房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念(參考版)
2025-01-25 18:05本頁面
【正文】 演講完畢，謝謝觀看！。 28％的購房者希望所購房產(chǎn)在成熟社區(qū)， 19％的調(diào)查者希望有升值潛力，只有 ％的人希望在目前的熱點(diǎn)區(qū)域購房。區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅 Townhouse 板樓 塔樓自然地理位置 自然風(fēng)光出眾 自然地理位置以選址論經(jīng)濟(jì)地理位置 市政、配套不足 多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟(jì)地理位置公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域需求下的項(xiàng)目類型偏好別墅、 Townhouse、 板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競爭的先機(jī)。資料來源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)《總價 50萬元以下的住房是主流需求》調(diào)查報告、搜房研究院《典型住宅指數(shù)系統(tǒng)月報》 排除一定范疇內(nèi)價格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對住宅項(xiàng)目類型的消費(fèi)心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、塔樓與 townhouse。北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：高達(dá) ％的購房者選擇多層板樓，有 ％的購房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為 ％，選擇 Townhouse的為 ％。塔樓精選之—— 概況項(xiàng)目類型 別墅地理位置 望京地區(qū)中心區(qū)域建筑面積 總建筑面積 40萬平方米規(guī)劃 社區(qū)規(guī)劃 一期 15萬平方米建筑將于今年底全面竣工售價 5580元／平方米案例特色 蝶塔項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)上進(jìn)行了避免斜角問題的革新塔樓精選之萬科星園—— 設(shè)計(jì)寶星園采用香港名師設(shè)計(jì)的蝶式建筑風(fēng)格，做到了戶戶朝陽，而且保證了室內(nèi)通風(fēng)效果；各單元布局合理，使用率高，令住戶充分享受舒適的空間感。高密度排列的傳統(tǒng)方形塔樓。塔樓精選之現(xiàn)代城—— 概況項(xiàng)目類型 塔樓地理位置 國貿(mào)商圈朝陽區(qū)建國路 88號占地面積 占地面積 ，總建筑面積： 49 萬平米規(guī)劃 社區(qū)布局 一期， 6棟 28層塔樓，總建筑面積 27萬平米，公寓總套數(shù)為 1385套；二期， 4棟聯(lián)體樓，總建筑面積 22萬平米，其中 SOHO公寓 512套售價 9500元／平方米案例特色 北京首屈一指的高知名度樓盤；建筑形式的炒作是焦點(diǎn)、建筑設(shè)計(jì)頗受爭議。板樓精選之嘉銘園—— 設(shè)計(jì)板樓社區(qū)，全部以圍合式板樓組成；在滿足板樓戶性特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，減少建筑面積的占用。板樓精選之風(fēng)林綠洲—— 設(shè)計(jì)板樓精選之嘉銘園—— 概況項(xiàng)目類型 板樓地理位置 朝陽區(qū)北苑發(fā)起路占地面積 占地 28公頃，總建筑面積為 60萬平方米規(guī)劃 社區(qū)布局 ７個組團(tuán)有機(jī)銜接而又各自獨(dú)立，由以板式小高層為主的建筑圍合而成售價 6380元／平方米案例特色 第三代板樓概念的始作俑者；熱炒板樓概念的主力隊(duì)員 、一梯四戶的戶型，戶戶朝南。 非典給社會帶來的看待問題的新方式方法，促進(jìn)買房人造對健康住宅的需求，住宅品質(zhì)競爭勢必加強(qiáng)。 非典，不僅對房地產(chǎn)項(xiàng)目的促銷活動或施工計(jì)劃產(chǎn)生暫時性影響，但對于建筑類型的消費(fèi)卻可能產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響。板、塔之爭的后 sars情結(jié)小戶型以總價低吸引消費(fèi)者，實(shí)際上單價的性價比較高。其中炫特區(qū)也取得非常好的市場銷量。為其命名 Solo， 寓意單獨(dú)、自由，目標(biāo)細(xì)分人群直指 20幾歲的年輕人。銷售分?jǐn)?低 高 塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價 高 低 犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓（綠色表示優(yōu)勢；灰色表示劣勢；空白背景表示中性）小戶型 —— 塔樓突圍塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實(shí)驗(yàn)之后，開發(fā)商開始實(shí)行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。高度問題較容易受遮擋 高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低 高 塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。板、塔優(yōu)劣勢集錦比較角度 板樓 塔樓 備注建筑密度 低 高建筑平均高度低 * 高 * 不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。雖然如此，消費(fèi)者仍極力追捧，成就了板樓的優(yōu)勢地位。q板樓優(yōu)勢地位確立通過市場教育，板樓在消費(fèi)者心目中樹立起高塔樓一等的形象。但是板樓最直接的表現(xiàn)是，對看重朝陽的北京居民而言，戶戶朝陽的建筑形式對消費(fèi)者的誘惑難以抵擋。板、塔之爭q樓市興起板樓之熱板風(fēng)盛行由南而來，上海等地板樓已成主流，占到整個市場的 80％－ 90％。 q與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應(yīng)性：167。167。167。板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響：外部 —— 建筑高度、密度、容積率不同內(nèi)部 —— 戶型、銷售分?jǐn)偛煌前鍢前鍢腔拘问叫「邔影鍢牵海怪粒保矊幼笥业陌鍢歉邔影鍢牵?16層以上甚至更高的稱為高層板樓多層板樓：６層以下的q供應(yīng)量以小高層最重：從 2023年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要；q滿意度以多層居首：在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓；q平均售價以高層板樓最低：由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低；塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓改革的塔樓形式：蝶型塔樓q與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征：167。塔樓 —— 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。推廣話題：Townhouse概念炒作個性化建筑立面設(shè)計(jì)澳大利亞設(shè)計(jì)風(fēng)格與國貿(mào) 20分鐘車程的交通條件描述Townhouse項(xiàng)目案例—— 一棟洋房市場推廣板樓、塔樓項(xiàng)目類型板樓與塔樓的基本解讀 1板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。其美式社區(qū)風(fēng)格成就了銷售的輝煌。q橘郡：異國情調(diào)，銷售輝煌“ 橘郡 ” 美式 TOWNHOUSE社區(qū)是最早的 Townhouse現(xiàn)房。q亞運(yùn)新新家園：環(huán)境好，賣得貴所有 Townhouse中價格最貴的當(dāng)數(shù)位于亞運(yùn)村北部四五環(huán)之間的萬通項(xiàng)目 ——— 亞運(yùn)新新家園，雖然并非純 Townhouse， Townhouse占三分之一（項(xiàng)目總房數(shù)為 1000多套， Townhouse為 300—400 套，其余為多層板樓），但開盤單價即達(dá) 10000元以上。千畝以上的占地規(guī)模，開發(fā)建成后，將成為長安街上距國貿(mào)最近規(guī)模最大的“ Townhouse” 社區(qū)。這部分人，我們又看作 “ 有閑階層 ” 。q邊遠(yuǎn)地段 Townhouse的消費(fèi)族群雖然郊區(qū)的 Townhouse不具備第一居所的實(shí)力，但是它仍然能夠填補(bǔ)郊區(qū)缺少高品質(zhì)住宅的空白點(diǎn)，力打第二居所牌，營造獨(dú)特的小鎮(zhèn)風(fēng)情是邊遠(yuǎn)地段 TOWNHOUSE分得市場杯羹的關(guān)鍵所在。因?yàn)榘偃f以上房款以及車程的投入并不是普通階層能夠?qū)崿F(xiàn)得了的。他的消費(fèi)群，是具有明顯共同特征的族群：q城市邊緣 Townhouse的消費(fèi)族群由于 Townhouse往往至少位于城市邊緣，即使是面對普通白領(lǐng)階層的定位
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