【正文】 消費(fèi)者角度的項(xiàng)目類型比較消費(fèi)者的項(xiàng)目類型偏好戶型面積從 — 不等，滿足各種人群、家庭的需要。板樓在新一輪競爭中又具備了新的砝碼。小戶型社區(qū)長短處：從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓 8戶甚至 10戶以上的單位，使塔樓的劣勢更加突出。2023年開始，從市場供應(yīng)上看，板樓投放量呈噴井效應(yīng)，成為樓市的異軍，一改塔樓一統(tǒng)天下之勢。于 2023年 12月正式開盤， 2023年春節(jié)前后以 7800元的單價銷售已全部完成，創(chuàng)下北京房地產(chǎn)市場的一個奇跡。亞運(yùn)新新家園的設(shè)計(jì)含量也很高，設(shè)計(jì)出獨(dú)具風(fēng)格的透天中庭，將種滿各類植物的一個透天中庭凹入屋內(nèi)，給人與自然朝夕相處的感覺。q2023年， Townhouse遭遇瓶頸167。在同一項(xiàng)目中，通常價格表現(xiàn)：獨(dú)棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼q聯(lián)排別墅由三個以上的相同單位平行組合而成。 營造一新的現(xiàn)場又迎來了新老客戶，特別是前期看房后一直在觀望猶豫的客戶，也終于等到了簽單的時候。 1999 年 7月，希森集團(tuán)通過公開競買，以 ，將玫瑰園整體收購成功。別墅平均售價超過人民幣 1萬元／平方米的還有亞北 —昌平，大興，豐臺地區(qū)。以別墅、 Townhouse、 板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式 ——別墅項(xiàng)目類型北京別墅基本解讀別墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。別墅代表著總面積大、總價昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形；公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅的標(biāo)志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導(dǎo)項(xiàng)目。城市綠化的新面貌：西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè)，良好的綠化環(huán)境正在形成。q價格區(qū)間：從整體市場來看， 2023年北京市別墅的平均售價約為人民幣 8400元／平方米左右。受住宅消費(fèi)的風(fēng)水觀念影響，西部 “ 上風(fēng)上水 ” 的傳統(tǒng)地位也是其別墅市場迅速崛起的促進(jìn)；167。 　　二、逆流而上 事件： 1993年，香港利達(dá)行有限公司介入，擁有 45％的股權(quán)，更名為 “ 北京利達(dá)玫瑰園別墅有限公司 ” ，董事長鄧智仁。 　　背景：房地產(chǎn)市場火暴，別墅市場穩(wěn)步上升 　　定位：以加拿大異國風(fēng)格為新開盤第三期項(xiàng)目的定位，適合玫瑰園一貫走國外風(fēng)格的命名路線，延續(xù)玫瑰園對外籍人士的吸引力。別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 翠湖別墅市場歷程定位：倚稻香湖市級旅游度假區(qū)自然景觀，明確的水景別墅定位。建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。q獨(dú)棟別墅形體獨(dú)立的單位。167。因?yàn)榘偃f以上房款以及車程的投入并不是普通階層能夠?qū)崿F(xiàn)得了的。塔樓 —— 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。雖然如此，消費(fèi)者仍極力追捧，成就了板樓的優(yōu)勢地位。 　 、一梯四戶的戶型，戶戶朝南。北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：高達(dá) ％的購房者選擇多層板樓，有 ％的購房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為 ％，選擇 Townhouse的為 ％。資料來源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)《總價 50萬元以下的住房是主流需求》調(diào)查報告、搜房研究院《典型住宅指數(shù)系統(tǒng)月報》 區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅 Townhouse 板樓 塔樓自然地理位置 自然風(fēng)光出眾 自然地理位置以選址論經(jīng)濟(jì)地理位置 市政、配套不足 多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟(jì)地理位置公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域需求下的項(xiàng)目類型偏好別墅、 Townhouse、 板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競爭的先機(jī)。非典，不僅對房地產(chǎn)項(xiàng)目的促銷活動或施工計(jì)劃產(chǎn)生暫時性影響，但對于建筑類型的消費(fèi)卻可能產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響。銷售分?jǐn)?低 高 塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價 高 低 犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓（綠色表示優(yōu)勢；灰色表示劣勢；空白背景表示中性）小戶型 —— 塔樓突圍塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實(shí)驗(yàn)之后，開發(fā)商開始實(shí)行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。167。千畝以上的占地規(guī)模，開發(fā)建成后，將成為長安街上距國貿(mào)最近規(guī)模最大的“ Townhouse” 社區(qū)。低容積率越低越好、綠化面積越大越吸引人。適中、均好普通 Townhouse作為介于公寓和別墅之間的一種新型住宅，其最明顯的特點(diǎn)是適中性、均好性。服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。別墅 總價高交通位置與市政條件有天有地環(huán)境舒展公寓 單價、總價均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感位于市區(qū)中心Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物有天有地環(huán)境舒展單價、總價均有明顯優(yōu)勢位置上盡量靠近市中心Townhouse的基本解讀 2北京受到認(rèn)可的 TOWNHOUSE項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn) ——位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程 5至 30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。他們的理論是，很多帶公寓的遠(yuǎn)郊社區(qū)都叫某某花園或某某園，既然翠湖花園是一個高檔涉外的純別墅區(qū)，當(dāng)然應(yīng)該從案名上區(qū)別出來。 　　背景：市場發(fā)育不成熟，與之配套的政策、法規(guī)不完善。人群層次豐富從客戶人群的層次上看，與幾年前別墅消費(fèi)者相比，當(dāng)前的消費(fèi)者范圍更寬更廣。北京別墅市場特點(diǎn)—— 別墅區(qū)域格局形成北京別墅項(xiàng)目地區(qū)分布北京別墅市場特點(diǎn)—— 別墅價格跨度大q內(nèi)外銷別墅價格彈性不同：在內(nèi)、外銷房沒有取消之前，別墅項(xiàng)目有外銷和內(nèi)銷之分。167。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。q北京的東北和西北部是別墅的主要聚集地，別墅數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二。 35 ％，非北京籍的占到了 30％，而境外人士的需求量大大減少，由 1997年的 70％降到 20％左右。 　　 1996年 2月，山東希森集團(tuán)參與，完成了 186套別墅的建設(shè)和精裝修，并取得了房產(chǎn)證。新任的銷售總監(jiān)到翠湖花園的第一件事就是將翠湖花園的名字改為 “ 翠湖別墅 ” 。原始的 Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是 “ 聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫 ” ，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過 4層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。 Townhouse獨(dú)棟 傳統(tǒng)別墅Townhouse的發(fā)展q2023年，北京 Townhouse年167。q環(huán)境優(yōu)勢者具有了 “ 北京特色 ” 的 Townhouse對于環(huán)境的營造大體是一樣的。