【正文】 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/27 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/272023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 3:55:31 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/27 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/272023/3/272023/3/27Mar2327Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/272023/3/27March 27, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023年 3月 27日星期一 2023/3/272023/3/272023/3/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/272023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 3:55:31 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 三、做好北京市前期工作的幾點心得 謝謝聆聽！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 前期工作每天面臨著新的挑戰(zhàn)，每天總是面臨著新的問題，這就需要前期人員具有一種永不服輸?shù)奶魬?zhàn)精神。綠城百合公寓南區(qū)辦理協(xié)議出讓之后得知政府即將出臺相關(guān)政策，就積極辦理了北區(qū)的協(xié)議出讓相關(guān)手續(xù)，避免了北區(qū)進入招拍掛流程，大大降低了前期成本。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個“三高”（高投入、高風險、高回報）行業(yè)，這就要求前期工作人員要加快辦理前期各項手續(xù)，尤其是要加強同政府職能部門的溝通，同他們形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，力爭使他們在各項目新政即將出臺之前能夠?qū)⑾嚓P(guān)政策要點告知我們，以便我們規(guī)避風險。 前期人員有時難免會幫助政府官員辦點私事，切忌自己同其他政府官員溝通時不經(jīng)意地吐露出來，讓別人抓住把柄，要做一名讓政府官員放心的朋友。因此，一定要學(xué)會調(diào)整自己的心態(tài)，釋放自己的壓力，做一個寬宏大量的忍者。 9.“寬心 ” 。 三、做好北京市前期工作的幾點心得 8. “誠心 ” 。 前期人員要有一種要么不做，要做就做一流前期業(yè)績的決心。 前期人員要學(xué)會觀察政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)的喜好，注意傾聽他們言談舉止中表露出的弦外之音，能夠牢牢地記住領(lǐng)導(dǎo)以前說過的富有哲理性話語，能夠領(lǐng)悟領(lǐng)導(dǎo)的只可意會不可言傳的意圖。其實信心是在實踐中經(jīng)過一天天磨練、攻克一個個困難后積累起來的。 三、做好北京市前期工作的幾點心得 5.“信心 ” 。 4.“熱心 ” 。 3.“恒心 ” 。 2.“耐心 ” 。 1.“勞心 ” 。 二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項目風險規(guī)避 第三部分 做好北京市前期工作的幾點心得 （一）做到“十心合一”。同時立足現(xiàn)有市場，大力開拓二、三線市場的房產(chǎn)項目，從而使公司避免因區(qū)域環(huán)境影晌而帶來的風險。比如：同中青旅合作的相關(guān)項目。 前期風險的隔離是將公司所面臨的風險進行空間和時間的分離，以便達到減輕風險損失的目的；前期風險結(jié)合是通過增加風臉單位的數(shù)量來提高公司預(yù)防未來風險的能力。 房地產(chǎn)項目前期手續(xù)的辦理周期越長，項目受到各種不確定因素影響程度越大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)盡可能較早地取得二級開發(fā)權(quán)，盡可能縮短開發(fā)期有助于減輕風險。 房產(chǎn)公司要加強市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會資料，認真剖析項目的規(guī)劃、拆遷、政策風險，并且對此加以分析和綜合，對項目進行可行性研究，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，從而通過科學(xué)預(yù)測，選擇適宜的投資方向，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。 。 風險的回避是對付風險最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風險可能造成的損失。維斯卡亞國際村項目就是典型代表。比如北京 二、北京房地產(chǎn)開發(fā)項目風險規(guī)避 （二） 前期風險規(guī)避是房地產(chǎn)開發(fā)公司所處的外部環(huán)境的要求。比如：北京 其他配套工程完工后先由工程建設(shè)單位組織監(jiān)理公司驗收；驗收通過后，再由建設(shè)單位驗收委員會進行核查； 一、集體土地項目入市交易流程 （三）提交材料 工程竣工驗收備案表； 工程竣工驗收報告 (包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料及其它相關(guān)資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料 )； 規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門出具的認可文件或者準許使用文件； 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書； 商品住宅項目還應(yīng)提交 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《住宅使用說明書 》 ； 城市建設(shè)檔案管理部門出具的認可文件； 法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件； 一、集體土地項目入市交易流程 第二部分 北京房地產(chǎn)開發(fā)項目風險規(guī)避 （一）前期風險規(guī)避的必要性 制運行的要求。 消防驗收由建設(shè)單位組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊參與；消防驗收前，需進行消防電氣、設(shè)備檢測工作；消防檢測由市消防協(xié)會負責（具體由協(xié)會認可的檢測公司操作）； 水電氣暖驗收 。主體竣工驗收后，由工程建設(shè)部負責組織相關(guān)單位，準備相關(guān)資料，在 15天內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完成質(zhì)量監(jiān)督報告，在驗收后 5天以內(nèi)到建委辦理完成備案工作。 一、集體土地項目入市交易流程 （六）竣工驗收備案 一、集體土地項目入市交易流程 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收流程 一、集體土地項目入市交易流程 （一） 規(guī)劃驗收 規(guī)劃驗收是竣工備案的龍頭，只有完成規(guī)劃驗收才能辦理竣工驗收備案的進件手續(xù)，規(guī)劃驗收可在市規(guī)委或分局辦理。 一、集體土地項目入市交易流程 （七）地質(zhì)災(zāi)害危險性評估（市、區(qū)國土資源局 ) 地質(zhì)災(zāi)害：是指包括自然因素或者人為活動引發(fā)的危害人民生命和財產(chǎn)安全的山體崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂縫、地面沉降等與地質(zhì)作用有關(guān)的災(zāi)害； 一、集體土地項目入市交易流程 申請材料 （ 1）地質(zhì)災(zāi)害危險性評估備案登記表； （ 2）地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告（三級評估報告）； （ 3）地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告專家評審意見； （ 4）評估單位資質(zhì)證書（復(fù)印件加蓋單位公章）； （ 5）評估報告工作合同（復(fù)印件加蓋單位公章）； （ 6）評估報告光盤（磁盤）。內(nèi)容包括：工程名稱、地點、規(guī)模； （ 2）建設(shè)工程的位置、設(shè)計方案一式兩份。 一、集體土地項目入市交易流程 （五） 人防審核（市民防局工程建設(shè)處） 前置條件： 人防工程已竣工驗收并合格，北京市人防工程監(jiān)督站已出具 《 北京市人防工程質(zhì)量監(jiān)督報告 》 。 一、集體土地項目入市交易流程 擬建項目實施地點地形圖，圖上應(yīng)標出擬建項目周圍情況；（環(huán)境影響報告書（表）項目為 1/2023或 1/500圖紙，要能夠反映建設(shè)項目周圍關(guān)系，并要求按 A4（豎向）裝訂，同時應(yīng)提供 CAD文件；環(huán)境影響登記表項目