【正文】 。房貸保險(xiǎn)實(shí)際運(yùn)行中存在銀行指定保險(xiǎn)公司、強(qiáng)制購買等問題。但目前我國住房置業(yè)擔(dān)保存在經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)“條塊分割”、住房置業(yè)擔(dān)保的規(guī)模小、擔(dān)保收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確、風(fēng)險(xiǎn)防范措施尚不完善等 一系列問題。擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理重點(diǎn)在于對(duì)抵押物的評(píng)估、處置，以及對(duì)借款人的資格審查，通過專業(yè)化的運(yùn)作降低風(fēng)險(xiǎn)管理成本。 （五）完善住房置業(yè)擔(dān)保制度 建設(shè)部于 2000 年出臺(tái)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》?？梢钥紤]允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款，使商企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 業(yè)銀行的貸款收益能與其資金成本匹配。 （四）加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理 應(yīng)提倡商業(yè)銀行提供多樣化住房信貸產(chǎn)品，滿足借款人規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的需要。應(yīng)建立對(duì)騙貸開 發(fā)商的懲戒機(jī)制，如公開披露騙貸企業(yè)名單等。不定期組織金融、法律、房地產(chǎn)與相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，并保持人員的相對(duì)穩(wěn)定，培訓(xùn)一批專家型業(yè)務(wù)骨干，建設(shè)一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隊(duì)伍。革新檔案管理模式，發(fā)揮檔案管理效能，為貸款清收提供有力支撐。 （二）規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 各銀行應(yīng)完善房貸操作程序，加強(qiáng)抵押物管理，及時(shí)合理地辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價(jià) 行為。（ 2）審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用紀(jì)錄，包括是否延遲交付樓宇，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。及時(shí)披露準(zhǔn)確的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)信息，引導(dǎo)市場(chǎng)行為。考慮把房地產(chǎn)市場(chǎng)最容易漲價(jià)的地區(qū)設(shè)為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)，加大對(duì)境內(nèi)外炒房資 金流動(dòng)的監(jiān)測(cè)。 （七）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理 一是建設(shè)、房屋主管部門要規(guī)范房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)行為，打擊虛構(gòu)價(jià)格、哄抬房?jī)r(jià)、炒作銷售的行為。開征不動(dòng)產(chǎn)稅的目的在于給地方政府 提供穩(wěn)定的稅收來源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 盡快建立公正、公平、促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的稅收制度。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 （六）利用稅收手段限制投機(jī)性購房和短期炒作 認(rèn)真落實(shí) 2020 年七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，充分運(yùn)用稅收手段加大對(duì)投機(jī)性購房行為的調(diào)控。要加大對(duì)閑置土地的清理力度，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同約定期限屆滿 1 年不動(dòng)工開發(fā)的土地收取閑置費(fèi)、滿兩年不動(dòng)工開發(fā)的無償收回土地使用權(quán)的法律規(guī)定，制止囤積土地行為。促進(jìn)中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適度調(diào)控東部發(fā)達(dá)地區(qū)和中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 （四）堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待、有保有壓的調(diào)控原則 要嚴(yán)格區(qū)分居民房改住房、居民居住購房需求與投機(jī)性購房行為，對(duì)第一套住房和第二套住房采取差別性的稅收政策和房屋貸款利率政策，提高第二套住房貸款首付的比率。 進(jìn)一步完善住房公積金制度，提高中低收入者的購房能力。 要加大普通商品房的建設(shè)力度，抑制高檔房建設(shè)。 城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)還要支持城市化，幫助解決“三農(nóng)”問題。要提倡節(jié)約使用土地，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)模和節(jié)奏，保證土地開發(fā)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。超大住房配備的暖氣、空調(diào)等設(shè)備，不僅消耗電力、煤炭等能源，而且還造成環(huán)境污染。而上世紀(jì) 90 年代初期，人多地少的香港和東京，人均住房使用面積分別只有 平方米和 平方米。 我國東部沿海地區(qū)和超大城市，雖然人多地少，但人均居住面積比東京、香港居民的居住面積還多。我國城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到了中等收入國家的平均水平，不應(yīng)鼓勵(lì)大戶型住宅的發(fā)展，應(yīng)從保護(hù)耕地出發(fā)，充分利用現(xiàn)有非耕地。 要引導(dǎo)以中小戶型為主的住房消費(fèi)，滿足絕大多數(shù)居民的基本居住需要。 （二）提倡節(jié)約使用住房的消費(fèi)理念 在住房消費(fèi)上應(yīng)提倡節(jié)約的理念。從 1998 年開始到現(xiàn)在，居民住房按揭貸款迅速增加，對(duì)商業(yè)銀行而言，居民按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量很高，是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)，金融業(yè)在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，自身資產(chǎn)質(zhì)量和收息率都得以提升。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)內(nèi)需，擴(kuò)大消費(fèi)，加速實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，有利于全面建設(shè)小康社會(huì)。 1998 年以來，房地產(chǎn)業(yè)的興起和住房消費(fèi)的升溫，帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。房地產(chǎn)融資對(duì)銀行貸款的過分依賴，可能危及金融體系的安全運(yùn)行。 五是缺乏發(fā)達(dá) 的多層次房地產(chǎn)融資市場(chǎng)。由于目前沒有對(duì)房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，助長(zhǎng)了居民對(duì)大戶型、高檔企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 房的需求。雖然我國也建立了開發(fā)規(guī)劃審批制度，但這些審批制度還存在缺陷，主要表現(xiàn)在：①土地規(guī)劃缺乏嚴(yán)肅性，沒有認(rèn)真執(zhí)行；②土地開發(fā)缺少應(yīng)有的指導(dǎo)；③土地供應(yīng)中，用于高檔商品房和普通商品房建設(shè)的土地比例不合理，高檔商品房占地過多；對(duì)解決低收入人群住房問題的廉租房建設(shè)，土地供應(yīng)很少。地方政府并不十分在意土地利用的長(zhǎng)期規(guī)劃，更樂見房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲。 二是對(duì)地方政府經(jīng)營(yíng)土地缺乏有效制約。 一是住房制度改革銜接不好誘發(fā)新的住房需求。假定房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人購房貸款余額占全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的比例維持在 2002 年以來的趨勢(shì)線的水平上，則 2020年底全部房地產(chǎn)貸款余額將達(dá)到 萬億元，個(gè)人購房貸款（不含公積金貸款）將達(dá)到 ，分別比 2020 年底增加 5000億元和 3400億元，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人購房貸款分別增長(zhǎng) 20%和 22%。同時(shí)由于國家近期出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)政策，一定程度上遏制了對(duì)商品房的投機(jī)行為， 2020 年、 2020 年全國商品住宅價(jià)格增幅將會(huì)有所減緩。 從供給面看，住宅施工面積是住宅竣工面積的先行指標(biāo)，根據(jù)住宅施工面積預(yù)測(cè) 2020年和 2020年住宅竣工面積的增長(zhǎng)率分別為 ％和企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 ％，年新增住宅竣工面積分別達(dá)到 億平方米和 億平方米。 圖 14：人均居住面積的國際比較 注：國外數(shù)據(jù)為 90 年代初人均居住面積，我國數(shù)據(jù)為 2020 年的水平。 人均居住條件的改善是決定住房需求的重要因素，我國人均居住面積雖然低于西方發(fā)達(dá)國家，但卻超過了中等收入國家的水平。該規(guī)定第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。 （六）房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大 新法律法規(guī)可能限制貸款抵押品的執(zhí)行。四是土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備中心只是代行政府部分職權(quán)的代理機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，因而對(duì)其儲(chǔ)備的土地也就談不上擁有真正意義的使用企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 權(quán)。當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)極可能成為財(cái)政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。二是銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。一是土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。 （五）土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn) 我國土地儲(chǔ)備貸款 2020 年底余額為 億元，綜合授信額度更大。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。 假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。 2020 年 3 月 17 日以前，個(gè)人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項(xiàng)融資渠道，既可降低財(cái)務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。據(jù)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有 80%是因假按揭造成的。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 （三）“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn) 假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。以北京為例， 20002002 年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為 %，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問題較為嚴(yán)重。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。抵押物貶值是房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在銀行房地產(chǎn)貸款上的直接反映。 房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。 二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視 當(dāng)前我國房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有： （一）部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 2020 年部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。其中，1998 年居民個(gè)人購房貸款只有 億元， 2020 年增加到 億元，年均增長(zhǎng) %； 1998 年房 地產(chǎn)開發(fā)貸款只有 億元，到2020 年房地產(chǎn)開發(fā)貸款達(dá)到 億元，年均增長(zhǎng) 20%。 這些政策取得了顯著成效，有效地支持了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)防范。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 為促進(jìn)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的健康發(fā)展， 2001 年 6 月，人民銀行發(fā)出《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》 (銀發(fā) [2001]195 號(hào) )， 2020 年 6 月發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā) [2020]121 號(hào) )。 1999 年，人民銀行下發(fā)了《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。 1998 年以來，為擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)，人民銀行出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房建設(shè)與消費(fèi)的信貸政策，先后下發(fā)了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》、《關(guān)于改進(jìn)金融服務(wù)、支持國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見》以及《個(gè)人住房貸款管理辦法》等文件。 專欄 4：房地產(chǎn)信貸政策 人民銀行積極利用信貸政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在 1998 年以前就先后頒布了《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》和《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》。人民銀行已聯(lián)合10 個(gè)相關(guān)部委建立了跨部門協(xié)調(diào)小 組工作機(jī)制，并與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》（公告 [2020]第 7 號(hào)）。 （四）加強(qiáng)對(duì)住房公積金信貸等政策性房地產(chǎn)金融的管理 2002 年 8 月 15 日，中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)［ 2002］ 247 號(hào)），要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行《住房公積金管理?xiàng)l例》，嚴(yán)格執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金