【正文】 策劃 不是簡單地對事物進行組接，而是根據(jù)已經(jīng)存在的事物，并按照一定的原則和方式將他們組合連接成一個新事物，超越其原有價值。是指認真 分析判斷 ，明確對峙雙方的優(yōu)劣長短。 ? 2023年 V市人均GDP39528元 ，是 S省之冠。 以 SL企業(yè)為龍頭的國有經(jīng)濟在 V市占絕對優(yōu)勢，非公有制經(jīng)濟增加值占 GDP的比重較低。 項目開發(fā)必須充分把握當(dāng)前主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場共同發(fā)展的良機 Hopefluent Real Properties V市城市現(xiàn)狀述評 西城區(qū) 中部城區(qū) 東城區(qū) 本項目 Hopefluent Real Properties 總體規(guī)劃：一城、二區(qū)、三中心 以 SL企業(yè)管理辦公和商業(yè)服務(wù)為主的西部公共服務(wù)設(shè)施中心 以 V市政府和規(guī)劃的商務(wù)中心為主的東部公共服務(wù)設(shè)施中心 以體育中心、會展中心為主的中部公共服務(wù)設(shè)施中心 中心城 西城區(qū) 東城區(qū) Hopefluent Real Properties 發(fā)展趨勢： 生活內(nèi)聚，產(chǎn)業(yè)外延 ? 東城向西發(fā)展 ? 西城控制三面向東發(fā)展 ? 東西城相對集中 ? 整體融匯發(fā)展 加快東西城對接是城市發(fā)展的主要方向之一。 板塊細分 住宅 /寫字樓 ：東部板塊、西部板塊、中部板塊 …… ， 商業(yè) ：東部商圈、西部商圈 …… 檔次細分 住宅 ：高檔、中高檔、中檔、中低檔 …… ， 酒店 ：五星、四星、三星 …… ， 寫字樓： 甲級 /乙級 /…… 功能細分 住宅 ：常住型、渡假式、投資型 …… ， 酒店 ：商務(wù)型、旅游休閑型 …… 商業(yè) ：購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、專業(yè)市場 …… 下面舉例來說明板塊細分與檔次細分，功能細分格局略 …… Hopefluent Real Properties ? 板塊分析 房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)這一特點，往往受區(qū)域歷來形成的市場特征影響非常大，因此板塊分析有利于發(fā)現(xiàn)項目市場定位的潛在空間。 案例一 **新村 ? 如何從外圍攻入本市主流客戶 ? 本市經(jīng)營最成熟的郊區(qū)大盤怎樣？ 案例二 **城 ? 拿什么引起市場的巨大轟動？ ? 客戶目標(biāo)與實際效果對比 案例三 **花城 ? 外地品牌地產(chǎn)商進入本市的成功之作 ? 本市人對精品的鑒賞力？ 案例四 **新城 ? 本市當(dāng)之無愧的頂極豪宅社區(qū) ? 豪宅社區(qū)配套是什么水平？ 案例五 **山莊 ? 渡假盤的生存現(xiàn)狀 例： G市居住大盤個案分析 （主要針對本項目的定位方向與競爭環(huán)境） Hopefluent Real Properties 模塊 5：市場趨勢分析 前期策劃針對的一般都是在未來一兩年內(nèi)開發(fā)、推售的項目，因此市場趨勢的分析十分重要。 某濱水豪宅項目主題定位的表述 Hopefluent Real Properties 某濱水豪宅項目戶型配比的設(shè)定 二房 7% 80100 100120 小三房 19% 100120 大三房 40% 120140 140160 四房 22% 140160 160以上 復(fù)式 12% 160以上 高價、中高價樓盤戶型配比 高端、中高端客戶調(diào)查 市場供應(yīng) 市場需求 規(guī)劃擺放 二房 平方米 % 次景觀、次朝向單位 三房二衛(wèi) 平方米 % 次朝向園景單位 平方米 % 部分面江單位、部分二線南向單位 四房二衛(wèi) 平方米 % 面江單元、少部分二線南向單位 復(fù)式 平方米 % 面江單元 二房 80100 296 13% 100120 146 6% 三房 120140 615 26% 140160 759 32% 160180 81 3% 四房 140160 72 3% 160180 221 9% 180200 40 2% 復(fù)式 111 5% ? 一線東南向江景約 30% ? 二線江景約 30% ? 最佳園景 30% ? 次佳園景 10% 詳見規(guī)劃設(shè)計建議 *“市場需求”中四房與復(fù)式的比例略大于“市場供應(yīng)” Hopefluent Real Properties 定價 住宅區(qū)域因素直接比較表 區(qū)域因素 權(quán)重 估價對象 A樓盤 B樓盤 C樓盤 D樓盤 成熟程度 100 98 97 95 95 交通條件 100 100 100 98 98 配套設(shè)施 100 98 98 97 97 環(huán)境條件 100 94 94 102 102 城市規(guī)劃 100 97 97 99 99 小計 1 100 本項目住宅價格市場比較法綜合修正系數(shù)表 項目名稱修正因素 估價對象 A樓盤 B樓盤 C樓盤 D樓盤 標(biāo)準(zhǔn)價（元 /m2） 2300 2300 2700 2370 交易情況修正 100 100 100 98 99 交易時間修正 100 101 102 101 102 區(qū)域因素修正 100 個別因素修正 100 本項目住宅相對價格（元 /m2） 2472 2529 2945 2532 住宅個別因素直接比較表 個別因素 權(quán)重 估價對象 A樓盤 B樓盤 C樓盤 D樓盤 外 觀 100 96 95 96 97 戶型設(shè)計 100 96 96 96 98 景觀資源 100 96 96 103 106 公建配套 100 96 94 94 95 園林環(huán)境 100 95 93 93 95 小計 1 100 —— 靜態(tài)單價預(yù)估 Hopefluent Real Properties ? 2650元 /平方米的均價水平只能代表在目前市場情況，具體定價需參考推售的開發(fā)策略； ? 靜態(tài)價格范圍約在 24002900元 /平方米之間。 策劃人要面對各行各業(yè)復(fù)雜紛繁的各種矛盾和問題，要能夠透過現(xiàn)象看本質(zhì)，迅速找到問題的癥結(jié)。 即要有廣博的知識又要能在較短的時間內(nèi)領(lǐng)會所涉及新領(lǐng)域、新學(xué)科的要點和實質(zhì)。 :07:0709:07:07March 16, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :07:0709:07Mar2316Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 16, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 16日星期四 9時 7分 7秒 09:07:0716 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :07:0709:07Mar2316Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :07:0709:07:07March 16, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 一方面是與客戶溝通；另一方面是與各行各業(yè)的專家溝通。 思路清晰和一定的文字能力。 Hopefluent Real Properties 因地制宜的規(guī)劃設(shè)計建議 ? 容積率 ? 分期及開發(fā)順序 ? 規(guī)劃設(shè)計建議之公共配套 ? 物業(yè)類型及戶型 Hopefluent Real Properties 例證之：某項目塔樓設(shè)計建議的五種思路 思路－－各思路的利弊分析－－推薦設(shè)計思路 ① ② ③ ④ ⑤ Hopefluent Real Properties 主力中餐廳