【正文】 昆明恒巢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 20xx 年 11 月 4 日 。 幅比例一定程度上要低于各商 業(yè)板塊平均水平，保證預(yù)期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的情況下，盡可能使得租金漲幅比例相對(duì)較低，對(duì)于 需要培育商圈的 主力娛樂和餐飲商家建議給予一定的免租期優(yōu)惠 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 介于項(xiàng)目本身 區(qū)位、物業(yè)結(jié)構(gòu)和周邊環(huán)境的影響，并且該項(xiàng)目處于新興商業(yè)板塊，介于商業(yè)業(yè)態(tài)相應(yīng)的市場(chǎng)培育期，建議項(xiàng)目租金漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 結(jié)合業(yè)態(tài)的租金水平考慮相關(guān)業(yè)態(tài)分布 結(jié)合 各板塊總各個(gè)業(yè)態(tài)的租金承受水平來看，餐飲 、 娛樂類 業(yè)態(tài)作 為項(xiàng)目主力業(yè)態(tài)租金承受力一般，只能將這些業(yè)態(tài)分布于三層以上，精品購物類業(yè)態(tài)可以放置在一層，旅游購物類業(yè)態(tài)租金承受水平相對(duì)較高，可以在一層分布，煙酒等便利店業(yè)態(tài)可以考慮沿街放置。 項(xiàng)目 每層物業(yè)的租金 制定 各板塊 底層商業(yè)租金一般在 155 元 /㎡ ，二層平均租金為 60 元 /㎡，三層租金水平一般在 30元 /㎡。 賣場(chǎng) （奧龍世博） 、專業(yè)的電子數(shù)碼賣場(chǎng)、專業(yè)的服飾飾品賣場(chǎng) （來淘寶）、專業(yè)家具裝飾廣場(chǎng) 等，甚至像類似于大型書城 （新知） 和規(guī)?；幕榧唽懻?場(chǎng) 所（薇薇新娘），這些都可能成為項(xiàng)目包容的業(yè)態(tài)類別。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)、南市區(qū)缺乏專業(yè)的購物場(chǎng)所，例如 精品百貨賣場(chǎng)（百麗）， 運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)仍然需要以旗艦娛樂作為主力引導(dǎo)，如電影院、高檔商務(wù) KTV（摩登假日） 等，配以高檔餐飲業(yè)態(tài) （自助海鮮） 拉長項(xiàng)目經(jīng)營時(shí)段， 增加相應(yīng)的茶餐廳（粥皇）、咖啡屋、西餐類（圣地淘沙）業(yè)態(tài)，豐富餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營種類。 四、 對(duì)國貿(mào) 業(yè)態(tài) 休閑購物 大餐飲 小餐飲 娛樂 茶室 美容 KTV 其他 增長比例 % % % % % % % % 各業(yè)態(tài)租金水平均有增長，其中娛樂和餐飲業(yè)態(tài)有明顯增長，在娛樂業(yè)態(tài)的帶動(dòng)下，休閑類和購物類業(yè)態(tài)也有明顯增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4） 昆都板塊 業(yè)態(tài) 休閑購物 大餐飲 小餐飲 酒吧 美容 珠寶 其它 增長比例 % % % % % % % 25090 100 100280350120100120350050100150200250300350400精品購物 茶餐廳 美容 KTV 其它業(yè)態(tài)租金原租金現(xiàn)租金225659560 607560 502508010580 70 80 7060050100150200250300休閑購物大餐飲 小餐飲娛樂茶室、酒吧美容 KTV其它（家具等）業(yè)態(tài)租金原租金現(xiàn)租金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 各個(gè)業(yè)態(tài)平均后的增長比例為 ％ （ 3） 同仁街板塊 業(yè)態(tài) 精品購物 茶餐廳 美容 KTV 其它 增長比例 % % % % % 除休閑類美容業(yè)態(tài)外，各業(yè)態(tài)都有大幅度增長，尤其是茶餐廳餐飲和購物方面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。各個(gè)業(yè)態(tài)平均后的增長比例為％。 其次是一些小的研究店和便利店，餐飲類租金水平具第三位，娛樂和休閑類業(yè)態(tài)基本租金水平一直，租金承受力偏低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 90 78 最低 40 80 70 66 娛樂 最高 50 （平均） 140 80 22（平均） 73 66 最低 100 60 58 購物 最高 100（煙酒） 270 300 113（平均） 196 177 最低 70 250 200 158 休閑 最高 70（美容） 60（美容） 80（美容） 110（美容） 80 63 最低 45（ 茶室） 50（茶室） 60（茶室） 25（健身） 45 其他 最高 60（房產(chǎn)） 220（便利） 60（平均） 90（家具） 108 96 最低 45（珠寶） 200（珠寶） 30（圖書） 84 針對(duì)各板塊相對(duì)集中業(yè)態(tài)來看，購物類業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金水平最高 ， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 關(guān)上板塊 以自發(fā)形成的餐飲業(yè)態(tài)為主，且物業(yè)形態(tài)基本為住宅底商，因此租金水平整體偏低。 金馬坊板塊 租金水平次之，金馬坊屬于昆明歷史旅游點(diǎn)之一， 有相應(yīng)旅游購物業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài) 租金水平基本到達(dá) 250 元 /㎡以上， 是該板塊租金的絕對(duì)支撐業(yè)態(tài)。 而言，二三層物業(yè)租金水平遞減明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 除關(guān)上板塊主要以底商為主外，其他業(yè)態(tài)都有二層三層物業(yè)，但實(shí)際上同比一層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 財(cái)富中心板塊 是后起板塊，開發(fā)商對(duì)于整個(gè)商業(yè)街區(qū)有很大支持，業(yè)態(tài)規(guī)劃相對(duì)合理，并且本身項(xiàng)目有辦公和公寓配套，所以業(yè)態(tài)種類較為齊全，但是由于區(qū)位限制沒有旅游購物，加之屬于新興商業(yè)街區(qū) ，生活配套主要依靠周邊的北辰小區(qū)和鳳凰城。 同仁街板塊 處于市中心，相對(duì)體量有限，主要集中的是中高檔服飾、精品購物、休閑 類餐飲， KTV經(jīng)營狀況不理想 。 關(guān)上片區(qū) 有大量住宅區(qū)、生活配套方面的業(yè)態(tài)較為齊全，自發(fā)形成的餐飲區(qū)域較大， 并且靠近機(jī)場(chǎng)和火車站，存在旅游購物業(yè)態(tài)， 但娛樂業(yè)態(tài)不夠完善，沒有中高檔次的百貨業(yè)態(tài)，同時(shí)包括圖書城和家具城 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。月） 精品購物 370 % 110 類別 代表業(yè)態(tài) 總計(jì) 數(shù)量 面積范圍（ m2） 數(shù)量 合計(jì) 所占比例 租金 一層 二層 三層 四層 精品購物 百麗，斯加圖，米奇，O最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 北辰財(cái)富中心憑借北市區(qū)核心商圈優(yōu)越的地理，再加上其三大核心主題：文化中心、商務(wù)中心、商業(yè)中心，引領(lǐng)了整個(gè)北市區(qū)的時(shí)尚潮流，以及其有力的招商力度都對(duì)本項(xiàng)目有著借鑒意義。 總體評(píng)價(jià) 優(yōu)勢(shì)： 優(yōu)越的地理位置、優(yōu)越的周邊環(huán)境，具有商業(yè)潛力的片區(qū)。月。目前進(jìn)駐的使用者基本為租賃商戶，出租狀況較好。月，三樓： 30 多元/㎡ 一層主要是肯德基、百麗等商業(yè)項(xiàng)目。運(yùn)營中以商業(yè)、文化、娛樂等產(chǎn)業(yè)合理配置，最大程度提高產(chǎn)業(yè)資源配套的效應(yīng)。項(xiàng)目包括 529 套電梯公寓、近 300 套商務(wù)寓所、約 29322 平米寫字樓空間、約 14138 平米商業(yè)街區(qū)和約 16955 平米的文化格局。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。整個(gè)昆都娛樂片區(qū)絕大部分商鋪以出租形式經(jīng)營。兩個(gè)片區(qū)主要以大型娛樂（迪高、慢搖、演藝吧、 KTV）和家具商場(chǎng)為中心，小型茶室、精品購物、餐飲、便利店環(huán)繞的商業(yè)形態(tài)。 酒吧 200400 4 % 好 70 6001000 2 60 美容 美發(fā)、美容、美甲、刺身 12 2030 9 470 % 好 80 50 5060 2 80 150 1 80 KTV 好樂迪 天籟村 4 50 1 6800 % 好 80 500 1 70 40 3003500 2 60 其它 便利店 126 1030 21 312 1% 好 60 游戲廳、網(wǎng)吧 50700 5 1270 % 良好 60 40 家具 5000 1 5000 16% 一般 60 C、綜合情況 業(yè)態(tài) 所占面積（ ㎡ ） 面積所占比例