【正文】 62本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。觀點(diǎn)三從購買能力來看，收入與消費(fèi)者購買能力在現(xiàn)階段中并不存在必然聯(lián)系主要原因：通過定性訪談發(fā)現(xiàn)，在首次置業(yè)及二次置業(yè)時(shí)，購房的首付款有很高比例都是由父母提供，那么在現(xiàn)階段情況下：收入應(yīng)該能夠顯示購買者一定的月供能力，由此可以推斷出購買者可能購買戶型的上限60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。觀點(diǎn)一住宅市場分布格局 價(jià)格客戶群產(chǎn)品 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)水平、居民收入等以及社會(huì)安定狀況、城市化水平、人口狀況等 宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控 金融政策、土地政策、拆遷政策以及有關(guān)房地產(chǎn)資本金、預(yù)售門檻、轉(zhuǎn)讓稅金等相關(guān)政策法規(guī) 城市規(guī)劃、區(qū)域化發(fā)展、區(qū)域環(huán)境改變、道路交通和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)布局 市場發(fā)育程度、市場供求狀況、類似樓盤的競爭狀況和市場營銷因素以及由于土地成本、建筑材料、運(yùn)輸成本、人力成本、施工工藝等因素區(qū)域因素區(qū)域因素政策背景政策背景行業(yè)發(fā)展行業(yè)發(fā)展經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，小戶型住宅物業(yè)的發(fā)展與深圳房地產(chǎn)格局的演變是同步的；其中對小戶型住宅影響較大的是城市規(guī)劃、道路交通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u 本項(xiàng)目的案例研究經(jīng)歷了幾個(gè)階段1. 整體項(xiàng)目以案例為主的階段 —— 全方面研究案例，包括項(xiàng)目周邊環(huán)境，購買客戶情況等等，取得一定的成果，但是與主報(bào)告關(guān)聯(lián)度不高，結(jié)論分散，難以利用2. 針對不同片區(qū)和不同驅(qū)動(dòng)類型的小戶型項(xiàng)目作案例，難以找出明顯特征，無法用于主報(bào)告3. 有側(cè)重點(diǎn)的分析客戶，產(chǎn)品以及土地屬性的關(guān)系，主要得出解決個(gè)案問題的結(jié)論，與主報(bào)告聯(lián)系不緊密4. 根據(jù)每個(gè)案例特征，分析此項(xiàng)目的主流客戶人群，并找到客戶關(guān)注點(diǎn)。產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性－總體－必備指標(biāo)小區(qū)安全性（例如保安、監(jiān)控系統(tǒng)等）戶型朝向產(chǎn)品屬性－總體－增值指標(biāo)4物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)景觀 or綠化物業(yè)收費(fèi)小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套（如超市、藥店等）55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。當(dāng)測評(píng)指標(biāo)位于第一象限時(shí)，說明這類測評(píng)指標(biāo)的重要性和顧客滿意度均處于較高的水平，是企業(yè)的競爭優(yōu)勢，需要繼續(xù)保持的測評(píng)指標(biāo)位于第二象限時(shí)，說明這類測評(píng)指標(biāo)的重要性高而顧客的滿意度低，是企業(yè)的競爭弱勢，是需要重點(diǎn)改進(jìn)的關(guān)鍵指標(biāo)測評(píng)指標(biāo)處于第三、四象限時(shí)，說明這類測評(píng)指標(biāo)的重要性低，不是測評(píng)的關(guān)鍵指標(biāo)，也不是企業(yè)改進(jìn)的重點(diǎn)目標(biāo)必備指標(biāo)增值指標(biāo)ⅠⅡⅢ Ⅳ重要度滿意度象限分析meanmean53本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻舴诸惙椒‵actor5:工作族Factor3:炫耀族51本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。此次分享的主要內(nèi)容關(guān)于項(xiàng)目1 2 3項(xiàng)目成果 工作方法?問卷設(shè)計(jì)，執(zhí)行與應(yīng)用?訪談問題設(shè)計(jì)與執(zhí)行?案例的整理與分析49本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)：我們?yōu)榭蛻艚鉀Q了那些疑問？ 47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由于地理位置的條件、周邊配套的完善及戶型的多變組合，城市主場主要受到工作族、自享族的青睞項(xiàng)目特點(diǎn) 工作族 自享族土地屬性 周邊生活配套方便超市有好又多、沃爾瑪、新一佳等周邊健身設(shè)施齊備體育館足球場、藍(lán)球場、網(wǎng)球場等各種設(shè)施齊全完善周邊娛樂設(shè)施豐富八卦一路 20余家酒店、八卦嶺圖書零批市場交通便利臨近上步路，公共交通與私家車交通均很便利無軌道交通產(chǎn)品屬性 空間利用多元化衛(wèi)生間干濕分區(qū)菜單式裝修公建式的現(xiàn)代外立面社區(qū)泳池現(xiàn)代感強(qiáng)的參與式小社區(qū)招商品牌客戶屬性 福田區(qū)、羅湖區(qū)白領(lǐng)階層，個(gè)體經(jīng)營者，企業(yè)管理者 首次置業(yè)者，投資客，小工作坊經(jīng)營者以單身和兩口之家為主，相對年輕，中等收入，中等學(xué)歷，首置為主，主力戶型是單房和一房，一房的消費(fèi)量高于其他類消費(fèi)者來自外地，主要是兩口之家或者單身，在私營企業(yè)和外資企業(yè)就業(yè)人數(shù)較高，相對年輕，學(xué)歷水平較高；首置居多，主力消費(fèi)戶型一房和兩房實(shí)證案例 — 城市主場45本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。l開揚(yáng)的電梯廳l送落地凸窗面積l走廊長而窄，部分戶型存在對視l主力戶型采光和通風(fēng)有所欠缺。p項(xiàng)目基本情況?占地面積： ?建筑面積： ?住宅面積： ?容積率： ?住宅套數(shù)： 1328套?車位： 313個(gè) (地下 291，地上 22) ?棟數(shù)： 2棟 33層?裝修程度：精裝修?單價(jià)： 8000元?管理費(fèi)： /平方米 p土地屬性l片區(qū)環(huán)境電子、輕工業(yè)廠區(qū)的轉(zhuǎn)型片區(qū)，近期保留部分工業(yè)用地，遠(yuǎn)期逐步改造為綜合區(qū) ；毗鄰百花、園嶺成熟生活片區(qū)l環(huán)境景觀 無外部景觀l交通條件臨近上步路，公共交通與私家車交通均很便利無軌道交通（非地鐵沿線物業(yè)）有一定噪音影響l周邊配套教育、生活、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施齊備p產(chǎn)品屬性l12層為商業(yè) (面積： ㎡ )l戶 型： 戶 型方正， 實(shí) 用率 80% l菜 單 式裝修；增加房 間儲(chǔ) 藏空 間 （ 見 下 頁 ）（壁櫥，吊柜，嵌入式洗衣機(jī)位，合理利用 轉(zhuǎn) 角空 間 ）l整體浴 衛(wèi) ， 節(jié)約 空 間 ，方便清理l附送面 積 排序： 夾層 入 戶 花園 倒凸窗 陽臺(tái)l噪音：不 臨 路最好l對視 和朝向：不敏感 。工作族 工作族客戶語錄二：我認(rèn)為房子就是睡覺恢復(fù)精力的地方42本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。業(yè)主寫真：翠苑大廈（三房）黃小姐 租用u購房考慮因素 （按重要性排序）：首要考慮是交通從出門到公司不要超過 30分鐘，坐車的時(shí)間不超過 20分鐘 ，如果有錢也不會(huì)去太遠(yuǎn)的地方買房，寧愿租房住其次考慮配套如吉之島、歲寶這樣的超市， 能購買日常生活用品、水果、食品，偶爾會(huì)買菜做飯等等 ，不用有什么精品店，3~5家飯館， 如果有 KFC等快餐店就更好了，樓下有 1家 24小時(shí)營業(yè)的便利店 ，藥店不用了，可以在工作的地方買，銀行一定要有， 而且要是銀聯(lián)的銀行 ，醫(yī)院不用了，一般都去人民醫(yī)院和北大醫(yī)院，小醫(yī)院不去u關(guān)注因素：小區(qū)配套回來也就是睡個(gè)覺，房子也就是個(gè)恢復(fù)精力的地方， 對小區(qū)內(nèi)部配套沒什么要求物業(yè)管理真心誠意為業(yè)主服務(wù)，物管費(fèi)不能太貴了（ 3元以下）u產(chǎn)品滿意度u外立面只要顏色別太花哨就行 ，覺得花好園（或者韻動(dòng)領(lǐng)域）讓人惡心u景觀園林：一般不看景觀，只要?jiǎng)e密密麻麻的都是房子就行，喜歡那種樹多且濃密，可以給人更多交流空間的園林，不用有太大的水體u會(huì)所好像對我沒什么作用，不需要u懶得自己費(fèi)心裝修，但裝修標(biāo)準(zhǔn)不用太高，反正都是過渡，但水龍頭、燈、抽風(fēng)扇等經(jīng)常用的部件一定質(zhì)量要過關(guān)。u外立面沒什么要求，內(nèi)部結(jié)構(gòu)最重要。每天回去可以看到保安微笑接待，幫我按電梯，拿東西這些都讓人覺得很不錯(cuò)。 附近也有大超市，不常去，沒時(shí)間。再次考慮配套對我比較重要的配套是 24小時(shí)超市 ， 銀行（銀聯(lián)）， 美容院，可以鍛煉的小公園（步行 5分鐘之內(nèi)），我家樓下有一個(gè) 24小時(shí)開放的 711，我覺得也很重要，晚上加班回去可以吃宵夜還可以買早點(diǎn)。戶型優(yōu)點(diǎn)：p戶型方正，實(shí)用率高