【正文】 (5)編制并移交竣工檔案。開發(fā)商組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、 建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督站等共同檢查，評(píng)定工程質(zhì)量、技 術(shù)資料和竣工圖紙。開發(fā)商根據(jù)圖紙、關(guān)鍵部位施工記錄 等，初步檢驗(yàn)施工質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收一般按以下程序進(jìn)行： (1)工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報(bào)告和 圖紙，提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)?！叭亍笔侵副O(jiān)理工程師在工程建設(shè)全過程中的工程 進(jìn)度控制、工程質(zhì)量控制和工程投資控制；“兩管”是指 監(jiān)理活動(dòng)中的合同管理和信息管理；“一協(xié)調(diào)”是指全面 的組織協(xié)調(diào)。 (3)有利于我國對(duì)外工程承包業(yè)務(wù)的開展。 建設(shè)監(jiān)理的作用 (1)有利于建立良性的建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)督管理機(jī)制。 根據(jù)《工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理實(shí)行辦法》的規(guī) 定，工程建設(shè)監(jiān)理單位按其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理 水平、資金數(shù)量及實(shí)際業(yè)績分為 甲、乙、丙 三個(gè)等級(jí)。 簽約 四、建設(shè)工程監(jiān)理與竣工驗(yàn)收 (一 )建設(shè)工程監(jiān)理 建設(shè)工程監(jiān)理就是對(duì)建設(shè)者在項(xiàng)目實(shí)施過程中的技 術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行的監(jiān)督和管理，使這些活動(dòng)及其結(jié)果符 合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同。 (2)評(píng)標(biāo)。 編制標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是審核投標(biāo) 報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的重要依據(jù)之一。 (6)投標(biāo)須知。 (4)工程款支付方式及預(yù)付款的百分比。 (2)招標(biāo)方式及對(duì)發(fā)包單位的要求。 (三 )招標(biāo)程序 建設(shè)工程招標(biāo)發(fā)包是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性和政策性 都很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，開展這項(xiàng)活動(dòng)必須遵守國家和工程 所在地頒布的有關(guān)法令、條例和政策，必須按照一定的 工作步驟循序進(jìn)行。 邀請(qǐng)招標(biāo)一般實(shí)用于那些工程性質(zhì)比較特殊、要求 有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)，只有少數(shù)承包商能 夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目，或者是公開招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中 標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目，以及由于工期緊迫或保密的要求保 密等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程。按常規(guī)開發(fā)商應(yīng)授標(biāo) 給 最低報(bào)價(jià) 者，除非該報(bào)價(jià)是不合理或根本無法實(shí)現(xiàn)。這種公開競爭的方式會(huì)促使承 包商努力提高開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降 低成本造價(jià)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，開發(fā)商一般采用公 開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)方式。 (一 )招標(biāo)投標(biāo)的類型 全過程招標(biāo)投標(biāo) 勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo) 材料、設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo) 工程施工招標(biāo)投標(biāo) (二 )招標(biāo)方式 在我國招標(biāo)方式有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)議招 標(biāo)。因而，開發(fā)商在招標(biāo)時(shí)必須考 察投標(biāo)者的技術(shù)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)、效率高 低、價(jià)格是否合理、信譽(yù)是否良好。 三、工程建設(shè)的招標(biāo)與投標(biāo) 工程建設(shè)的招標(biāo)與投標(biāo)是以工程設(shè)計(jì)、施工、工程 所需的材料和設(shè)備以及其他有關(guān)工程的標(biāo)的物為對(duì)象， 在招標(biāo)人與投標(biāo)人之間進(jìn)行的交易活動(dòng)。 施工管理 由于房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段投資支出大、生產(chǎn)周期 長，應(yīng)加強(qiáng)施工階段的管理，使施工過程能保質(zhì)保量按 時(shí)完成，并降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益。 (7)現(xiàn)場具體準(zhǔn)備工作。 (5)施工機(jī)具的集中和維修。 (3)編制施工計(jì)劃。 施工準(zhǔn)備 施工準(zhǔn)備工作主要包括以下內(nèi)容： (1)確定施工單位。 (二 )房產(chǎn)開發(fā) 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)工程完成后，開發(fā)公司就進(jìn)入房產(chǎn)的開 發(fā)建設(shè)階段。布置管線工程的要點(diǎn)是： (1)給水、 (2)排 水、 (3)供電、 (4)煤氣、 (5)供熱。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 在房地產(chǎn)開發(fā)中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是前期階段的重頭 戲。拆遷人須按 照有關(guān)規(guī)定向被拆遷人支付安置補(bǔ)助費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、 按時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。 (4)拆遷安置。②作價(jià)補(bǔ)償。房屋拆遷的補(bǔ)償有三種形式：產(chǎn) 權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。 (3)拆遷補(bǔ)償。②自行拆遷。 (2)拆遷方式。②發(fā)布拆遷公告。 (1)拆遷實(shí)施步驟。 房屋拆遷 房屋拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上， 為達(dá)到施工要求的場地條件，拆除建設(shè)用地上原有房屋 及其附屬物，并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。 二、地產(chǎn)開發(fā)與房產(chǎn)開發(fā) (一 )地產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已取得使用權(quán)的土 地進(jìn)行建筑物拆除、地面平整、地下管線鋪設(shè)和基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)等，用于建造房屋建筑物或有償轉(zhuǎn)讓給其他單位 興建工程項(xiàng)目。 施工圖設(shè)計(jì) 其主要任務(wù)是提供滿足施工要求的設(shè)計(jì) 圖紙。技術(shù)復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工 圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行?！备綀D和附件是建設(shè)工程規(guī)劃許可證的配套證件，具有 同等法律效力。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地， 經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地 . 申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 《城市規(guī)劃法》第 32條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò) 建和改建建筑物；構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必 須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城 市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核 發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批 準(zhǔn)時(shí)，必須附有 城市規(guī)劃行政主管部門 的選址意見書。 一、房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作 (一 )工程勘察 (二 )工程規(guī)劃 《城市規(guī)劃法》第四章“城市規(guī)劃的實(shí)施”對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的 審批程序作了明確的規(guī)定，即實(shí)行選址意見書、建設(shè)用 地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 即“一書兩證” 。 （ 三 ） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 （ 四 ） 補(bǔ)辦出讓手續(xù) 經(jīng)政府批準(zhǔn) ， 通過劃撥方式取得土地的原土地使用 者 。 開發(fā)商通過出讓方式得到土 地使用權(quán)需向國家支付出讓金 。以第二種 形式取得土地時(shí)，開發(fā)商需支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助 費(fèi)和地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)以及耕地占用稅或新菜地 開發(fā)建設(shè)基金等稅費(fèi)。 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫 一般來說，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封 面、摘要、目錄、正文、附表和附圖六個(gè)部分。 主要方法：解析法和蒙特卡羅模擬法 解析法主要用于簡單風(fēng)險(xiǎn)問題，一般變量不多于 23 個(gè)的情況。 敏感性分析無法對(duì)開發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)作出定量估計(jì)， 只能做定性說明。 表 評(píng)估變量的三項(xiàng)預(yù)測值 變量 最樂觀情況 最可能情況 最悲觀情況 租金增長情況（每年） 7% 5% 3% 投資收益率（年） % 7% % 建造成本上漲情況（每年） 6% % 9% 貸款利率（年） 10% 13% 16% 建造期 12個(gè)月 12個(gè)月 12個(gè)月 租售期 建成即租出 3個(gè)月 6個(gè)月 準(zhǔn)備期 3個(gè)月 3個(gè)月 6個(gè)月 共有 38=6561個(gè)組合 表 不同狀態(tài)下的評(píng)估結(jié)果 變量狀態(tài) 最樂觀情況 最可能情況 最悲觀情況 原始評(píng)估值 開發(fā)商利潤值 266841 199444 38539 118235 占總開發(fā)價(jià)值的百分比 % % % % 占總開發(fā)成本的百分比 % % % % 在原有評(píng)估結(jié)果基礎(chǔ)上的變化 +126% +69% 67% (三 )概率分析（風(fēng)險(xiǎn)分析） 敏感性分析主要是分析評(píng)估中所選變量的估計(jì)值與 實(shí)際情況發(fā)生差異時(shí)，該項(xiàng)目的贏利性所發(fā)生的變化以 及變化的敏感程度。 當(dāng)然，對(duì)各變量三項(xiàng)預(yù)測值的估計(jì)并不是一件簡單 的事情，它依賴于評(píng)估人員的專業(yè)水平和所擁有市場資 料的完整性。 多變量敏感性分析方法 —— “三項(xiàng)預(yù)測法” 。 將上述一些數(shù)據(jù)描繪成圖表，以便直接地看出哪些 因素是敏感的，哪些數(shù)據(jù)是不敏感的。 所以可以得出結(jié)論：以上四個(gè)因素從敏感性由大到 小的排列順序?yàn)椋鹤饨稹⒔ㄔ熨M(fèi)用、建筑面積和建設(shè)周 期。 計(jì)算過程舉例：當(dāng)建筑面積減少 5%，即建筑面積為 4750m2項(xiàng)目年凈租金收入為： 4750 230 (125%) 12= 總開發(fā)價(jià)值為： 總建造費(fèi)用為： 3000 4750 (1+10%) 15%=1 萬元，其他計(jì)算同前。具體計(jì)算過程見 表 56。 計(jì)算過程舉例：當(dāng)租金下降 5%，即租金為 ／ m2 單位：萬元 租金變化百分率 10％ 5％ 0％ +5％ +10％ 租金水平 (元／ m2 租金的敏感性分析 租金的敏感性分析是假定租金在一定范圍內(nèi)變化， 而其他因素均不變的情況下，計(jì)算利潤和利潤率數(shù)值。具體計(jì)算過程見表 54。 建造費(fèi)用的變化，直接影響建造費(fèi)用預(yù)算、專業(yè)人 員費(fèi)用和建筑費(fèi)用利息的數(shù)值變化，而其他指標(biāo)如總開 發(fā)價(jià)值、土地費(fèi)用等保持不變。 建造費(fèi)用的敏感性分析 對(duì)建造費(fèi)用的敏感性分析是 假定建造費(fèi)用在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的 情況下，計(jì)算項(xiàng)目的利潤和利潤率數(shù)值。 ： () 100%=%。月 (可出 租，面積 )，出租費(fèi)用為毛租金收入的 25%；項(xiàng)目開發(fā)周 期為 2年，土地開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)初期一次性投入，建造 費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，貸款利率為 15%，專業(yè)人員 費(fèi)用為建造費(fèi)用預(yù)算的 10%；廣告宣傳及市場推廣費(fèi)為 40萬元；該類項(xiàng)目的投資收益率為 18%，試進(jìn)行項(xiàng)目的 財(cái)務(wù)分析和敏感性分析。 下面用實(shí)例說明敏感性分析的過程 。 敏感性分析一般分為四個(gè)步驟： (1)找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指 標(biāo)，如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、利 潤率等； (2)從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選 取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)有重大影響，并在開發(fā)周期內(nèi)有可能 發(fā)生變動(dòng)的因素作為敏感性分析的對(duì)象。 如果某變動(dòng)因素變化幅度很小但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指 標(biāo)的影響極大，則認(rèn)為項(xiàng)目對(duì)該變量是很敏感的。 22dXEd (二 )敏感性分析 敏感性分析 是分析和預(yù)測反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì) 主要變動(dòng)因素變化的敏感程度。 函數(shù)形式 ax2+bx+c=0 則 (2)計(jì)算最優(yōu)生產(chǎn)規(guī)模與最大利潤 。 由銷售收入函數(shù)和成本函數(shù)可得利潤函數(shù) E＝ (500x－ )－ (300000+200x－ ) 即 E＝－ +300x－ 300000 令 E＝ 0，則 － +300x－ 300000＝ 0 解方程得 x1＝ 1036(m2)， x2＝ 28964(m2)。下面舉例說明非線性盈虧分析計(jì)算方法 例： 已知某投資方案預(yù)計(jì)年銷售收入為 R＝ 500x－ ，年總成本為 C＝ 300000+200x－ ，式 中 x為生產(chǎn)規(guī)模。 ② 存在一個(gè) 盈利最大 的產(chǎn)量，即圖 5— 7中的 x2，對(duì) x2一般借助于數(shù)學(xué)中的極 值原理求解。非線性盈虧分析的盈虧平衡 (如圖 5— 7)所示，圖