【正文】 完好的服務(wù)設(shè)備 在設(shè)備管理工作中，管理公司將會(huì)抓好如：電氣設(shè)備（電梯、。 一 、 優(yōu)質(zhì)服務(wù)體現(xiàn) 熱情的服務(wù)態(tài)度 一切服務(wù)的人員（包括外承包單位、特約單位）均要發(fā)自內(nèi)心的真誠(chéng)笑容為住戶熱 情服務(wù)，要求可能會(huì)高一些，但必須做到文明禮貌、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、衣 冠 整齊、遵時(shí)守約、稱呼各當(dāng)、動(dòng)作雅觀。 第 七 章 酒店公寓式管家服務(wù)的設(shè)想 本著“用戶至上、服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，我們將通過(guò)“酒店公寓式管家”服務(wù)為住戶提供細(xì)微、全方位的個(gè)性化服務(wù)及規(guī)范化的服務(wù)，通過(guò)這些服務(wù)體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。 建泰 物業(yè)有限公司 青島 分公司 38 ⑸、加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù) ,使之保持良好狀態(tài) ,減少維修支出 ,降低運(yùn) 行費(fèi)用。 ⑶、嚴(yán)格控制辦公用品消耗 ,堅(jiān)持物盡其用的原則 ,節(jié)約辦公費(fèi)用開(kāi)支。 增收節(jié)支的措施 ⑴、根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ,努力增加營(yíng)業(yè)外收入。 XXXX管理費(fèi)測(cè)算匯總：洋房管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： XX元 /㎡ ，商鋪管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： XX元 /㎡ ；按管理費(fèi)收繳率 95％計(jì)算 :總收入為 XXXX 元 /月，總支出為 XXXX 元 /月，總利潤(rùn)為 XXXX 元 /月 ,具體明細(xì)如下所示： （一）洋房區(qū) 域 序號(hào) 測(cè)算項(xiàng)目 包含內(nèi)容 洋房區(qū)域 月度總費(fèi)用（元） 1 人力綜合成本 按滿編計(jì)算，包含社保、公積金、服裝、宿舍、餐補(bǔ)等所有 人力綜合成本 2 清潔管理費(fèi)用 人員外包（包工包料）、垃圾清運(yùn)、日常消殺等 3 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 日常綠化維護(hù)人工、苗木補(bǔ)種、綠化工具、綠化機(jī)器、農(nóng)藥 及肥料等 4 設(shè)備維護(hù)費(fèi)用 供配電、公共照明及路燈、二次給水機(jī)房、給排水系統(tǒng)、熱 交換站、消防監(jiān)控、電梯維護(hù)等公共設(shè)備設(shè)施維護(hù) 5 秩序維護(hù)費(fèi)用 警用器材裝備費(fèi)、滅火器、消防作戰(zhàn)服等 6 日常辦公 費(fèi)用 辦公用品、辦公水電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、招聘廣告等 7 固定資產(chǎn)折舊 電腦、空調(diào)、打印機(jī)、傳真機(jī)、桌椅等固定資產(chǎn)折舊 8 物業(yè)公司保險(xiǎn) 小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn) 9 利 潤(rùn) 按 18 項(xiàng)之和的 X%計(jì)算 10 稅 金 按物業(yè)公司收入的 X%計(jì)算 合 計(jì) 月度總費(fèi)用 =洋房管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)洋房建筑面 積 xx 元 /㎡ 按管理費(fèi)收繳率 95％計(jì)算：收入 =XX xxxxx95％ = 收入 支出 = 基本保持 x%的利潤(rùn) （二）商鋪區(qū)域 序號(hào) 測(cè)算項(xiàng)目 包含內(nèi)容 商鋪區(qū)域 月度總費(fèi)用（元） 1 人力綜合成本 按首二期滿編計(jì)算，包含社保、公積金、服裝、宿舍、餐補(bǔ) 等所有人力綜合成本 2 清潔管理費(fèi)用 人員外包（包工包料）、垃圾清運(yùn)、日常消殺等 3 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 日常綠化維護(hù)人工、苗木補(bǔ)種、綠化工具、綠化機(jī)器、農(nóng)藥 及肥料等 4 設(shè)備維護(hù)費(fèi)用 供配電、公共照明及路燈、二次給水機(jī)房、給排水系統(tǒng)、熱 交換站、消防監(jiān)控、電梯維護(hù)等公共設(shè)備設(shè)施維護(hù) 5 秩序維護(hù)費(fèi)用 警用器材裝備費(fèi)、滅火器、消防作戰(zhàn)服等 建泰 物業(yè)有限公司 青島 分公司 37 6 日常辦公費(fèi)用 辦公用品、辦公水電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、招 聘廣告等 7 固定資產(chǎn)折舊 電腦、空調(diào)、打印機(jī)、傳真機(jī)、桌椅等固定資產(chǎn)折舊 8 物業(yè)公司保險(xiǎn) 小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn) 9 利 潤(rùn) 按 18 項(xiàng)之和的 X%計(jì)算 10 稅 金 按物業(yè)公司收入的 X%計(jì)算 合 計(jì) 月度總費(fèi)用 =商鋪管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)商鋪建筑面積 =XX XXXX=XXXXXX 商鋪管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： XX元 /㎡ 按管理費(fèi)收繳率 95％計(jì)算：收入 =XX XXXXX95％ = 收入 支出 = 二 、 測(cè)算結(jié)果分析： 收支盈虧及原因 ： （根據(jù)物業(yè)公司和 地產(chǎn)集團(tuán)有限公司雙方商談的收支標(biāo) 準(zhǔn)測(cè)算和分析） ； 收支虧損的彌補(bǔ)辦法 針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損， 客服中心 將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開(kāi)展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。 商鋪以此類推。商鋪以此類推。 說(shuō)明： 保險(xiǎn)費(fèi)用不需計(jì)算共 用區(qū)域費(fèi)用攤分，按園區(qū)整體費(fèi)用計(jì)算。 （ 八） 保險(xiǎn)費(fèi)用測(cè)算 表 8：保險(xiǎn)費(fèi)用測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 年度費(fèi)用 平均每月費(fèi)用 備注 1 物業(yè)公司保險(xiǎn) （小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)） 根據(jù)項(xiàng)目建筑面積、規(guī)劃戶數(shù)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平估算 合計(jì) 保險(xiǎn)總費(fèi)用 XXX元。 商鋪以此類推。 說(shuō)明： 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用不需計(jì)算共用區(qū)域費(fèi)用攤分，按園 區(qū)整體費(fèi)用計(jì)算。 建泰 物業(yè)有限公司 青島 分公司 34 （七） 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用測(cè)算 表 7：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用測(cè)算表 序號(hào) 固定資產(chǎn)名 稱 數(shù)量 單價(jià) 總額 預(yù)計(jì)使用年 限 每年折舊費(fèi) 每月折舊費(fèi) 1 電腦 2 打印機(jī) 3 傳真機(jī) 4 掃描儀 5 復(fù)印機(jī) 6 空調(diào) 7 驗(yàn)鈔機(jī) 8 保險(xiǎn)柜 9 數(shù)碼相機(jī) 10 投影儀 11 打卡機(jī) 12 綠化剪草機(jī) 13 對(duì)講機(jī) 14 會(huì)議桌 15 灶臺(tái) 16 蒸飯機(jī) 17 電熱水器 18 宿舍床 19 其它 洋房合計(jì) 商鋪合計(jì) 合計(jì) 合計(jì) 固定資產(chǎn)折舊總費(fèi)用 XXXX元。 說(shuō)明：電梯維護(hù) 費(fèi)用只納入洋房區(qū)域費(fèi)用，其它設(shè)備維護(hù)費(fèi)用分區(qū)域計(jì)算。 洋房 商鋪 6 消防系 統(tǒng) 消防線路管網(wǎng)、主機(jī)、防排風(fēng)系統(tǒng)、噴淋、煙感等日常維護(hù)費(fèi)用 根據(jù)當(dāng)?shù)貙I(yè)維保單位的市場(chǎng)價(jià)格估算 洋房 商鋪 7 監(jiān)控安防系統(tǒng) 門禁、攝像、紅外線設(shè)備等日常維護(hù)費(fèi)用 根據(jù)當(dāng)?shù)貙I(yè)維保單位的市場(chǎng)價(jià)格估算 洋房 商鋪 合計(jì) 洋房合計(jì) 商鋪合計(jì) 合計(jì) 設(shè)備 維護(hù)總費(fèi)用 XXXX元。 建泰 物業(yè)有限公司 青島 分公司 33 （六） 設(shè)備維護(hù)費(fèi)用測(cè)算 表 4：設(shè)備維護(hù)費(fèi)用測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 測(cè)算依據(jù) 每月總費(fèi)用 區(qū)域劃分 區(qū)域費(fèi)用 本區(qū)域費(fèi)用 共用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用 區(qū)域合計(jì) 1 電梯維 護(hù) 電梯年檢及電梯日常維護(hù)維修費(fèi)用 電梯共約 XX臺(tái)。 洋房區(qū)域日常辦公費(fèi)用 =園區(qū)日常辦公總費(fèi)用洋房建筑面積 /總建筑面積。洋房區(qū)域 XXX元；商鋪區(qū)域 XXX元。商鋪以此類推。洋房區(qū)域 xxx元；商鋪區(qū)域 xxx元。 備注：根據(jù)綠化率面積≥ 20％測(cè)算，沒(méi)有具體的數(shù)字。 說(shuō)明：共用區(qū)域費(fèi)用按建筑面積比例分?jǐn)偅纾貉蠓烤G化養(yǎng)護(hù)的共用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用 =共用區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)總費(fèi)用洋房建筑面積 /總建筑面積。 洋房 商鋪 合 計(jì) 綠化養(yǎng)護(hù)總費(fèi)用 XXXX 元。 商鋪的垃圾清運(yùn)費(fèi)由于沒(méi)有具體的戶數(shù)，所以按照與洋房區(qū)域面積比例測(cè)算。商鋪以此類推。洋房區(qū)域 xxxxx元；商鋪區(qū)域 xxxxx元。 備注：人員工資結(jié)合當(dāng)?shù)氐墓べY水平以及集團(tuán) 往 年前期介入物業(yè)服務(wù)人員人工綜合成本計(jì)算。 說(shuō)明：洋房區(qū)域共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)?=共用性質(zhì)總?cè)肆Τ杀狙蠓拷ㄖ娣e /總建筑面積。 提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) ⑴、在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購(gòu)房者不時(shí)之需；同時(shí)配置一定量的兒童游樂(lè)設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購(gòu)房者（尤其是家庭購(gòu)房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂(lè)； ⑵、提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作； ⑶、在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)； 第 六 章 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi) 一 、 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 （ 一 ） 人力綜合成本測(cè)算 （舉例） 表 1：人力綜合成本測(cè)算表 部門 職務(wù) 人數(shù) 工資 福利 月度合計(jì) 所屬區(qū)域（洋房 /商鋪 /公用性質(zhì)） 客 服中心 總經(jīng)理 /副總經(jīng)理 客服部 經(jīng)理 /副經(jīng)理 客服主管 物業(yè)主管 人事助理 行政助理 資產(chǎn)管理員兼?zhèn)}管 客服前臺(tái) 客服收費(fèi) 物業(yè)助理 廚師 廚工 客服部合計(jì) 建泰 物業(yè)有限公司 青島 分公司 29 工程部 經(jīng)理 維修主管 運(yùn)行主管 上門維修技工 公共維修技工 運(yùn)行技工 電梯技工 弱電技工 消防技工 供配電技工 工程部合計(jì) 保安部 經(jīng)理 消防主管 中隊(duì)長(zhǎng) 巡邏隊(duì)長(zhǎng) 巡邏隊(duì) 大門秩序崗 大門形象崗 園區(qū)固定崗 監(jiān)控中心 園區(qū)巡邏崗 保安部合計(jì) 總 計(jì) 洋房獨(dú)立成本 商鋪獨(dú)立成本 公用成本 洋房分?jǐn)? 商鋪分 攤 洋房合計(jì) 商鋪合 計(jì) 洋房獨(dú)立區(qū)域 X人，人力成本 XXXX元；共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)?XXX 元；合計(jì) XXXXX 元。為了配合 發(fā)展商 的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)： 提供物業(yè)管理咨詢 項(xiàng)目 公開(kāi)發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開(kāi)通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問(wèn)題給予解答； 提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù) 在 正式開(kāi)盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場(chǎng)的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理有初步的感受；對(duì)于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵(lì)體系，保證銷售主管對(duì)其有足夠的 監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 建泰 物業(yè)有限公司 青島 分公司 27 第五 章 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 一 、 銷售對(duì)象的定位 銷售對(duì)象定位 物業(yè)管理服務(wù)定位： 針對(duì)上述銷售對(duì)象之特征，并結(jié)合 本地之文化背景。我們 應(yīng) 塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)動(dòng)員工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合力。通過(guò)綜合考評(píng)，實(shí)行員工隊(duì)伍每年 一定比例 換崗、首數(shù) 一定比例 提薪和末數(shù) 一定比例 淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們?cè)诹炕芾?、成本管理和?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。 ，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人 員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、住戶滿意、危機(jī)意識(shí)、 創(chuàng)造性管理等尤為重要。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例 7： 3的原則運(yùn)作。公司要 求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電”。倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中做出了明確的規(guī)定，并通過(guò)量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極切、調(diào)和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。做事先做人，正人先正己。在公司里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而 建泰 物業(yè)有限公司 青島 分公司 26 在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。 物資裝備計(jì)劃 : 項(xiàng)目客戶服務(wù)中心所需設(shè)備工具明細(xì)及費(fèi)用一覽表 分類 編號(hào) 名稱 型號(hào) 數(shù)量 單位 單價(jià) 合計(jì)價(jià)值 折舊月限 公共設(shè)施設(shè)備工具 工程設(shè)備工具 1 疏通機(jī) 2 疏通機(jī) 3 電焊機(jī) 4 手電鉆 5 臺(tái)鉆 6 角磨機(jī)