【正文】 等額本金還款法、等額本息還款法和彈性還款總額法優(yōu)缺點(diǎn)比較 ? 等額本金還款法：還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕，而且所負(fù)擔(dān)的全部利息較低，初期的還款負(fù)擔(dān)較重 ? 等額本息還款法：還款負(fù)擔(dān)不變，易于管理，所繳利息比等額本金還款法高，由于初期還本金較少，利息負(fù)擔(dān)較重 ? 彈性還款總額法：還款方式相對(duì)比較自由，可以根據(jù)自己的實(shí)際收入調(diào)整還款額，假設(shè)每月還款額不能達(dá)到應(yīng)繳數(shù)，還款負(fù)擔(dān)加重，且負(fù)擔(dān)利息總數(shù)增加 演講完畢，謝謝觀看！ 。由于本息平均攤還的數(shù)額固定，比較容易規(guī)劃，大部分的借款人都選擇本息平均攤還。 12 =1 元。 12 =2 600 元， ?第二期應(yīng)還 1 000元 + 8% 247。等額本金還款額計(jì)算公式為： ?每月還款額 =貸款本金 /貸款期月數(shù) +（本金 －已歸還本金累計(jì)額） 月利率 ?如果 20年貸款利率以 8% 計(jì)算，借款 24萬元， 20年要還 240期，每期還本金 1 000元。 ??? 例： 投資房產(chǎn) 5年，購入價(jià)為 50萬元， 5年后以 55萬元出售， 5年期間每年房租凈收益 3萬元，年復(fù)利投資報(bào)酬率 =RATE(5,3,50,55) （ BEGIN)=%。 （六）房地產(chǎn)投資的步驟 1. 決定投資策略， 以資本利得 或以 房租收益 為主 2. 找尋各種 投資方案，根據(jù)投資前景來投資 3. 利用簡(jiǎn)單財(cái)務(wù)模型分析 4. 和賣主協(xié)商基本條件 5. 估計(jì)自己的財(cái)務(wù)實(shí)力 6. 確定貸款 7. 尋求律師幫助 8. 需獲得專業(yè)性的管理服務(wù) 9. 購買 房屋保險(xiǎn) ，計(jì)算投資報(bào)酬率 房地產(chǎn)投資報(bào)酬率分析 ??? 所有現(xiàn)金流量按統(tǒng)一的折現(xiàn)率折現(xiàn)，凈現(xiàn)值為 0時(shí)的折現(xiàn)率為內(nèi)部報(bào)酬率。 “二房東 ” 房地產(chǎn)投資信托（ REIT） ? 房地產(chǎn)投資信托的基本原理： 將 小額投資 的錢集中起來組成一個(gè) 投資公司 ，該公司在大多數(shù)情況下 經(jīng)營(yíng)那些收益型房地產(chǎn) (如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫 )，并將其 收入分配給投資者 。這類房產(chǎn)一般由法院、資產(chǎn)管理公司或銀行等委托拍賣，基于變現(xiàn)的需要，其價(jià)格往往較市價(jià)低一兩成以上，購買后轉(zhuǎn)售有一訂的利潤(rùn)空間。若租戶在合同的約定期間內(nèi)購買該房，開發(fā)商就以出租時(shí)所訂的房?jī)r(jià)將該房出售給租住戶，所付租金可以抵充部分的房款，待租住戶交足余額后，即可獲得該房的完全產(chǎn)權(quán)。（ “ 二房東 ” ） （五）房產(chǎn)投資的方式（ 2） ? 團(tuán)購零售 : 集合一群人的資金，尋找長(zhǎng)期具升值潛力，但短期銷售欠佳或開發(fā)商資金壓力高的空置房，與開發(fā)商談條件以打六、七折以下的現(xiàn)金價(jià)格購入，再重新包裝零售。之后出售時(shí)，售價(jià)可以比照當(dāng)?shù)匦路啃星椋ǔ？鄣糍I進(jìn)與裝修成本后，還有利潤(rùn)可期。在新土地供給有限的地區(qū)適用，但須注意舊房的土地使用年限不能太短，而且 合伙人中需有人對(duì)房地產(chǎn)整套業(yè)務(wù)非常精通才行。機(jī)構(gòu)投資者為主力。 ? 寫字樓 : 投資出租，房客以企業(yè)為主，租約期通常較久，但房客談判能力也較高。 ? 商場(chǎng)或沿街商業(yè)房 : 選擇人潮聚集處的商圈，以收入還原法估價(jià)，增值潛力大，但所需的投資金額較高。 ? 期房投資 ：指購買期房（預(yù)售房或者樓花）的投資者在房屋還沒有完工交付時(shí)便將購房合同更名轉(zhuǎn)讓，賺取差價(jià)。如果申請(qǐng)按押貸款，還有律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、備案費(fèi)等。 ? 房?jī)r(jià)組成 ： 【【 由地價(jià)、稅費(fèi)、建筑成本、資本成本、開發(fā)利潤(rùn)等所組成。 ? 建筑密度 ：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi) 所有 基底面積 之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 幾個(gè)重要概念 ? 建筑容積率 ：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi) 全部建筑面積 與 規(guī)劃建設(shè)用地面積 之比 。 ? 實(shí)用率 ：實(shí)用面積和建筑面積的比。 ? 建筑面積 ：是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。 ? 使用率 ：住宅 套內(nèi)面積 和 建筑面積 的比為使用率 ，一般高層塔樓在 72%至 75%之間，板樓在 78%至 80%之間。 幾個(gè)重要概念 ? 套內(nèi)面積 ：俗稱“地磚面積”，指室內(nèi)可實(shí)際使用的面積 。運(yùn)用收益法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： （ 1） 搜集有關(guān)估價(jià)對(duì)象或類似估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收 入、費(fèi)用、投資收益率等相關(guān)資料 （ 2） 估算估價(jià)對(duì)象預(yù)期每年的潛在毛收入 （ 3） 估算每年的有效毛收入； （ 4） 估算年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用； （ 5） 估算年凈收益； （ 6） 估算適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率； （ 7） 選用適宜的計(jì)算公式，求出收益價(jià)格。 （三）房地產(chǎn)的估價(jià)方法 成本法 ? 用成本法估價(jià) 土地 ? 開發(fā)后土地總價(jià)＝土地使用權(quán)支出 +開發(fā)工程費(fèi) +管銷費(fèi)用 +資金利息 +合理利潤(rùn) ? 建平米 =土地平米 *容積率 ? 單位建平米價(jià)格 =土地總價(jià) /建平米數(shù) ? 稅后成本還要加上土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅 ? 用成本法估價(jià) 建筑物 ? 新屋 每建平米建筑成本 ? 2023年全國(guó)平均 1273元 ? 二手房 =新屋成本 折舊率 使用年數(shù) ? 若建材人工波動(dòng)大應(yīng)用重置成本觀念替換歷史成本 ? 每建平米單價(jià) =土地單價(jià) +建筑物單價(jià) 市場(chǎng)比較法 ? 估價(jià)標(biāo)的物房?jī)r(jià) = 同地區(qū)同類型房屋房?jī)r(jià) 屋齡 調(diào)整系數(shù) 地段 調(diào)整系數(shù) 議價(jià)系數(shù) ? 比較新屋與中古屋 ,依折舊情況設(shè)屋齡系數(shù) ? 不同樓層或 街頭街尾 地段差異大者亦需調(diào)整 ? 以賣方開價(jià)而非成交價(jià)比較 ,需作議價(jià)調(diào)整 ? 一般估價(jià)公司多用比較法 ,選擇 34個(gè)案例 與估價(jià)標(biāo)的物作比較 ,再依上述系數(shù)調(diào)整說明最后訂出調(diào)整后標(biāo)的物的合理價(jià)格 收益法 收益法是將估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的所有正常純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（也稱資本化率） 折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值的方法。 ??? 房?jī)r(jià) 利率 =資金的機(jī)會(huì)成本，折舊可以房?jī)r(jià)的 2%保守計(jì)算，修繕管理費(fèi)與房屋的新舊有關(guān)，空置成本要看地段的搶手程度。 房地產(chǎn)新政策（ 2023年 6月 1日以來） ? 居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位 中小套型， 90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成 以上 ? 購房 不足 5年轉(zhuǎn)讓，須交全額營(yíng)業(yè)稅 ? 空置 3年以上 商品房 不得作為貸款抵押物 ? 90平方米以上個(gè)人房貸首付比例 不低于三成 90平方米以下個(gè)人房貸首付比例 不低于兩成 ? 土地閑置 2年將被收回使用權(quán) ? 各城市 年內(nèi)建立廉租住房制度 （五）房地產(chǎn)投資 ??? 房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) ??? 投資房產(chǎn)出租的考慮因素 ??? 房產(chǎn)估價(jià)方法 ??? 房產(chǎn)投資的供需分析 ??? 房產(chǎn)投資的形態(tài) ??? 房產(chǎn)投資的方式 ??? 房產(chǎn)投資的十個(gè)步驟 （一）房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) 總結(jié) 優(yōu) 點(diǎn) 缺 點(diǎn) ? 可觀的收益率 ? 財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng) ? 所得稅優(yōu)勢(shì) （房貸利息、折舊抵扣所得稅） ? 對(duì)抗通貨膨脹 缺乏流動(dòng)性 需要大筆首期投資 房地產(chǎn)周期與杠桿帶來的不利影響 高風(fēng)險(xiǎn) 自有資金回報(bào)率＝資產(chǎn)回報(bào)率＋（資產(chǎn)回報(bào)率－債務(wù)利息率） 負(fù)債權(quán)益比率 （二）投資房地產(chǎn)出租的考慮因素 ? 投資總成本 =資金成本 +折舊 +修繕管理 +空置成本。 ??? 土地增值稅 ：個(gè)人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時(shí) 免征或暫免征收 。 ??? 個(gè)人所得稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋財(cái)產(chǎn)所得，應(yīng)按 20%稅率繳納個(gè)人所得稅 。 ?不過住房公積金繳存額還缺少 44元 (1,304元 1,260元 )，每月需要準(zhǔn)備 =1,591元 +44元 =1,635元。 每月住房公積金本息攤還額 =PMT(%/12,20 12,202300)= － 1,304元，住房公積金繳存額 1,260元， 不足以償付住房公積金月供額。夫妻年繳存額合計(jì) =(700元 +560元 ) 12=15,120元， 15,120元 20=302,400元，高于上限 20萬元，只能貸 20萬元。 ? 問題 3：假定上海市的住房公積金貸款上限為年繳存余額的 20倍，且上限為 20萬元。有 36個(gè)月可準(zhǔn)備。 問題 2：若 3年后目標(biāo)購房總價(jià) 60萬元，貸款額度七成，則除了住房公積金之外，假設(shè)自己投資的收益率為 3%，自己還要另外儲(chǔ)蓄多少錢 ? ??? 若目標(biāo)總價(jià) 600,0