【正文】 對(duì)合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容 ,由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部記錄 ,聯(lián)系貸款人進(jìn)行協(xié)調(diào)。 a)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部對(duì)對(duì)方的資信程度、資金用款計(jì)劃、借款期限及利率、還貸資金來源及還貸計(jì)劃、雙方的權(quán)利與義務(wù)及違約責(zé)任等條款進(jìn)行評(píng)審； b)總經(jīng)理工作部對(duì)合同合法性、有效性進(jìn)行評(píng)審； c)審計(jì)部重點(diǎn)對(duì)合同的嚴(yán)密性、屬實(shí)性和相關(guān)財(cái)務(wù)條款進(jìn)行評(píng)審。 開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)過可行性研究和投資決策后，由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)根據(jù)“項(xiàng)目運(yùn)作方案”中規(guī)定的融資方式和要求，聯(lián)系貸款人，洽談?dòng)嘘P(guān)的融資事宜。 租賃面積在 1000 平方米以下的房屋租賃合同 ,在合同簽訂前 ,由承辦人組織相關(guān)部門對(duì)合同草案內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審，辦理合同巡簽手續(xù)，執(zhí)行 Q/TZHWI005《合同管理制度》。 c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部對(duì)其中的租賃價(jià)格、付款方式等經(jīng)濟(jì)條款進(jìn)行評(píng)審； d)總經(jīng)理工作部對(duì)合同的合法性、有效性進(jìn)行評(píng)審； e)審計(jì)部對(duì)合同的嚴(yán)密性、屬實(shí)性進(jìn)行評(píng)審。 對(duì)銷售合同中不明確或無法滿足的內(nèi)容，由策劃營(yíng)銷中心記錄，聯(lián)系顧客進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)成一致。 在合同簽訂前 ,由承辦人負(fù)責(zé)對(duì)合同草案內(nèi)容對(duì)照已經(jīng)批準(zhǔn)通過的銷售方案進(jìn)行評(píng)審 ,無異議時(shí)，辦理合同簽訂前的巡簽手續(xù)，執(zhí)行 Q/TZHWI005《合同管理制度》。 策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)評(píng)審會(huì)議的記錄 ,編制銷售方案或填寫“合同評(píng)審表”，由參加評(píng)審人員填寫意見并簽字 ,交分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。 3. 職責(zé) 總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)合同評(píng)審的綜合管理工作，對(duì)合 同的合法性、有效性進(jìn)行評(píng)審； 策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)房屋銷售、租賃、代建合同評(píng)審的組織、記錄以及合同的簽訂、修改等工作； 財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部對(duì)合同資金付款計(jì)劃、履行合同的資金運(yùn)作計(jì)劃進(jìn)行評(píng)審，負(fù)責(zé) 融資合同評(píng)審的組織、記錄以及簽訂和修改等工作，； 、安全性進(jìn)行評(píng)審； 、屬實(shí)性進(jìn)行評(píng)審。 Q/TZHWI007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》 1. 目的 通過對(duì)合同評(píng)審的控制，明確顧客對(duì)產(chǎn)品的要求及公司具備滿足這些要求的能力，確保合同得以順利履行，滿足顧客要求。對(duì)于廣告宣傳的具體規(guī) 定，執(zhí)行Q/TZHWI002《廣 告宣傳實(shí)施辦法》。 合同評(píng)審的具體方式以及變更等，見《合同評(píng) 審控制程序》。 評(píng)審的方式 a) 會(huì)議評(píng)審：適用于項(xiàng)目開盤前對(duì)銷售方案中有關(guān)要求（如：購(gòu)房 通用合同）的評(píng)審以及集團(tuán)購(gòu)買、數(shù)量多、金額大的合同評(píng)審； b) 書面評(píng)審：適用于散戶銷售或租賃的合同評(píng)審，以簽署 “合同巡簽單”的方式進(jìn)行評(píng)審。 與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評(píng)審 評(píng)審的時(shí)機(jī) 在產(chǎn)品有關(guān)的要求中，以書面合 同的形式確定的，在合同簽定前進(jìn)行評(píng)審；其它要求，在項(xiàng)目開發(fā)策劃中、公司向顧客做出承諾之前，進(jìn)行評(píng)審，在項(xiàng)目運(yùn)作方案中明確相應(yīng)的要求，如：隱含要求、適用的法律法規(guī)和公司的附加要求等。 5. 支持性文件 Q/TZHWI030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫規(guī)定》 與顧客有關(guān)的過程 與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定 公司策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)通過開展市場(chǎng)調(diào)研、與顧客洽談等方式，確定與房屋銷售有關(guān)的要求，主要是： a) 顧客規(guī)定的要求，（含交付和交付后活動(dòng)的要求），如：戶型、面積、交付日期、價(jià)格、居住環(huán)境、配套設(shè)施、房屋及設(shè)備的功能、分項(xiàng)分部工程施工質(zhì)量等； b) 產(chǎn)品的隱含要求，如：房屋的生命 周期、抗震能力、居住的舒適性等； c) 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所涉及的法律法規(guī)； d) 公司的附加要求，包括公司廣告承諾和合同外對(duì)顧客的讓利與優(yōu)惠等。 對(duì)執(zhí)行“項(xiàng)目運(yùn)作方案”中，需要制定的新的程序和作業(yè)文件，由編制部門依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進(jìn)行制訂下發(fā)。 項(xiàng)目運(yùn)作 方案的實(shí)施和驗(yàn)證 各部門在工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴(yán)格按“項(xiàng)目運(yùn)作方案”的規(guī)定要求實(shí)施。 項(xiàng)目運(yùn)作方案經(jīng)各部門責(zé)任人簽字后，報(bào)分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制要求 : a) 工作步驟明確，有嚴(yán)格的工作規(guī)劃； b) 明確各項(xiàng)工作的負(fù)責(zé)人員及工作要求； c) 項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)銜接有序。 項(xiàng)目運(yùn)作策劃的主要內(nèi)容包括： a) 項(xiàng)目整體運(yùn)作和各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)、措施和檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)要求； b) 針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責(zé)、權(quán)限和資源； c) 采用的具體程序和作業(yè)文件，當(dāng)現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時(shí)，應(yīng)制定新的程序或作業(yè)文件。 4. 控制程序 策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部和項(xiàng)目部的有關(guān)人員，依據(jù)項(xiàng)目的《 可行性研究報(bào)告》和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際要求，對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃。 策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作進(jìn)行策劃，編制“項(xiàng)目運(yùn)作方案”，并監(jiān)督檢查各部門的實(shí)施情況。 5質(zhì)量記錄 QR2101 培訓(xùn)出勤考勤表 QR2102 培訓(xùn)總結(jié) 6支持性文件 Q/TZHWI017《安全管理系統(tǒng)文件匯編》 Q/TZHWI031《崗位資格要求》 Q/TZHWI036《職工外委培訓(xùn)實(shí)施辦法》 Q/TZHWI042《勞動(dòng)用工管理辦法》 Q/TZHWI043《聘用職工管理辦法》 通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的過程進(jìn)行策劃，明確產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，確保 項(xiàng)目的整體運(yùn)作水平。 人力資源部負(fù)責(zé)收集、保存和管理公司職工教育培訓(xùn)的相關(guān)記錄和證書。 公司鼓勵(lì)員工努力學(xué)習(xí)管理知識(shí)、專業(yè)技術(shù)，不斷更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高自身素質(zhì)，為公司發(fā)展多做貢獻(xiàn)，對(duì)在考試、考核取得優(yōu)秀成績(jī)者，公司將按有關(guān)規(guī)定予以獎(jiǎng)勵(lì)。 5)外委培訓(xùn) 公司的外委培訓(xùn)主要包括：特殊作業(yè)人員的持證上崗和執(zhí)業(yè)資格的取證培訓(xùn)、專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、專業(yè)任職資格培訓(xùn)等。 3)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn) 由人力資源部負(fù)責(zé)組織進(jìn)行法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)，使公司的各級(jí)人員掌握運(yùn)用國(guó)家和上級(jí)的有關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，確保公司各項(xiàng)工作業(yè)務(wù)的順利開展。 d)崗前培訓(xùn)由人力資源部負(fù)責(zé)組織，記錄保管有關(guān)的培訓(xùn)資料。 b)培訓(xùn)內(nèi)容包括公司簡(jiǎn)介、房地產(chǎn)開發(fā)的基本知識(shí)、工程管理概況、安全質(zhì)量管理和公司有關(guān)規(guī)章制度等。 c)人力資源部負(fù)責(zé)收集整理有關(guān)的培訓(xùn)資料，進(jìn)行存檔保存。 培訓(xùn)的實(shí)施 a)各部門根據(jù)年度培訓(xùn)計(jì)劃安排的培訓(xùn)內(nèi)容和時(shí)間，組織進(jìn)行本部門或分管專業(yè)范圍的培訓(xùn)工作，人力資源部負(fù)責(zé)協(xié)助各部門做好教師的聘任、教材準(zhǔn)備等工作。 公司采取以下方式和措施，對(duì)職工進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕逃团嘤?xùn)： a) 內(nèi)部培訓(xùn)； b) 外委培訓(xùn)； c) 組織到其它成功的房地產(chǎn)開發(fā)公司和開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行參觀學(xué)習(xí)； d) 組織或參加學(xué)術(shù)論壇、經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)等； e) 鼓勵(lì)職工根據(jù)自己的崗位專業(yè)開展自學(xué)，并采取相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施。執(zhí)行Q/TZHWI042《勞動(dòng)用工管理辦法》和 Q/TZHWI043《聘用職工管理辦法》。 人力資源部是公司人力 資源控制的主管部門，負(fù)責(zé)公司員工的聘用、考核、管理、培訓(xùn)等工作； 。 通過對(duì)公司員工進(jìn)行聘用、考核、評(píng)價(jià)和培訓(xùn)，確保所有員工的基本素質(zhì)和技能，均應(yīng)達(dá)到本職崗位的要求，滿足質(zhì)量管理體系運(yùn)行的需要。 2）軟件：公司通過開展民主管理、建立談話制度等方式， 確保與員工進(jìn)行充分交流，及時(shí)掌握人員思想動(dòng)態(tài)，在公司內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)開放、公平、和諧、寬松的人文環(huán)境；并嚴(yán)格按照國(guó)家、地方的規(guī)定，落實(shí)職工的養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等福利，解除員工的后顧之憂。 5）公司對(duì)施工等外包單位基礎(chǔ)設(shè)施的配備能否滿足其相應(yīng)的外包任務(wù)進(jìn)行監(jiān)督檢查，按 章節(jié)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 3）公司擁有多部商業(yè)用車，相關(guān)人員配備了固定電話和移動(dòng)電話，能夠滿足公司交通和通訊的需要。 1）公司所在的辦公場(chǎng)所 —— 辦公大廈，配備了相應(yīng)的通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、中央空調(diào)、辦公家具等設(shè)施，管理人員和項(xiàng)目部配置了微機(jī)并安裝了工作所需的軟件和打印機(jī)、復(fù)印機(jī)，能很好地滿足辦公的需要。 資源包括人員、信息、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境等，要合理使用資源，使其發(fā)揮最大效能。 對(duì)本次管理評(píng)審報(bào)告的落實(shí)情況和效果，要在下次管理評(píng)審中進(jìn)行評(píng)審。 各責(zé)任部門負(fù)責(zé)制定糾正和預(yù)防措施，經(jīng)工程部審核，管理者代表批準(zhǔn)后，組織實(shí)施并驗(yàn)證。 管理評(píng)審報(bào)告經(jīng)管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行發(fā)放，并歸檔保管。 管理評(píng)審報(bào)告的主要內(nèi)容包括： 總體情況； ； 。 工程部負(fù)責(zé)管理評(píng)審會(huì)議的記錄并保存。 根據(jù)各部門提供的評(píng)審資料，對(duì)以下幾個(gè)方面進(jìn)行評(píng)審： a. 質(zhì)量體系審核的結(jié)果； b. 顧客反饋； c. 過程的業(yè)績(jī)和產(chǎn)品的符合性； d. 預(yù)防和糾正措施的狀況； e. 以往管理評(píng)審的跟蹤措施； f. 可能影響質(zhì)量管理體系的變更； g. 改進(jìn)的建議。 管理評(píng)審會(huì)議 管理評(píng)審會(huì)議由公司總經(jīng)理主持召開。 管理評(píng)審會(huì)議準(zhǔn)備工作 公司總經(jīng)理決定會(huì)議的召開時(shí)間，由管理者代表負(fù)責(zé)安排有關(guān)部門，進(jìn)行會(huì)議資料的準(zhǔn)備工作： a. 工程部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供年度內(nèi)部及第二、三方質(zhì)量體系審核和重大不合格品的處理情況、采取糾正和預(yù)防措施情況的匯總分析； 況的匯總分析； ； ； ； ； ； 。 公司每年（間隔不超過 12 個(gè)月）組織進(jìn)行一次管理評(píng)審，由公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門經(jīng)理參加。 本程序適用于公司管理評(píng)審。 （ e）對(duì)發(fā)生特殊情況的信息：如發(fā)生顧客投訴、安全質(zhì)量事故等特殊信息，應(yīng)迅速按規(guī)定渠道加以傳遞溝通，并采取相應(yīng)措施。 （ c）情況通報(bào) 質(zhì)量管理體系重要信息包括：招投標(biāo)、工程進(jìn)度及竣工驗(yàn)收、房屋銷售等均應(yīng)由歸口管理部門采取情況通報(bào)的方式溝通。公司常用的溝通方式主要有： （ a）行政會(huì)議和經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)例會(huì) 通過定期召開會(huì)議，對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、有關(guān)的重大問題、工作安排、上階段工作的檢查及相關(guān)問題進(jìn)行交流、研究、落實(shí)。 管理者代表 管理者代表由公司總經(jīng)理任命，其職責(zé)和權(quán)限見 章《管理者代表任 命書》。 52）財(cái)務(wù)核算：在本中心經(jīng)理（副經(jīng)理）的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)本中心的財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算工作；負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)電算化、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，使之符合《會(huì)計(jì)電算化管理辦法》的要求；負(fù)責(zé)執(zhí)行國(guó)家的法律法規(guī)，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，確保財(cái)產(chǎn)不受損失；負(fù)責(zé)本中心的會(huì)計(jì)憑證審核工作 ,確保合規(guī)、合法、合理；負(fù)責(zé)本中心財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作；負(fù)責(zé)本中心在經(jīng)營(yíng)過程中的資金調(diào)度和籌措工作；負(fù)責(zé)本中心經(jīng)營(yíng)過程中的各項(xiàng)稅收管理工作；負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)檔案的管理工作；參與制定材料、物資、設(shè)備采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃管 理及財(cái)務(wù)核算及財(cái)務(wù)管理的有關(guān)制度、辦法；參與材料、物資、設(shè)備計(jì)劃采購(gòu)的招投標(biāo)評(píng)審工作。 50）物資計(jì)劃：在本中心經(jīng)理（副經(jīng)理）的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)、物資、設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃管理工作；及時(shí)匯總編制各子公司（分公司）及項(xiàng)目上報(bào)的材料、物資、設(shè)備需求計(jì)劃表；參與材料、物資、設(shè)備采購(gòu)的招標(biāo)和評(píng)審工作；參與、配合物資采購(gòu)供應(yīng)員進(jìn)行材料、物資、設(shè)備采購(gòu)供應(yīng)工作；落實(shí)采購(gòu)計(jì)劃的進(jìn)展情況；參與檢查工程項(xiàng)目對(duì)材料、物資、設(shè)備的利用情況；負(fù)責(zé)制定材料、物資、設(shè)備采購(gòu)供應(yīng) 計(jì)劃管理的有關(guān)制度、辦法；負(fù)責(zé)材料、物資、設(shè)備需求計(jì)劃的資料管理工作。 48）房地產(chǎn)銷售：制定或編寫營(yíng)銷方案；負(fù)責(zé)房產(chǎn)證及銷售手續(xù)的辦理；負(fù)責(zé)樓花或熟地的銷售；負(fù)責(zé)樓房的銷售；負(fù)責(zé)售房款的回收；負(fù)責(zé)樓盤的包裝策劃；負(fù)責(zé)辦理廣告業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)售后服務(wù)。 47）市場(chǎng)開發(fā)：協(xié)同市場(chǎng)研究與策劃人員進(jìn)一步對(duì)某個(gè)項(xiàng)目（或一個(gè)地區(qū)）的市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研 ,掌握市場(chǎng)行情；有目標(biāo)的對(duì)某城市的土地存有量；空房存有量 。 45）市場(chǎng)研究與策劃：收集房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融政策等方面的信息（參加國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)方面的學(xué)術(shù)會(huì)議、閱讀有關(guān)報(bào)刊網(wǎng)絡(luò)等各種方式，收 集信息）；對(duì)收集到的信息、資料進(jìn)行整理、分類，把有價(jià)值的信息、資料及分析意見編成報(bào)告，定期提交給公司領(lǐng)導(dǎo)；按照公司的按排，對(duì)某地區(qū)（或某項(xiàng)目）的市場(chǎng)情況進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查分析，研究策劃，提出研究成果，指導(dǎo)下一步的市場(chǎng)開發(fā)；滾動(dòng)預(yù)策全國(guó)及重點(diǎn)省市房地產(chǎn)市場(chǎng) 2 年、 3 年、5 年 10 年的發(fā)展情況，每年提出一份報(bào)告；策劃包裝項(xiàng)目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。 43）策劃營(yíng)銷中心經(jīng)理：主持本中心全面工作（副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理工作）；組織人員 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行考察、研究、分析，定期提交市場(chǎng)分析報(bào)告；組織項(xiàng)目的前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)；開拓市場(chǎng)，參入與政府洽談購(gòu)買土地事宜，開展項(xiàng) 目的前期工作；參加土地拍賣竟標(biāo)，購(gòu)買土地；進(jìn)行銷售策劃 ,負(fù)責(zé)房產(chǎn)、地產(chǎn)的銷售工作；策劃公司的對(duì)外宣傳，負(fù)責(zé)公司的廣告業(yè)務(wù)；制定企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃；負(fù)責(zé)售后服務(wù)。 42）財(cái)務(wù)審計(jì)：在審計(jì)部副經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)安排下，負(fù)責(zé)編制部門年度 、季度財(cái)務(wù)審計(jì)計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施；審查工程資金落實(shí)到位情況。 40）審計(jì)部經(jīng)理：負(fù)責(zé)審計(jì)公司建設(shè)項(xiàng)目的前期策劃、規(guī)劃、審批等手續(xù)、程序及文件；負(fù)責(zé)審計(jì)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地、拆遷、施工設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等合同的簽定；負(fù)責(zé)審計(jì)并參與建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)招投標(biāo)工作等；負(fù)責(zé)審計(jì)建設(shè)項(xiàng)目物資采購(gòu)的招投標(biāo)等工作及物資管理工作；負(fù)責(zé)審計(jì)工程項(xiàng)目的概（預(yù)）算、結(jié)算、決算；負(fù)責(zé)審計(jì)工程項(xiàng)目資