6統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中存在的土地流轉(zhuǎn)問題對策及分析(參考版)
2024-09-25 21:46本頁面
【正文】 第13頁 共13頁。盡管在現(xiàn)有法律框架下，宅基地使用權(quán)尚不能自由流轉(zhuǎn)，但作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，XX市可以在此方面作出探索。人們期待著新出臺的《物權(quán)法》能對宅基地使用權(quán)是否可以自由流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)作出規(guī)定。在司法實踐中掌握的標準為同村同社的社員之間可以轉(zhuǎn)讓，同村不同社的農(nóng)戶之間則不得轉(zhuǎn)讓。為了實現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種財產(chǎn)性權(quán)利能夠帶給權(quán)利人的收益，《農(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中，政府要在穩(wěn)定土地承包關(guān)系和尊重農(nóng)民意愿的前提下，堅持“依法、自愿、有償”原則，從實際出發(fā)，積極探索土地流轉(zhuǎn)的多種形式，穩(wěn)步推進土地適度規(guī)模經(jīng)營。而XX市作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，在土地流轉(zhuǎn)問題上，步子還可以快一點，膽子還可以大一點。一旦土地大幅升值之后，農(nóng)民發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)收益太低，分配太不合理，大規(guī)模的“奪地”糾紛就會發(fā)生。在此類土地流轉(zhuǎn)模式中，由于行政強權(quán)的介入，農(nóng)民利益未得到充分尊重。一些基層地方政府以及村民自治組織為了引進企業(yè)、發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟、增加收入，要么將農(nóng)戶承包的土地集中起來，統(tǒng)一租賃給第三人，要么應用行政強權(quán)促成土地流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》也以法律明文規(guī)定的形式對此進行了強調(diào)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利主體是獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，故流轉(zhuǎn)主體也應當是農(nóng)戶。農(nóng)業(yè)行政主管部門應當依靠集體經(jīng)濟組織，加大教育宣傳力度，推行用以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的格式文書。因此，產(chǎn)生糾紛并訴諸法院的便只有未采用規(guī)范合同范本的情形。在筆者承辦的土地流轉(zhuǎn)糾紛中，無一例外地未使用規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同范本，從側(cè)面可能說明啟用規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同范本確實起到了預防糾紛發(fā)生的作用。他們既不懂得如何撰寫規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，也不知道政府為其提供了可以參考的合同范本，可以向當?shù)赝恋爻邪芾頇C構(gòu)索取，也可以在重慶農(nóng)村信息網(wǎng)上下載，更不知道雙方簽署的協(xié)議需要報發(fā)包方備案。筆者認為，此種現(xiàn)象可能說明兩個問題：其一，格式合同推廣不力。市農(nóng)辦強調(diào)，原來簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同，不符合法律和政策規(guī)定的，應當重新簽訂；不完善的，應當逐步補充和規(guī)范；沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的，要按照新的合同格式及時補簽。五種合同文書包括轉(zhuǎn)包合同、出租合同、互換合同、入股合同、轉(zhuǎn)讓合同；四種流轉(zhuǎn)文書文本包括流轉(zhuǎn)委托書、轉(zhuǎn)讓申請表、變更登記本、流轉(zhuǎn)登記簿。此舉可以起到規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系，預防糾紛的發(fā)生，維護社會和諧穩(wěn)定的積極作用。由于當事人文化程度普遍偏低，加之訂立土地流轉(zhuǎn)合同專業(yè)性強，需要熟悉相關(guān)法律法規(guī)，故即使雙方當事人在設定流轉(zhuǎn)關(guān)系時簽署了書面協(xié)議，也普遍存在權(quán)利義務約定不明、措辭不當、內(nèi)容有誤等問題。而在現(xiàn)實生活中，大量當事人以口頭約定的方式設定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系。筆者在辦理了大量涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛后，感觸至深的是此類案件普遍存在證據(jù)認定困難的問題。因此，可以以謹慎的態(tài)度，逐步推行“以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股”的流轉(zhuǎn)方式。而重慶作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，可以在一定范圍內(nèi)、一定程度上對城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度加以突破。在現(xiàn)有法律框架下，國有土地使用權(quán)可以作價出資設立公司而農(nóng)村土地使用權(quán)則不能，實質(zhì)是由于我國實行二元結(jié)構(gòu)的土地制度造成的。因此，國有土地
職業(yè)教育相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1