【正文】 （一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)中的環(huán)保意識(shí)與設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目在環(huán)境保護(hù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，突出了“綠色”和“生態(tài)”。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！ 貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 一 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目十分注重環(huán)境的保護(hù)。 3）電力 ：住宅一套 一戶制供電，由小區(qū)配電房電纜通到單元計(jì)量箱。高層建筑以變頻調(diào)壓分區(qū)形式供水。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！ 貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 市政配套設(shè)計(jì) 1）給水 ：本項(xiàng)目用水量計(jì)算為： 9300 m3/a。每個(gè)小區(qū)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓器一個(gè)。 7）防空地下室 ：按平戰(zhàn)兩用在高層建筑下設(shè)置。 5）文體 ：在綜合會(huì)所內(nèi)設(shè)青少年、老年活動(dòng)中心各一個(gè)，東小區(qū)會(huì)所設(shè)室內(nèi)游泳池和健身館，每個(gè)小區(qū)設(shè)戶外活動(dòng)中心一處。 3）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ：在北主入口和西入主口兩側(cè)設(shè)置 。在東、中、西每個(gè)小區(qū)各設(shè) 8 班幼兒園一座，共三座，用地面積共 7200 平方米，建筑面積共 6000 平方米。 3）停車 ：在項(xiàng)目北大門和西大門各設(shè)少量停車位，只供臨時(shí)停車，利用地下室為主要停車場，停車車位應(yīng)滿足規(guī)劃要求。負(fù)一層道路全部為車行道，禁止非機(jī)動(dòng)車和人行。 2）負(fù)一層交通 ：負(fù)一層地面絕對(duì)標(biāo)高為 米，西、中二個(gè)小區(qū)各向防洪通道設(shè)二個(gè)出入口，東小區(qū)向?yàn)I湖路設(shè)二個(gè)出入口，以上《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！ 貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 出入口均為“一進(jìn)一出”。除游園小路為卵石或其他面層路面外，其余小區(qū)道路路面均為瀝青路面。小區(qū)各入口之間以地面小曲道路構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)。 交通組織設(shè)計(jì) 1）地面層交通 ：地面層絕對(duì)標(biāo)高約為 35米，主入口分別位于公園北大門兩側(cè)、西側(cè)濱湖路及中、東兩個(gè)小區(qū)之間。東小區(qū)北靠龍王港防洪通道、東接濱湖路、西隔小區(qū)道路與中小區(qū)相連接，西南頻西湖 湖面，南與濕地公園和白沙液路口為界；中小區(qū)北臨龍王港防洪通道，東連東小區(qū)用地，西面為《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！ 貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 西湖文化園的北大門廣場和北主入口通道，南臨西湖湖面；西小區(qū)西北為龍王港防洪通道、東臨北大門廣場和北入口通道，西面、南面、東南面均為西湖水面。 二 房地產(chǎn)開發(fā)（綜合用地）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 總平面設(shè)計(jì) 本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地形狀象一個(gè)“如意”，靜靜地依偎在龍王港生態(tài)景觀綠帶和西湖湖面之間。 公園協(xié)調(diào)區(qū)和主題公園的電信線路和寬帶網(wǎng)從楓林路市政弱 電管網(wǎng)引入，接入電信交接箱（容量 2020 門），再從交接箱引出到各用戶。低壓供電半徑一般控制在 250m 范圍內(nèi)。城市道路、廣場、公園環(huán)湖路、龍王港風(fēng)光帶和其他室《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！ 貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 外活動(dòng)場地，規(guī)劃考慮夜間亮化工程，照明燈具采用適合環(huán)境的華燈、庭院燈；室外小道、綠地選用草坪燈、庭院燈組合。本規(guī)劃范圍周邊有 110KV 石塘嶺 變、 110KV桐梓坡變、 110KV 桃花變，雙電源電力供應(yīng)應(yīng)有保證。 3）供電： 本規(guī)劃范圍用電負(fù)荷量計(jì)算為 17400KW，取負(fù)荷同時(shí)率為 ，取容載比 ，需變壓器總?cè)萘?16500KVA。 2）排水： 根據(jù)長沙總體規(guī)劃，河西區(qū)為雨污分流制，本規(guī)劃范圍雨水沿道路邊溝收集，建設(shè)完整的 雨水管道收集系統(tǒng)，雨水就近排入主題公園水體，經(jīng)排水箱涵至已建成的麓山垸泵站提升，排入龍王港，最終排入湘江。本項(xiàng)目總生活用水水量估算為 9500m3/d。考慮到該該湘江樞紐未建成前龍王港枯水期水面低于湖面設(shè)計(jì)標(biāo)高，應(yīng)增加設(shè)計(jì)《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！ 貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 進(jìn)水泵站一座，并在龍王港河底埋設(shè)取水涵管至臨河二個(gè)醫(yī)院的上游取水口取水。 市政配套設(shè)計(jì)： 1）供水： 主題公園湖體補(bǔ)水換水：在公園協(xié)調(diào)區(qū)與房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地區(qū)之間的龍王港大堤上已建進(jìn)水涵管一組。 公廁 七個(gè)：主題公園內(nèi)四個(gè)，牛形山一個(gè)，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個(gè)。 茶樓、咖啡屋 六個(gè)：主題公園南大門、龍頭山北、湖中晚歸亭各一個(gè)，牛形山二個(gè)，公園協(xié)調(diào)區(qū)一個(gè)。 商業(yè)服務(wù)點(diǎn) 四個(gè)：主題公園南大門和白沙液路次入口 各一個(gè)，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個(gè)。 停車場：主題公園南入口停車場和公園協(xié)調(diào)區(qū)入口停車場。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！ 貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 水面交通線：主碼頭：南、北、西三個(gè)主碼頭。 主題公園道路：環(huán)湖主游道（可通行無污染機(jī)動(dòng)車和特種車輛）、公園次游道（人行道）。 城市主 干道：楓林路、濱湖路。 植物景觀設(shè)計(jì)分別為：龍王港河岸草坡植物景觀帶，西、北、南三個(gè)主入口的迎賓植物景觀區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地的庭院植物景觀區(qū)，主題公園的濱水植物景觀區(qū)和自然山林植物景觀區(qū)。 西湖文化園的功能分區(qū)為一帶五區(qū)，一帶為龍王港生態(tài)景觀綠帶，五區(qū)分別為房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地區(qū)、主題公園水上觀光休閑區(qū)和龍頭山生態(tài)觀光游覽區(qū)、觀光服務(wù)區(qū)和體育健身區(qū)。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！ 貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 湖面以西、龍王港風(fēng)光帶以東、楓林路以北的三角形地塊是公園協(xié)調(diào)區(qū) —— 生產(chǎn)安置用地。 龍王 港防洪大堤目前已建設(shè)完工，大堤南側(cè)設(shè)置了防洪通道，防洪通道兩側(cè)為龍王港風(fēng)光帶 —— 景觀式生態(tài)綠帶。的岳麓山與市政府的視線通廊主軸線遙遙相對(duì)。 主題公園藍(lán)色的湖面岸線自然、靈動(dòng)，環(huán)湖道路與湖岸線若即若離，象一條項(xiàng)鏈將湖岸景點(diǎn)、長堤、湖中島嶼串成一圈。 按上報(bào)省、國家國土資源部門備案批準(zhǔn)的西湖文化園各分項(xiàng)目用地分界線在圖上以紅色點(diǎn)劃線表示。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！ 貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 目前已完成的規(guī)劃有《西湖文化園修建性詳細(xì)規(guī)劃》和《岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》，本章內(nèi)容主要依據(jù)上述兩個(gè)規(guī)劃編寫。 產(chǎn)品定位： 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：領(lǐng)馭長沙市頂端房產(chǎn)，充分體現(xiàn)濱湖、生態(tài)、市中心、現(xiàn)代等特色，以景觀高層住宅和濱湖花園洋房為主導(dǎo)產(chǎn)品。長沙市民對(duì)商品房價(jià)格上升尚存在相當(dāng)?shù)某惺芸臻g。居民人均可支配收入增幅明顯大于前 5 年的商品房平均價(jià)增幅。 長沙市 2020 年至 2020年人均生產(chǎn)總值從 17995 元增長到 28739元，年增幅 20%左右。高檔住宅（別墅、高層精裝修房）單價(jià)突破 12020 元 /平方米，而經(jīng)濟(jì)適用房為 1680 元 /平方米。外地大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)駐長沙，投資長沙；帶來的變化不僅僅是土地出讓價(jià)的大幅上漲，其更為重要特征是：房屋銷售單價(jià)迅速上升，不同類型房價(jià)差距拉大，房屋品質(zhì)明顯提高?？茖W(xué)家園 岳麓區(qū)岳麓大道北 住商 6000 ~20200 3900 鵬程世家 開福區(qū)迎賓路 住宅 5600 2076 芙蓉區(qū)曙光路 住宅 3800 沁園春御院 岳麓區(qū)桐梓坡路 住商 8000 3500 岳麓山公館 岳麓區(qū)五星壓 公寓 10000 岳麓 1 號(hào)大廈 岳麓區(qū)咸嘉村 公寓 5300 芙蓉新城 芙蓉區(qū)赤崗路 住宅 3698 陽光 100 新城 岳麓區(qū)南二環(huán) 高層住宅 5000 綠城桂花城 芙蓉區(qū)南二環(huán) 高層住宅 4680 七彩麗都 5100 億富中心 6300 新青年公寓 6600 融科三萬英尺 5580 卓越蔚藍(lán)花園 10000 4800 白沙品城 5000 天心華庭 6600 財(cái)富金銀 20200 ~30000 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！ 貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 長沙市房地產(chǎn)市場趨勢分析 長沙市房地產(chǎn)市場從 2020 年到 2020 年處于平穩(wěn)發(fā)展階段，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)二線城市的長沙房地產(chǎn)市場屬初級(jí)發(fā)展階段，其明顯的標(biāo)志是商品房開發(fā)的施工面積、竣工面積、銷售面積和投資額、銷售額逐年以 30%以上的增幅增長，而商品房的銷售單價(jià)年平均增幅不到 15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全 國同類城市。 上述滯銷積壓房屋比例在全國同類城市中屬中等偏低狀態(tài)。 各類商品房竣工面積分析 上半年商品房竣工面積 萬平方米；其中普通住宅 萬平方米，占 %；別墅、高檔公寓 萬平方米，占 %；經(jīng)濟(jì)適用房 萬平方米，占 %；辦公樓 萬平方米，占%；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，占 %。 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)情況 住宅建設(shè)完成投資 億元，占總投資額 %，比去年同期增長 %；辦公寫字樓建設(shè)完成投資 億元，占總投資的%；商業(yè)營業(yè)房建設(shè)完成投資 億元，占總投資的 %。其中住宅施工面積 2127 萬平方米，同比增長 %，新開工面積 729 萬平方米，同比增長 63%，竣工面積 272 萬平方米，同經(jīng)增長 %。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！ 貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 特點(diǎn)三： 市場供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)趨于合理。上半年完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。 上半年房地產(chǎn)開發(fā)的幾個(gè)特點(diǎn) 特點(diǎn)一： 新辦開發(fā)企業(yè)繼續(xù)增加，上半年新增開發(fā)企業(yè) 99 家，其中外地來長投資企業(yè) 25 家，比去年同期增加 7 家，說明外地投資商看好我市房地產(chǎn)市場。從近三年來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了高速發(fā)展和群雄角逐的勢態(tài)。作為房地產(chǎn)二線城市，越來越多的外地企業(yè)涌入長沙市場，外地房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的 1/3，而在樓盤建筑面積和地土購置所占比例分別達(dá)到全市總量的 50%和 65%以上。估計(jì)上述 10 宗地的成交單價(jià)在 150 萬元 — 250 萬元 /畝之間，其樓板價(jià)估計(jì)在 700 元 — 1500 元 /平方米之間。 市場風(fēng)險(xiǎn)有目共睹，市場也有自我調(diào)節(jié)的能力，進(jìn)入 9 月份后成交的四塊宗地的樓板價(jià)均小于 1500 元 /平方米，其中雨花區(qū)和開福區(qū)各一塊宗地樓板價(jià)僅分別為 512元 /平方米和 650 元 /平方米。 2 是 上述四宗用地不僅成交單價(jià)很高，而且樓板價(jià)（土地出讓總價(jià)除以總建筑面積）也很高，長沙市區(qū)三塊宗地成交單價(jià)在 500萬元 — 800 萬元 /畝之間，其樓板價(jià)均超過 2500 元 /平方米，連城郊的望城含浦鎮(zhèn)的成交單價(jià)竟達(dá)360萬元 /畝以上，樓板價(jià)也達(dá) 1800 元 /平方米