【正文】 第一階段： 籌建期 啟動(dòng)區(qū)建設(shè)期 高舉高打，自上而下： 建議掛檔重點(diǎn)的旅交會(huì) /論壇等大型具有影響力的活動(dòng)；同時(shí)掛檔城市營銷， 并強(qiáng)力掛檔。 一線 [形象大使 ] 二線 [幕后解說 ] 三線 [后勤支援 ] 軟文、大戲、書籍等軟性傳播區(qū)域 /城市的文化價(jià)值、 歷史價(jià)值與旅游價(jià)值、投資價(jià)值 網(wǎng)絡(luò)廣告、機(jī)場廣告等多渠道 “四位一體”的整合營銷 四線 [制造事件 ] 公關(guān)活動(dòng)、節(jié)事等方式聚焦受眾和投資者目光。 跳出項(xiàng)目： 上升到城市營銷的高度，使項(xiàng)目成為代言漢中的城市名片及城市客廳；與城市營銷活動(dòng)相結(jié)合，巧妙的將項(xiàng)目嵌入城市營銷體系，做到你中有我、我中有你。 營銷策略： 借勢營銷： 借助于大型會(huì)議博覽 /節(jié)事活動(dòng) /熱點(diǎn)話題進(jìn)行營銷，如大型文化節(jié)慶、文化論壇、旅游節(jié)、旅交會(huì)；西三角、省際開放等熱點(diǎn)話題 借助于既有的成熟品牌進(jìn)行延展及升華，如漢水 /漢江、名人名言、歷史典故等。 品牌：此階段更多是從城市的角度來樹立 項(xiàng)目品牌，傳播項(xiàng)目遠(yuǎn)景。 政策：傳播發(fā)展理念，促使市級(jí)政府 /省 級(jí)政府 /省級(jí)文化旅游等相關(guān)部門的認(rèn)可及政 策傾斜，列入重點(diǎn)項(xiàng)目，打造文化產(chǎn)業(yè)基地 及科學(xué)發(fā)展示范區(qū)等。 功能區(qū) 建設(shè)用地 出讓時(shí)間 出讓價(jià)格 出讓收益A3 570畝 2023年 1 1 7 萬/ 畝 A4 430畝 2023年 1 1 7 萬/ 畝 B2 1800畝 20232023年 9 5 萬/ 畝 C2 1750畝 20232023年 1 1 7 萬/ 畝 合計(jì) 4550畝 —— —— 第五部分 項(xiàng)目營銷 營銷目標(biāo)： 類別 第一階段 第二階段 時(shí)間 籌建期 啟動(dòng)區(qū)建設(shè)期 啟動(dòng)區(qū)亮相前后 持續(xù) 營銷對(duì)象 以投資者、上級(jí)政府為主，公眾為輔 以目標(biāo)消費(fèi)群為主 營銷目標(biāo) 招商：傳播投資價(jià)值，促進(jìn)招商引資。 商業(yè)部分：因商業(yè)部分基本占用現(xiàn)規(guī)劃中的非建設(shè)用地部分，因此收益存在較大變數(shù)，未精確測算。 ? 總收益： 50億以上。 基礎(chǔ)設(shè)施及配套項(xiàng)目等投入 。 土地收儲(chǔ)投入 。 一期綜述： 編號(hào) 項(xiàng)目 占地畝 占地面積 容積率 建筑面積 開發(fā)周期A區(qū) 漢之源文化休閑區(qū) 2023 1333333 1463000 2 0 0 9 年 2 0 1 1 年A1 漢之源主題酒店 450 300000 66667 漢之源主題酒店主樓 100 66667 26667 大漢書院群（別墅式客房） 300 202300 40000 古渡口片區(qū) 50 33333 0A2 朱鹮閣文化休閑區(qū) 550 366667 1396333 休閑商業(yè)中心 80 53333 32023 漢水廣場 50 33333 0 朱鹮閣片區(qū) 150 100000 13000 濱水美食公園 270 180000 18000A3 濱江度假公寓 570 380000 760000A4 濱江度假公寓 430 286667 573333B區(qū) 濱江休閑區(qū) 2800 1866667 1846667 2 0 1 2 年 2 0 1 3 年B1 濱江休閑區(qū) 1000 666667 33333B2 濱江休閑居住區(qū) 1800 1202300 1813333 高檔別墅區(qū) 400 266667 160000 養(yǎng)生居住區(qū) 400 266667 320230 濱江居住區(qū) 1000 666667 1333333C區(qū) 生態(tài)居住區(qū) 2320 1546667 2853333 2 0 1 4 年 2 0 1 5 年C1 “飛虎群英”主題會(huì)所區(qū) 120 80000 40000C2 生態(tài)居住區(qū) 1750 1166667 2333333其他 居民安置區(qū) 450 300000 480000 2 0 1 0 年 2 0 1 5 年7120 4746667 6163000 2 0 0 9 年 2 0 1 5 年合計(jì) 一期估算： ? 總投入：約 。 ? C1可采取第一階段的模式，與周邊的部分住宅地塊打包出讓，面對(duì)具有較強(qiáng)開發(fā)實(shí)力的二級(jí)開發(fā)商。 第二階段： A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 第三階段： ? 以住宅為主，可引進(jìn)若干家二級(jí)開發(fā)商，不再實(shí)行地價(jià)優(yōu)惠政策；通過地價(jià)盈利。 ? 一級(jí)重點(diǎn)企業(yè)可將 A區(qū) 2023畝整體打包，甚至連通 B區(qū)C區(qū)的部分地塊同時(shí)打包合作；開發(fā)商以某種合作方式代建 A A2，則可以優(yōu)惠的價(jià)格獲得 A A4乃至 B區(qū)及 C區(qū)的部分住宅地塊。 ? 利用其成熟的酒店、商業(yè)、公園、商務(wù)、旅游產(chǎn)品等產(chǎn)品線，利用其豐富的上下游行業(yè)資源，利用其品牌影響力有助于打響在全國的名頭，利用其強(qiáng)大的整合營銷能力。 ? 以大盤開發(fā)而著稱，住宅之外，酒店、商業(yè)、學(xué)校等業(yè)態(tài)的開發(fā)亦非常成熟。 ? 綠地集團(tuán)更是以幫政府建公建，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)而著稱，酒店、商業(yè)、會(huì)展、旅游、商務(wù)、學(xué)校等產(chǎn)品線非常成熟；尤其在西安高新區(qū)打造的世紀(jì)城就采用了這種模式，幫政府建 CBD核心區(qū)；目前正立足于西安，圖謀進(jìn)入陜西的二線城市。 A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 第一階段 第三階段 第二階段 建議重點(diǎn)企業(yè)一：上海綠地集團(tuán) ? 綠地集團(tuán)的區(qū)域戰(zhàn)略是廣撒網(wǎng)，大中小城市通吃。 ? 第二階段 升華： 2023年 2023年，沿江持續(xù)開發(fā)，進(jìn)一步完善濱江沿線，同時(shí)通過地價(jià)的提升獲取收益，區(qū)域的品牌、形象及運(yùn)作逐步成熟，趨于良性。 ? 嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)環(huán)保條例，對(duì)水源、林地等進(jìn)行保護(hù)，加大綠化和環(huán)境保護(hù)力度，實(shí)現(xiàn)污水零排放等。啟動(dòng)區(qū)應(yīng)引入大型的二級(jí)開發(fā)企業(yè)（必要時(shí)可犧牲一部分利益），利用其品牌、資源、產(chǎn)品、營銷能力，開發(fā)核心引擎項(xiàng)目，并通過引擎性項(xiàng)目 AA2的引爆，打響大手筆開發(fā)濱江新區(qū)的第一步，迅速拉升區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)后期地塊的升值，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域形象和利潤的雙豐收。 開發(fā)原則： ? 強(qiáng)勢引爆，示范開發(fā)。 “ 政府經(jīng)營環(huán)境 ” 、 “ 企業(yè)經(jīng)營市場 ” 、“ 民眾經(jīng)營文化 ” ? 如此大規(guī)模的開發(fā)不應(yīng)局限于政府及城投的力量，一方面應(yīng)廣泛引入戰(zhàn)略投資者及一般投資者，進(jìn)行合作開發(fā) /二級(jí)開發(fā)，以及引入高水準(zhǔn)的運(yùn)營管理商；另一方面亦要廣泛發(fā)揮民間的力量，如手工藝者、民間音樂人、傳統(tǒng)餐飲藝人、各大節(jié)慶等，激活民間智慧，讓民眾經(jīng)營文化。 ? 目前已形成全國性的營地網(wǎng)絡(luò)，其中比較著名的有： 中天行死海房車營地；中天行喀納斯湖營地等等。目前中天行公司已形成了生產(chǎn)－銷售 ― 運(yùn)營 ―露營地－會(huì)員的一個(gè)完整產(chǎn)業(yè)鏈。 ? 贏利模式： 建立多元渠道，一方面如與運(yùn)營商的收入分成，另一方面如臨建出租租金、帳篷等設(shè)備租金，以及節(jié)慶收入；此外，更重要的是通過汽車營地的人流導(dǎo)入，帶動(dòng)周邊的物業(yè)升值，帶動(dòng)地價(jià)、房價(jià)及租金收入。 ? 被命名為 中國首家國際汽車露營地 ，并授予 國家示范基地 的牌匾。分為海洋娛樂、沙灘休閑、汽車營地、帳篷營地、服務(wù)保障五大功能區(qū)。 金石灘國際汽車 露營地 ? 大連金石灘黃金海岸國際汽車露營地位于國家 4A級(jí)旅游景區(qū)的大連金石灘黃金海岸?？蓮臓I地走路去周邊那些各具特色的村莊，也可以在 Old Ferr Inn（ 老式渡口旅館 ，有些是建筑在巖石上面）過上一晚。 【 汽車營地案例 】 英國四星級(jí)鄉(xiāng)村型 Penmarlam汽車營地 ? 營地內(nèi)有商店、盥洗室、自助洗衣店、嬰兒照顧室、方便殘疾人使用的設(shè)施，以及寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 ? 獨(dú)立的野餐桌，混凝土地面，完美集成的上水接口、下水接口、電源接口、電話接口、電視接口， 帶漩渦的游泳池，四個(gè)帶燈光的網(wǎng)球場， 9洞的高爾夫球場，俱樂部會(huì)所 ， 24小時(shí)的保安，專職服務(wù)人員。 4．目前超過一半的旅游營地在運(yùn)營的項(xiàng)目中包含社區(qū)服務(wù)或者公益項(xiàng)目。網(wǎng)絡(luò)作為一種營銷手段其應(yīng)用在不斷增加。目前，美國各夏季營地有超過 35000多名的國際職工進(jìn)行各種各樣的服務(wù)。超過 50％的營地舉行角色扮演活動(dòng)或提供探險(xiǎn)、挑戰(zhàn)類的節(jié)目。 ? 美國的營地已逐步發(fā)展為探險(xiǎn)體驗(yàn) /文化體驗(yàn) /公益服務(wù)等社會(huì)活動(dòng)的重要平臺(tái)。目前僅有橫店的旅行營地提供汽車維修和技術(shù)咨詢服務(wù)，實(shí)行營地分區(qū)和確立主題的只有萬綠湖旅游營地 (國內(nèi)首家以汽車文化為主題的旅游營地 )。 ? 目前的營地基本是在旅游景區(qū)露營地或城市郊區(qū)荒地的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，營地類型涉及谷地、山地、林地、海濱等，大部分環(huán)境良好，有綠地和水源。 ? 國內(nèi)專業(yè)旅游營地建設(shè)主要圍繞京津唐、長三角和珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈展開，此外，西部以成都和西安為中心，圍繞西南生態(tài)和西北絲綢之路兩大精品線路也開始了旅游營地的建設(shè)。 預(yù)計(jì)到 2023年，中國有可能成為全球第 3大汽車市場，僅次于美國和日本。 ? 2023年國家統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示： 2023年末全國民用汽車保有量達(dá)到6467萬輛（包括三輪汽車和低速貨車 1492萬輛），比上年末增長%，其中私人汽車保有量 4173萬輛，增長 %。 ? 中國目前真正成熟的自駕營地極其稀少，已無法滿足快速增 長的自駕休閑需求。比如 2023年夏天英國 “ 格拉斯頓伯里音樂節(jié) ” 上， 15萬音樂愛好者 搭起帳篷，聚集在英國薩默塞特郡參加世界上最大的音樂盛會(huì)。 ? 歐洲各國營地總數(shù)已超過 5萬個(gè)。 美國 1/4的勞動(dòng)力、 1/3的時(shí)間、 2/3的收入、 1/3的土地面積都用于此領(lǐng)域 。 ? 拓展基地： 濱水的拓展訓(xùn)練基地，提供基本的拓展訓(xùn)練項(xiàng)目。 ? 汽車旅館： 以汽車文化及漢文化為裝飾主題的經(jīng)濟(jì)型酒店；既迎合自駕游群體的需求，又融入當(dāng)?shù)匚幕厣? —— 汽車營地 ? 汽車露營區(qū)： 建議設(shè)臵數(shù)百個(gè)左右的停車位，之外還將提供全方位的汽車服務(wù)，為自駕游消費(fèi)者設(shè)臵豐富的增值服務(wù)，如：汽車維修、技術(shù)咨詢、租賃中心、信息服務(wù)中心、通信服務(wù)、金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等。詳見下頁。 ? 構(gòu)建自駕游圈子文化： 針對(duì)自駕游市場消費(fèi)群的特征，本項(xiàng)目既設(shè)置了會(huì)所內(nèi)部的 汽車沙龍 ，亦會(huì)常年舉辦露天活動(dòng)，大型如 音樂節(jié)， 小型如每天的燒烤表演等；將為自駕游消費(fèi)者提供內(nèi)外部豐富的交流平臺(tái)，構(gòu)建圈子文化。 核心服務(wù)區(qū) 休閑研發(fā)區(qū) 自駕游 大本營 職業(yè)教 育基地 建議重點(diǎn)項(xiàng)目：自駕游大本營 ? 定位： 集 自駕游一站式綜合服務(wù)、休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)拓展 于一體的 自駕游綜合服務(wù)平臺(tái) 。 ? 職業(yè)教育基地： 以此職業(yè)教育基地為龍頭，帶動(dòng)漢中職業(yè)教育的全面發(fā)展。 二期 二期設(shè)想： ? 核心服務(wù)區(qū)： 一期的文化體驗(yàn)、休閑旅游、商貿(mào)物流、生態(tài)人居等核心功能的延伸，尤其是休閑商業(yè)，與北岸共同組成廣義的 RBD，同時(shí)亦是南岸的商業(yè)中心。 ? 表現(xiàn)建議： ? 船型：建議針對(duì)不同游客群設(shè)計(jì)不同檔次、不同風(fēng)格的三類船型，分別是一艘 50人座的豪華船，三艘 20人的中型船，五艘 48人的小船。 D1 漢水天堂（水上游樂區(qū)） ? 定位： 漢水流域皇冠上的明珠，最吸引人的漢水天堂。 在保證安全的前提下，兼顧經(jīng)濟(jì)與舒適兩方面。 以古代漢朝皇宮豪華風(fēng)格為主；大型木質(zhì)結(jié)構(gòu)仿古船。 ? 構(gòu)成： 建議分設(shè)兩塊 ? 安臵 1區(qū)：占地 200畝； ? 安臵 2區(qū)：占地 250畝。 ? 規(guī)模： 占地約 450畝。 ? 安置思路： 不僅僅停留于解決住房問題，更重要的是把村民變成市民，既要授之以魚，更要授之以漁。按 117萬 /畝估算，預(yù)計(jì)回款 。 ? 運(yùn)營思路： 預(yù)計(jì)于 2023年推出土地市場，建議引進(jìn) 25家大中型開發(fā)商。 ? 規(guī)模： 占地約 1750畝。 ? 配套商業(yè)區(qū)： 依托于主題會(huì)所的打造，帶動(dòng)周邊的小型商業(yè)發(fā)展。 ? 體驗(yàn)區(qū)： 精心打造的文化體驗(yàn)區(qū)，設(shè)置豐富的參與環(huán)節(jié)，如飛虎隊(duì)相關(guān)的游戲 /真人 CS/野戰(zhàn)等。 ? 規(guī)模： 占地 120畝。 高檔別墅區(qū)： 養(yǎng)生住宅區(qū)： 濱江公寓： B2 C1“ 飛虎群英 ” 主題會(huì)所區(qū) ? 定位： 原航站樓舊址改造的特色引擎， 集 文化遺址觀光、文化體驗(yàn)、娛樂休閑 于一體的 紅色文化特色精品主題會(huì)所。 ? 運(yùn)營思路： 預(yù)計(jì)于 2023年推出土地市場。預(yù)計(jì)平均售價(jià) 3500元?？沙惺軜前鍍r(jià)約為 7601140，對(duì)應(yīng)地價(jià)為 61萬 91萬，按 76萬 /畝估算，預(yù)計(jì)回款 3億。 ? 養(yǎng)生住宅區(qū)： 400畝，容積率 ，建筑面積 32萬，定位為西部著名的特色養(yǎng)生養(yǎng)老區(qū)，可參照上海綠地孝賢坊及上海親和源老年社區(qū)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)平均售價(jià) 6000元。容積率 ，建筑面積 181萬，聯(lián)排、花園洋房、小高層、高層皆有。 B2 濱江休閑居住區(qū) ? 定位： 濱江休閑居住區(qū)。一方面滿足高端人士的運(yùn)動(dòng)休閑需求，另一方面亦是整治土地，景觀改造，作為區(qū)域的配套。 B1 建議產(chǎn)品一：運(yùn)動(dòng)公園 ? 可選內(nèi)容： ? 巔峰對(duì)決運(yùn)動(dòng)區(qū)： 以漢武大帝、蔡倫造紙、衛(wèi)青霍去病