【正文】 由于我的學(xué)術(shù)水平有限，所寫論文難免有不足之處，懇請各位老師和學(xué)友批評和指正！ 生命不息，學(xué)習(xí)不止，人生就是一個(gè)不斷學(xué)習(xí)和完善的過程， 33 參考文獻(xiàn) [1] 劉曉君 .工程經(jīng)濟(jì)學(xué) .北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2020， 25~80 [2] 張永岳，陳伯庚，孫斌藝 . 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) .北京： 高等教育出版社， 2020，125~150 [3] 姚玉榮 . 房地產(chǎn)營銷策劃 .北京：化學(xué)工業(yè)出 版社 ,2020 [4] 付大榮，陳小云 .房地產(chǎn)營銷 .武漢：藍(lán)天出版社， 2020 [5] 湯偉剛，李麗紅 .工程項(xiàng)目投資與融資 .北京：人民交通出版社， 2020 [6] 中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編 . 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 .北京：中國物價(jià)出版社，2020 [7] 中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編 .房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 .北京：中國物價(jià)出版社，2020， 46~67 [8] 投資項(xiàng)目可行性研究指南 .北京：中國電力出版社， 2020 [9] 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 .北京：中國計(jì)劃出版社 ,2020 [10] 工程建設(shè)前期籌劃 .上海：同濟(jì) 大學(xué)出版社 ,2020 [11] 房地產(chǎn)法規(guī)與案例分析 .武漢：機(jī)械工業(yè)出版社 ,2020 [12] 王瑋華，吳晟 .城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 .北京：中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 ,2020， 110~225 [13] 鄭州市規(guī)劃管理?xiàng)l例 .鄭州：河南大學(xué)出版社， 2020 [14] 鄭州市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 . 鄭州：河南大學(xué)出版社 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發(fā)展，并有利于創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì) ， 進(jìn)而提高居民的收入水平。 (5)既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策 。 30 (4)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段要注 意邀請既有實(shí)力又能切實(shí)認(rèn)真地投入的合作伙伴。 (2)高層住宅樓、進(jìn)出道路、綠化和主題景觀應(yīng)前期建成，先樹形象后賣樓。 11 存在的問題及建議 (1)宜及早辦理項(xiàng)目預(yù)售許可手續(xù)。 5%以內(nèi)。 主要建筑材料價(jià)格漲落對工程造價(jià)、工程質(zhì)量、施工安全和工期的影響，施工合同必須明確約定主要建筑材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)控制條款，包括風(fēng)險(xiǎn)范圍、風(fēng)險(xiǎn)幅度和超出風(fēng)險(xiǎn)范圍和幅度的調(diào)整辦法。 高層住宅生產(chǎn)施工過程中安全隱患很大，質(zhì)量要求也很高，所以在生產(chǎn)過程中要加大監(jiān)管力度，按要求施工，杜絕安全事故的發(fā)生。 本項(xiàng)目定位較高，低容積率、高綠化率、高樓層以及完備的配套設(shè)施建設(shè)，都會(huì)大大的提高開發(fā)建設(shè)成本，同時(shí)高定位會(huì)帶來高房價(jià)，高房價(jià)會(huì)讓好多購買者望而怯步，持觀望態(tài)度，會(huì)導(dǎo)致低銷售量， 銷售遇阻后，大量的資金沉淀將為公司增加沉重的財(cái)務(wù)壓力，使后續(xù)開發(fā)舉步維艱， 這不利于資金的回流和周轉(zhuǎn)，在資金上有很大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)今 , 很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和規(guī)劃設(shè)計(jì)人員對市場定位缺乏創(chuàng)新的勇氣和激情，忽視項(xiàng)目自身不同的 環(huán)境特點(diǎn)，盲目克隆 ,造成住宅市場中產(chǎn)品同質(zhì)化傾向日趨嚴(yán)重 ,住宅產(chǎn)品缺乏個(gè)性。 所以，從財(cái)務(wù)上講項(xiàng)目是可以被接受。 本項(xiàng)目樓盤最低售價(jià)為 元 /㎡，遠(yuǎn)大于開發(fā)成本， 最低出售率 %，不到總面積的一半， 盈利狀況良好。 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 從上述財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果上不難看出，本項(xiàng)目財(cái)務(wù) 稅后內(nèi)部收益率為 %高于業(yè)內(nèi)基準(zhǔn)收益率 15%， 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元 遠(yuǎn) 大于零， 稅后 投資利潤率 ％ 、 稅后 資本金投資利潤率 ％ ，都 大于業(yè)內(nèi)平均利潤率，表明項(xiàng)目投資盈利能力達(dá)到業(yè)內(nèi)平均水平。 表 91 敏感性分析表 不確定因素 變化率 (%) 稅前 內(nèi)部收益率 （ %） 銷售價(jià)格 +20 +10 0 10 20 土地成 本 +20 +10 0 10 20 其中基準(zhǔn)收益率為 15%。 28 盈虧平衡時(shí)最低出售 率 總成本費(fèi)用 萬元，銷售均價(jià) 元，當(dāng)盈虧平衡時(shí)，銷售面積 ㎡，出售率為 %，項(xiàng)目若要盈利，至少要出售 %的樓盤。 27 投資利潤率 全部投資稅前利潤率 =(項(xiàng)目稅前利潤總額∕項(xiàng)目總投資 ) 100％ =(∕ ) 100％ =％ 全部投資稅后利潤率 =(項(xiàng)目稅后利潤總額∕項(xiàng)目總投資 ) 100％ =(∕ ) 100％ =％ 資本金投資利潤率 資本金稅前利潤率 =(項(xiàng)目稅前利潤總額∕項(xiàng)目自有資金 ) 100％ =(∕ ) 100％ =％ 資本金稅后利潤率 =(項(xiàng)目稅后利潤總額∕項(xiàng)目自有資金 ) 100％ =(∕ ) 100％ =％ 利息備付率 利息備付率 =項(xiàng)目息 稅 前利潤／當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 =∕ =＞ 2 償債備付率 償債備付率 =當(dāng)期可用于還本付息資金／當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 =／ =＞ 盈虧平衡時(shí)最低售價(jià) 總成本費(fèi)用 萬元，銷售面積為 400000 平方米，當(dāng)盈虧平衡時(shí)，銷售價(jià)格為 元，項(xiàng)目若要盈利，每平米售價(jià)不應(yīng)低于 元。 （ 2）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。 （ 4）資本金內(nèi)部收益率為 %＞ 15%。 （ 2）項(xiàng)目全部資金稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 具體分?jǐn)偟礁髂甑臄?shù)據(jù)見 附表 3 資金投入表和 附表 8資金來源運(yùn)用表 。 表中收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)價(jià)方法是根據(jù)《河南省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》、《 河南省建筑工程綜合概預(yù)算定額》、《河南建設(shè)工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》以及《全國統(tǒng)一建筑安裝工程定額》 26 資金籌措與使用計(jì)劃 本項(xiàng)目總 投資額為 萬元，其中自有資金 萬元，信貸資金 萬元，銷售收入 萬元。 表 73 銷售計(jì)劃 表 區(qū)域 201畝地塊一期 201畝地塊一期、二期 201畝地塊一期、二期、 128畝地塊 201畝地塊一期、二期、 128畝地塊 時(shí)間 2020 年 12 月 1 日2020年 5月 31日 2020年 6月 1日 2020年 12月 31日 2020 年 1 月 1 日2020年 6月 30日 2020年 7月 1日2020年 12月 31日 銷量 300套 300套 300套 2700套 8 投資估算及資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算 本項(xiàng)目總的開發(fā)成本為 萬元，其 中土地成本 萬元，前期工程費(fèi)用 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 萬元，綠化費(fèi) 萬元，建安成本 萬元，不可預(yù)見費(fèi) 萬元，管理費(fèi) 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元，銷售費(fèi)用 萬元。 租售計(jì)劃 住宅分期售出。 25 上述房地產(chǎn)營銷過程中常見的幾類促銷方法，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況和市場行情，以上四種促銷方案可根據(jù)銷售需要同時(shí)采用、也可分開采用，視銷售目標(biāo)而定。 b活動(dòng)目標(biāo)、在認(rèn)購期積累人氣、提出裝修標(biāo)準(zhǔn)后可根據(jù)需要以現(xiàn)金折算 c活動(dòng)對象：對整體裝修或現(xiàn)金折算都沒有異議的客戶。 (3)特價(jià)房方案 a活動(dòng)時(shí)間：可以是銷售進(jìn)度較慢時(shí) ； b活動(dòng)目標(biāo)：吸引目標(biāo)客戶眼球、提升來訪量、銷售出較差的房屋； c活動(dòng)對象：資金不充裕、對房屋品質(zhì)要求較低的目標(biāo)客戶和投資客戶； d活動(dòng)方式：把所謂位置較差的和朝向、樓層及戶型銷售的較慢的房屋以低于其他房屋每平米 300— 500 的價(jià)格盡快出售。本樓盤在銷售過程中擬采用如下四種營銷策略： (1)內(nèi)部認(rèn)購方案 a認(rèn)購時(shí)間：開盤前綜合工程進(jìn)度及經(jīng)營推廣進(jìn)度確定認(rèn)購期； b認(rèn)購目標(biāo)：積累人氣為開盤造勢，摸清價(jià)格的市場接受度； c認(rèn)購對象： 項(xiàng)目合作單位，政府機(jī)構(gòu)，各職能部門或市場客戶； d認(rèn)購方式： 對本項(xiàng)目建設(shè)有貢獻(xiàn)的個(gè)人和團(tuán)體，給予認(rèn)購期定房九折優(yōu)惠； 對認(rèn)購期的前一百位客戶給予交 1 萬抵 5萬的優(yōu)惠活動(dòng)。等銷售接近尾聲，即清盤時(shí)，進(jìn)行一次 公開 折扣降價(jià) (視當(dāng)時(shí)市場情況而定 )。預(yù)售期價(jià)格一定要低，并且要求客戶先預(yù)交一部分首付，這樣有利于 加速資金回收周轉(zhuǎn)。開始正式銷售時(shí)間定為 2020年 6月 1日。 綠景新城 2020 年 1月 1日開工， 201 畝地塊 分兩期完成， 128 畝地塊 作為第三期待前兩期工程結(jié)束后開工 ， 竣工日期規(guī)定為 2020年 11 月 30 日。 均價(jià) 元 /平方米 。 2020 年鄭州市新建商品住宅銷售價(jià)格同比累計(jì)漲幅為 %， 從表中不難看出，鄭州高新區(qū)去年房地產(chǎn)均價(jià)集中在 5000到 6000 之間， 而本項(xiàng)目定位為中高檔小區(qū)，建筑形式都是高層，容積率低，環(huán)境優(yōu)雅等，所以本項(xiàng)目商品房住宅 2020 年 的 銷售均 售價(jià)應(yīng)定位在 6000 左右。雖然 “ 十二五 ”不再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，政策調(diào)控不會(huì)影響 GDP，但在微通脹的刺激下，房地產(chǎn)依然是市場資金最大的吸收器 ，物價(jià)上漲會(huì)使建筑材料和用工費(fèi)大大增加，再加上國家的剛性需求 ，以及中國城市化的發(fā)展要求，所以預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)鄭州高新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)按照原有漲幅緩緩上漲 ， 而根據(jù) 政府新規(guī)定的 10%~13%以下的 鄭州房地產(chǎn)漲幅 目標(biāo) ，以及 鄭州的新建住房價(jià)格漲幅應(yīng)不高于 13%的 控制目標(biāo)。同時(shí)受通脹和地王頻現(xiàn)，各城市規(guī)劃的交通、配套的升級(jí)影響，房地產(chǎn)吸引了大量投資資金和海外熱錢 。) 車庫 /車位均價(jià) 銷售情況 錦繡園 5100 9000(一層 ) 未定 60% 永基美鄰 未開盤 約 900010000(一層 ) 未定 未開盤 美景菩提 5400 未定 未定 良好 盛世年華 5300 未定 /個(gè) 良好 東方名都 6200 一層約 1萬元 /平米 9萬 /個(gè) 未正式銷售 龍騰盛世 5600 10000元 未定 良好 寶龍城市廣場 一層 19000 二層 11000 三層 8000 未定 15萬 /個(gè) 良好 新核心睿智楠園 5100 未定 未定 良好 房價(jià)還是在不斷上漲 ,主力購買區(qū)間緩緩上移 ,仿佛總有購房者能接受得了高房價(jià)的現(xiàn)實(shí) ,所以即便調(diào)控 ,去年的房價(jià)依然在漲 ,只是幅度和速度都相對緩了點(diǎn)。 表 71 周 邊樓盤物業(yè) 、均價(jià)以及銷售情 況調(diào)查 表 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) /經(jīng)開區(qū) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 均價(jià) 待售面積（萬㎡） 錦繡園 住宅 5100 美景菩提 住宅 住宅 5400元 /㎡ 別墅 待定 幸福中原海 住宅 待定 升龍又一城 商住 住宅 6000元 /㎡ 商業(yè) 待定 新核心睿智楠園 住宅 5100元 /㎡ 25 萬豐慧城 住宅 4500元 /㎡ 20 2020年代售面積（萬㎡） 2020年住