【正文】 2023年 3月 16日星期四 9時(shí) 7分 7秒 09:07:0716 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 16日星期四 上午 9時(shí) 7分 7秒 09:07: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :07:0709:07Mar2316Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , March 16, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 16日星期四 9時(shí) 7分 7秒 09:07:0716 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :07:0709:07:07March 16, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :07:0709:07Mar2316Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , March 16, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 16日星期四 9時(shí) 7分 7秒 09:07:0716 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :07:0709:07:07March 16, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :07:0709:07Mar2316Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 16, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一方面是與客戶溝通；另一方面是與各行各業(yè)的專家溝通。 即要有廣博的知識(shí)又要能在較短的時(shí)間內(nèi)領(lǐng)會(huì)所涉及新領(lǐng)域、新學(xué)科的要點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。 這里所指的專業(yè)包括房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)、市場(chǎng)學(xué)相關(guān)專業(yè)、建筑學(xué)相關(guān)專業(yè)等。對(duì)一般策劃人員的要求是如果不具備創(chuàng)造性思維能力，起碼能提出有啟發(fā)性、參考性的想法。 思路清晰和一定的文字能力。 策劃人要面對(duì)各行各業(yè)復(fù)雜紛繁的各種矛盾和問(wèn)題，要能夠透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，迅速找到問(wèn)題的癥結(jié)。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)專業(yè)性要求越來(lái)越高的現(xiàn)在與未來(lái)，發(fā)展策劃前景無(wú)限。 Hopefluent Real Properties 獨(dú)立商鋪 主通道 1F 功能以獨(dú)立店鋪為主 獨(dú)立商鋪 主力百貨或超市 書店及影音 主力百貨或超市 家居中心 兒童樂(lè)園 網(wǎng)吧及數(shù)碼城 KTV夜總會(huì) 網(wǎng)吧及數(shù)碼城 桑拿按摩 2F 功能以主力百貨及獨(dú)立店鋪為主 3F 功能以主力百貨及家居、書店為主 4F 功能以?shī)蕵?lè)為主 4F 3F 2F 1F 某項(xiàng)目集中購(gòu)物空間分布建議 Hopefluent Real Properties 例證之：萬(wàn)科四季花城的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 Hopefluent Real Properties 四季花城可能的數(shù)種容積率測(cè)算 容積率 住宅建筑面積(萬(wàn)㎡ ) 低層 多層洋房 小高層 住宅區(qū)內(nèi)密度 % 總 建 筑密度 面積比例 10% 面積比例 80% 面積比例 10% 建筑面積 套數(shù) 建筑面積 套數(shù) 建筑面積 套數(shù) ㎡ 198 ㎡ 4162 ㎡ 449 % ㎡ 181 萬(wàn)㎡ 3803 ㎡ 411 % ㎡ 164 ㎡ 3444 ㎡ 372 % ㎡ 147 ㎡ 3085 ㎡ 333 15% ㎡ 130 萬(wàn)㎡ 2727 ㎡ 294 % ㎡ 112 萬(wàn)㎡ 2401 ㎡ 256 % ㎡ 95 萬(wàn)㎡ 2023 ㎡ 217 % 備注： 公建用地： ㎡ ， 可建用地： ㎡ 低層建筑 （ 含聯(lián)排及獨(dú)立別墅 ） 平均面積 250㎡ /套 ， 占地 100㎡ /套 多層按 6層計(jì)算 ， 平均面積 95㎡ /套 ， 小高層按 14層計(jì)算 ， 平均面積 110㎡ /套 ， Hopefluent Real Properties 通過(guò)上述分析和比較 ， 我們建議： 本項(xiàng)目的容積率選用為 ~（ 報(bào)建時(shí) ， 盡可能提高容積率 ） 最終確定方案： 萬(wàn)科四季花城容積率： 容積率建議 開(kāi)發(fā)分期建議 建議分五期開(kāi)發(fā)： 開(kāi)發(fā)周期 每期供應(yīng)量 分二期開(kāi)發(fā) 約為 分三期開(kāi)發(fā) 約為 分四期開(kāi)發(fā) 約為 分五期開(kāi)發(fā) 約為 備注：總建筑面積按容積率為 1計(jì)算，約為 Hopefluent Real Properties 一期 二期 三期 四期 五期 后續(xù)增加土地 發(fā)展策劃對(duì)四季花城的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 Hopefluent Real Properties 實(shí)際開(kāi)發(fā)分期及順序與發(fā)展策劃的建議十分接近 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 公共空間 Hopefluent Real Properties 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議中的公共配套與 實(shí)際開(kāi)發(fā)中的公共配套非常接近。 Hopefluent Real Properties 因地制宜的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ? 容積率 ? 分期及開(kāi)發(fā)順序 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議之公共配套 ? 物業(yè)類型及戶型 Hopefluent Real Properties 例證之：某項(xiàng)目塔樓設(shè)計(jì)建議的五種思路 思路－－各思路的利弊分析－－推薦設(shè)計(jì)思路 ① ② ③ ④ ⑤ Hopefluent Real Properties 主力中餐廳 主力中餐廳 特色餐廳及空中花園 中 庭 某濱水豪宅項(xiàng)目集中餐飲空間分布建議 RIVER 主力餐廳建議：以特色中餐廳為主。 某濱水豪宅項(xiàng)目主題定位的表述 Hopefluent Real Properties 某濱水豪宅項(xiàng)目戶型配比的設(shè)定 二房 7% 80100 100120 小三房 19% 100120 大三房 40% 120140 140160 四房 22% 140160 160以上 復(fù)式 12% 160以上 高價(jià)、中高價(jià)樓盤戶型配比 高端、中高端客戶調(diào)查 市場(chǎng)供應(yīng) 市場(chǎng)需求 規(guī)劃擺放 二房 平方米 % 次景觀、次朝向單位 三房二衛(wèi) 平方米 % 次朝向園景單位 平方米 % 部分面江單位、部分二線南向單位 四房二衛(wèi) 平方米 % 面江單元、少部分二線南向單位 復(fù)式 平方米 % 面江單元 二房 80100 296 13