【正文】 北京市土地一級開發(fā)及經營性項目用地（集體土地）招拍掛入市交易前期開發(fā)流程及風險規(guī)避 二 ○一○年八月 雷 暉 目 錄 一、北京市土地一級開發(fā)及經營性項目用地（集體土地）招拍掛前期開發(fā)流程 二、北京市房地產開發(fā)項目前期風險規(guī)避 三、做好北京市前期工作的幾點心得 第一部分 北京市土地一級開發(fā)及經營性項目用地（集體土地）招拍掛前期開發(fā)流程 北京市土地一級開發(fā)及經營性項目用地（集體土地）招拍掛前期開發(fā)流程示意圖 一、集體土地項目入市交易流程 （ 一 ） 土地招 、 拍 、 掛出讓流程 一、集體土地項目入市交易流程 一、集體土地項目入市交易流程 北京市土地一級開發(fā)及經營性項目用地（ 集體土地 ） 招拍掛土地出讓流程示意圖 集體土地入市交易項目申請上會提交材料清單 （ 1）入市申請書（被申請人為市國土資源局）； （ 2）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件； （ 3）法定代表人身份證明書； （ 4）法定代表人身份證復印件； （ 5）授權委托書； （ 6）代理人身份證復印件； （ 7）上級主管單位關于土地入市交易的批復意見； （ 8）集體土地使用證或權屬證明文件復印件； （ 9）該宗地的情況說明（包括：宗地位置四至范圍、宗地權屬介紹、地上物情況說明及宗地現(xiàn)狀照片若干張） 一、集體土地項目入市交易流程 （ 10）該宗地的控制性詳細規(guī)劃圖或同等效力的規(guī)劃條件批準文件； （ 11）該宗地的 《 普測成果 》 復印件； （ 12） 1:2023地形圖（藍圖 1份用鉛筆勾畫宗地范圍） 。 （ 13）土地利用總體規(guī)劃圖，標出項目區(qū)位置和邊界； （ 14）區(qū)縣國土分局關于項目符合土地利用總體規(guī)劃的意見； （ 15）無抵押、無法院查封等他項權利限制聲明； （ 16）該項目已取得的政府部門相關批復文件（如立項、紀要等）復印件； （ 17）項目用地具備 “ 三通一平 ” 、用地范圍內地上物已騰空的證明。 （ 18）按現(xiàn)狀進行評估的地價評估報告； （ 19）聯(lián)席會電子演示文稿（ PPT）； 一、集體土地項目入市交易流程 土地預審（北京市、區(qū)國土局 ） （ 1）建設項目用地預審申請表（原件一式二份）； （ 2）建設項目用地預審申請報告（原件一份）； （ 3）按照固定資產投資項目類型： a、屬于審批類的建設項目，項目建議書和可行性研究報告分開審批的，提供項目建議書批復和可行性研究報告；項目建議書和可行性研究報告合并審批的，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預審告知單和項目建議書（代可行性研究報告）； b、屬于核準類的建設項目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預審告知單； c、屬于備案類的建設項目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目備案表和規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見書； 一、集體土地項目入市交易流程 招標 （ 1）發(fā)布 《 招標公告 》 ； （ 2）有意向的投標人購買招標文件； （ 3）現(xiàn)場踏勘、答疑和標前會議； （ 4）成立評標委員會； （ 5）投標人交納投標保證金； （ 6）投標、開標、唱標； （ 7）評標會。評標委員會對投標文件進行評價審議，并推薦中標候選人； （ 8）確定中標人； （ 9）發(fā)出 《 中標通知書 》 ； （ 10）退還未中標人的投標保證金； （ 11）簽訂協(xié)議。中標人按照 《 中標通知書 》 規(guī)定的時間簽訂有關協(xié)議； 一、集體土地項目入市交易流程 （ 12）公布出讓結果； 拍賣 （ 1）發(fā)布 《 拍賣公告 》 ； （ 2）有意向的競買人購買拍賣文件； （ 3）現(xiàn)場踏勘、答疑； （ 4）競買人提出競買申請； （ 5）競買人交納競買保證金并領取競買號牌； （ 6）拍賣會； （ 7）競買人競價； （ 8）確定競得人； （ 9）簽署 《 拍賣成交確認書 》 ； （ 10）退還未競得人的競買保證金； 一、集體土地項目入市交易流程 掛牌 （ 1）發(fā)布 《 掛牌公告 》 ； （ 2）有意向的競買人購買掛牌文件； （ 3）現(xiàn)場踏勘、答疑； （ 4）開始掛牌； （ 5）競買人提出競買申請； （ 6）競買人交納競買保證金并領取競買資格證明； （ 7）競買人填寫競買報價單，參與競買； （ 8）更新掛牌顯示，接受新的競價； （ 9）現(xiàn)場競價。掛牌截止時依然有兩個以上競買人要求競 價的，舉行現(xiàn)場競價； （ 10）確定競得人； （ 11）簽訂 《 掛牌成交確認書 》 ； （ 12）退還未競得人的競買保證金； （ 13）簽訂協(xié)議。競得人按照 《 掛牌成交確認書 》 規(guī)定的 時間簽訂有關協(xié)議； （ 14）公布出讓結果； 一、集體土地項目入市交易流程 出讓合同簽訂 （ 1）出讓合同應具備一下主要條款 a、雙方當事人的姓名或者名稱、地址； b、出讓土地使用權的宗地號、面積； c、土地使用年期及起止時間； d、土地使用權出讓金額、幣種、交付方式及時間； e、規(guī)劃、市政設計要求； f、項目竣工提交驗收時間； g、市政設施配套建設義務； h、使用相鄰土地和道路的限制； i、設附屬、附加設施的項目及義務； j、當事人認為必要的其他條款。出讓合同應附上宗地圖 , 作為出讓合同的組成部分； 一、集體土地項目入市交易流程 （ 2）所需材料 a、用地申請報告； b、建設項目的立項批復（或項目建議書批復及可行性研究 報告批復）（復印件）； c、 《 規(guī)劃用地紅線圖 》 及 《 規(guī)劃設計意見書 》 （復印件）； d、經規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面圖（蘭色原圖，加蓋規(guī)劃 審定章）； e、 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 （復印件）； f、 《 營業(yè)執(zhí)照 》 副本（復印件）及 《 稅務登記證 》 副本 （復印件）； g、法定代表人資格證明書及身份證（復印件）； h、土地權屬調查證明材料； i、其他有關材料（受讓地塊的地價評估報告，出讓合同的 附加協(xié)議等）； 一、集體土地項目入市交易流程 國有土地使用權證辦理 （ 1）申請（或土地登記申請書）； （ 2）土地登記審批表； （ 3）征用土地批準材料和紅線圖； （ 4）地籍圖或地形圖； （ 5）出讓金收據、契稅和土地出讓業(yè)務管理費交付憑證（復印件）； （ 6）法人資格證明（或個人身份證明）； （ 7）需提供的其他證明材料（包括國有土地使用權出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、建設項目批文、營業(yè)執(zhí)照等復印件）； 一、集體土地項目入市交易流程 （二）規(guī)劃審批流程 一、集體土地項目入市交易流程 一、集體土地項目入市交易流程 （一）建筑工程規(guī)劃審批 規(guī)劃意見書 （ 1）申報材料 a、建設單位出具的申報委托書； b、建設單位填寫完整并加蓋單位印章的 “ 建設項目規(guī)劃許 可及其他事項申報表 ” ； c、對項目的相關批復及規(guī)劃文件，如： ① 危改項目 ：市、區(qū)危改辦對危改項目的批復意見，市政 府對 《 修建 性詳細規(guī)劃 》 的批復意見及批復同意的 《 修建性詳細規(guī)劃 》 文本及圖紙材料； ② 市級開發(fā)區(qū)或產業(yè)、科技園區(qū)建設項目 ：市政府對開發(fā) 區(qū)建設和 《 開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃 》 的批復文件和 《 開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃 》 文本及規(guī)劃設計圖紙黑（或申請人為入區(qū)單位，還需提交開發(fā)區(qū)管理部門對入區(qū)單位的批復意見及用地范圍及市規(guī)劃行政主管部門為開發(fā)區(qū)管理部門核發(fā)的 〈 規(guī)劃意見書 〉 及附圖復印件）； 一、集體土地項目入市交易流程 ③ 綠隔項目： 綠化隔離地區(qū)建設項目審查會會議紀要及相關文件，市規(guī)劃院核定的 規(guī)劃意見書 （含主要經濟技術指標） 1份， 規(guī)劃意見書 附圖 4份； d、主管部門批準建設項目的有關文件原件； e、修建性詳細規(guī)劃（或 《 規(guī)劃意見函復 》 等前一階段規(guī)劃 審批文件）中要求提交的相關部門的