)支付的傭金?！?第三十六條規(guī)定：“競買人一經(jīng)應(yīng)價(jià)，不得撤回?！?第四條規(guī)定：“拍賣活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用的原則。三、即使涉案拍賣活動(dòng)和拍賣結(jié)果合法，也不允許拍賣當(dāng)事人場外議價(jià)改變拍賣成交價(jià)款。”以拍賣方式轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行，我國《房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的人民 政府批準(zhǔn)，而涉案企業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是企業(yè)劃撥土地使用權(quán)和其地上房屋的轉(zhuǎn)讓，該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的阜陽市人民政府批準(zhǔn)。二、第三人拍賣公司拍賣涉案房地產(chǎn)行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效拍賣?！鄙姘竸潛芡恋?使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在起訴前直至現(xiàn)在，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的阜陽市人民政府批準(zhǔn)，因此，涉案轉(zhuǎn)讓上訴人棉麻公司房地產(chǎn)的協(xié)議無效。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與 受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效?！睋?jù)此批復(fù)，阜陽市潁州區(qū)無權(quán)批準(zhǔn)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，事實(shí)上阜陽市所轄潁州區(qū)政府等三區(qū)政府沒有土地管理機(jī)構(gòu)，不 能行使土地管理權(quán)。”，轉(zhuǎn) 讓該宗劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)阜陽市人民政府審查批準(zhǔn)。國務(wù)院《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》（國發(fā)〔１９８９〕４９號(hào)）第一條規(guī)定：“政府對(duì)有償出讓國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與 行政劃撥國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同，按照《中華人民共和國土地管理法》中關(guān)于國家建設(shè)用地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限為：耕地 １０００畝以上、其他土地２０００畝以上的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；耕地３畝以下、其他土地１０畝以下的，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；省轄市、自治州人民政府的批準(zhǔn)權(quán) 限，由省、自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。為制止各種非法轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生，維護(hù)土地 市場的正常秩序，防止國有土地收益流失，在國務(wù)院有關(guān)規(guī)定出臺(tái)之前，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)應(yīng)暫按國務(wù)院５５號(hào)令第四十四、四十五條規(guī)定執(zhí)行，有關(guān)審批和出讓 手續(xù)，應(yīng)按《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定執(zhí)行。這是只有在具備法定條件下才能適用的條款，即有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府必須按照國務(wù)院的規(guī)定，才能決定有關(guān)當(dāng)事人可以不辦理出讓手續(xù)；劃撥 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方雖經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)，但要按照國務(wù)院的規(guī)定繳納有關(guān)土地收益。目前，國務(wù)院尚未對(duì)人民政府審批劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定，應(yīng)按國務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》（國發(fā) 〔１９８９〕４９號(hào)）關(guān)于“政府對(duì)有償出讓國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與行政劃撥國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同”的規(guī)定執(zhí)行，不宜再按國務(wù)院５５號(hào)令關(guān) 于由市、縣人民政府有關(guān)部門審批的規(guī)定執(zhí)行?！痹摋l例第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上 建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲 收益抵交土地使用權(quán)出讓金?！庇纱丝梢姡D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批 準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)下列法律和行政法規(guī)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及國有劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。本代理人現(xiàn)就本案爭議的焦點(diǎn)問題，提出以下代理意見，供合議庭參考：一、2004年12月6日耿與劉簽訂的協(xié)議因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。四、辦事程序?qū)彶閱T踏勘審查→地價(jià)確認(rèn)→核準(zhǔn)員核準(zhǔn)→制作組織報(bào)批材料→上報(bào)有權(quán)批準(zhǔn)的單位審批→征收土地出讓金，簽訂出讓合同或頒發(fā)劃撥用地決定書。（8）土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告書及地價(jià)確認(rèn)材料、國土勘測規(guī)劃院出具的宗地界址圖（經(jīng)審核無須收回土地使用權(quán)重新進(jìn)行招拍掛出讓為前提）。（6）國土部門就申請地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件。（2）土地使用證、國有土地劃撥決定書（批準(zhǔn)劃撥時(shí)無決定書的除外）。（9）其他需要提供審查的相關(guān)材料。（7）規(guī)劃管理部門對(duì)于國土部門征詢意見的回復(fù)，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應(yīng)當(dāng)提交規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構(gòu)建筑物改變用途的無需提交規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖。（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面意見。（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明，如房產(chǎn)證。（二）未確定承讓人的國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批（1）申請書，申請單位主管部門同意轉(zhuǎn)讓的書面意見或股東會(huì)、董事會(huì)同意轉(zhuǎn)讓的決議。（11）土地價(jià)格評(píng)估