【正文】 第十 章 綜 合 結(jié)論與建議 在基準收益率為 7%的假定下，項目財務評價結(jié)論： 1. 酒店購 入后自己保持產(chǎn)權(quán)情況下，可承受的最高價款為 25000 萬元； 2. 酒店購入客房部分全部銷售，進行產(chǎn)權(quán)時經(jīng)營的情況時，單方售價為 15000 元時，可承受的最高價位為 億元；單方售價為 11000 元時，可承受的最高價位為 億元；單方售價為 9000 元時，可承受的最高價位為 億元； 。對售價和購入價作交叉敏感性分析，分析對象是資本金內(nèi)部收益率。 產(chǎn)權(quán)銷售情況下 酒店年經(jīng)營成本為： 4786 萬元。 （本次測算只針對動態(tài)指標） 在只有前兩年支付購入款 的時候，對稅后資本金內(nèi)部收益率作雙因素敏感性分析，得到的敏感性分析表如下所示： 稅后資本金本部收益率雙因素敏感性分析表 10000 15000 18000 20200 15000 13000 10000 （注：表格中加粗部分豎排為第一 年的支付額度，橫排為第二年的支付額度） 敏感性分析解釋： 項目購入款為 35000 萬元，首年支付 15000 萬元，次年支付 20200 萬元時，內(nèi)部收益率為 %； 項目購入款為 33000 萬元，首年支付 15000 萬元，次年支付 18000 萬元時，內(nèi)部收益率為 %； 其預付款金額和方式的結(jié)論下同。 3 項目收購后兩種操作模式財務評價 1 經(jīng)營方式一：自己保留全部產(chǎn)權(quán)，獨立經(jīng)營 年經(jīng)營成本： 保留產(chǎn)權(quán)自營情況下酒店年經(jīng)營成本為： 2071+1168+售出的 87 套客房的返利 =3737 萬元，每五年該費用以 5%的幅度增長。 其余支出項目： 酒店的配套中，有部分配套為租賃得來的，按照每平方米每天 10 元的標準，年租金支出為 萬元。 每五年，以幅度 5%增長。 7 銷售進度目標與資金回籠計劃 （ 可售部分， 以 2020 年 1 月 1 日 始 計） 2020 年 1 月 — 3 月，利用元旦和春節(jié)假期期間，預計銷售總量至 40%，按 15000元 /㎡的平均售價計，預計回收資金 9100 萬元； 2020 年 3 月 — 6 月 ，利用 五一假期 期間，預計銷售總量 至 80%，按 15000 元 /㎡的平均售價計，預計回收資金 共 18200 萬元； 2020 年 8 月，預計銷售總量 至 100%，按 15000 元 /㎡的平均售價計，預計回收資金 22860萬元。 6 宣傳策略 結(jié)合 慧谷的 優(yōu)勢和資源， 第一階段 主打 東莞及珠三角等城市投資客 ，以實際設點和媒體宣傳及 SP 活動推廣予以銷售。 在進一步加快配套設施完工之后， 建議于 12 月底或元旦假期期間推出。 4 針對自身酒店配套設施經(jīng)營的劣勢，建議引進高品牌經(jīng)營 管理 公司， 完善配套 設施，以 增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；通過實施具有極強針對性的營 銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買； 同時， 利用酒店管理公司先進的 酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。 3 在項目出售價 格談判中， 建議在 可售客房物業(yè)部分， 按目前項目實際情況和海 口市場分析判斷， 要求開發(fā)商按照 銷售價格 以平均售價 800010000 元 /m2為 轉(zhuǎn) 讓價格 ，以利于我方獲得進一步的利潤空間。 4 項目啟動 前 注意的事項 1 與開發(fā)商明確項目產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系，理清其他相關(guān)負債關(guān)系； 明確前期已售出物 業(yè)的產(chǎn)權(quán)及后期返利和分紅事項。 3 價格 預測與建議 根據(jù)周邊的市場價格及參照區(qū)域同類產(chǎn)品銷售狀況、結(jié)合項目目前自身實際情況 和之前的銷售狀況 ， 既與三亞同素質(zhì)樓盤拉開價差，同時又給予前期投資者信心，消除不利的影響。 3． 7 產(chǎn)權(quán)為 60 年，比一般產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)長 20 年，等于多 20 年收益 。 3． 5 低于市場的價格和高于市場的產(chǎn)品 。 3． 3 硬件的優(yōu)質(zhì)性及配套的超高標準性 。 2 賣點整合 3． 1 一流的自然海景資源 。結(jié)合項目的獨特良好的自然海景 和區(qū)域資源 ， 在進一步完善項目的配套設施之后， 建議 項目 主題定位： 星光半島，快樂悠游 。 ■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 。 ■ 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值 。 整體來看， 本項目 以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及 海南及?？诮?jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望 良好。 （ 2）存在后續(xù)經(jīng)營回報的風險。 （ 3）能促進酒店經(jīng)營管理水平的提高。 2 優(yōu)勢 （ 1）能以市場價格快速回籠大量資金。 2 劣勢 （ 1） 不能快速回籠資金 ； 回收期長。 （ 2）能促進酒店經(jīng)營管理水平的提高。 保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理。 第七章 項目整體收購后兩 種操作模式評估 目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必 定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。 從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。在整個 海南 房地產(chǎn)市場來說， 本項目都 屬于 高 檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項目。 同 時，我方及合作伙伴也具備了較強的酒店經(jīng)營管理的能力。 項目發(fā)展的 市場 價值判斷 2． 1 旅游業(yè)是永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)，旅游投資更具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值； 項目將 滿足 新世紀社會經(jīng)濟發(fā)展條件下人們更有利于身心健康的旅游需求； 2 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程。 5城市環(huán)境的優(yōu) 化 隨著 海口 市相關(guān)城市規(guī)劃的建設實施， ?？?城市環(huán)境不斷優(yōu)化，城市配套不斷完善，擁有優(yōu)越的居住環(huán)境的 ?？?將吸引更多的人到 ?？?度假 居住 。 項目 距市中心約20 公里 ，目前 距海口美蘭機場車程 50 分鐘，在 2020 年底濱海大道和海口繞城高速公路建成通車后， 距?？诿捞m機場車程 僅約 20 分鐘路程 。而?？谖骱０兑?guī)劃的制定，海口西海岸控制性詳細規(guī)劃出臺，將充分發(fā)揮?？诤Ｑ髢?yōu)勢，加速?？诼糜螛I(yè)、酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 盈濱半島將建設成影視會展、佛教文化、旅游度假、康健娛樂、游艇運動、商務休閑、生活居住的 “星光半島 ”。 ?？?西海岸規(guī)劃藍圖 整體開發(fā)盈濱半島是海南省 “十一五 ”期間開發(fā)建設的重點項目 。 3西海岸和盈濱半島的規(guī)劃建設 盈濱半島位于西海岸的西邊， ?？谖骱０兑?guī)劃 以“?？诒掏牵瑹釒Ь呕▓@”為主題的規(guī)劃設計方案，勾勒出了西海岸未來綠色海濱旅游圣地的形象 。對此，海南房地產(chǎn)業(yè)的興起除了政府政策的推動以外，仍須從多方面入手，其中以其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動海南房地產(chǎn)不失為一個好辦法。上世紀 90 年代，海南房地產(chǎn)開發(fā)熱留給了海南一堆“爛尾樓”、“半拉子工程”和大量空置房。 我們認為，產(chǎn)權(quán)式酒店這種模式的引入，一方面，可以使酒店閑置的客房資源按房地產(chǎn)的方式迅速收回投資；另一方面，可以提高酒店 開房率，拓展客源市場，提高綜合效益，具有不影響酒店正常經(jīng)營和不需要酒店再投資進行客房建設、改造等特點，是解決海南目前酒店開房率偏低現(xiàn)狀的一種低風險的可行方案。據(jù)調(diào)查，海南的酒店業(yè)長期處于虧損經(jīng)營狀態(tài)，主要原因是市場無序競爭，各酒店房價明限暗降，而酒店經(jīng)營成本又居高不下；且海南旅游淡旺季差別明顯，在旅游淡季，大量客房閑置，造成資金浪費。 2海南地產(chǎn)：借勢產(chǎn)權(quán)酒店成功突圍 海南 因其獨有的氣候和環(huán)境方面的優(yōu)勢，如潔凈的空氣、冬季的陽光、沙灘 (避寒勝地 )、湛藍的大海、熱帶植物花卉等生態(tài)環(huán)境，以及豐富 的熱帶濱海旅游資源，已經(jīng)被國家旅游局定位為著名的熱帶海島度假旅游目的地，海南省政府也將旅游業(yè)作為海南的主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)。且投資產(chǎn)權(quán)酒店的回報大大高于銀行利息或國債回報。同時，隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，商務活動日趨頻繁，商務旅行呈急劇增長趨勢，產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)濟實惠性及投資回報方式無疑對這一市場具有極大吸引力，其間蘊藏著無限商機。 第六章 項目的市場價值判斷 1 影響 項目未來 發(fā)展的幾個因素 1大環(huán)境分析 一是度假概念逐漸成熟，商務旅行急劇增長。 ? 外地操盤執(zhí)行工作上的復雜性 和風險 。 ? 開發(fā)商方面已售 87 套，將給項目的整體推出和業(yè)主協(xié)調(diào)等方面產(chǎn)生影響 。 ? 本地酒店業(yè)的地理位置較佳及經(jīng)營日趨高檔化，給本項目競爭形成 壓力 。 ? 除海景外，本項目目前并無實質(zhì)性的經(jīng)營亮點，吸客 與留客的 能力不強 。 ? 三亞優(yōu)秀的海景資源和諸多的產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)是本項目在客源上的競爭的重點 ；本項目位于目前海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的非熱點和重點區(qū)域，與同為島外購買客戶的三亞各項目相比，價格敏感性小。海南擁有眾多的海岸度假資源，但因為機場布局原因，唯有擁有機場的海口與三亞兩個城市的海岸度假資源具有競爭力。 ? 一流的海水、一流的沙灘、一流的溫泉、毫無疑問的成為海口周邊最好的度假酒 店。 ? 盈濱半島因三面環(huán)海而成為海南島少有的海濱凈土， 具備休閑 運動和旅游居住功能 的先決條件。 項目在未來將成為其固定的主題旅游最佳居 所。 ? 澄邁老城區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)是海南目前最大的工業(yè)開發(fā)區(qū)，另外按設想，海南最大的保稅區(qū)將興建在老城和馬村的中間地帶，如此，將給項目帶來不可估量的利好影響。 2020 年初，山東魯能集團與澄邁縣簽訂土地開發(fā)框架協(xié)議，斥資百億元開發(fā)盈濱半島 。 ? 盈濱半島未形成整體開發(fā)姿態(tài)， 周邊近一兩年來無其他項目開發(fā)，現(xiàn)有的一些項目 開發(fā)速度緩慢 。 ? 區(qū)域交通落后， 出行 不便 。 2 劣勢 ? 項目作為酒店運營的配套設施 如酒吧、 KTV 和游艇等 未完善 ， 入住率偏低； 不能夠有效留住客人，回頭客缺失 ，在目前娛樂配套不完善的條件下，項目的經(jīng)營面臨著很大壓力 。三年后按照上述計算方法分紅 。 ? 60 年產(chǎn)權(quán)， 10 年回報；每年按照酒店客房利潤的 90％與各個小業(yè)主進行分紅。 ? 投資商擁有酒店內(nèi) 4600 m2公建部分，給于業(yè)主充分的信心 。 ? 項目是 亞洲財富 領(lǐng)袖俱樂部永久會址 。 ? 90%客房為海景房， 房間平均面積達 63 m2，每個房間均設有露臺， 視野開闊，房間裝修豪華且富有情調(diào) ，硬件設施條件好 。 游艇碼頭 海岸平灘 4 項目可售產(chǎn)品分析 客房 裝修實景 項目設有客房 304 套，其中標準間 159 套，豪華間 60 套，行政房 62 間，套房 22間，總統(tǒng)套房 1 間；其中 90%為海景房， 10%為園景房。 2 項目內(nèi)部配套 設施 酒店設施篇 —— 前廳 項目東邊為金鑫 足球訓練地 酒店設施篇 —— 甘露吧 Nectar Bar 位于酒店大堂，提供各式雞尾酒，飲料，及進口雪茄 酒店設施篇 — 里維埃拉宴會廳 酒店設施篇 —— 里維埃拉宴會廳 Riviera Grand Ballroom 實景照片 酒店設施篇 —— 中西餐廳 酒店設施篇 —— 走廊、內(nèi)廷 實景照片 A. B. C. C. D. A. D海柳包房 酒店設施篇 —— 酒店游泳池 Swimming Pool 規(guī)劃篇 —配套娛樂設施 世界排名第一的 SPA 管理品牌 Banyan Tree 在對酒店全面考察后決定管理擁有 22個房間的超大 SPA。 附近三個大型高爾夫球 場帶來的大量日韓等境外球客，這些也將形成非常獨特的酒店客源。 這種配套，一般產(chǎn)權(quán)酒店很難具備。 2 項目介紹 項目位于?？谖骱０?? 盈濱半島位于?？谑形鞅辈繛I海地帶，全長 22 公里，呈帶狀型，是?？?“突出沿海、向西翼拓展 ”城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心。 第 五章 項目現(xiàn)狀分析 1 項目背景 上海 前沿控股聯(lián)合法國雅高酒店管理集團在 2020年 11月 8日新聞發(fā)布會上發(fā)表聲明：雅高國際集團將開始管理其中國境內(nèi)第一個產(chǎn)權(quán)酒店 —— 海南西海岸索菲特前沿大酒店 ，國際著名酒店管理集團在中國第一次涉足產(chǎn)權(quán)酒店的管理，這在業(yè)界引起廣泛關(guān)注。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及 海南尤其是 三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得 三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目