【正文】 －雙軌薪金制（ TTP。 －彈性福利制（ FB）。 －績效薪金制（ PBC）。 －參與管理（ PM）。 －組織行為矯正法（ OB MOD）。其核心是強調(diào)組織群體共同參與制定具體的、可以完成的且能夠客觀衡量效果的目標。這種機制是一個固定的制度框架，而這種制度的穩(wěn)定性是企業(yè)保持活力的基本條件之一。也即企業(yè)的獎懲標準。它是對企業(yè)員工進行考核的直接依據(jù)，其制定基礎是職務說明書和崗位職責標準的建立。 三、崗位考證標準。 二、崗位職責標準。職務說明書是對工作崗位的具體描述，包括崗位描述、工作內(nèi)容、行政關系、人員素質 要求等項內(nèi)容。 這一制度的建立基礎是企業(yè)具有完善的崗位職責考核體系。 資深職位制度是一種職位升遷制度，這里的職位并不單指行政職位，還包括以專業(yè)技能為評定標準的技術職位――“專業(yè)資深職位”。常規(guī)管理在人事走向上選擇“唯一升遷路徑”，對員工業(yè)績的肯定除了提高薪金外，大多采用升職的辦法，這種做法可能會使大量技術人才在升到管理崗位以后無法勝任工作，造成人力資源的極大浪費，形成“升職黑洞”。 手續(xù)代辦 信息提供 租賃業(yè)務 買賣業(yè)務 定額 定額 比例 比例 比例 比例 比例 比例 比例 非專職 專職 收入 收入 收入 收入 收入 收入 業(yè)務員 業(yè)務主管 業(yè)務經(jīng)理 業(yè)務總監(jiān) 其他人員 ―― ―― ―― ―― ―― ―― 3． 5． 3． 2． 2 資深職位制 企業(yè)管理經(jīng)常會陷入這樣兩難的困境：能夠提供給員工晉升的位置過少，而希望晉升的人數(shù)過多導致的管理矛盾。提成制度要相對穩(wěn)定，具有公平性和公開性，要協(xié)調(diào)集體協(xié)作與個人英雄主義的關系，使之即能發(fā)揮企業(yè)的團隊效應和規(guī)模效應，又不會滋養(yǎng)業(yè)務人員的怠惰心理，產(chǎn)生吃大鍋飯的現(xiàn)象。 企業(yè)可以根據(jù)不同業(yè)務的發(fā)生特點采取不同的提成計算辦法。這種提成方式的缺點是可能增加管理成本。 三、變動比例提成：即提成比例隨著業(yè)務發(fā)生額度的不同也相應變化的提成辦法。此種提成辦法適合于難度小且發(fā)生較為頻繁的業(yè)務，比如單 純的信息提供、簡單的代辦行為等。與薪資標準不同的地方在于它實際上體現(xiàn)了一種企業(yè)激勵機制，與員工實際工作業(yè)績緊密聯(lián)系。 薪酬計算標準表 職位 等級 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 部門經(jīng)理 主管 業(yè)務 員 文秘 一級 二級 三級 … 房地產(chǎn)中介公司報酬體系之中的另一項內(nèi)容重要就是業(yè)務提成制度（ mission system）。 職位等級的確定涉及兩方面內(nèi)容：一是職務，一是考評等級。它的實現(xiàn)基礎是固定的職位和固定的考評體系。 房地產(chǎn)中介企業(yè)的報酬體系應該包含兩方面的內(nèi)容，一是薪資標準，一是業(yè)務提成制度。報酬體系是企業(yè)人員管理的基礎和核心，它的設計應當盡量使管理者與被管理者更加關注工作業(yè)績而非報酬本身，使報酬建立在貢獻的基礎上。 六、成功分享：員工從企業(yè)迅速發(fā)展中分享給每個人提供的發(fā)展空間和機會 3． 5． 3． 2．人才戰(zhàn)略基本內(nèi)容 3． 5． 3． 2． 1 建立科學合理的報酬體系。 四、精神分享：社會人的需要使企業(yè)員工需要一個良好的團隊環(huán)境，優(yōu)良的團隊精神可以使員工獲得極大的精神財富，是企業(yè)文化的最大作用。 二、福利分享：為員工辦理醫(yī)療、養(yǎng)老等保險；提供免費午餐、住宿補貼、私車補貼、通訊補貼等多項福利，使員工獲得企業(yè)創(chuàng)造的財富。 尊重人性是企業(yè)管理的基本前提，換位思考可以使管理者設計的管理模式可易推行，可以使管理制度更易接受，利益共享則是對前兩項原則的一個 具體體現(xiàn)，是人的物質性的根本體現(xiàn)。以服務為核心產(chǎn)品的房地產(chǎn)中介企業(yè)，其管理的核心內(nèi)容就是對經(jīng)紀人的管理。 （插入組 織結構模式示意圖） 3． 5． 3 人才戰(zhàn)略 人才是企業(yè)發(fā)展的靈魂。 企業(yè)的組織有生命周期，容易老化，只有與市場環(huán)境和企業(yè)自身業(yè)務發(fā)展狀況相匹配的組織模式才能成為企業(yè)發(fā)展的催化劑。企業(yè)根據(jù)自身的實際情況和業(yè)務管理需要，可以選擇其中適合的一種模式或幾種模式所形成的組合模式。將部門之間的職能關系發(fā)展成互為客戶式的服務關系是管理思想的重大突破。網(wǎng)絡組織結構強調(diào)建立學習型組織、強調(diào)團隊協(xié)作、知識能力、虛擬任務。在以信息化為主要特征的知識經(jīng)濟時代，網(wǎng)絡結構是企業(yè)必須面對的一種組織結構戰(zhàn)略選擇。它對環(huán)境的適應性和對戰(zhàn)略的充分理解是其最大的特征。在現(xiàn)代電子技術的催化下，這種演變的趨勢更加明顯，從而形成了在電子計算機聯(lián)接下，以每個作業(yè)點為終端的網(wǎng)絡組織結構。 3． 5． 2． 5．網(wǎng)絡 結構 隨著市場和技術的進一步發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的知識含量逐漸加大，企業(yè)的技術權力逐漸向第一線和基層轉移。這種組織具有臨時性的特點。它的優(yōu)點是：加強了各職能部門的橫向聯(lián)系，具有較大的機動性和適應性，實現(xiàn)了集權和分權的優(yōu)化結合，有利于發(fā)揮專業(yè)人員的潛力，有利于各類人才的培養(yǎng)。是把按職能劃分的部門和按產(chǎn)品（或項目、服務 等）劃分的部門結合起來，使同一員工既同原來職能部門保持組織與業(yè)務上的聯(lián)系，又參加產(chǎn)品或項目小組的工作。 實行此種組織模式應注意的問題是盡量避免“本位主義”和機構重疊。當公司具有一定規(guī)模并從事不同行業(yè)時可以考慮實行事業(yè)部制。 3． 5． 2． 3．事業(yè)部制 是在總公司的領導下設立多個事業(yè)部，各事業(yè)部有各自獨立的初級產(chǎn)品和市場，實行獨立核算。實行這種組織結構的關鍵在于職能部門職責權限的明確劃分。這些職能機構有權在自己的業(yè)務范圍內(nèi)向下級單位下達命令和指示。目前，它更多應用在企業(yè)內(nèi)部管理單元的日常管理中。它僅適用于企業(yè)組織與外部環(huán)境沒有更多交流的勞動密集型企業(yè)。這種形式的特點是權力集中、責任分明、命令統(tǒng)一、控制嚴密。 3． 5． 2． 1．直線制 是最早出現(xiàn)的企業(yè)組織結構形式。雖然不同行業(yè)的運作模式和管理思想不盡相同，但是基于權力安排和人力安排的組織結構模式有其共同的基本形式。 計劃的貫徹執(zhí)行需要企業(yè)建立一套有效的保障體系，企業(yè)領導者應當成為計劃執(zhí)行的負責人，使戰(zhàn)略意圖能夠得到自上而下的灌輸；應當開辟方便的信息傳遞和反饋通道， 以便于計劃執(zhí)行情況的及時檢查和異常情況的及時發(fā)現(xiàn)。 五、計劃執(zhí)行及檢驗。 四、實施條件和資源配備。 三、實施步 驟。 二、任務內(nèi)容及標準。 3． 5． 1． 3 業(yè)務拓展戰(zhàn)略實施計劃的制定及執(zhí)行 在業(yè)務拓展戰(zhàn)略內(nèi)容確定之后，企業(yè)應根據(jù)自身實際情況制定相應的戰(zhàn)略實施計劃，一般業(yè)務拓展戰(zhàn)略實施計劃包括以下幾部分內(nèi)容： 一、實施目標。 資本運作可以使成熟的企業(yè)迅速擴張，是企業(yè)向集團化、國際化發(fā)展的必經(jīng)之路。但是由于資本運作是企業(yè)級運作，對企業(yè)自身發(fā)展程度和操作人的要求都相對較高，在企業(yè)及其領導者沒有充分準備之前，此項運作是無法真正進行的。 第四階段是企業(yè)的資本運作。 另外異地市場的拓展必須要建立在深入的市場調(diào)查基礎之上。在向異地拓展之前，必須有明確的市場目標和清晰的管理模式，同時要有深厚的企業(yè)文化積累作后盾。業(yè)務領域的拓展需要大量具有不同專業(yè)素質的人才將商業(yè)計劃付諸現(xiàn)實，而且在非專業(yè)業(yè)務領域開拓的初期往往需要足夠的資金來支持市場導入過程。 這一階段需要企業(yè)領導者積極拓展社會關系，并且具有足夠的商業(yè)眼光，能夠捕捉一切商業(yè)機會。 第二階段新業(yè)務領域的開發(fā)。高檔物業(yè)，包括高檔公寓、別墅和寫字樓等對從業(yè)人員的專業(yè)性和個人素質要求較高，要求較高的服務質量；而中低檔物業(yè)則更強調(diào)公司的實力和服務的實用性。 二、不同業(yè)務層面的不同 策略問題。租賃市場狀況也是買賣交易的晴雨表，是房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測的基本判斷依據(jù)。這個問題在很多大型企業(yè)發(fā)展的過程中都沒能得到良好的解決。 在原有業(yè)務可以獨立、平穩(wěn)運行之后，可以 首先考慮該業(yè)務領域內(nèi)的業(yè)務品種創(chuàng)新和業(yè)務的縱深發(fā)展。 3． 5． 1． 2．業(yè)務拓展戰(zhàn)略內(nèi)容 根據(jù)富房置換的實際情況，這里為其設計如下階段性業(yè)務拓展模式： 第一階段：現(xiàn)有業(yè)務領域的鞏固和新業(yè)務品種挖掘 富房目前所涉及的業(yè)務領域主要集中在普通居住用物業(yè)的租賃和買賣代理上。任何一個中介企業(yè)都不可能覆蓋全部業(yè)務領域。 如上圖所示，中介業(yè)務作為種居間業(yè)務將可能發(fā)生在盒狀線的各個節(jié)點上，即會產(chǎn)生從資產(chǎn)評估、項目投資策劃、營銷策劃、代理銷售、權證代辦、置業(yè)擔保 … 直至貿(mào)易代理、文化傳播等不同業(yè)務領域，以及不同領域中因不同產(chǎn)品對象和客戶群體而產(chǎn)生的企業(yè)定位的不同層次，即有專門以辦公用物業(yè)為主要服務對象或以居住用物業(yè)為主要服務對象的不同檔次服務內(nèi)容。即將房地產(chǎn)交易所涉及的整個過程與企業(yè)自身各個組成部分充分結合，將各個組成部分全部培育成企業(yè)獨特的核心競爭能力，在營銷服務的同時營銷企業(yè)的核心能力，從賣服務到賣企業(yè)。業(yè)務創(chuàng)新是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎，沒有市場前景的企業(yè)戰(zhàn)略只能是空談，同時，業(yè)務戰(zhàn)略需要相應各方面的戰(zhàn)略作為保障，才能真正實現(xiàn)。 3． 5． 1 業(yè)務拓展戰(zhàn)略 企業(yè)的業(yè)務拓展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的起點。 3． 4． 1 戰(zhàn)略實施原則 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實施應當遵循：先整體后局部，先計劃后行動，先制度后推廣，自上而下，貫徹堅決，及時檢驗，及時調(diào)整的原則。 3． 4企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標就象一幅設計藍圖，要把一張圖紙真正變成摩天大廈還是需要一磚一瓦的累積。 這里對企業(yè)階段性發(fā)展戰(zhàn)略進行定性的描述，富房可以根據(jù)自身的情況進行進一步的定量目標設計。 3． 3． 3 企業(yè)發(fā)展階 段性戰(zhàn)略目標： 企業(yè)的長遠目標只能是企業(yè)發(fā)展的最高理想，企業(yè)要實現(xiàn)理想目標就必須制定現(xiàn)實可行的階段性發(fā)展目標?！安町愋浴辈⒎侵笜I(yè)務范圍和品種上的差異，而是帶有企業(yè)自身文化特色增值性服務內(nèi)容，是競爭對手無法效仿和實現(xiàn)的人性化服務創(chuàng)新。 富房置換作為以房地產(chǎn)中介業(yè)務為主營業(yè)務內(nèi)容的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應把發(fā)展成為國際知名品牌的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司作為企業(yè)發(fā)展的長期目標。即企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標應該能充分適應環(huán)境變化、具有較強的擴展性，并應根據(jù)實際情況進行及時修正。階段性戰(zhàn)略應該具有階段適應性和一定程度的前瞻性，使企業(yè)在適宜的目標驅動下，穩(wěn)步提升。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應該是分階段進行的，應該是長遠目標與近期目標的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。因此在制定戰(zhàn)略目標的時候，除了要考慮業(yè)務模式的改進，同時必須考慮與之相適應的管理制度和人力安排，使整個系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展。戰(zhàn)略目標應該站在企業(yè)全面發(fā)展的角度，對企業(yè)管理中涉及的各個方面進行系統(tǒng)規(guī)劃。企業(yè)制定戰(zhàn)略目標應該首先對自身競爭優(yōu)、劣勢有清晰的了解和把握，同時透徹分析企業(yè)所處的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和微觀市場環(huán)境。 3． 2成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 3． 2． 1 自然特點 3． 2． 2 人文特征 3． 2． 3 成都房地產(chǎn)中介市場概述 3． 3企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的制定 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是從全 局的角度，以發(fā)展的觀點對企業(yè)未來所進行的全面規(guī)劃，它具有全局性、長遠性、對搞性和綱領性等特征，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的制定是企業(yè)長期、穩(wěn)定發(fā)展的起點和根本保證。因此如何規(guī)范和管理銷售過程、監(jiān)督銷售人員行為就成為企業(yè)的重要工作內(nèi)容； 第五，房地產(chǎn)二級市場持續(xù)升溫，而三級市場由于國家相關政策法規(guī)不夠健全，政府相關部門的管 理手段落后，嚴重影響了市場供給量，使得二手房市場一直處在蓄勢待發(fā)的狀態(tài)；巨大的市場潛力是人所共見的，隨著國家房改制度進一步貫徹執(zhí)行，中介企業(yè)必將面臨巨大的商機。這使一些原始的中介服務手段無法奏效，某些規(guī)模小、靠鉆法律空子為生的中介公司已無生存空間，而一些資金、品牌為背景支持的新型中介企業(yè)開始迅速占領市場； 第三，市場規(guī)模的擴大要求中介 企業(yè)不斷擴大規(guī)模，增加門店數(shù)量，保持市場占有率，而公司規(guī)模的擴大與原始的管理手段和信息傳遞方式之間存在著嚴重沖突，管理模式和信息技術應用成為制約企業(yè)擴大規(guī)模的重要因素； 第四，房地產(chǎn)中介目前的經(jīng)營方式使企業(yè)的發(fā)展過分依賴銷售人員的個人能力。 現(xiàn)在房地產(chǎn)市場一片景氣，房價節(jié)節(jié)攀升，市場需求旺盛，為房地產(chǎn)中介企業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間，但同時也對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理提出了更高的要求。 3． 1． 3 我國房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 作為房地產(chǎn)商品流通過程的重要環(huán)節(jié)，隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)中介企業(yè)對于促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，提高專業(yè)水平，加速流通過程起著越來越重要的作用。即房地產(chǎn)中介活動是針對某項交易而發(fā)生的，項目結束即意味著一次中介活動的終結。由于中介服務本身作為一種居間活動就具有廣泛的適應性，而房地產(chǎn)交易特性使房地產(chǎn)中介企業(yè)具有廣泛的生存空間。 三、目的的報酬性，即房地產(chǎn)中介服務是有價值的，是以營利為目的的服務。房地產(chǎn)中 介企業(yè)的“商品”就服務，服務質量是企業(yè)競爭力的重要衡量標準。信息是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，正是由于房地產(chǎn)交易過程涉及大量的信息傳遞和專業(yè)知識傳遞，才使得房地產(chǎn)中介行為蓬勃發(fā)展，經(jīng)久不衰。 一、經(jīng)營對象的信息性。這些活動所屬的專職機構一般是財務公司、典當行、拍賣行、擔保公司、公證處、保險公司、房地產(chǎn)市場 中介市場 一、二、三級市場 中介市場 生產(chǎn)資料市場 消費資料市場 金融市場 勞動力市場 律師融會所以及資產(chǎn)評估事務所等。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務機構應包括房地產(chǎn)咨詢機構、房地產(chǎn)價格評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等。