【正文】 完善產(chǎn)品鏈策略 項目通過提供各種產(chǎn)品，完善項目的產(chǎn)品鏈，滿足不同的差異性市場需求，擴 大項目的受眾面，即擴大客戶群，因此項目可以結(jié)合具體用地情況建設(shè)獨棟、 疊拼 、住宅等多種形式產(chǎn)品形態(tài)，通過分期開發(fā)，滾動開發(fā)，完善配套，逐步提升項目價值。 滾動發(fā)展戰(zhàn)略 項目是綜合性大型項目，投資總量達，產(chǎn)品類別，功能多樣化，應(yīng)采取分期滾動開發(fā)的戰(zhàn)略。 ? 對區(qū)域的自然資源進行合理的規(guī)劃設(shè)計，開展污染小或無污染的體育休閑運動，完善黃山旅游綜合服務(wù)功能。 ? 以休閑度假和高爾夫運動兩大主題為核心配套，樹立項目內(nèi)生形象。度假、療養(yǎng)為一體的奢侈地產(chǎn) ? 圍繞黃山腳下核心特質(zhì)，挖掘徽文化的核心精髓，打造徽派別墅大宅。 旅游 筑意詩居 休閑度假 核心 驅(qū)動力 主題社區(qū)驅(qū)動 自然 /人文資源驅(qū)動 商務(wù)活動驅(qū)動 主題產(chǎn)品驅(qū)動 特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動 愉景灣，香港 華僑城，深圳 云頂，馬來西亞 博鰲，海南 安徽，西藏、云南、四川 總體形象定位 黃山作為連接著一個金長三角經(jīng)濟最發(fā)達的江浙滬的后 花園正在迅速崛起和形成，黃山東大門作為下一輪核心景區(qū)發(fā)展的重點，項目具備高端項目的特質(zhì)。 ? 項目具備優(yōu)越的自然條件，市場主要面向黃山以外人士，定位必須面向高端，圍繞 “ 黃山東門 ” 的稀缺性，通過資源整合，合理規(guī)劃，發(fā)展成為黃山白金級的休閑旅游場所。 第四， 景觀在黃山市場內(nèi)不能成為項目核心賣點，須深挖相關(guān)配套、產(chǎn)品，形成自身競爭力。 第二， 黃山別墅銷售速度偏慢，產(chǎn)品水平較低、配套設(shè)施不完全，兼具景觀、產(chǎn)品、配套三者的 大盤 墅項目，有著較好的市場前景。 市場總結(jié) 從市場情況看，有幾個主要特 點： 第一， 黃山別墅市場處于起步階段，度假型別墅 、公寓 有一定的市場空間。而根據(jù)《黃山市旅游總體規(guī)劃》的市場調(diào)研中，在商務(wù)會議旅游市場中， %的游客來自長三角， %來自安徽本省，因此會議市場有較強的客戶支持。相對雨潤，本項目更加靠近黃山，景觀條件好于雨潤，具備打 造國際一流球場的條件，為提高項目的競爭性，應(yīng)建設(shè)一個 18 洞的標準場，吸引客戶至此，形成對別墅區(qū)的有力支持。 住宅 市場 ? 項目主要依區(qū)政府所在地太平鎮(zhèn)而建，為政務(wù)區(qū)居住配套，黃山北大門也是住宅項目聚集的區(qū)域；目前在售住宅規(guī)模在 45 萬平米左右，競爭較激烈； ? 價格在 20202800 之間波動；客戶主要針對黃山本地人銷售，面臨市區(qū)住宅的競爭； ? 項目所在地東大門無在售住宅項目。 ? 對本案借鑒 德懋堂項目主要以產(chǎn)品細節(jié)取勝，一期十八學(xué)士的產(chǎn)品細節(jié)、與景觀的結(jié)合等方面達到國內(nèi)一流水準。 ? 項目點評 新派徽居的建筑風格與改建為古民居的會所有機融合，形成獨特的徽州建筑文化，具備文化底蘊，激發(fā)客群的購買沖動。 ? 百年會所 德懋堂會所是以原拆原建的方式將散落在徽州的古民居進行異地保護。 ? 建筑產(chǎn)品 德懋堂十八學(xué)士 依勢而建， 采用古樸、內(nèi)斂的徽州建筑形式，沿用古徽居枕山、臨水、粉墻黛瓦的建筑特點 ，對其內(nèi)部進行適度裝修和現(xiàn)代化改造，形成傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的特色度假徽居群落，每戶享有“十八學(xué)士”主題磚雕，由資深的徽州磚雕名師特別制作而成。 ? 典型個案（德懋堂） ? 項目位置 德懋堂位于黃山市北部豐樂湖景區(qū)，鄰 205 國道，半小時達黃山風景區(qū)、黃山市區(qū)、黃山機場和高爾夫球場，兩小時達杭州、九華山、婺源等地， 3 小時達上海、南京等長三角城市。 聯(lián)排疊拼 別墅： 黃山周邊項目聯(lián)排 疊拼 別墅價格在 40005000 之間，以毛坯為主。 奇墅仙境 定位更偏向企業(yè)會所的方向，面積較大，室內(nèi)增加更多的功能空間，主要定位于企業(yè)購買與經(jīng)營。 ? 產(chǎn)品條件 項目名稱 容積率 綠化率 德懋堂 76% 奇墅仙境 74% 一號公館 56% ? 景區(qū)別墅容積率低，有大面積景觀資源，密度偏，高綠化率。 ? 價格 黃山市區(qū)別墅在價格上分為兩個檔次：高檔別墅價格在 10000 元/平米，較低檔集中在 4500— 7300 元 /平米的水平。 別墅市場 黃山市的別墅市場主 要分為城區(qū)（屯溪區(qū)）、景區(qū)兩種。 4 區(qū)域 房地產(chǎn)發(fā)展情況 黃山市房地產(chǎn)市場基本情況 2020 年上半年商品住房銷售均價為 2448 元 /平方米，銷售面積 萬平方米，商品房空置面積 萬平方米（其中商業(yè)店面 萬平方米）?？煽紤]居住用地與 旅游用地組合開發(fā)別墅類 產(chǎn)品 ，并對居住用地 拆分容積率 來規(guī)避政策限制。 ? 高爾夫 球場 土地取得 ： 鑒于高爾夫球場用地面積較大，土地成本較高，多數(shù)開發(fā)商 對球場部分土地采用租用或與政府進行招商引資談判等手段的形式取得 。 ? 拆分容積率 繞 別墅 門檻 ： 國家實際上對獨棟別墅的開發(fā)限制較嚴，對用地容積率相應(yīng)采取了下限控制的措施。 歷年別墅 、高爾夫 用地叫停政策 ? 2020 年 國土資源部首次叫停別墅類、高爾夫用地供應(yīng) ? 2020 年 繼續(xù)叫停別墅類、高爾夫用地供應(yīng) ? 2020 年 中國將一律停止別墅類房產(chǎn)項目、高爾夫土地供應(yīng) ? 2020 年 別墅用地續(xù)停 外商限制開發(fā)別墅類項目 ? 2020 新年伊始 國務(wù)院發(fā)布通知繼續(xù)叫停別墅用地 國土資源部 2020 年出臺第一條禁令開始，到 2020～ 2020 年再度明確禁止別墅類、高爾夫球場等項目用地， 輪番政策的出臺，對于想要進行高爾夫別墅項目 的 開發(fā)而言，無疑是設(shè)置了一條障礙 ； 另一方面，由于國家已經(jīng)對高爾夫球場、別墅用地采取 了停批用地 的 政策，實際上卻導(dǎo)致高爾夫、別墅成為稀缺類產(chǎn)品價格大幅上升。其中徽商集團分別與 2020年 1 月摘牌取得 214 畝 毛地 ，成交地價 為 6 萬 /畝； 2020 年 9 月摘牌取得 246 畝土地，成交地價 為 萬 /畝。 ? 項目分 區(qū) 運作 旅游休閑生態(tài)觀光、農(nóng)業(yè)觀光園區(qū) ； 旅游休閑運動園區(qū) （高爾夫球場等）； 旅游休閑文化娛樂中心 ； 旅游房產(chǎn)（別墅、酒店） ； ? 項目亮點 ： 本項目合作成功后， 除項目本身收益外， 可 與黃山管委會聯(lián)合打造東大門項目， 獲取 如索道合營分利等 好處。 ? 用地方式： 建設(shè)用地 1000 畝左右，毛地出讓， 其中 居住 用 地取得價格約為 12 萬 /畝，旅游 用 地取得價格約為 8 萬 /畝 ； 租賃土地2020~3000 畝，租賃價格暫定 500 元 /畝 .年， 只征不轉(zhuǎn)，租賃期為50 年 。 《協(xié)議》約定， 在黃山東海國際旅游綜合項目投資達到 60%時，開始實施黃山東大門的開發(fā)建設(shè)。項目總投資約 8 億元，建設(shè)期 5 年。項目進展： 2020 年 11 月 徽商集團 設(shè)立直屬全資子公司 —— 黃山徽商城旅游綜合開發(fā)有限公司，全面承擔徽商集團黃山東大門旅游綜合開發(fā)項目建設(shè)運營任務(wù)； 目前 完成項目啟動區(qū)約 760 畝土地中 畝土地 取得和 征用；完成 項目 4560 畝總體規(guī)劃和啟動區(qū) 760 畝修建性詳細規(guī)劃初稿； 最新消息是 徽商集團于 2020 年 3 月 12 日在北京市產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布信息，擬對外吸收合作伙伴，開發(fā)黃山東大門旅游綜合開發(fā)項目。該項目已被列為安徽省 “861”、黃山市 “443”、黃山區(qū) “923”行動計劃重點項目，同時被列為徽商集團“十一五 ”期間五大業(yè)務(wù)板塊之一。 項目情況 項目背景 2020 年 3 月 22 日徽商集團與黃山區(qū)政府簽訂協(xié)議，在譚家橋鎮(zhèn)建設(shè) “徽商黃山東大門旅游綜合開發(fā)項目 ”。 《東黃山旅游度假 區(qū)旅游總體規(guī)劃》 黃旅委【 2020】 64 號文《關(guān)于請求批準 〈 東黃山旅游度假區(qū)旅游總體規(guī)劃調(diào)整方案 〉 的請示》 已經(jīng)黃政辦【 2020】 84 號文 批復(fù)，同意東黃山旅游度假區(qū)總體規(guī)劃范圍調(diào)整，其規(guī)劃范圍是從麻川河以東的 平方公里用地。 其中 南區(qū) 居住用地 規(guī)劃 為 商住混合用地 （ R2） 約 公頃，規(guī)劃居住人口 4500 人，用地位于鎮(zhèn)農(nóng)場組團的東側(cè)、南一路以西。項目所 屬的 南區(qū) 之 功能以旅游服務(wù)基地職能為主。 ? 視覺景觀環(huán)境：管理措施是緩沖區(qū)的建筑高度控制在 4 層以內(nèi)，景觀形象定位為皖南村鎮(zhèn)風格，建筑色調(diào)以白墻灰瓦為主。 緩沖區(qū) 范圍：包括與黃山風景區(qū)相鄰的五鎮(zhèn)一場 ，即湯口鎮(zhèn)、譚家橋鎮(zhèn)、三口鎮(zhèn)、耿城鎮(zhèn)、焦村鎮(zhèn)和洋湖林場。 規(guī)劃條件 新《 譚家橋鎮(zhèn)規(guī)劃》 正在修編 據(jù)黃山區(qū)規(guī)劃分局有關(guān)負責人介紹： 譚家橋鎮(zhèn) 2020 年 聘請清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制 了 《黃山東大門譚家橋鎮(zhèn)規(guī)劃》， 但未包含項目用地 所在區(qū)域； 新的 《譚家橋鎮(zhèn)總體規(guī)劃》 已把 項目用地 納入規(guī)劃范圍， 目前正 由黃山區(qū)規(guī)劃院 修編，未正式批復(fù) ； 在下一階段，項目投資商的開發(fā) 和 規(guī)劃 設(shè)想 ， 將對正式的《譚家橋鎮(zhèn)總體規(guī)劃》及《控制性詳細規(guī)劃》 中 有關(guān) 用地 指標的設(shè)置 有較大的影響。 干子河易發(fā)生泥石流，跨越干子河的道路橋梁和基礎(chǔ)設(shè)施管線，其防洪標準可適當提高。 地質(zhì)災(zāi)害 和防洪 地質(zhì)災(zāi)害： 根據(jù) 《譚家橋鎮(zhèn)總體規(guī)劃》，譚家橋鎮(zhèn) 鎮(zhèn)區(qū)三片的選址無不良地質(zhì)條件。 ） 居民情況 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀有 毛塔新村、中墩村等， 主要分布在干子河兩岸，村落里的居民住宅多是一些破舊的老式建筑，還有一些新建的現(xiàn)代住宅建筑 ，合計 約有 60~70 戶村民。 用地 西 側(cè) 有 205 國道、 合銅黃 高速公路 ， 東側(cè) 有 高壓線 、麻川河 穿過，中部 干子河穿插其中， 大部分用地較平坦開闊， 南部山地坡度較大，開發(fā)空間受限 。若考慮，地塊周邊的基本農(nóng)田約 900 畝黃山區(qū)政府擬調(diào)整為譚家橋鎮(zhèn)的擴展用地，可以納入項目用地。 可利 用地大部分屬于黃山區(qū)譚家橋鎮(zhèn) 的集體土地 ，少部分歸屬于黃山風景區(qū) 管委會， 還有 部分 土地 已出讓 （或劃撥） ， 部分 通過商談可納入規(guī)劃范圍，詳見下表。 用地條件 權(quán)屬和面積 本項目 規(guī)劃范圍內(nèi)可利用地約 5070 畝， 其中高速路西側(cè)有 910畝，高速路和麻川河之間有 3980 畝（干子河北 1514 畝，南 2466畝）、麻川河?xùn)|岸有 180 畝。 度假區(qū)內(nèi)設(shè)有心族之旅酒店、國際青年旅舍、拓展訓(xùn)練營、健康中心、農(nóng)林公園、知青部落。上世紀的 50 至 70 年代，先后有近萬名上海知青來到上海市黃山茶林場，使茶林成為遠近聞名的“安徽小上?！薄? ? 黃山石門峽景區(qū) 石門峽景區(qū)，它是是中國黃山的主要景觀之一 ， 是黃山風景區(qū)東部生態(tài)旅游的入口，沿峽谷途徑一品峰、五老峰、觀音峰、石筍峰、始信峰，可到達北海賓館，徒步登山約 8 個小時。 地塊 四至 和周邊 用地四至 東至麻川河，南至北關(guān)橋小河，西至 205 國道，北至 基本農(nóng)田區(qū) 。距合銅黃高速出口車程在 10 分鐘以內(nèi)，距黃山機場與黃山火車站僅 78 公里。項目 所在地譚家橋鎮(zhèn) 是進入黃山風景區(qū)的東部門戶 ，其 距黃山南大門（湯口）約 20 公里，北大門（甘棠鎮(zhèn)、耿城鎮(zhèn)）約 30 公里。是否修建索道須從資源保護 等多方面綜合評價 ， 多次論證過程將耗費巨大時間 ； 新 建索道的前提除了必須處理好景區(qū)開發(fā)與保護的關(guān)系外，必須與相關(guān)法律法規(guī)不沖突并嚴格審批， 多層級的審批也將 需要假以時日（注： 國家級風景區(qū) 須 由省住建廳審查并報住建部，還需要 經(jīng) 旅游主管 部門 的審批，還要認真履行《保護世界文化和自然遺產(chǎn)公約》的規(guī)定 ，黃山甚至 可能 需要國務(wù)院審批）， 所以從論證到報批至建設(shè)完成 將難以預(yù)料時長 。 由于索道的修建將對景區(qū)帶來不可恢復(fù)的破壞，目前 對于風景區(qū)修建索道的問題各界一直存在著激烈的爭論 ，黃山新 建 索道 的 實施 時也 必然會 經(jīng)過 反復(fù)論證。 ? 已有規(guī)劃是重大利好因素 從索道的分布來看， 東大門距離 云谷索道的下站位置最近， 盡管東大門定位為黃山的輔助入口以生態(tài)游為主， 其云谷索道 下半段 的規(guī)劃對本項目的開發(fā)構(gòu)成重大利好 預(yù)期 ， 由于索道的具體選線必須經(jīng)過工程地質(zhì)論證和環(huán)境影響評價， 具體選線和下站位置存在不確定性。 分析與評價 云谷新索道 目前已修建完成上半段， 云谷寺 至 白鵝嶺 ，長度為2642 米，高差 775 米， 和原云谷索道線路大致相同 ， 于 2020 年 9月投入 試運營 ，采用 目前世界上最先進的索道技術(shù)設(shè)備 。 譚家橋鎮(zhèn)位于環(huán)黃山旅游區(qū)的東大門 門戶 ， 目前 鎮(zhèn)內(nèi)已開發(fā)的石門峽景區(qū) 等 多為近幾年才剛剛開始對外營業(yè)的旅游景點 ，而且大多仍處于繼續(xù)建設(shè)之中 ， 譚家橋鎮(zhèn)其優(yōu)勢不在自身的旅游資源，而在于土地和區(qū)位等條件， 在黃山整體旅游區(qū)的規(guī)劃下，作為尚待開發(fā)的地區(qū)，以優(yōu)越的自然環(huán)境和良好的區(qū)位優(yōu)勢成為發(fā)展生態(tài)旅游、文化旅游、休閑度假旅游和商務(wù)會議旅游的地域 ， 旅游服務(wù)接待發(fā)展?jié)摿薮?，隨著 “打開黃山東大門 ”戰(zhàn)略的實施推進，譚家橋鎮(zhèn)將迎來發(fā)展的大機遇，后發(fā)優(yōu)勢非常明顯。 譚家橋定位 形成 的原因 作為合銅黃高速公路的下站口，將承擔內(nèi)外交通轉(zhuǎn)換的功能；譚家橋鎮(zhèn)的建設(shè)用地主要集中在開闊的平地上，適于建設(shè)服務(wù)設(shè)施；譚家橋鎮(zhèn)到達南入口、改造后的云谷索道下站、東入口的交通都很便捷，游客從住宿點到游覽 起始