【正文】 2023年 3月 27日星期一 8時(shí) 30分 34秒 20:30:3427 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 27日星期一 下午 8時(shí) 30分 34秒 20:30: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :30:3420:30Mar2327Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , March 27, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 27日星期一 8時(shí) 30分 34秒 20:30:3427 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :30:3420:30:34March 27, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :30:3420:30Mar2327Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , March 27, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 27日星期一 8時(shí) 30分 34秒 20:30:3427 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :30:3420:30:34March 27, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :30:3420:30Mar2327Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 27, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 客戶甄別 產(chǎn)品講解 口碑傳播 客服介入跟進(jìn) 上門(mén)服務(wù)，需求互動(dòng) 概念推進(jìn) 小眾營(yíng)銷，個(gè)性服務(wù) 預(yù)約看房 商務(wù)談判 意向確立 接觸階段 服務(wù)階段 簽約階段 銷售服務(wù)流程的確立 建立星級(jí)銷售管理體系 2 城市的空間承諾， 只能寄托于少數(shù)人、少數(shù)物的杰出存在。 分時(shí)期開(kāi)放樣板間，由跟進(jìn)的 TOP SALES預(yù)約，并采取全程陪護(hù)看房。 現(xiàn)場(chǎng)銷售人員分級(jí)可采?。? 銷售總監(jiān)、 TOP SALES、講解員、服務(wù)員 四級(jí)人員配置，并由 TOP SALES以上的置業(yè)人員直接進(jìn)行客戶的跟進(jìn)服務(wù)。 本案營(yíng)銷方式 1 由于本項(xiàng)目受眾皆為市場(chǎng)高端消費(fèi)者，因此在考慮現(xiàn)場(chǎng)人員接待、客戶溝通和實(shí)現(xiàn)銷售的過(guò)程中，服務(wù)的細(xì)致和服務(wù)人員素質(zhì)高低直接決定項(xiàng)目的成交情況。 成都高端物業(yè)客戶研究 4 成都成功人群的生活方式寫(xiě)真 生活方式描繪 關(guān)鍵詞 出處 世界 (生活 )觀 容器 兢兢業(yè)業(yè)的上班族，公務(wù)員，相敬如賓的夫妻，接送兒子上下學(xué)的家長(zhǎng) 分工 團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定型，企業(yè)生產(chǎn)線中的參與人，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碚吆捅还芾碚? 嘉年華會(huì) 高檔消費(fèi)場(chǎng)所中一擲千金，不甘于平凡，渴望出人頭地的一撮人，對(duì)自己很好 成都成功人群寫(xiě)真 —— 傳統(tǒng)現(xiàn)實(shí)主義者 成都高端物業(yè)客戶研究 4 鐘擺 螞蟻 蝴蝶 效率、規(guī)律 缺乏激情 集體主義 任勞任怨 安分 虛榮、浮華 生活方式描繪 關(guān)鍵詞 出處 世界 (生活 )觀 話題和明星 飄一代， 身體（或心靈）穿梭于不同的城市或不同的職業(yè)角色轉(zhuǎn)換，生活中的不穩(wěn)定因素 自由 不安分 鳥(niǎo) 扁平的世界 比正常人更天真，比樂(lè)觀的人更有趣 天真，簡(jiǎn)單 藝術(shù)天分 卡通 溫床 及時(shí)行樂(lè)，安排好自己，睡到自然醒，工作到厭煩就扔開(kāi)，逃避社會(huì)壓力（自由職業(yè)者），享受總是觸手可及 慵懶，敏感 貓 成都成功人群寫(xiě)真 —— 非傳統(tǒng)現(xiàn)實(shí)主義者 成都高端物業(yè)客戶研究 4 生活方式描繪 打 GOLF 豪宅 服務(wù)式公寓 工作室 商鋪 鐘擺 螞蟻 蝴蝶 鳥(niǎo) 卡通 貓 不同成功人群的物業(yè)需求 不同成功人群的物業(yè)需求 成都高端物業(yè)客戶研究 4 人文的體驗(yàn) 完善的服務(wù) 新城南的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)和產(chǎn)品的魅力 安全性 豐富的開(kāi)放式街區(qū)和濃厚文化氣息 (營(yíng)銷機(jī)會(huì) ) 提供具有參與性的閑適空間，滿足休憩與交流的需要 高品質(zhì)軟硬件配置 顯著的差異性和檔次感 舒適度高 （ 產(chǎn)品機(jī)會(huì) ） 高端客戶購(gòu)買決策與我們的機(jī)會(huì) 成都高端物業(yè)客戶研究 4 休閑場(chǎng)所 區(qū)域 需要確立怎樣的形象為本案起勢(shì)？ （地段價(jià)值的延續(xù)不符合營(yíng)銷價(jià)值，重點(diǎn)訴求產(chǎn)品價(jià)值，以營(yíng)銷力提升） [訴求點(diǎn) /營(yíng)銷提升價(jià)值 ] 營(yíng)銷機(jī)會(huì) —— 人文的體驗(yàn) 本案營(yíng)銷方式 5 高端公寓客戶需求對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷機(jī)會(huì) 極致完美產(chǎn)品的最高可能：超越你的想象！ 一種人生的高度 不與豪宅同日而語(yǔ)的 ——階層社區(qū) 營(yíng)銷訴求形象 —— 高端公寓營(yíng)銷形象 本案營(yíng)銷方式 5 現(xiàn)場(chǎng)展示 —— 對(duì)項(xiàng)目人文價(jià)值的提前體驗(yàn) 產(chǎn)品與人文的對(duì)應(yīng) —— 疊翠峰現(xiàn)場(chǎng)展示區(qū) （ 道路及景觀 / 賣場(chǎng) / 樣板房 ） 整體營(yíng)銷模式 本案營(yíng)銷方式 5 長(zhǎng)期目標(biāo)：持續(xù)旺銷 第一代營(yíng)銷模式 短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代的 “ 4P”或 “ 6P”營(yíng)銷組合論 第二代營(yíng)銷模式 飽和經(jīng)濟(jì)時(shí)代的 “ 4C”營(yíng)銷組合論 第三代營(yíng)銷模式 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的 “ 4V”營(yíng)銷組合論 VARIATION： 差異化 VERSATILIY：功能彈性化 VALUE：附加值化 VIBRATION：共鳴 整體營(yíng)銷模式 本案營(yíng)銷方式 5 “4V”營(yíng)銷組合論 VARIATION： 差異化 VERSATILIY：功能彈性化 VALUE：附加值化 VIBRATION：共鳴 特色宣傳、靈活的營(yíng)銷手段，建立形象 根據(jù)消費(fèi)者的不同，功能的不同 難被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所模仿 具有獨(dú)特的滲透力 與擴(kuò)展性 技術(shù)附加、營(yíng)銷或服務(wù)附加、企業(yè)文化與品牌附加 當(dāng)代營(yíng)銷重在附加值 使消費(fèi)者更多地體驗(yàn)到產(chǎn)品和服務(wù)的實(shí)際價(jià)值效用 啟動(dòng)展示區(qū) “明星產(chǎn)品” 整體營(yíng)銷模式 本案營(yíng)銷方式 5 讓突破性營(yíng)銷成為可能 整體入市，品牌導(dǎo)入 全方位傳播覆蓋，樹(shù)立高端形象 突破常規(guī)，明星效益 銷售：與眾不同的星級(jí)銷售管理體系（對(duì)應(yīng)星級(jí)酒店服務(wù)） 展示：集中展示區(qū)，使消費(fèi)者更多地體驗(yàn)到產(chǎn)品和服務(wù) 的實(shí)際價(jià)值效用，產(chǎn)生共鳴 重點(diǎn)引導(dǎo) ＞ ＞ 四： 銷售體系 在樓市不景的情況下，成都項(xiàng)目銷售將延續(xù)合景泰富 “ 啟動(dòng)置業(yè)新思維 ” 的銷售方式 淡市階段，合景泰富旗下各項(xiàng)目銷售人員在接待到訪客人時(shí)均被要求要引導(dǎo)置業(yè)者進(jìn)行四方面要素的綜合考量 —— 即物業(yè)的 品質(zhì)保證 、 生活配套 設(shè)施、 區(qū)域未來(lái)前景 和 房產(chǎn)的使用年限 ，以詳實(shí)的資訊幫助客戶做出準(zhǔn)確的 判斷和選擇，贏得了很好的口碑。 B. 城市高端豪宅 定價(jià)策略 3 本案的上游產(chǎn)品為品牌開(kāi)發(fā)商旗下 200－ 210萬(wàn)元 /幢總價(jià)的別墅， 因此 150平方米的公寓豪宅的上限單價(jià)為 13000－ 14000元 /平方米。 價(jià)格模型的比價(jià)優(yōu)勢(shì) VS酒店長(zhǎng)包房月租 定價(jià)策略 3 A. 酒店式服務(wù)公寓定價(jià) 成都高端豪宅公寓目標(biāo)客群 核心客群 B. 城市高端豪宅定價(jià) 城市高端收入人群 自住，改善居住型客戶 定價(jià)策略 3 定價(jià)方式一：成本利潤(rùn)法則 按 10400成本＋ 25％毛利定價(jià)＝ 10400 125％＝ 13000元 / ㎡ 定價(jià)方式二：類比法則 參考時(shí)代豪庭均價(jià) 8000～ 10000元 / ㎡ ＋ 3000元精裝修 ＝ 8000/10000＋ 3000＝ 11000～ 13000元 / ㎡ 兩種方式定價(jià)區(qū)間均為 13000元 / ㎡ 左右，以此為市場(chǎng)公允值，建立價(jià)格模型。（ 15天起訂） A. 酒店式服務(wù)公寓定價(jià) 價(jià)格模型的比價(jià)優(yōu)勢(shì) VS酒店長(zhǎng)包房月租 定價(jià)策略 3 本項(xiàng)目 45 ㎡ 酒店式服務(wù)公寓月供 3339元， 45㎡ 五星級(jí)酒店