【正文】 第六部分 營銷策略 總體銷售指導思想 根據(jù)本項目我們的產品建議，產品分為三個層次，分別是聯(lián)體別墅、花園洋房和高層公寓，其中高層公寓是主力產品，因此我們建議本項目的銷售策略要以高層公寓為主線，中間穿插其他兩種產品； 根據(jù)地塊的立地條件，地塊北面相對而言價值更高，因此建議本項目的推案次序是由南往北； 在銷售主力產品高層公寓的同時，建議可以利用推案間歇期，逐步有序的推花園洋房產品，一來市場需要有新的亮點產品去刺激，二來有利于滿足不同階層客源的需要； 在案前工作中，建議發(fā)展商能在高層公寓和花園洋房產品中分別做出樣板段和樣板景觀帶還有樣板房，在以往的經驗中，這部分如果做到很到位的話，將會對項目的銷售起積極的促進作用； 價格策略建議采用低開高走的策略； 別墅部分一方面作為社區(qū)最精華的部分，同時本身體量也不大，建議可以放到最后推出，以期更多的溢價空間； 銷售進度和資金回籠計劃 目前本項目還處于方案階段，因此銷售進度和資金回籠計劃僅做參考，本項目大約 2023年 1月將開工，于 2023年 12月竣工，考慮到張家港其他高檔樓盤的銷售速度，建議如下： 銷售階段 銷售體量 銷售價格 資金回籠 2023年 6萬高層 +1萬花園洋房 高層均價 6000元 /平方米 花園洋房均價7500元 /平方米 聯(lián)體別墅均價1300015000元 /平方米計 2023年 6萬高層 +2萬花園洋房 2023年 3萬高層 +2萬花園洋房 + 合計 21萬方 結束！謝謝 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ? 另外如有可能，建議發(fā)展商可以引進些諸如孔祥東鋼琴學?；蛘邥嫲嘀惖尼槍η嗌倌昱d趣愛好的機構，可以吸引很多望子成龍的購房者。 ? 另一方面完美解決了地下室的采光通風問題 ,是地下室空間得以充分利用 . 地下室及庭院處理 —— 南北通透 ? 如何解決地下室采光通風困難 ,無法充分利用的問題？ ? 南北通透 : ? 利用別墅的南北庭院 ,在使地下室南北均可開窗 。 產品形態(tài)建議 —— 聯(lián)排分體示意 ? 僅用入戶門、院門等次要且僅有一層高的房間相連 ? 采用地面不連地下室相連的方式 ? 使聯(lián)排或雙拼別墅具獨棟的居住品質及外觀 產品形態(tài)建議 —— 聯(lián)排分體：上海 社區(qū)景觀建議 —— 入口廣場和會所的處理 社區(qū)景觀建議 —— 入口廣場和會所的處理 社區(qū)景觀建議 —— 入口廣場和會所的處理 產品形態(tài)建議 —— 別墅產品 ? 市場上類似聯(lián)排別墅產品不少，如何讓本案產品脫穎而出？ 優(yōu)化方式建議一： ? 聯(lián)排獨棟化： 方式二： 方式一： 庭院式聯(lián)排 聯(lián)排分體 有別于傳統(tǒng)的聯(lián)排產品，底部相連頂部不連，使得產品外觀更類似獨棟。 社區(qū)景觀建議 —— 花園洋房外立面 社區(qū)景觀建議 —— 花園洋房外立面 社區(qū)景觀建議 —— 別墅景觀建議 社區(qū)景觀建議 —— 別墅景觀建議 運用水系景觀，營造戶戶有水景的效果，同時使得別墅區(qū)與公寓區(qū)分隔開來，中心景觀打造社區(qū)主題，表現(xiàn)社區(qū)品質。 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 在每四幢高層圍合的部分設置組團中心景觀帶，景觀設置宜平和幽靜，為鄰里交流、日常休閑提供有利場所，可設置一些坐椅，及娛樂健身設施和特色小品 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 采用以多層次的植被搭配的景觀形式，營造一種休憩交流的氛圍。 建筑風格及建筑立面建議 風格二：深圳熙園： 典雅華貴的現(xiàn)代地中海建筑風格 建筑風格及建筑立面建議 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 大型中央景觀及社區(qū)標志性小品，景觀設計應張揚大氣，凸顯社區(qū)品質和風格。 建筑風格及建筑立面建議 風格一：上海綠城： 現(xiàn)代簡約與歐式建筑的結合體，體現(xiàn)厚重，高檔的建筑風格。 考慮到本案量體較大，開發(fā)周期長，以近期港城發(fā)展情況和速度推測（市場健康良性發(fā)展，無來自如宏觀政策等方面的影響前提下），本案開盤時銷售價格將達到： 建筑風格及建筑立面建議 張家港高檔公寓“湖濱國際”熱銷 ，引發(fā)歐式、南加州風格建筑在港城市場的風行，客戶對歐式風格的建筑也較認同，但隨著越來越多的類似風格社區(qū)的出現(xiàn)，市場競爭越來越激烈，經歷了時間的洗禮，審美疲勞難免出現(xiàn)，因此我們建議本案的外立面風格宜采取歐式與現(xiàn)代結合的風格： 建筑風格及建筑立面建議 風格一：上海綠城： 現(xiàn)代簡約與歐式建筑的結合體，體現(xiàn)厚重，高檔的建筑風格。 本案的市場定位也決定了目標客戶群也基本上會出現(xiàn)相類似的情況。 戶型 面積 (平米 ) 戶數(shù) 戶數(shù)比例 建筑體量比例 111 65 170 14% 8% 211 85 118 8% 7% 221 95100 155 12% 10% 321 120 188 15% 15% 322 135143 484 39% 45% 422 150160 97 8% 10% 躍層 180190 41 4% 5% 合計 / 1253 100% 100% 產品戶型比例 —— 電梯洋房和別墅面積配比 花園洋房最大的特色就是層層退臺，每戶均有贈送的大露臺，因此由下至上，面積逐步減?。? 戶型 面積 (平米 ) 戶數(shù)比例 1+2層送地下室 200 25% 3層 3房 135143 25% 4層 3房 125135 25% 5+6層復式 170 25% 別墅產品量體不大： 戶型 面積 (平米 ) 比例 聯(lián)排別墅 250 100% 目標客戶分析 ? 70%來自楊舍鎮(zhèn)、以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主，主要是本項目別墅、花園洋房和三房以上大戶型公寓的目標客戶； ? 10%公務員階層，主要是本項目公寓的目標客戶； ? 20%普通白領、事業(yè)單位職員，是中小戶型的主力客戶； ? 這三類客源基本為本地人，比例預計可達 95%以上； ? 年齡層在 30歲以上，私營業(yè)主和公務員估計在 35歲以上，積累多； ? 另外針對 65平方米的裝修小戶型，客源可能還涉及部分投資客。 從總銷、成本、利潤方面對以上三者進行比較： 產品形態(tài)布局比較 產品類型 總建筑面積 總銷售金額 總成本 總利潤（稅前） 方案一 高層 +小高層 21萬 9億 方案二 高層 +多層 +別墅 21萬 方案三 高層 +電梯花園洋房 +別墅 21萬 產品形態(tài)布局比較 ? 社區(qū)整體檔次上看，方案二與方案三相差無幾 ? 從總銷和整體均價來看，方案三是最優(yōu)方案 ? 方案三比方案二，高層體量更小，總成本更小 ? 可以和本項目的主要競爭對手的競爭實行錯位