【正文】 按照本項(xiàng)目的情況，根據(jù)海景板塊劃分，我們將開(kāi)發(fā)區(qū)住宅區(qū)域劃分為以下幾個(gè)板塊： 黃河路以北一直到海邊 —— 一線海景板塊； 黃河路以南，長(zhǎng)江路以北 —— 二線海景板塊； 開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)及長(zhǎng)江路以南及夾河區(qū)域 —— 三線海景板塊； 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》。 依據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)的景觀地帶及城區(qū)劃分歸劃，開(kāi)發(fā)區(qū)東西方向上的三條主干道分別是黃河路、長(zhǎng)江路和珠江路。 從整體上來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)的建筑形態(tài)主要以小高層和多層居多，近一年多來(lái)，高層項(xiàng)目也 不斷增多。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 35 第四部分： 開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 第一節(jié) ： 開(kāi)發(fā)區(qū)總體情況 2020 年建成的銀河怡海花園是開(kāi)發(fā)區(qū)的第一個(gè)高檔住宅小區(qū)，作為一個(gè)嘗試，該小區(qū)在整體布局、環(huán)境景觀規(guī)劃建設(shè)、 綠地覆蓋率、物業(yè)管理水平等方面有一定突破，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)現(xiàn)代意義上的居民小區(qū)起到了很好的示范帶動(dòng)作用；蔚藍(lán)海岸建立起開(kāi)發(fā)區(qū)第一個(gè)居民小區(qū)中心水處理中心，實(shí)現(xiàn)了生活用水的全循環(huán)；黃海聽(tīng)濤花園第一個(gè)在小區(qū)內(nèi)建立起電子監(jiān)控系統(tǒng)；碧海云天小區(qū)的 建筑外立面 令人賞心悅目 。 七 、社區(qū)配套對(duì)比 項(xiàng)目名稱 社區(qū)配套 陽(yáng)光 100（一期） 商業(yè)街、百貨、超市、會(huì)所 銀和怡海山莊 會(huì)所、兒童游樂(lè)城 海天名人廣場(chǎng) 會(huì)所、診所、超市、車庫(kù) 臺(tái)灣村 會(huì)所、健身房、游泳池、臺(tái)球室、圖書(shū)館、洗浴室、兒童活動(dòng)中心、幼兒園等 黃海城市花園 會(huì)所、商業(yè)街、主題博物館、學(xué)校等 今日花園 會(huì)所、商業(yè)區(qū)、超市 華僑新城 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 分析： ? 位處市中心的中高檔樓盤周邊配套都比較齊全，生活比較便利，但綜合地段、商業(yè)價(jià)值等多方面考慮，有些建有大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超市等，如陽(yáng)光 100、今日花園、華僑新城等。 六 、園林景觀對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 園林景觀 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 33 陽(yáng)光 100（一期） 中心園林廣場(chǎng) 銀和怡海山莊 濱海綠化、中心廣場(chǎng)、水中心系、園景 海天名人廣場(chǎng) 濱海綠化、小區(qū)綠化 臺(tái)灣村二期 休閑廣場(chǎng)、小區(qū)綠化 黃海城市花園 中心廣場(chǎng)、小品、小區(qū)綠化 今日花園 60米隔離綠化帶、樓與樓之間綠化景觀 華僑新城 別墅以山景為主、小高層基本小區(qū)綠化 分析： ? 中高檔樓盤尤其是規(guī)模較大的項(xiàng)目考慮消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境、品質(zhì)比較高的需求，一 般建有大型休閑廣場(chǎng)，提高整個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)，使樓盤更具有特色，以吸引客戶購(gòu)買。 五 、銷售均價(jià)及銷售率 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 銷售率 陽(yáng)光 100（一期） 8000元 / m2 約 20% 銀和怡海山莊 7200元 / m2 90%以上 海天名人廣場(chǎng) 8000元 / m2 約 95% 臺(tái)灣村（二期） 5100元 / m2 約 70% 黃海城市花園 4900元 / m2 基本售完 今日花園 約 4850元 / m2 基本售完 華僑新城 約 5600元 / m2 基本售完 分析： ? 由于地段、居住環(huán)境、景觀等因素，市場(chǎng)中高檔樓盤價(jià)格差距比較大，價(jià)格區(qū)間大概為 5000— 8000 元 / m2，整體銷售情況都不錯(cuò)。 四、主力戶型、面積對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 主力戶型 主力戶型面積 陽(yáng)光 100（一期） 三房 104— 119 m2 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 32 銀和怡海山莊 三房 161— 188 m2 海天名人廣場(chǎng) 三房 — m2 臺(tái)灣村（二期） 三房 — 黃海城市花園 三房 — 今日花園 三房 — ㎡ 華僑新城 三房 — ㎡ 分析： ? 市場(chǎng)在售的中高檔樓盤都以三房為主力戶型，面積在 100— 260 平方米不等，開(kāi)發(fā)商充分考慮消費(fèi)者對(duì)居住舒適度的要求 ，尤其是海景住宅 。 三、建筑風(fēng)格、建筑形態(tài)對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 建筑形態(tài) 陽(yáng)光 100（一期） 現(xiàn)代 高層 銀和怡海山莊 歐陸風(fēng)格 別墅、多層、小高層 海天名人 5號(hào) 現(xiàn)代 高層 臺(tái)灣村（二期） 北歐風(fēng)格 多層、小高層 黃海城市花園 歐陸風(fēng)格 小高層、高層為主，部分多層和別墅 今日花園 現(xiàn)代 小高層、高層、聯(lián)排別墅 華僑新城 現(xiàn)代 別墅、小高層 分析： ? 市場(chǎng)中高檔以上樓盤大多以現(xiàn)代、歐陸風(fēng)格為主，但大多數(shù)樓盤只是表現(xiàn)在外立面形式上，對(duì)建材并沒(méi)有太大的創(chuàng)新。 ? 容積率集中在 左右，由于地段、環(huán)境、規(guī)劃等因素影響，有的樓盤容積率突破 。 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目單獨(dú)分析 下面主要以陽(yáng)光 100、銀和怡海山莊、海天名人廣場(chǎng)、黃海城市花園、臺(tái)灣村、今日花園、華僑新城為代表進(jìn)行詳細(xì)對(duì)比分析。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 30 第一節(jié)：主要在售項(xiàng)目分析 ? 高檔樓盤以均價(jià) 6000— 8000 元 /平方米為界定，主要項(xiàng)目有陽(yáng)光 100、凱旋城、銀和怡海山莊、海天名人廣場(chǎng)、金海岸花園 、天馬 上 城 （別墅） 等?，F(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)，除產(chǎn)品之外，更多的應(yīng)該是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)和操作手法的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商必須從取得土地開(kāi)始，就投入大量精力，進(jìn)行設(shè)計(jì)的創(chuàng)新、產(chǎn)品研發(fā)的創(chuàng)新，一步步精益求精，最終拿出個(gè)性化的產(chǎn)品，來(lái)滿足消費(fèi)者的需求，贏得消費(fèi)者的青睞。 區(qū)域板塊的形成和擴(kuò)張，一方面使消費(fèi)者選擇余地加大，另一方面也對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求。 區(qū)域房產(chǎn)的發(fā)展不僅帶來(lái)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也使消費(fèi)者有了更多選擇的余地，以往大多數(shù)人只想選擇市中心居住，但現(xiàn)在東郊的海景、南郊的空氣和西郊的環(huán)境都成了吸引市民前去居住的理由。人口的擴(kuò)張與轉(zhuǎn)移也間接促進(jìn)了房地產(chǎn)更快的發(fā)展，雙方的關(guān)系已經(jīng)步入良性循環(huán)的軌道。 回顧煙臺(tái)房地產(chǎn)發(fā)展歷史，可以說(shuō)日新月異。以購(gòu)買 3000 元 /㎡左右的住宅為例，目前煙臺(tái)市民就可在東郊區(qū)域、幸福區(qū)域、南郊區(qū)域、開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域及福山區(qū)域五個(gè)區(qū)域內(nèi)選擇，地理位置的優(yōu)劣性必然促使開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品研發(fā)的力度， 以通過(guò)后天的努力來(lái)擴(kuò)大區(qū)域優(yōu)勢(shì)、彌補(bǔ)區(qū)域缺撼。像東郊海景板塊，盡管項(xiàng)目較多，但都定位于高檔海景住宅，并在整個(gè)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、售后等各方面予以重視，眾開(kāi)發(fā)商的共同努力使該板塊的房?jī)r(jià)在短短 10 年內(nèi)上漲了 500%以上，該區(qū)域也成為煙臺(tái)市公認(rèn)的 “ 富人區(qū) ” 。 福山區(qū)域 銀河名都、福天下、玉森項(xiàng)目等 25003000 環(huán)境優(yōu)雅、部分市中心人口開(kāi)始向此 區(qū)域轉(zhuǎn)移 芝罘島區(qū)域 大疃項(xiàng)目、東口項(xiàng)目 35004500 海景景觀豐富，是繼東郊之外的另一 個(gè)潛在高檔住宅區(qū) 可以看出，各區(qū)域板塊已初步形成，以前項(xiàng)目與項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)正逐漸轉(zhuǎn)化成區(qū)域與區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者在選擇住房時(shí)，也將更多考慮區(qū)域板塊的特性。 幸福區(qū)域 新世界、華信家園 27003300 屬舊城改造區(qū)域，成熟居住地段，周邊配套完備，但周圍環(huán)境整體較差，待整個(gè)幸福片區(qū)改造完成后可望得到解決 南郊區(qū)域 馥郁山莊、翡翠小區(qū)、 樺林小區(qū) 30003200 屬興起區(qū)域，因距市中心相對(duì)較近，價(jià)格相對(duì)較低，得到普遍關(guān)注，價(jià)格上漲較快 開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域 怡海翠庭、碧海云天、海信 慧園 、華明項(xiàng)目、瀛海機(jī)構(gòu) 30004500 隨 著開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)的增加，此區(qū)域的發(fā)展也加速，是成長(zhǎng)最快的區(qū)域之一。 東郊區(qū)域 南山世紀(jì)城、綠色家園、天合城、三灘大地項(xiàng) 目 30005000 此區(qū)域是近幾年興起并發(fā)展的，目前尚未完全成形，但已初具規(guī)模。 煙臺(tái)房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯的板塊效應(yīng)，下表綜合闡述各板塊的特征。 綜合來(lái)看，煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，要求開(kāi)發(fā)商必須從產(chǎn)品 、營(yíng)銷 、 服務(wù) 、 整套操作體系 領(lǐng)先于市場(chǎng)，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擁有屬于自己的市場(chǎng)份額。 在政府加大城市建設(shè)的同時(shí)，煙臺(tái)市更具良好的投資、居住環(huán)境，而城市的向心力及城市化進(jìn)程的加快，促使房屋需求量進(jìn)一步增加。 據(jù)了解， 新政已 造成部分消費(fèi)者持幣現(xiàn)望， 購(gòu) 房者普遍 認(rèn)為新政策對(duì)商品房房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 27 價(jià)格造成一定影響，一定程度制約銷售。 經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加快和旅游業(yè)發(fā)展，這些都將導(dǎo)致外來(lái)人口增加，外地消費(fèi)者在煙臺(tái)置業(yè)的比例必將逐漸上升，但上升幅度不大。如此，房地產(chǎn)仍有較大的開(kāi)發(fā)前景。 八、城市 規(guī)模的擴(kuò)大和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加大，造成居民對(duì)住房要求增加。 區(qū)域板塊的形成和擴(kuò)張，造成激烈的競(jìng)爭(zhēng)，除產(chǎn)品之外，更多的應(yīng)該是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)和操作手法的競(jìng)爭(zhēng)。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張，如萊山區(qū) 、開(kāi)發(fā)區(qū) 等，并朝著專業(yè)化、單一化的方向發(fā)展，開(kāi)發(fā)理念更加趨于成熟和理性。 區(qū)域板塊的成形，加劇了瓜分市場(chǎng)份 額競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。 五、區(qū)域板塊初步形成，由項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域與板塊競(jìng)爭(zhēng)。 在城市規(guī)劃的指引和發(fā)展下，煙臺(tái)市呈東西兩翼發(fā)展。 （三）由于區(qū)域土地成本不同，如 2020 年牟平樓面地價(jià)偏低，萊山穩(wěn)步增 長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)區(qū)增幅大，故局部房?jī)r(jià)上漲速度較快。 （一）城市向心力及城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。 2020 年這些項(xiàng)目基本 在 市場(chǎng) 中釋放 ，土地及市場(chǎng)供應(yīng)充足，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。 2020 年煙臺(tái)最大的兩次土地拍賣為 3 月 15 日 、 8 月 25 日 煙臺(tái)市土地掛拍總面積 分別為 176 萬(wàn) 平米 、 131 萬(wàn)平米 ，總建筑面積達(dá) 294 萬(wàn) 與 300 萬(wàn) 平米。以今后每年人均住房面積增長(zhǎng) 1 平方米計(jì)， 煙臺(tái)市住房至少還有較長(zhǎng)一段時(shí)間的上漲空間。 經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大，居民收入不斷提高、消費(fèi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，這一切有利因素都將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 要點(diǎn)概述： ? 煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展的宏觀環(huán)境良好；經(jīng) 濟(jì)快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大； ? 土地供應(yīng)充足，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； ? 房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，局部?jī)r(jià)格上漲較快，制約部分消費(fèi)群體購(gòu)買力； ? 煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈東西兩翼發(fā)展趨勢(shì)，近幾年萊山區(qū) 、開(kāi)發(fā)區(qū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度較快，區(qū)域價(jià)值普遍被消費(fèi)者看好； ? 區(qū)域板塊已初步形成，由項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)榘鍓K競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加?。? ? 商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開(kāi)發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張且專業(yè)化進(jìn)一步房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 25 提高； ? 樓盤開(kāi)發(fā)水平、營(yíng)銷手法進(jìn)一步提升； ? 城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加大，造成居民對(duì)住房要求增加； ? 外地消費(fèi)者在煙臺(tái)置 業(yè)比例仍有小幅上升； ? 新政對(duì)煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，造成部分消費(fèi)者持幣現(xiàn)望，一定程度制約市場(chǎng)銷售。 第三節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展促使城市化進(jìn)程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進(jìn)房地產(chǎn)加快發(fā)展。