合同風(fēng)險規(guī)避培訓(xùn)課件(參考版)
2025-02-21 11:10本頁面
【正文】 感 謝 大 家！ 。應(yīng)該說，投資房地產(chǎn)是一項高風(fēng)險高收益的項目。再如，如果合同中沒有約定預(yù)期保障機制，那么，在履行過程中，明知對方存在違約行為，但如無法確鑿舉證，仍然無法預(yù)期保障自己的利益。 ? 嚴(yán)格按照法律的規(guī)定執(zhí)行： ? 就是企業(yè)在運行過程中，所有事項必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)律履行，對法律規(guī)定的事項，不要抱任何僥幸心理，特別是管理人員要具有法律意識，要學(xué)法、守法。 ? ? 建立企業(yè)內(nèi)部完善的合同管理體系 ? 合同是一個企業(yè)對外經(jīng)濟往來的最重要的載體，事實證明，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的大量的法律糾紛都和合同及相關(guān)法律文件的不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)甚至不合法有關(guān)。事前預(yù)防和事后控制一樣重要。而我扁鵲只是給病入膏肓的病人負(fù)責(zé)治病，所以更多的人記住了我的名字。 ? 二、法律風(fēng)險的防范 ? 扁鵲是我國古代偉大的醫(yī)學(xué)家，當(dāng)人們都在稱贊他功勞的時候，他卻謙虛地說，其實他的兩位兄長比他更優(yōu)秀。以前很多開發(fā)企業(yè)不重視法律風(fēng)險的事前控制，往往在發(fā)生了法律糾紛，到了訴訟的時候才意識到問題的嚴(yán)重性。 ? （二）法律風(fēng)險主要表現(xiàn) ? 土地受讓階段的風(fēng)險，主要因土地受讓等引起的糾紛； ? 成立項目公司階段，因雙方、三方甚至多方聯(lián)建、合作產(chǎn)生的糾紛； ? 房屋拆遷階段，主要與被拆遷人之間產(chǎn)生的糾紛； ? 前期開發(fā)階段，與建設(shè)承包商產(chǎn)生的糾紛、因規(guī)劃、設(shè)計、公攤面積等引發(fā)的糾紛以及因項目抵押引起的法律風(fēng)險； ? 房屋銷售階段，主要有因認(rèn)購、預(yù)付款發(fā)生的糾紛、房款按揭還貸糾紛； ? 接管驗收及收樓后后期管理期間發(fā)生的糾紛，主要有不符合收樓條件引起的糾紛、延期交房，延期辦理產(chǎn)權(quán)證引起的糾紛、因房屋質(zhì)量問題引起的糾紛、與建設(shè)公司工程保修發(fā)生的糾紛等。房地產(chǎn)企業(yè)避免法律風(fēng)險的有效措施是建立法律風(fēng)險防范機制，即依靠企業(yè)自覺的、有效的和系統(tǒng)的管理機制，對整個房地產(chǎn)開發(fā)各階段設(shè)防，全過程把關(guān)，把開發(fā)運作中可能會遇到的各種法律風(fēng)險一一避免和消除在操作過程中。當(dāng)然，還有許多其它方面的合法性也需要審查。這里需要說明的是，對項目的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)，并非都是無法更改的。如果私自更改不能獲得政府的認(rèn)可，則房地產(chǎn)項目就無法通過竣工驗收備案，也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產(chǎn)權(quán)證。具備了以上條件，則可以說明該房地產(chǎn)項目的主體是合法的，受法律保護。 ? （一）、房地產(chǎn)項目的合法性問題 ? 這是房地產(chǎn)項目中首要需要解決的法律問題。以下結(jié)合司法實踐就該法律風(fēng)險作簡要的分析，以供參考。 ? ? 根據(jù)目前所可知的信息資料分析，房地產(chǎn)開發(fā)所會遇到的風(fēng)險可歸納為以下四個： ? 一是國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的風(fēng)險； ? 二是項目開發(fā)的法律風(fēng)險； ? 三是市場風(fēng)險； ? 四是不可抗力的風(fēng)險。但由于房地產(chǎn)項目是個資金密集、開發(fā)建設(shè)周期長的復(fù)雜化的系統(tǒng)工程，在其開始建設(shè)到銷售完畢這段時間內(nèi)，需要承擔(dān)大量的可預(yù)測和不可預(yù)測的未知風(fēng)險。互相書面確認(rèn)的工程簽證即可成為工程結(jié)算或最終結(jié)算增減工 程造價的具有約束力的憑據(jù)。 工程變更的合同管理措施：工程簽證管理。 工程建設(shè)活動過程中所涉及的主要合同履行時應(yīng)注意的主要合同問題 工程變更 工程變更的主要類型 設(shè)計變更：設(shè)計變更程序、 現(xiàn)場、施工條件變更： 工程師指令變更：工程師根據(jù)合同發(fā)布變更指令所進行的變更。 建設(shè)工程合同的特殊訂立程序 招標(biāo)投標(biāo)程序 招標(biāo)：要約邀請 投標(biāo)：要約 向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書：承諾 在工程建設(shè)項目的招標(biāo)投標(biāo)活動中，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書后又拒絕與其簽訂建設(shè)工程合同的情況比較普遍。 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的承包人與被監(jiān)理的建設(shè)工程合同的承包人之間不存在直接的合同關(guān)系。 建設(shè)工程合同的組成 單一文本式合同：由合同條款 +附件組成合同 如：建設(shè)工程勘察、設(shè)計合同 合同文件式合同：由合同條款 +一系列有助確立當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的文件 如：建設(shè)工程施工合同由合同協(xié)議書，中標(biāo)通知書，投標(biāo)書及其附件，合同專用條款，合同通用條款，標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件，圖紙，工程量清單，工程報價單或預(yù)算書，合同履行過程中，當(dāng)事人雙方有關(guān)工程的洽商、變更等書面協(xié)議或文件組成。 建設(shè)工程合同的形式 特殊的書面形式 : 建設(shè)工程合同必須經(jīng)過備案并應(yīng)采用示范性合同。 三、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同是發(fā)包人與承包人（監(jiān)理人）為完成特定的工程建設(shè)項目的監(jiān)理任務(wù)確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于
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