【正文】 (5) 保持項(xiàng)目組成人員和責(zé)任的連續(xù)性和統(tǒng)一性原則。 當(dāng)然，還可以通過其他手段達(dá)到相互制衡的目的，如彩抵押、擔(dān)保和保險等措施。由于項(xiàng)目與項(xiàng)目組織的特殊性，在項(xiàng)目組織設(shè)置和動作過程中，必須建立嚴(yán)密和制衡機(jī)制，保證項(xiàng)目組織的正常運(yùn)行。所謂組織制衡，是指組織彼此之間相分的權(quán)力應(yīng)形成制約關(guān)系，其中任何一部分權(quán)力都不可能獨(dú)占優(yōu)勢，使組織各部分權(quán)力在運(yùn)行中保持總體平衡。當(dāng)然，項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的設(shè)置還應(yīng)考慮與原單位組織的協(xié)調(diào)性，與相關(guān)單位之間的協(xié)調(diào)性。所以項(xiàng)目組織形式通常是靈活多樣的，即使在一個企業(yè)內(nèi)部，不同的不同的組織形式，甚至同一項(xiàng)目的不同階段也可能采取不同的組織形式。 (3) 適用性和靈活性相結(jié)合的原則。這樣可以做到獎罰分明，提高整個項(xiàng)目組織的積極性和創(chuàng)造性。在進(jìn)行權(quán)力制約和權(quán)益保護(hù)的同時，將責(zé)任落實(shí)到位，不要因?yàn)槟承┩獠恳蛩氐挠绊懀瑴p輕或停止追究責(zé)任，這會造成制度、合同等有關(guān)文件難以招待或項(xiàng)目管理制度和方法手段的失效，從而影響整個項(xiàng)目的運(yùn)作機(jī)制，甚至將會導(dǎo)致整個失控。但不能過多地采取保護(hù)措施，否則將會導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)行效率降低和組織間的摩擦加大，影響項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)程。這種制約常常表現(xiàn)為一旦他不恰當(dāng)?shù)匦惺沽嗽摍?quán)力就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 2) 權(quán)力的制約與權(quán)益的保護(hù)。因此，在堅持責(zé)權(quán)利平衡原則的同時，應(yīng)注意如下幾點(diǎn)： 1) 權(quán)責(zé)對等。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目組織設(shè)置與運(yùn)行的過程中，應(yīng)明確項(xiàng)目投資者、業(yè)主、其他參加者及其他利益相關(guān)者的職責(zé)和權(quán)限。 (2) 責(zé)權(quán)利平衡原則。因此，在設(shè)置和運(yùn)行項(xiàng)目組織時，采取統(tǒng)一的方針和政策，采用對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一指揮的方式，使中參與者與項(xiàng)目總目標(biāo)達(dá)成一致，使項(xiàng)目 20 的設(shè)計、組織、計劃、合同等規(guī)范性管理文件能貫徹項(xiàng)目的總目標(biāo)， 使項(xiàng)目實(shí)施的全過程能顧及各方利益的均衡。要使房地產(chǎn)項(xiàng)目組織有效地運(yùn)行，各參與者必須有明確的統(tǒng)一的目標(biāo)。 作為一個完整的項(xiàng)目管理系統(tǒng)應(yīng)將項(xiàng)目的各職能工作、各參加單位、各個階段、各項(xiàng)目活動融合成一個完整有序的整體。 綜上所述，項(xiàng)目管理本身是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)， 它不僅由許多項(xiàng)、分項(xiàng)、工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程 (包括預(yù)測、決策、計劃、控制、反饋等 )，是項(xiàng)目全部管理任務(wù) (如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等 )的結(jié)合體。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。根據(jù)不同的分類標(biāo)志，項(xiàng)目管理方法劃分為下列不同的形式： (1)按管理目標(biāo)劃分，項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等。 7)風(fēng)險管理，包括風(fēng)險識別、風(fēng)險計劃和控制。組織管理包 括組織機(jī)構(gòu)的建立、人事安排、管理班子的選擇、管理工作流程的制定、各方面責(zé)權(quán)利的落實(shí)、管理規(guī)范的制定、內(nèi)部與外部關(guān)系的協(xié)調(diào)、爭執(zhí)的解決等，信息管理包括信息系統(tǒng)的建立、信息流的確定、信息處理過程的控制，還有信息形式、內(nèi)容、傳遞方式、存檔時間的確定等。 4)現(xiàn)場管理，包括現(xiàn)場物流的管理、場地使用管理以及現(xiàn)場安全管理等。 2)工期管理，這方面工作是在工程量計算、實(shí)施方案選擇、施工準(zhǔn)備等工作基礎(chǔ)上進(jìn)行的，包括工期計劃、資源供應(yīng)計劃和控制、進(jìn)度控制。 7)項(xiàng)目的后期管理，包括項(xiàng)目驗(yàn)收、移交、運(yùn)行準(zhǔn)備、項(xiàng)目后評價與總結(jié)、項(xiàng)目使用管理 (物業(yè)管理 )，以及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度、存在 的問題分析等。 5)項(xiàng)目的信息管理，包括項(xiàng)目信息系統(tǒng)的建立、文檔管理等。 3)項(xiàng)目的計劃管理，包括項(xiàng)目的實(shí)施方案及總體計劃、工期計劃、成本 (投資 )計劃、資源計劃以及它們的優(yōu)化。 (2)按項(xiàng)目實(shí)施過程，項(xiàng)目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個階段： 1)項(xiàng)目的定義、目標(biāo)設(shè)計和可行性研究。但是不同的視覺，對項(xiàng)目管理系統(tǒng)有不同的描述： (1)按系統(tǒng)工程理論 ,結(jié)合管理工作的一般流程 可將項(xiàng)目管理系統(tǒng)地描述為： “預(yù)測 —— 決策 —— 計劃 —— 控制 —— 反饋??修正決策 —— 計劃”等職能的結(jié)合體。 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng) 房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅是一個相互聯(lián)系、相互影響的多目標(biāo)體系，而且系統(tǒng)內(nèi)各目標(biāo)之間必須保持一定的均衡性和合理性。 (3)三個基本目標(biāo)結(jié)構(gòu)關(guān)系的均衡性和合理性，構(gòu)成項(xiàng)目管理目標(biāo)的基本邏輯關(guān)系，任何只強(qiáng)調(diào)最短工期、最高質(zhì)量、最低成本都是片面的。 (2)這三個基本目標(biāo)在項(xiàng)目的策劃、設(shè)計、計劃過程中經(jīng)歷由總體到個體，由概念到實(shí)施，由簡單到詳細(xì)的過程。如果過于追求縮短工期，必然會損害項(xiàng)目的功能 (質(zhì)量 )，引起成本增加。這三大基本目標(biāo)在項(xiàng)目生命期中有如下特征： (1)三大基本目標(biāo)共同構(gòu)成項(xiàng)目管理互相聯(lián)系、相互影響的目標(biāo)系統(tǒng)?！痹诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目管理的多目標(biāo)體系中，其三大基本目標(biāo)及其關(guān)系的確定是建立項(xiàng)目目標(biāo)體系的主要內(nèi)容。因此，在具體項(xiàng)目中，我們應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，確定各個指標(biāo)的優(yōu)先等級，保證項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這一工作實(shí)質(zhì)是屬 于項(xiàng)目目標(biāo)優(yōu)化的工作內(nèi)容。 要使項(xiàng)目完全符合上述每一個條件，幾乎是不可能的。這是“以人為本”思想在房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體體現(xiàn)，包括與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)，與人文環(huán) 境的協(xié)調(diào)，與社會環(huán)境的協(xié)調(diào)。必須使項(xiàng)目能為使用者 (顧客或用戶 )所接受、認(rèn)可，同時要照顧到社會各方面及各參加者的利益，使各方面都感到滿意 (這可能是一個比較苛刻的條件 )。 (2)要在預(yù)定的時間內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè)，不拖延，及時地實(shí)現(xiàn)投資目的，達(dá)到預(yù)定的項(xiàng)目總目標(biāo)和要求。因此，成功項(xiàng)目在不同時期、不同環(huán)境下的判斷標(biāo)準(zhǔn)是有差別的。 上述三個方面的工作是項(xiàng)目取得成功的前提條件和基礎(chǔ)。只有具備高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊伍，才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)計劃和復(fù)雜的工程技術(shù)方案同具體項(xiàng)目的實(shí)際情況結(jié)合起來，才能把所有的項(xiàng)目參與者調(diào)動起來，融為一個統(tǒng)一的整體 ，才能把項(xiàng)目所有的活動聯(lián)系起來，形成一個有序的整體。在設(shè)計的過程中，要堅持技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理相結(jié)合的原則，堅持資源可持續(xù)利用的原則，堅持經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人類生存發(fā)展相結(jié)合的原則，加強(qiáng)人居環(huán)境的改善，保證項(xiàng)目實(shí)施的安全性和使用的高效性。要取得項(xiàng)目的成功，首先必須做好如下工作： (1)要對具體項(xiàng)目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究，制定正確的、科學(xué)的、符合實(shí)際的、可執(zhí)行的項(xiàng)目目標(biāo)計劃。 上述各項(xiàng)目參與單位的工作任務(wù)都符合“項(xiàng)目”的定義，因此在具體的實(shí)施過程，都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項(xiàng)目管理組織，以實(shí)施相應(yīng)的項(xiàng)目管理任務(wù)或過程。其中咨詢 (監(jiān)理 )單位主要是對業(yè)主或承包商直接負(fù)責(zé)。 (4)咨詢單位 (監(jiān)理公司 )。 這種總承包公司可能是一個純粹的 項(xiàng)目管理公司 (沒有施工單位和設(shè)計單位等 )，對項(xiàng)目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等。 17 現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，使業(yè)主越來越趨向于將項(xiàng)目的全部任務(wù)交給一個承包商完成，即采用“設(shè)計 —— 施工 —— 供應(yīng)”的總承包方式。施工單位是項(xiàng)目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項(xiàng)目施工圖設(shè)計完成后，施工單位通過投標(biāo)的形式取得項(xiàng)目 的施工承包資格，按承包合同的規(guī)定完成項(xiàng)目的施工任務(wù)，并在規(guī)定的時間期限內(nèi)，交付項(xiàng)目，同時還應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)承包項(xiàng)目的保修責(zé)任。其工作任務(wù)已延伸到項(xiàng)目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗(yàn)收，滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于市場經(jīng)濟(jì)體制的影響，設(shè)計單位的工作任務(wù)在不斷地延伸，已經(jīng)打破 了以往純設(shè)計階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計、可行性研究、施工階段和竣工驗(yàn)收階段，甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者，如項(xiàng)目融資單位、 BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案。項(xiàng)目開發(fā)單位是站在投資主體的立場對項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管 理的完整體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)管理者不同，又可分為：建設(shè)項(xiàng)目管理(業(yè)主單位 )、設(shè)計項(xiàng)目管理 (設(shè)計單位 )、工程咨詢項(xiàng)目管理 (咨詢監(jiān)理單位 )、施工項(xiàng)目管理(施工單位 )和后期物業(yè)管理 (物業(yè)公司 )。 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的 優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。 （四）負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目銷售計劃的編制和執(zhí)行。 6． 配合市政工程部做好市政工程的竣工驗(yàn)收和移交工作。 4． 配合財務(wù)計劃部辦 理開工審批，并提供各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。 2． 配合規(guī)劃部門做好規(guī)劃、設(shè)計、勘察測繪的委托工作。 （三）配合其他部門做好與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的工作。 3． 負(fù)責(zé)審核與項(xiàng)目施工階段相關(guān)費(fèi)用的支出。 1． 負(fù)責(zé)根據(jù)工程進(jìn)度和工作量完成情況撥付工程款。 8． 負(fù)責(zé)組織施工過程的分階段驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，辦理竣工備案手續(xù)。 6． 負(fù)責(zé)對承建商采購的物資進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)督和控制。 4． 負(fù)責(zé)項(xiàng)目質(zhì)量計劃的編寫和實(shí)施工作。 2． 負(fù)責(zé)審核施工圖并上報審核意見。 二、項(xiàng)目管理團(tuán)隊的職責(zé) （一）對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的進(jìn)度、工期和質(zhì)量以及竣工交用前的相關(guān)工作負(fù)全面責(zé)任。在現(xiàn)代工程中要對項(xiàng)目組織成員進(jìn)行特殊的經(jīng)常性的培訓(xùn)，是項(xiàng)目經(jīng)理部的一項(xiàng)工作，以確保知識的更新。 （ 5）促進(jìn)各成員很好的溝通和公開的交流，以便相互信任，形成和諧的相互依賴整體。項(xiàng)目實(shí)際任務(wù)可能比預(yù)計任務(wù)更繁重、更困難，成本或進(jìn)度計劃的限制可能比預(yù)計更緊張。對中中的人員安排進(jìn)行磋商，宣布對成員的授權(quán)，指出職權(quán)使用的限制和應(yīng)注意問題，制定管理工作任務(wù)分配表，制定或宣布項(xiàng)目管理規(guī)范、各種管理活動的優(yōu)先級關(guān)系、溝通渠道等，使項(xiàng)目經(jīng)理部的各成員都兢自己的職責(zé)以 及各崗位的責(zé)任等。項(xiàng)目經(jīng)理的目標(biāo)是要把眾的思想和力量集中起來，真正形成一個組織，使他們了解項(xiàng)目目標(biāo)和項(xiàng)目組織規(guī)則，了解項(xiàng)目的工作范圍、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算及進(jìn)度計劃的標(biāo)準(zhǔn)和限制。同時，要使項(xiàng) 目經(jīng)理部保持最小規(guī)模，最大可能地使用現(xiàn)有部門中職能人員。 15 （ 1）成立項(xiàng)目經(jīng)理部。 項(xiàng)目經(jīng)理部的動作。 對小型項(xiàng)目一般設(shè)置項(xiàng)目管理小組，其各部門的職能不能分得太細(xì)，否則不僅管理訓(xùn)育復(fù)雜 ，組織成員能動性小，而且人員和任務(wù)之間容易出現(xiàn)摩擦。對中小型的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理可設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理、專業(yè)工程師（土建、安裝、各專業(yè)設(shè)備等方面技術(shù)人員）、合同管理人員、成本管理人員、信息管理員、秘書等。 項(xiàng)目經(jīng)理部的結(jié)構(gòu)。 (3)項(xiàng)目經(jīng)理部是一個組織體，不僅要完成企業(yè)所賦予的項(xiàng)目管理和專業(yè)管理任務(wù)，而且要凝集管理人員的力量，調(diào)動其積極性，促進(jìn)管理人員的相互合作，協(xié)調(diào)各部門之間、管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每一個人的崗位作用，為完成 目標(biāo)而工作。其中，作業(yè)層的工作質(zhì)量取決于項(xiàng)目經(jīng)理部的工作質(zhì)量。落實(shí)合同，對合同中確定的各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)與控制，協(xié)調(diào)各種關(guān)系，組織全體成員實(shí)現(xiàn)工期、質(zhì) 量、成本、安全、文明等項(xiàng)目目標(biāo)。學(xué)習(xí)，項(xiàng)目管理涉及到現(xiàn)代生產(chǎn)、科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營管理，往往集中了這三者的最新的知識體系。 項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)常性工作包括 :決策，項(xiàng)目經(jīng)理做出的重大決策必須按照完整的科學(xué)方法進(jìn)行，但項(xiàng)目經(jīng)理不能包攬一切決策，只需對非規(guī)范事件，如合同變更、某種特殊材料的購買、領(lǐng)導(dǎo)重要指示 的執(zhí)行決策做出及時明確的決斷 。制訂項(xiàng)目經(jīng)理部成員行為準(zhǔn)則，制訂合理有 效的項(xiàng)目管理規(guī)章制度，保證規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 。 14 五、項(xiàng)目經(jīng)理的工作內(nèi)容 項(xiàng)目經(jīng)理的 基本工作主要有三項(xiàng) 。 四、對項(xiàng)目經(jīng)理的知識要求 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)是一名管理專家，應(yīng)接受過大學(xué)以上的專業(yè)教育，有相關(guān)的 工程技術(shù)專業(yè)、經(jīng)營管理、政策法規(guī)等方面的知識和技術(shù)，要接受過項(xiàng)目管理 的專門培訓(xùn)或再教育。 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，談判技巧，個性和說服能力。 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有很強(qiáng)的處理人事關(guān)系的能力。具備發(fā)現(xiàn)問題、提出問 題、從容處理突發(fā)事件的能力。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有很高的社會責(zé)任感和道德觀念，高瞻遠(yuǎn)矚，具有全局觀念。項(xiàng)目經(jīng)理必須任勞任怨，忠于職守 。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有創(chuàng)新精神，有強(qiáng)烈的管理欲望，勇于承擔(dān)責(zé)任和 風(fēng)險，努力追求工作的完美 。同時項(xiàng)目經(jīng)理還具有一定的隱性權(quán)利，這種隱性權(quán)利的基礎(chǔ)是作為個體的項(xiàng)目經(jīng)理，在有眾多個體組成的項(xiàng)目團(tuán)隊中的領(lǐng)袖地位和個人魅力，其作用在項(xiàng)目開發(fā)過程中也是非常重要的。因此在選擇項(xiàng)目經(jīng)理時 應(yīng)注重對他的經(jīng)歷、經(jīng)驗(yàn)和能力進(jìn)行嚴(yán)格的審查。 13 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目團(tuán)隊 第一節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)理 一、項(xiàng)目經(jīng)理的地位和權(quán)力基礎(chǔ) 項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目的管理中心，對整個項(xiàng)目經(jīng)理部及對整個項(xiàng)目起著舉足輕重的作用。 還有，地產(chǎn)商內(nèi)部各部門間的高效 合作（打破本位主義）是至關(guān)重要的；項(xiàng)目的風(fēng)險管理也很重要。這些工具和方法在項(xiàng)目管理實(shí)踐中廣泛應(yīng)用，是提高項(xiàng)目管理水平的有效手段。銷售是房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)，它不僅要實(shí)現(xiàn)對銷售業(yè)務(wù)的支持，更重要的是要使銷售計劃、銷售資金與項(xiàng)目整體的資金計劃和現(xiàn)金流量協(xié)調(diào)，并進(jìn)行相關(guān)財務(wù)處理。通過對資金計劃、到位、支出和回款情況的 12 全面把握，隨時提供項(xiàng)目資金狀況，幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)資金平衡，降低項(xiàng)目風(fēng)險和成本；通過財務(wù)接口與企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)完美對接，可以滿足項(xiàng)目財務(wù)管