【正文】 根據(jù)中國《民法通則》第 58 條和《合同法》第 52 條的規(guī)定，按照違法表現(xiàn)不同，可將絕對無效的民事行為。 (1)絕對無效的民事行為 是指已經(jīng)構(gòu)成違反國家法規(guī)或政策規(guī)定，依法律規(guī)定必然無效的民事行為。民事行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效 。三、物業(yè)管理中民事行為的無效 無效的物業(yè)管理民事行為是指缺乏民事法律行為有效條件的行為。民事行為屬于要式行為而其形式不符合法定形式要求的，根據(jù)中國《合同法》第 3 44 條等有關(guān)規(guī)定的精神，應區(qū)分法定形式可以產(chǎn)生證據(jù)效力、成立效力、生效效力、對抗 (第三人 )效力等四種不同效力，根據(jù)立法的本義，來確定沒有采用要式形式的具體民事行為是 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 34 頁 共 58 頁 否有效。中國的 民法承認意思自治原則，合同法承認合同自愿 (自由 )原則，但并不是承認個人意思的絕對自由。法規(guī)條文中標有 “不得 ”、 “應 ”或 “須 ”字樣的，一般是強行法，不問當事人的意思如何，必須遵照執(zhí)行強行法，即必須適用法規(guī) 的規(guī)定。 (3)行為不違反法律或者社會公共利益。意思表示不真實的故意行為包括虛假表示行為和偽裝表示行為兩種情況。 ”因此，在物業(yè)管理實務(wù)中，不能簡單地依據(jù)《合同法》第 9 條第 1 款關(guān)于 “當事人訂立合同，應當具有相應的民事權(quán)利能力和民事行為能力 ”的規(guī)定否認越權(quán)合同的法律效力。 由于經(jīng)營業(yè)務(wù)或事業(yè)的登記范圍的不同，所以各個法人和其他組織 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 33 頁 共 58 頁 的行為能力范圍也不同。 ”根據(jù)該 條款規(guī)定精神，可推知無民事行為能力人并非在任何情況下都不能成為合同當事人，在無民事行為能力人純粹獲利的情況下，應當承認其行為的法律效力。不滿 10 周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人，是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理其活動。完全民事行為能力人可以獨立作出包括合同行為在內(nèi)的民事法律行為。民事行為能力是指民事主體通過自己的行為，取得民事權(quán)利，承擔民事義務(wù)的能力或資格。行政管理具體行政行為只要對行政相對人的權(quán)利和義務(wù)有實質(zhì) 性利害影響二、物業(yè)管理中民事行為的有效條件 物業(yè)管理中民事行為的一般有效條件，是指民事行為具備什么樣的條件才能生效即產(chǎn)生法律上的約束效力，其基本涵義是指使已經(jīng)成立的民事法律行為 (包括合同行為 )發(fā)生完全效力的必要 的事實。 ” “其他形式 ”是指法規(guī)規(guī)定的推定行為形式、默示形式和當事人約定采用的或商事交易慣例采用的非口頭、書 面形式。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 58 頁 “書面形式 ”是指以文字等有形的表現(xiàn)方式來進行行為人的意思表示，又分為普通書面形式和特殊書面形式 (公證書、鑒證證明文件等 )兩類?？陬^形式的合同簡便易行，但其缺點在于一旦發(fā)生合同糾紛，當事人面臨舉證的困難，司法機關(guān)難以查明事實的 真相，當事人的合法權(quán)益就得不到法律保護。當事人約定采用書面 形式的，應當采用書面形式。 ”物業(yè)管理中提供服務(wù)的行為大多數(shù)屬于合同行為，中國《合同法》第 10條規(guī)定： “當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。 中國《民法通 則》第 57 條規(guī)定： “民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。這種表意方式，可以分為法定的形式和行為當事人協(xié)商自主決定的約定形式兩類。意思表示所含的目的，是決定法律行為內(nèi)容的指針；意思表示的方式，也就是法律行為的形式。意思表示真實有兩層涵義：一是行為人的意思表示要與其內(nèi)心意思相一致；二是行為人的意思表示是行為人自愿作出的，不是受他人 欺詐、脅迫或者在自己有重大誤解等類似情況下所為的。例如，業(yè)主表示要買某種服務(wù)，物業(yè)管理公司表示同意提供該種服務(wù)，雙方的意思表示一 致了才訂立該種服務(wù)交易合同，從而形成了服務(wù)交易合同的法 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 58 頁 律行為。 法學中所謂 “意思表示 ”是 指表意人 (表達意思的人 )將其內(nèi)心期望發(fā)生一定法律后果之內(nèi)在意志通過一定形式表示于外部的行為。物業(yè)管理法律行為的形式 一、物業(yè)管理法律行為的內(nèi)涵和形式 物業(yè)管理的法律行為，是本書第 節(jié)所論述的法律事實分類之一，它是指物業(yè)管理行為主體為了設(shè)立、變更或終止一定的物業(yè)管理法律關(guān)系，取得一定的法律后果而有意識進行的行為。這種妨礙行為不僅有違物業(yè)委托管理合同的監(jiān)督約定，而且違反國家物業(yè)管理法規(guī)對業(yè)主團體組織和業(yè)主的授權(quán)規(guī)范，應當承擔相應的行政責任。 (2)妨礙實施監(jiān)督行為。指物業(yè)管理公司及其員工和物業(yè)的業(yè)主、使用人以非法手段，無理阻撓、妨礙國家有關(guān)行政管 理部門執(zhí)行公務(wù)的活動，如阻礙對自己所為的違章建筑行為所進行的行政查處公務(wù)活動， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 58 頁 妨礙刁難環(huán)境衛(wèi)生園林部門、消防部門等的檢查活動。 妨礙管理的違法行為是指行政相對人妨礙、阻擾國家物業(yè)管理行政主管部門等有關(guān)行政管理部門和其他享有物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)的主體，依法對物業(yè)管理實施的客觀管理監(jiān)督事實行為。例如，新建房屋出售單位未按規(guī)定對建筑實行保修的行為；單獨轉(zhuǎn)讓房屋的共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)的行為；不履行對售出的房 屋實行保修義務(wù)的行為等等。此外，公有住房出售單位也可能作出不履行設(shè)立物業(yè)維修基金法定義務(wù)的義務(wù)。 (3)不履行物業(yè)維修專用基金代收代存法定義務(wù)的行為。 (2)不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為。 、售房單位的行政違法行為 (1)未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為。指違反物業(yè)管理法規(guī)的作為義務(wù)規(guī)范而不作出法規(guī)所要求的行為。又如業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用房屋過程中，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途等，物業(yè)管理行政主管機關(guān)和有關(guān)行政部門應當責令其限期改正，恢復原狀，可以并處罰款。指違反物業(yè)合理法規(guī)的禁為義務(wù)規(guī)范而擅自 作出的犯禁行為。對此類行為，由物業(yè)管理行政主管部門依法責令其限期改正或者撤銷其決定。 、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個人的行政違法行為 (1)決定違法行為。對此類行為，工商行政管理部門和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)依法采取措施予以懲處。 (5)損害消費者合法權(quán)益的行為。指物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)或者違反忠實義務(wù)，不盡心盡力履行管理義務(wù)，致使物業(yè)管理制度不健全、管理混亂、對物業(yè)管理和維修養(yǎng)護不善的行為。對擅自作為行為，物業(yè)管理行政主管機關(guān)和有關(guān)物價等行政管理部門應當責令其限期改正，并可處以罰款；情節(jié)嚴重的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷其資質(zhì)證書，并 可建議工商行政管理機關(guān)依法注銷其物業(yè)管理這一經(jīng)營項目。指物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理過程中，違反物業(yè)管理法規(guī)的禁為規(guī)范或者違反物業(yè)委托管理服務(wù)合同中的禁為約定，而擅自作出的犯禁行為。對招投標活動中的不正當競爭行為，中標無效，監(jiān)督檢查部門可以根據(jù)情節(jié)處以10000 元以上 20xx00 元以下的罰款。例如在物業(yè)管理招投標過程中，投標者搞串通投標、抬高標價，或者投標者和招標者相互勾結(jié)，以排擠競爭對手的公平競爭。 (2)不正當競爭行為。前兩種情形，由物業(yè)管理行政主管機關(guān)依法責令其停止違法行為，沒收違法所得，并 可處以罰款。指低資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)超越自身資質(zhì)能力等級從事高資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)才能受托管理的業(yè)務(wù)，使所管理物業(yè)與其所 持資質(zhì)證書等級不相符合的營業(yè)行為。指未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的營業(yè)行為。指不具備從事物業(yè)管理的資質(zhì)和能力的企業(yè)，以物業(yè)管理公司的名義違法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動。四、物業(yè)管理行政違法行為及其行政責任 物業(yè)管理行政違法行為的法律責任是指在物業(yè)管理過程中，行政相對人的行為違反有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應當依法承受的不利性法律報應。當事人的任何一個請求權(quán)滿足后，另一個請求權(quán)因此而終止。 ”這條規(guī)定表明，在違約行為與侵權(quán)行為發(fā)生競合時，當事人可選擇行 使違約責任請求權(quán)或侵權(quán)責任請求權(quán)。中國《合同法》使責任競合有了普遍法律意義。 (4)一種違約行為雖然只符合一種責任要件，但是，法律從保護受害人的利益出發(fā)，要求合 同當事人根據(jù)侵權(quán)行為制度提出請求或提起訴訟，或者將侵權(quán)行為責任納入合同責任的適用范圍。違約行為也可能造成侵權(quán)的后果，此謂 “違約性的侵權(quán)行為 ”，如供電部門因違約中止供電，致用電對方當事人財產(chǎn)和人身遭受損害。 (2)在某些情況下，侵權(quán)行為直接構(gòu)成違約的原因，所謂 “侵權(quán)性 的違約行為 ”。 違約責任與侵權(quán)責任的競合主要發(fā)生在如下情形： (1)合同當事人的違約行為，同時侵犯了法律規(guī)定的強行性義務(wù)，包 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 58 頁 括保護、照顧、通知、忠實等附隨義務(wù)或其他法定不作為義務(wù)。產(chǎn)生責任競合的原因是由于從不同角度針對某類社會行為關(guān)系作出的數(shù)個平行的 法律規(guī)范發(fā)生競合，這使同一行為可能符合數(shù)個法律規(guī)范要求的條件，且這些規(guī)范均能夠適用，從而發(fā)生責任競合。從同一行為產(chǎn)生的請求權(quán)角度看，則為請求權(quán)之競合。兩者在一般情況下不會發(fā)生競合，但在特殊情況下卻有可能競合。違約責任主要是財產(chǎn)責任，包括強制實際履行、支付違約金、賠償損失、價格制裁，僅有合同解 除為非財產(chǎn)責任；侵權(quán)責任既包括財產(chǎn)責任 (如賠償損失 )，也包括非財產(chǎn)責任，如消除影響、恢復名譽、賠禮道歉。相對地說，免除違約責任的條款，較免除侵權(quán)責任的條款更易被法律所承認。 (9)免除條款的效力不同。時效在民法中是指一定 的事實狀態(tài)經(jīng)過一定的時間導致一定民事法律后果(報應 )的制度，包括取得時效和訴訟時效。按《合同法》第 129 條規(guī)定因國際貨物買賣合同和技術(shù)進出口合同爭議提起訴訟或者申請仲裁的期限為 4 年。 (8)訴訟時效不同 。該法第 25 條還規(guī)定，合同的雙方當事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。 (7)訴訟管轄不同。按《民法通則》第 117 條和第 119 條規(guī)定，侵權(quán)責任的賠償范圍原則上包括直接和間接損失，在侵害人格權(quán)時，按《民法通則》第 120 條規(guī)定，還可進行精神損害賠償；不法行為造成他人死亡的，按《民法通 則》第 119 條規(guī)定，賠償范圍還要擴張至死者生前撫養(yǎng)的人必要的生活費用等。違約責任的范圍或賠償損失額可由當事人預先在合同中約定，如果沒有這種約定，依《合同法》的規(guī)定，賠償損失額應當相當于受害人因違約而受的損失，一般包括直接損失和間接損失。在違約責任中，債務(wù) 人的代理人，對于不履行債務(wù)有故意或過失時，債務(wù)人應依自己的故意或過失，負同樣的責任。 (5)對第三人的責任不同。根據(jù)房地產(chǎn)合同法律制度的要求，不具有完全行為能力的人沒有簽訂物業(yè)管理合同、房地產(chǎn)合同、業(yè)主公約的行為能力，因而也沒有承擔此類合同責任的責任能力；在侵權(quán)行為關(guān)系主體中，無行為能力和限制行為能力的人同樣可以實施侵害房地產(chǎn) (物業(yè) )所有權(quán)和人身權(quán) 的行為，造成損害的，也應承擔責任，從本人財產(chǎn)中支付賠償費用，不足部分，由監(jiān)護人適當賠償，但單位擔任監(jiān)護人的除外。另 外，一般情況下，只有存在損害后果才能構(gòu)成侵權(quán)行為，所引起的侵權(quán)責任也當然以損害為構(gòu)成要件；違約行為不以損害為一般構(gòu)成要件，因此違約責任的成立不一定以損害為要件，只有賠償損失人損害為成立要件，而違約金責任