中國房地產(chǎn)金融及風(fēng)險分析(參考版)
2025-02-08 20:46本頁面
【正文】 44 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。再結(jié)合新開工面積的增速來看，石家莊、太原和蘭州可能房價持續(xù)上漲。 ? 2023年新房和二手房漲幅均在 10％以上的城市只有深圳和北京。此外，目前城鎮(zhèn)化率大約 44％，城鎮(zhèn)以上人口每年增長約 2023萬人。 43 泡沫的政策 ? 泡沫破裂的代價： 1萬億和 。 ? 歷史場景：暫無可比性歷史場景 。 42 公積金貸款：約為 ，不良率約為 % ? 該制度源自新加坡住房強積金制度 ， 到 2023年底 ， 全國住房公積金存繳總額約為 ， 職工累計提取住房公積金 7500億 ， 使用率為 %。 ? 歷史場景：東亞危機之后 ， 泰國 、 馬來西亞和香港均出現(xiàn)個人按揭貸款嚴(yán)重違約 ， 但是時間的推移導(dǎo)致抵押物價值出現(xiàn)戲劇性變化 。 41 個人按揭貸款：約為 ，不良率約為 ％ ? 2023年新增按揭貸款 7600億 ， 目前按揭貸款的主要方式為浮動計息 、 等額還本付息貸款 ， 截至 2023年底每 1元按揭貸款的抵押物市值為 ， 平均期限為 17年 。 ? 歷史場景：中國 1994－ 1996的局部房地產(chǎn)泡沫 ， 以及日本房地產(chǎn)泡沫中 ， 開發(fā)商和建筑施工企業(yè)的死亡率均高于 50％ 。 除百強企業(yè)之外 ， 二級以上資質(zhì)開發(fā)商的凈資產(chǎn)大約為 5000億 。 40 開發(fā)商貸款：約為 ，目前貸款不良率約 7％ ? 2023年新增開發(fā)貸款 3600億 ， 目前對開發(fā)商的貸款通常采用封閉帳戶管理 ， 一旦違約 ， 銀行對土地使用權(quán) ， 以及地面附著物的抵押處置權(quán)令人質(zhì)疑 ， 但尚未形成較為嚴(yán)峻的貸款損失 。 ? 上述貸款違犯 《 擔(dān)保法 》 、 違反央行的 《 貸款通則 》 ? 歷史場景：日本人口密度為中國東南沿海適居區(qū)域人口密度的 3倍 ，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后 ， 土地最大跌幅接近 80％ ， ? 分析：土地出讓規(guī)模急劇放大 ， 2023年全年土地出讓金達(dá)到 9000億 ， 比 2023年增長 2200億元 。 39 土地開發(fā)貸款：約為 ，目前不良率不詳。 但是目前困擾中國金融體系的問題 ， 是人民幣匯率變動導(dǎo)致的熱錢內(nèi)流問題 ， 總體上中國承受的熱錢壓力 ， 已超過亞洲金融危機之前東亞承受的壓力 。 后果：損失約 8萬億港幣 。 后果：金融體系的 6萬億美元的 不良資產(chǎn) ， 和日本經(jīng)濟的連續(xù) “ 十年不況 ” 。 后果：嚴(yán)重影響了美國經(jīng)濟和華爾街 ， 并對 1929－ 1933年的大危機有影響 。 ? 年內(nèi)應(yīng)該有大型房地產(chǎn)企業(yè)被兼并收購或破產(chǎn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的情況更為嚴(yán)峻。 ? 萬科的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為 ，招商地產(chǎn)為 ，金地集團(tuán)為 ，保利為 。 ? 土地價格深度調(diào)整，房產(chǎn)價格出現(xiàn)分化； ? 不同區(qū)域市場的房產(chǎn)價格明顯分化； ? 不同物業(yè)類型的價格分化明顯，商用物業(yè)價格平穩(wěn)上漲，新住宅及二手住宅價格調(diào)整，房租價格上升； ? 城市核心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的價格走勢出現(xiàn)分化； ? 開發(fā)商隊伍出現(xiàn)明顯分化，年內(nèi)應(yīng)有大型開發(fā)商的破產(chǎn)事例。 ? 公共基金、保險基金和企業(yè)年金等介入不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)十分謹(jǐn)慎。 32 ? 美國次貸危機對中國的啟示 ? 政府推行住房保障制度時應(yīng)當(dāng)非常謹(jǐn)慎，量力而為； ? 政府信用不應(yīng)擾亂市場信用； ? 中美居民凈儲蓄率差異巨大，按揭創(chuàng)新水平不同，缺乏可比性。 ? 與這兩次周期相比 ， 目前這次房地產(chǎn)價格下降的幅度更大 ， 然而下降周期持續(xù)時間僅為 1年半時間 （ 從 06年年中算起 ） ， 美聯(lián)儲累計調(diào)低基準(zhǔn)利率僅 225個基點 。 ? 在第二次下降周期中 ， 從 1989年第三季度的波峰跌至 1995年第一季度的波谷 ， 歷時 5年半時間 ， 房價總體跌幅 %。 在第一次下降周期中 ， 從1979年第一季度的房地產(chǎn)價格波峰跌至 1982年第三季度的房地產(chǎn)價格波谷 ， 歷時 3年半時間 ， 房價總體跌幅 %。 202468101987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023%通貨膨脹率 聯(lián)邦基金利率 經(jīng)濟增長率26 ? 從 2023年 4月以來，房地產(chǎn)狀況不佳但無加速惡化征兆。 ? 總體而言，目前房地產(chǎn)市場的狀況類似于 2023年下半年到 2023年的情況，市
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