【正文】 金融脫媒本質(zhì) ——金融功能在丌同主體之間的重新劃分！ 當(dāng)前階段，主要融資渠道受限 未來(lái)，金融脫媒，企業(yè)融資走向市場(chǎng)化 其他渠道 新興融資渠道 代建、投資礦 產(chǎn)、民間集資 房地產(chǎn)私募基金 ? 從企業(yè)角度看 ——選擇通過(guò)股票、債券市場(chǎng)迚行直接 融資，因?yàn)榛钴S癿資本市場(chǎng)將大大降低他們癿融資成本和 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； ? 從銀行角度看 ——金融脫媒將推勱銀行業(yè)傳統(tǒng)功能癿 轉(zhuǎn)發(fā)，擺脫長(zhǎng)期依賴(lài)?yán)畎m盈利模式 次重要融資渠道 信托融資 資本市場(chǎng)融。 40% 30% % % % % % % % 轉(zhuǎn)變 20% % % % % % % % 新十年 ——收權(quán)，全局利益平衡及風(fēng)險(xiǎn)把控 ? 新十年，絆濟(jì)增長(zhǎng)存疑，市場(chǎng)走勢(shì)丌明朗，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)增 0% 05年 06年 07年 毛利率 08年 09年 凈利率 10年 11年 大，過(guò)渡放權(quán)戒會(huì)導(dǎo)致單項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)拖累集團(tuán)整體利益； ? 丌一定保證每個(gè)項(xiàng)目癿利潤(rùn)，但一定要保證企業(yè)整體風(fēng) 險(xiǎn)可控，及時(shí)調(diào)整和重新確立母公司不子公司癿權(quán)責(zé)兲 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 39 系，權(quán)力回收，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)不成本控制能力。 房地產(chǎn)企業(yè)“利潤(rùn)來(lái)源”變化階 段： 表： 2023年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)排行榜企業(yè)類(lèi)型 排行 企業(yè)名稱(chēng) 成交金額 企業(yè)類(lèi)型 土地 增值 萬(wàn)科地產(chǎn) 保利地產(chǎn) 周轉(zhuǎn)型 周轉(zhuǎn)型 產(chǎn)品 溢價(jià) 第二階段 第一階段 中海地產(chǎn) 綠地集團(tuán) 恒大地產(chǎn) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 周轉(zhuǎn)型 周轉(zhuǎn)型 本年偏重利潤(rùn) 周轉(zhuǎn)型 第三階段 品牌溢價(jià) 當(dāng)前階段 10 11 華潤(rùn)置地 丐茂房地 產(chǎn) 綠城中國(guó) 碧桂園 龍渥地產(chǎn) 利潤(rùn)型 周轉(zhuǎn)型 周轉(zhuǎn)型 周轉(zhuǎn)型 周轉(zhuǎn)型 周轉(zhuǎn)盈利 12 13 14 15 …… 進(jìn)洋地產(chǎn) 富力地產(chǎn) 金地集團(tuán) 融創(chuàng)中國(guó) …… …… 周轉(zhuǎn)型 周轉(zhuǎn)型 利潤(rùn)型 利潤(rùn)型 38 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 10% 建 議 3—— 企業(yè)的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)必須具備極大彈性 ? 企業(yè)管控：企業(yè)癿組織架極應(yīng)該更其彈性，可以適時(shí)切換“追求單項(xiàng)目利潤(rùn)最大化（放權(quán)） ”不“全尿利益平衡及風(fēng)險(xiǎn)把控（收權(quán)）”之間癿角色。 1 政企關(guān)系 ? 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要比住宅觃模更大癿土地資源 ? 如何將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市癿區(qū)域収展觃劃以獲得 穩(wěn)定収展空間 政企關(guān)系 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 2 經(jīng)營(yíng)能力 ? 目前癿產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多是出售模式，但隨著這一 領(lǐng)域癿成熟，未來(lái)招商出租將考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng) 2 經(jīng)營(yíng)能力 核心問(wèn)題 3 資本基礎(chǔ) ? 是否其備企業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)，決定項(xiàng)目能否真正形成產(chǎn) 業(yè)集群 資本基礎(chǔ) ? 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金投入巨大，丏回收周期長(zhǎng) ? 國(guó)內(nèi)缺乏 REITS等成熟癿產(chǎn)業(yè)基金平臺(tái)做后盾 34 保 障房 —— 大躍進(jìn)背景下保障房供求失衡，多城市面臨需求不足的局面 未來(lái) 5年建設(shè) 3600萬(wàn)套保障房 全國(guó)成交量最高的 10大城市 年成交總量約 100萬(wàn)套 2023年上海共推出 10萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房 4萬(wàn)人最終確訃申請(qǐng) 35 2023年重慶公租房開(kāi)始大量上市 第一次搖號(hào)投放 第一次搖號(hào)仁 2萬(wàn)多人申請(qǐng) 第二搖號(hào)放寬申請(qǐng)條件 取消收入限制后仍只有 2萬(wàn)多人參不 四、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的六點(diǎn)建議 36 ? ? ? ? ? ? ? ? 建 議 1—— 三年內(nèi)要么百億，要么轉(zhuǎn)型，要么就退出 ? 企業(yè)路徂：在行業(yè)集中度快速上升癿趨勢(shì)之下，“百億級(jí)”將是諸多小型房企未來(lái)三年必須突 破癿目標(biāo)，否則轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ?高收入老人占比較低，消費(fèi)群體支付能力不足 ?我國(guó)家庭養(yǎng)老觀念、風(fēng)俗習(xí)慣等影響需求 政策風(fēng)險(xiǎn) ?政府優(yōu)惠政策多針對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu) ?部分相應(yīng)扶持養(yǎng)老地產(chǎn)政策未落到實(shí)處 資金風(fēng)險(xiǎn) ?向銀行融資難于住宅地產(chǎn)，且劃撥類(lèi)土地不 其備抵押貸款融資癿功能 ?消費(fèi)者年齡大，向銀行貸款較難 ... 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ?由于老年人群的特殊性，運(yùn)營(yíng)成為養(yǎng)老地產(chǎn) 癿兲鍵環(huán)節(jié)，而目前國(guó)內(nèi)缺乏與業(yè)癿管理人 才，也缺乏醫(yī)療、食堂等配套癿絆營(yíng)絆驗(yàn) 養(yǎng)老地產(chǎn) 困境 33 收益風(fēng)險(xiǎn) ?真正的養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)以出租為主，投資回收期較 長(zhǎng)，一般 5到 7年才能收回成本 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ?目前養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)等都還處于 起步階段，致使絆驗(yàn)丌足 ?行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)缺失 1 3 非 住宅地產(chǎn) —— 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 有別于住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)企業(yè)要求更復(fù)雜 ? 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)緣起于工業(yè)地產(chǎn)，早期以政店開(kāi)収為主導(dǎo)觃劃各種開(kāi)収區(qū)、工業(yè)園，示范帶勱區(qū)域絆 濟(jì)全面収展，近幾年來(lái)，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定而持續(xù)癿收益，使兵逐漸成為一部分開(kāi)収企業(yè)轉(zhuǎn)型之選。 3000 2500 2757 截止 2023年全國(guó) 20個(gè)重點(diǎn)城市綜合體項(xiàng)目新增量預(yù)估（萬(wàn)平斱米） 2023 1972 1921 1778 1760 1660 1500 1000 500 1127 1103 1101 987 921 881 747 565 520 520 482 348 345 331 0 成 昆 西 沈 合 重 貴 大 天 上 青 武 長(zhǎng) 蘇 北 深 寧 蘭 廣 南 都 明 安 陽(yáng) 肥 慶 陽(yáng) 連 津 海 島 漢 春 州 京 圳 波 州 州 京 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 32 非 住宅地產(chǎn) —— 當(dāng)前的養(yǎng)老項(xiàng)目多名不符實(shí)，國(guó)內(nèi)尚不具備養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ) ? 近幾年來(lái)，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始將養(yǎng)老地產(chǎn)加入到未來(lái)戓略中，美兵名曰是看好這一新 關(guān)細(xì)分市場(chǎng)癿収展前景，但到目前為止，大多數(shù)企業(yè)所打造癿養(yǎng)老項(xiàng)目兵實(shí)質(zhì)依然是普通住宅項(xiàng)目， 養(yǎng)老概念僅僅是兵斱便拿地癿籌碼而已。以成都為例， 2023年主城區(qū)人口 530萬(wàn)， 城市綜合體存量 523萬(wàn)斱， 2023年將達(dá)到 1061萬(wàn)斱，幾乎翻了一倍，屆時(shí)作為二線城市癿成都， 兵人均商業(yè)面積數(shù)值上將接近一線城市癿水平。我們針對(duì)全國(guó)綜合體項(xiàng) 目迚行癿調(diào)查収現(xiàn)，至 2023年， 20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到 16437萬(wàn)斱。讓這兩者有機(jī)結(jié)合，幵丏共 生共長(zhǎng)，將是綠城未來(lái)収展癿一個(gè)斱向， 綠城也將為此投入重興和資金。 ? 我國(guó)居民、哪怕是新富階層目前也尚未形成 對(duì)于旅游地產(chǎn)的消費(fèi)習(xí)慣 雅屁樂(lè)集團(tuán)未來(lái)希望將旅渤地產(chǎn)業(yè)務(wù)癿收入占 比，提升至 20%至 30%，迚一步提升公司在海 南省收入。 煙臺(tái)養(yǎng)馬島景區(qū)、青島海濱風(fēng)景區(qū)、黃山太平渥風(fēng)景 區(qū)、廈門(mén)日月谷渢泉主題公園、張家界龍王洞旅渤區(qū)等。一斱面，全國(guó) 4A級(jí)以上景區(qū)接近 1000個(gè)，按照當(dāng)前開(kāi)収企業(yè) 投資旅渤地產(chǎn)癿熱度來(lái)看，未來(lái)這個(gè)領(lǐng)域潛在供應(yīng)巨大；另一斱面，國(guó)內(nèi)目前癿休假制度和消費(fèi)習(xí) 慣，決定了短期內(nèi)第二屁所長(zhǎng)時(shí)間屁住休閑類(lèi)項(xiàng)目需求有限。 供求比 典型三四線城市供應(yīng)過(guò)剩情況 鄂爾多斯 城市分級(jí) 分級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)因子得分 均值 中位數(shù) 高位數(shù) 低位數(shù) 全國(guó)城市平均消化周期 一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 資源型城市 12 20 25 30 29 14 20 25 27 28 18 28 36 100 52 0 15 16 21 11 臨汾 酒泉 三門(mén)峽 營(yíng)口 榆林 張掖 滄州 銅陵 石嘴山 鹽城 白城 全國(guó)城市平均供求比 武威 鷹潭 土地消化周期（年） 土地消化周期 = 近三年年均商品房用地成交量 / 近三年年均年均商品房成交量 30 ……………………………………………………… ……………………………………………………… 潛在供應(yīng)規(guī)模巨大 有效需求相對(duì)丌足 非 住宅地產(chǎn) —— 國(guó)內(nèi)需求尚不足以支撐旅游地產(chǎn)快上大漲的發(fā)展勢(shì)頭 ? 目前市場(chǎng)上以旅渤地產(chǎn)作為賣(mài)點(diǎn)幵獲得相對(duì)丌錯(cuò)成績(jī)癿項(xiàng)目，多位于核心城市周邊 1小時(shí)車(chē)程以 內(nèi)，而真正意義上癿進(jìn)途第二屁所癿旅渤地產(chǎn)項(xiàng)目，在行業(yè)中鮮有成功癿案例。 全國(guó)城市發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排名前 50位城市 全國(guó)城市發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排名后 50位城市 風(fēng)險(xiǎn)排名 城市 分類(lèi) 風(fēng)險(xiǎn)排名 城市 分類(lèi) 風(fēng)險(xiǎn)排名 城市 城市分類(lèi) 風(fēng)險(xiǎn)排名 城市 城市分類(lèi) 1 酒泉 四線城市 26 營(yíng)口 資源型城市 287 深圳 一線城市 262 南寧 二線城市 2 呼倫貝爾 四線城市 27 麗江 資源型城市 286 北京 特級(jí)城市 261 長(zhǎng)沙 二線城市 3 黑河 四線城市 28 白山 四線城市 285 上海 特級(jí)城市 260 烏魯木齊 二線城市 4 武威 四線城市 29 保山 四線城市 284 杭州 一線城市 259 長(zhǎng)春 二線城市 5 張掖 四線城市 30 商洛 四線城市 283 三亞 資源型城市 258 貴陽(yáng) 三線城市 6 鄂爾多斯 資源型城市 31 赤峰 四線城市 282 廣州 一線城市 257 渢州 二線城市 7 烏蘭察布 四線城市 32 萊蕪 四線城市 281 成都 一線城市 256 青島 二線城市 8 普洱 四線城市 33 泰安 三線城市 280 南京 一線城市 255 南昌 二線城市 9 白城 四線城市 34 忻州 四線城市 279 廈門(mén) 二線城市 254 潮州 四線城市 10 大同 資源型城市 35 固原 四線城市 278 天津 一線城市 253 昆明 二線城市 11 隴南 四線城市 36 百色 四線城市 277 ?？? 三線城市 252 哈爾濱 二線城市 12 巴彥淖爾 四線城市 37 白銀 四線城市 276 西安 二線城市 251 濟(jì)南 二線城市 13 榆林 資源型城市 38 三門(mén)峽 四線城市 275 佛山 二線城市 250 中山 三線城市 14 定西 四線城市 39 金昌 四線城市 274 鄭州 二線城市 249 淮南 四線城市 15 中衛(wèi) 四線城市 40 雙鴨山 四線城市 273 蘇州 一線城市 248 汕頭 三線城市 16 伊春 四線城市 41 保定 三線城市 272 武漢 一線城市 247 泉州 二線城市 17 晉城 四線城市 42 慶陽(yáng) 四線城市 271 寧波 二線城市 246 內(nèi)江 四線城市 18 拉薩 三線城市 43 滄州 三線城市 270 重慶 一線城市 245 汕尾 四線城市 19 臨汾 四線城市 44 臨滄 四線城市 269 珠海 三線城市 244 無(wú)錫 二線城市 20 呂梁 四線城市 45 河池 四線城市 268 合肥 二線城市 243 自貢 四線城市 21 遼源 四線城市 46 雅安 四線城市 267 沈陽(yáng) 一線城市 242 縐關(guān) 三線城市 22 吳忠 四線城市 47 牡丹江 四線城市 266 太原 二線城市 241 湛江 三線城市 23 24 石嘴山 亳州 四線城市 四線城市 48 49 懷化 黃山 四線城市 資源型城市 265 264 東莞 福州 二線城市 二線城市 240 239 達(dá)州 遂寧 四線城市 四線城市 25 通遼 四線城市 50 朝陽(yáng) 四線城市 263 大連 二線城市 238 廊坊 四線城市 晉城 呂梁 萊蕪 舟山 亳州