中原地產深圳福田滿京華中心開發(fā)策略提案(參考版)
2025-02-17 19:35本頁面
【正文】 【高檔公寓市場定位】檔次定位：高檔次酒店式國際公寓形象定位： CBD南 高爾夫 尊尚公館CBD南 高爾夫 尊尚公館。o 建議可聘用國際知名酒店管理顧問（如世邦魏理士、圣庭苑酒店），銷售期可入場提供服務。o 主動式服務體系包括： o 商務服務；o 私人管家服務：整理和打包行李、房間用餐、整理家居和 24小時禮賓服務；o 家政服務：免費擦鞋、提供每日報紙、送餐服務、洗衣服務o 此外，還要考慮商務人員的需求，多提供一些商務資源和信息，如 提供法律顧問、工商咨詢、理財咨詢及秘書服務、出租商務用車、代購辦公用品、代訂飛機、火車票等。 管理公司提供主動的高質素酒店式服務，管理公司定時為租戶處理所有家居事務，包括定期整理房間，安排報紙及干洗遞送服務，體貼照顧每一個生活細節(jié)。3層：架空層花園泛會所o 室外按摩泳池o 都市景觀玻璃健身室o 健康舞蹈室o 綠化蔓藤花園、漫步徑頂層：星際會館o 星際會館 ” 檔次定為城中頂級空中會所，以會員制俱樂部形式經營，針對項目公寓客戶、公寓客戶以外的 CBD新貴等，提供各種消閑娛樂設施。p 三大會所 ： 2層商務會所（多功能廳、網絡商務中心、傳真打印、網吧、茶座與咖啡廳）； 3層架空層花園泛會所，設置自然采光泳池，與園林美景相輔；頂層休閑會所。p 針對路邊噪音，采用 雙層 LOWE低幅射鍍膜玻璃。o 靈活組合戶型可吸納商務辦公客戶。單房 。2房 2廳 6065 125 25% 31% 方正實用，功能齊全，雙陽臺設計，適合居家使用。戶型配比解析針對辦公與居住需求，承受的總價較高戶型 面積 (㎡ ) 套數(shù) 套數(shù)比 面積比 說明單房 3540 75 15% 11% 小戶型大開間，采光良好，弱化廚房功能，整體空間隔配合現(xiàn)代家居設計概念，適合單身貴族或同居二人住。1房 2廳 4550 300 60% 57% 戶型方正實用，功能齊全，寬敞客廳，主人房落地凸窗設計，居住舒適闊落。2房 2廳 6065 125 25% 31% 方正實用，功能齊全，雙陽臺設計，適合居家使用。戶型 面積 (㎡ ) 套數(shù) 套數(shù)比 面積比 說明單房 3540 75 15% 11% 小戶型大開間，采光良好，弱化廚房功能，整體空間隔配合現(xiàn)代家居設計概念，適合單身貴族或同居二人住。1房 2廳 4550 300 60% 57% 戶型方正實用，功能齊全，寬敞客廳，主人房落地凸窗設計，居住舒適闊落?！?強化高爾夫景觀優(yōu)勢，以高檔形象定位、包裝與入市?！?戶型設計考慮 多功能用途，既適合居家，也適合小型商務辦公 (SOHO)。得到自己和朋友對 生活品質 的認同價值支撐配套、裝修、服務、檔次、 CBD、升值潛力 ……如何打造 “ 酒店式 國際公寓 ” ？地段顯 赫高檔公寓條件物業(yè)高檔服務周到功能靈活彰顯身份→ 強調與中心區(qū)的關系，以及濱河路交通便利、昭示性等特性， 放大地段優(yōu)勢。是一種繁忙工作后釋放心情的樂島與自我身份匹配。o 購買要求 ：市中心地帶，與辦公區(qū)鄰近，物業(yè)管理好，提供一定商務服務。SOHO族（辦公人群）o 主要是從事智力勞動人員，如設計人員、研究人員等，行業(yè)設計金融、廣告、藝術等，以本地工作為主。o 購買目的 ：就近居住，方便舒適。辦公區(qū)企業(yè)高管、高薪白領o 中心區(qū)企業(yè)高層的休息場所，尤其是外地調派入深的企業(yè)高級人員 (例如香港高職人員)。 以上投資客戶對物業(yè)整體素質要求較高，有概念、抗跌性強的物業(yè)倍受青睞。o 購買目的 ：長線投資謀求回報或資金保值升值期望。o 購買要求 ：升值潛力要大，租金收入豐厚香港資客o 選擇地段好、檔次高的物業(yè)，購后放租。中心區(qū)中高級管理人員、高薪白領福田南居民（新洲、沙嘴等）中心西區(qū) （車工廟）香港項目潛在客戶的區(qū)域分析自用為主（辦公、居?。?投資為主（放租）本項目目標客戶群鎖定 偶得客戶群 游離客戶群重點客戶群核心客戶群香港投資客 福田南大片區(qū)老居民 (投資、自住 )次核心客戶群 周邊辦公區(qū)域企業(yè)高管、高薪白領SOHO類商務辦公人士其他區(qū)域的投資客戶目標客戶群體需求細分（ 1）周邊區(qū)域投資客o 看好中心區(qū)發(fā)展，投資中心區(qū)周邊公寓意愿強烈，有一定的閑錢。但在 個別區(qū)域位置優(yōu)越的樓盤，如星河世紀，則表現(xiàn)出自住總價承受力較強，可維持在 7585萬元 ?！緫粜涂臻g需求】廳 洗手間陽臺以 2廳 1衛(wèi)雙陽臺 為主流需求【其他需求】要求 帶裝修的達到 90％ 以上酒店式、商務型、代租售三種服務內容為主；其中， “ 商務服務 ” 在誠意客戶中意向度要比成交客戶高，原因在于目前樓盤在商務服務環(huán)節(jié)較弱化。 產品定位策略 216。高檔公寓 較大 快 大 小主要為大堂\公共空間 \會所配套等接近封頂即可開售 ,銷售周期短（主要銷售期半年左右） 市場供需兩旺報告綱要216。 開發(fā)高檔高寓，可通過規(guī)劃有效降低高容積率、地塊小、交通噪音大、使用年限短等劣勢的不利影響。 按國際 CBD物業(yè)開發(fā)類型配比標準， 辦公物業(yè)與公寓物業(yè)常規(guī)比例是 7： 3；但統(tǒng)計目前中心區(qū)項目其比例約為 10（寫字樓）： 1（公寓），因此邊緣區(qū)域的高檔公寓開發(fā)空間很大。三、高檔公寓開發(fā)個案：趣園o 發(fā)展商：花樣年投資o 套數(shù)： 247套o 開盤售價： 11000元 /㎡o 戶型： 5058㎡ 1房； 6569㎡ 2房o 租金水平： 3500－ 4000元 /月 /1房 45005000元 /月 /2房o 空租率： 低于 5%o 租客：以中心區(qū)及中心西區(qū)中高層管理人員、高薪白領為主高檔公寓市場空間龐大，未來市場供應旺盛。o 就外銷優(yōu)勢而言，項目毗鄰皇崗片區(qū)，是 港人較熟悉并樂于投資購房的區(qū)域 。o 就居住需求而言，項目
試題試卷相關推薦
鄂ICP備17016276號-1